verdun PPU Partie nord de L’Île-des-Sœurs

[lma13]

Valérie Plante is the worst thing that ever happened to Montreal. The only reason she even got elected was because of her overhyped fake pink line project. 

[lnykgz]

Low density, a lot of green spaces, next to the river, easy to access downtown and south shore, close to REM. WOW! Évolo 5-6 will have everything!

[GDS]

There are 230 pages out of the 3218 related - most of which is quite poorly written.

Of interest

Ainsi, l’analyse de la commission et les recommandations qui en découlent intègrent les idées directrices suivantes :

•S’inspirer de l’esprit « cité-jardin » dans tout le PPU malgré la densité; ce qui veut dire renforcer l’esprit du lieu en mettant en valeur les qualités intrinsèques de L’Île-des-Sœurs ainsi que son côté innovant, qui diffère des quartiers centraux de Montréal. Il faut créer et mettre en réseau quantité d’espaces verts ou publics.

•Planifier la mixité sociale. Actuellement, il n’y a pas de logement social sur le territoire du PPU ni sur l’ensemble de l’île. La mixité sociale est une condition de réalisation du futur TOD et la densification présente une opportunité de corriger cette situation.

•Accroître les accès physiques à l’île, notamment pour les véhicules d’urgence, pour améliorer la connectivité avec l’île de Montréal, l’accès aux services situés au centre de Verdun et à sa station de métro.

•Planifier des espaces et équipements scolaires et collectifs. Le volet « se divertir » dans l’objectif de faire un quartier de type TOD devrait être développé.•Devant les défis de densifier et planifier des espaces collectifs, la mixité verticale devrait être encouragée et développée.

•Transformer la place du Commerce et densifier; ceci implique de permettre des hauteurs plus importantes.

•Transformer un quartier appelle aussi un développement exemplaire visant les plus hauts standards environnementaux pour les bâtiments et pour l’ensemble des aménagements

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3.3.2 Quartier Pointe-NordPlus spécifiquement, dans le quartier Pointe-Nord, un dernier terrain constructible a suscité beaucoup de contributions lors de la consultation. De l’avis de la commission, ce terrain, dont le zonage permet la fonction d’habitation, devrait accueillir des projets immobiliers de très grande hauteur. C’était prévu avant le PPU, le promoteur ayant développé le quartier Pointe-Nord prévoyait débuter rapidement la construction de la dernière phase de son projet. Plusieurs citoyens et experts appuient la volonté de compléter cette phase qui prévoit, entre autres, une tour de plus de 100 mètres. De nombreux résidents du quartier Pointe-Nord sont en faveur de la complétion de l’aménagement de leur quartier selon les principes d’aménagement ayant guidé le développement de cette partie du territoire au cours des dernières années. Ils évoquent la notion de « contrat social » établi entre le promoteur, les propriétaires et la Ville. Ils mentionnent également le fait que des édifices plus hauts permettent moins d’emprise au sol, plus d’espaces verts et une cohérence architecturale avec l’ensemble du quartier.Pour la commission, un projet de cette ampleur est souhaitable aux abords de la gare du REM et du nouveau pont Samuel-De Champlain, car il favoriserait l’atteinte des objectifs de densité au cœur du TOD. De très grandes tours pourraient aussi comprendre des éléments de mixité d’usages. L’implantation au sol et la qualité architecturale devront être planifiées pour en faire un atout pour l’encadrement de l’entrée de ville et contribuer à la densification de l’aire TOD. En appui à la complétion du quartier Pointe-Nord selon son guide d’aménagement, un mémoire résume bien l’enjeu: « The towers are relatively high compared to the other surrounding buildings, yet their foot print is moderately small. This notion freeing as much land as possible to retain (or create) maximum green spaces in exchange for high is totally consistent with the Garden-City concept».De l’avis de plusieurs participants à la consultation, ces objectifs ne peuvent pas être atteints par l’implantation d’un projet immobilier massif et de mi-hauteur à cet endroit, tel que suggéré sur les illustrations du PPU435, de plus: « The strength of the Pointe-Nord’s initial plan lies in a definite experiential visual order. It is unfortunate that this new proposal compromises the whole. »

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Recommandation #6

En matière de hauteurs permises, la commission recommande de :

•Revoir et augmenter les hauteurs permises aux abords de la station du REM afin de réaliser une densité intensive, selon les principes d’un TOD;

•Augmenter les hauteurs permises au sud de l’autoroute 15 pour harmoniser les hauteurs aux abords de l’axe autoroutier;

•Permettre de compléter le quartier Pointe-Nord selon les principes prévus à son Guide d’aménagement et autoriser la construction de tours de plus de 100 mètres en soignant leur implantation au sol et leur architecture

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[Rocco]

Pourquoi l'ilôt au sud de la rue Levert n'est pas inclus dans le PPU? Une partie de l'espace du concessionnaire Gravel semble exclu lui aussi. Est-ce dire qu'on prévoit garder un concessionnaire sur ce terrain?

[Rocco]

Première image, le plan prévu par Proment en 2019 pour finir la Pointe Nord. On trouve 2 tours finales de NEX condos le long du fleuve (bleu), avec un dernier mi-hauteur près de l'intersection (brun), et quelques maisons de villes (jaune). Deuxième image, la ligne d'horizon des 5 tours de Proment le long du fleuve avec les 2 NEX condos à gauche, evolo 1-2 au centre et evolo X à droite. Troisième image, le plan proposé par la ville de Montréal au PPU avec deux tours plutôt alignées verticalement et un édifice de mi-hauteur massif le long du boulevard.

[KOOL]

La première chose qui saute aux yeux c'est que la vision du CCU comporte pas mal moins d'espaces verts que le projet original. On repassera pour le concept de cité-jardin. Anyways, vivement le retour de Denis (pas celui du TOM, l'autre) l'automne prochain. 

[lumren]

Un projet d'habitation à deux pas du REM

Lachance Immobilier et le Fonds immobilier de solidarité FTQ ont formé un partenariat pour acquérir, à parts égales, le terrain et l'immeuble du 16 Place du commerce, L'Île-des-Sœurs, à deux pas de la future gare REM.

Le projet vise à transformer la tour de bureaux en tour d'habitation incluant des commerces de proximité au rez-de-chaussée.

La rénovation intérieure vise à transformer les espaces de bureaux des étages 2 à 10 en logements. Cette transformation permettra l'aménagement de 126 unités comprenant une chambre ainsi que 16 studios pour un total de 142 logements.

142 unités réparties sur 9 étages, soit une moyenne d'environ 16 unités par étage.

Le projet se situe sur une partie de l’assiette foncière formée du lot 1860831, d’une superficie de 6 076,7 m².

Le bâtiment est situé dans le secteur du Programme particulier d’urbanisme (PPU) Partie nord de l'Île-des-Soeurs.

Hyperdensification

Lorsque nous calculons le taux de densification net, cela donne :
142 log / 0.6077 ha = 234 log/ha

La densité du bâtiment dépasse largement la valeur MINIMALE de 110 log / ha imposée par le PMAD et le SAD applicable au PPU dans la zone TOD.

À lui seul, ce bâtiment représente 5% de la limite MAXIMALE de 2 950 logements affirmée conjointement par l'arrondissement de Verdun et la Ville centre.

Il sera intéressant de suivre l'évolution des nouveaux projets et de comparer la densification du PPU ÎDS avec Griffintown.

2e image

Sans gêne, deux élus affirment le MAXIMUM de 2 950 logements

[Rocco]

Franchement horrible cette densification. Regardez-moi tous ces édifices collés les uns sur les autres sans aucun dégagement. Quelle mauvaise planification du territoire!

[Né entre les rapides]

Des limites imposées quant au nombre de logements plutôt qu'à la superficie totale consacrée à cette fonction?  N'est-ce pas que ça favorise la construction de plus grands logements mais en moins grande nombre?  Est-ce un but non avoué? Pourquoi?

[lumren]

Il y a 10 heures, Né entre les rapides a dit :

Des limites imposées quant au nombre de logements plutôt qu'à la superficie totale consacrée à cette fonction?  N'est-ce pas que ça favorise la construction de plus grands logements mais en moins grande nombre?  Est-ce un but non avoué? Pourquoi?

Vous avez raison, si on limitait le PPU strictement à un nombre de logements, forcément pour atteindre la contrainte d'un minimum de 110 log / ha, les logements seraient plus grands mais en moins grand nombre.

Cependant, ni le plan d'urbanisme ni ses règlements ne parlent d'un nombre maximum de logements.

Rappelons que ce sont deux politiciens du comité exécutif qui ont avancé ce maximum de 2 950 logements comme étant factuel.

Après une rapide vérification des faits, certains diront qu'il s'agit plutôt d'un «urbanisme créatif» destiné à la consommation populaire. 😀