Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités

[mtlurb]

La mauvaise nouvelle c'est que c'est aux USA... Donc, oui construire plus fait baisser les prix des loyers.

 

Apartment rents are on the verge of declining due to massive new supply

https://image.cnbcfm.com/api/v1/image/107297769-16941854111694185408-31107989769-1080pnbcnews.jpg?v=1694187415&w=750&h=422&vtcrop=y

Apartment rents have been cooling off sharply for several months, and they look like they’re about to go negative compared with a year ago.

Rents in August were just 0.28% higher than August 2022, according to real estate tech platform RealPage. Compare that to a year ago, when rents were posting 11% annual growth. With the exception of a very brief drop during the Covid lockdowns, rents have not shown negative annual growth in well over a decade. When they did, it was due to a recession hitting demand.

That is not the case now. Apartment occupancies nationally are at a pretty healthy 94%, which is right along historical norms. High mortgage ratescombined with high home prices and tight supply have kept more would-be buyers in the rental market. The issue instead is just a massive amount of apartment supply.

The number of new units being built is at a 50-year high, with more than 460,000 being completed this year alone. Over a million new units have been built in the past three years. That’s a record, and much of that supply is on the higher end. Renters have more options, so landlords have less pricing power as turnover increases.

While rents nationally haven’t gone negative yet, they have in several local markets. Austin, Texas (-4.9%), Phoenix (-4.9%), Las Vegas (4.7%), Atlanta (-3.7%) and Jacksonville, Florida (-3.4%) are seeing the biggest drops.

The Midwest and Northeast regions continue to see very strong rent increases. One exception is New York, where rents were up just 1.9% annually as significant supply comes on the market.

Looking ahead, supply should remain high through next year, which will push rents lower potentially through 2025. New construction, however, has dropped sharply this year because of financing and other challenges, so there should be far less supply going into 2026, giving rents a chance to make up some ground.

https://www.cnbc.com/2023/09/08/apartment-rents-on-verge-of-declining-due-to-massive-supply.html

[mtlurb]

il y a 21 minutes, Rocco a dit :

Tellement ridicule. On manque de logements et on en construit pu. Vive le capitalisme débridé.

C'est quoi le rapport du capitalisme débridé... au contraire, les sur-contrôles, sur-réglementation, etc etc ... viennent arrêter ce "capitalisme débridé"...  rigueur Rocco.

[ToxiK]

Il y a 11 heures, mtlurb a dit :

C'est quoi le rapport du capitalisme débridé... au contraire, les sur-contrôles, sur-réglementation, etc etc ... viennent arrêter ce "capitalisme débridé"...  rigueur Rocco.

C'est l'anticapitalisme débridé de la ville de Montréal qui est davantage en cause.  Qu'on arrête d'écœurer les promoteurs et de leur nuire pour un rien et la construction rebondira.  Ça ne règlera pas tout mais ça commencera certainement à améliorer les choses.

[mtlurb]

Il y a 9 heures, ToxiK a dit :

C'est l'anticapitalisme débridé de la ville de Montréal qui est davantage en cause.  Qu'on arrête d'écœurer les promoteurs et de leur nuire pour un rien et la construction rebondira.  Ça ne règlera pas tout mais ça commencera certainement à améliorer les choses.

C'est pas juste la ville, mais au niveau du provincial et du fédéral... c'est un perfect storm, et le capitalisme répond correctement... ne rien construire est la meilleure chose à faire dans ces circonstances.

[andre md]

Il y a 11 heures, mtlurb a dit :

C'est pas juste la ville, mais au niveau du provincial et du fédéral... c'est un perfect storm, et le capitalisme répond correctement... ne rien construire est la meilleure chose à faire dans ces circonstances.

Aux USA 30% des travailleurs de la construction sont des latinos.  Et je dirai meme que c'est plus que ca si on rajoute les migrants illegaux qui travaille sous la table.  Disont que ca aide beaucoup pour eviter le manque de main d'oeuvre. Ca doit surement expliquer pourquoi ca construit plus la-bas qu'ici et que c'est aussi moins cher que les prix de fou que l'on a ici.

https://www.bls.gov/spotlight/2022/the-construction-industry-labor-force-2003-to-2020/home.htm

[acpnc]

Les clés pour comprendre les hausses des loyers | Radio-Canada.ca

Zone Économie - ICI.Radio-Canada.ca

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/2015865/habitation-crise-prix-loyer-augmentation

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Les loyers grimpent partout au pays et les salaires ne suivent pas la cadence. Pour juguler ces augmentations de prix, les gouvernements promettent la construction de plus de logements. Mais est-ce un remède suffisant? Voici les clés pour comprendre les hausses des loyers.

Tripler les mises en chantier

Pour regagner l'abordabilité, la Société canadienne d'hypothèques et de logement estime qu'il faudrait construire 3,5 millions de logements supplémentaires d'ici 2030.

Le défi est énorme. Pour y arriver, les mises en chantier devront être multipliées par trois.

Notre avis, c'est que l’abordabilité du logement au Canada est principalement liée au manque d'offre, soutient Kevin Hughes, économiste en chef adjoint à la SCHL.

Minée par les conditions d'emprunt difficiles, la construction immobilière au pays a fait du surplace dans la première moitié de l'année.

Montréal a même vu ses mises en chantier être coupées de près de 60 % par rapport à l'année précédente, toujours selon les chiffres de la SCHL.

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Au cours du premier semestre 2023, la SCHL a comptabilisé la mise en chantier de 5927 unités de logement dans la région de Montréal, soit 927 de moins qu’à pareille date l’an dernier. (Image d'archives)

Photo : Radio-Canada / Martin Thibault

Ce n'est rien pour rattraper le déficit de logements qui s’est accumulé pendant plusieurs années où la construction d’unités locatives a été à la traîne de la demande qui atteint aujourd’hui des sommets.

La demande plus forte que jamais

Moins de 10 000 nouvelles unités locatives ont été construites à Toronto dans les deux dernières années. Pendant ce temps, la population a augmenté de plus de 250 000 résidents, illustre Shaun Hildebrand, président de la firme-conseil Urbanation.

Dans la plus grande ville du pays, cet écart entre l’afflux de population et la construction immobilière met une forte pression à la hausse sur le prix des logements.

Selon les chiffres d'Urbanation, un loyer mensuel pour un appartement dans le marché torontois atteint aujourd’hui près de 2900 dollars par mois. C’est presque 1000 dollars de plus qu’en janvier 2021.

Aux yeux de M. Hildebrand, la demande pour les logements locatifs est propulsée par une situation catastrophique.

Nous devons composer avec des nombres records d'immigrants et à un nombre croissant de résidents non permanents, composés en grande partie d'étudiants étrangers et de travailleurs temporaires. [Ce sont] presque tous sont locataires, explique-t-il.

Au même moment, l’achat d’une première propriété est devenu un rêve inaccessible pour beaucoup de ménages qui restent plus longtemps qu’auparavant sur le marché locatif.

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Le prix de vente moyen d'une maison à Toronto a atteint 1,1 million de dollars en septembre, selon le Toronto Regional Real Estate Board. (Image d'archives)

Photo : Radio-Canada / Evan Mitsui

Il est clair que plus [de logements] est la solution évidente, estime l’économiste.

Encore faut-il que ces nouveaux logements puissent répondre aux besoins les plus criants.

Les logements locatifs délaissés au profit des condominiums

Jusqu’au milieu des années 80, les immeubles en copropriété étaient pratiquement inexistants du paysage torontois.

Mais au fil des années, les propriétaires se sont faits à l’idée de posséder un appartement.

Profitant d’un modèle qui leur permet de rentabiliser rapidement leur investissement, les promoteurs ont commencé à construire davantage de ce type d'immeuble, jusqu’à ne pratiquement plus bâtir de logements dédiés à la location.

Les immeubles dédiés à la location sont pourtant essentiels pour stabiliser les loyers, selon M. Hildebrand. C’est que ce type d’habitation constitue une offre de logements locatifs permanents, alors que les condominiums peuvent fréquemment changer de vocation.

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Depuis de nombreuses années, les immeubles en copropriété constituent la grande majorité des appartements construits à Toronto. (Image d'archives)

Photo : Radio-Canada / Evan Mitsui

Pour stimuler la construction de ces immeubles, le gouvernement fédéral a annoncé qu’il allait exempter les nouveaux logements locatifs de la taxe fédérale sur les produits et services.

Si certains experts applaudissent la mesure, l’économiste politique Ricardo Tranjan estime que les effets de l’exemption de la TPS ne se feront sentir que dans plusieurs années. Il appelle les gouvernements à prendre des mesures qui bénéficieront d’abord les locataires, plutôt que les promoteurs.

On a une façon très efficace de contrôler les prix, ça s'appelle le contrôle des loyers , clame-t-il.

Le contrôle des loyers, une mesure controversée

Cinq provinces et un territoire ont déjà des lois qui limitent les augmentations de loyer de certains logements au-delà d’un seuil fixé par les gouvernements. Selon M. Tranjan, chercheur principal au Centre canadien de politiques alternatives, celles-ci manquent pour la plupart de mordant.

Il y a différents types de contrôle des loyers. Il y a différentes façons de les mettre en place. On peut être très spécifique. On peut être très ciblé et aller chercher de bons résultats. Mais présentement, on n'a pas ce débat au Canada, se désole-t-il.

À lire aussi :

M. Hughes de la SCHL soutient pour sa part que le plafonnement des hausses empêche certains projets immobiliers de voir le jour, en plus de décourager les propriétaires d'entretenir et de rénover les immeubles existants.

Le secteur privé aura besoin de certains incitatifs [afin de surmonter] le défi qui est devant nous, plaide l’économiste.

Des coûts de construction élevés

Qu’ils soient construits par le secteur privé ou par des organismes à but non lucratif, les immeubles à logements sont de plus en plus dispendieux à bâtir.

Depuis 2017, les coûts de construction résidentielle ont grimpé de plus de 70 %, selon l’indice de Statistique Canada. L’augmentation est encore plus abrupte à Toronto.

Selon M. Hildebrand de la firme Urbanation, de nombreux projets de logements locatifs sont paralysés par la bureaucratie, les coûts de financement et surtout de construction.

Même avec des loyers de près de 3000 dollars par mois à Toronto, les promoteurs ne parviennent pas à [rentabiliser ces projets]. C’est un énorme problème qui démontre que les coûts de construction sont devenus trop élevés, illustre-t-il.

Et lorsque vient le temps de construire des logements pour les moins nantis, les gouvernements doivent offrir davantage de financement. Or, ceux-ci se résignent dans certains cas à subventionner des logements qui ne sont pas considérés comme abordables.

Peut-on croire à une réduction des loyers?

Malgré la conjoncture, certains locataires entretiennent l’espoir de voir les loyers baisser.

Cela ne devrait pourtant pas être l’objectif, selon M. Hildebrand.

Je ne pense pas que le but des gouvernements devrait être d’orchestrer une baisse des loyers ou une baisse des prix de l’immobilier. Il devrait favoriser un marché plus équilibré, où les loyers augmentent en fonction des revenus, détaille-t-il.

C’est également l’avis de M. Tranjan qui s’inquiète de voir les ménages débourser une proportion croissante de leurs revenus sur leur logement. C’est à ses yeux la principale mesure à surveiller.

M. Hughes rappelle pour sa part que l’abordabilité s’articule autour de plusieurs facteurs. Il souhaite qu’un jour, les familles puissent aisément trouver un logement dans leur budget, sans faire de compromis sur sa grandeur ni sa qualité.

[acpnc]

Un déficit de 1,2 million de logements au Québec !

Un déficit de 1,2 million de logements au Québec !

https://www.lapresse.ca/actualites/chroniques/2023-10-12/un-deficit-de-1-2-million-de-logements-au-quebec.php

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Un million cent quatre-vingt-dix mille.

Je vous le répète en chiffres, par souci de clarté : 1 190 000.

C’est le nombre de logements qu’il faudrait construire au Québec d’ici la fin de la décennie pour revenir à une certaine forme d’« abordabilité », semblable à celle qu’on retrouvait au début des années 2000^⁠1.

Ce n’est pas moi qui le dis, mais bien la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), l’autorité ultime en matière d’habitation au pays.

Je ne dévoilerai pas de primeur ici : nous sommes extraordinairement loin du compte.

On répète aux journalistes de ne pas mettre trop de chiffres dans leurs textes, pour ne pas rebuter les lecteurs, mais j’aimerais tester les limites avec cette chronique.

Préparez-vous donc à une pelletée de nombres, suivie d’une poignée de solutions, pour renverser la tendance désastreuse des mises en chantier.

Si le rythme actuel se maintient, il devrait se construire en moyenne 41 250 logements par année dans la province d’ici 2030, soit 330 000 au total, selon la SCHL.

C’est très peu, et c’est bien en deçà des besoins actuels et futurs en logements abordables, condos et autres bungalows.

Pour ramener le marché immobilier vers des prix plus raisonnables, il faudrait ajouter à ce nombre 860 000 unités d’ici la fin de la décennie, prévoit la SCHL.

Il faudrait donc créer au bas mot 148 750 nouveaux logements par année, pour un total de presque 1,2 million d’unités supplémentaires, à l’horizon 2030.

C’est un objectif ultra-ambitieux, irréaliste sans aucun doute. Mais le calcul est bêtement mathématique, avec la croissance prévue de la démographie et de l’économie.

La tendance, comme je l’écrivais plus haut, va dans la mauvaise direction. Plein sud.

Les mises en chantier sont en chute libre dans l’ensemble du Québec, et encore plus dans le Grand Montréal.

Le Mouvement Desjardins s’attend à 35 500 nouvelles constructions cette année dans la province, en recul de 38 % sur un an, et à 14 835 dans la métropole, en baisse de 39 %.

Le pire score en deux décennies.

Les prévisions sont presque aussi faméliques pour l’an prochain, avec 37 000 constructions neuves prévues à l’échelle provinciale, selon Desjardins.

On peut en faire beaucoup plus. C’est possible. Cela s’est vu pas plus tard qu’en 2021, au cœur de la pandémie, avec 67 810 mises en chantier, un sommet depuis la fin des années 1980 au Québec.

Mais voilà, on l’a dit et redit : le marché n’est plus du tout ce qu’il était il y a deux ans.

Les taux d’intérêt ont explosé, les coûts de construction aussi, ce qui a forcé bien des promoteurs à prendre un temps d’arrêt, lorsqu’ils n’ont pas carrément cessé leurs activités.

Le défi d’augmenter radicalement les mises en chantier sera « immense », reconnaît Francis Cortellino, économiste à la SCHL. « Cela démontre par contre l’importance d’avoir l’implication des différents intervenants afin de trouver des solutions à ce manque d’offre. »

Il y a justement plusieurs pistes de solution pour accélérer la cadence. Aucune n’est magique, mais certaines apparaissent d’emblée plus efficaces et facilement applicables que d’autres.

En voici une première, qui relève du gros bon sens : il faut arrêter de mettre des bâtons dans les roues des constructeurs qui proposent de bons projets.

Voici un exemple tout frais d’embûches inutiles :

Le groupe Rachel-Julien a acheté en 2019 un vaste terrain dans le quartier Hochelaga-Maisonneuve, à Montréal, en vue d’y construire 1008 appartements. Le projet, énorme, coche toutes les bonnes cases. Il prévoit des condos, des logements sociaux, un volet abordable, une clinique médicale, une garderie, une épicerie, de la verdure…

Mais voilà, le projet a été barouetté d’une instance à l’autre, il s’est buté à l’opposition d’une poignée de voisins, et les délais se sont accumulés pendant que la crise du logement s’accentuait.

Rachel-Julien a finalement obtenu son permis de construction pour la première phase de 210 logements… cinq ans après avoir acquis le terrain ! Les premières unités seront livrées en 2025, sept ans après l’achat du lot, un délai qui aura coûté 7 millions au promoteur, en pure perte.

C’est un gâchis scandaleux, mais regardons plutôt vers la ligne d’horizon, où une sortie de crise pourrait se profiler.

Les économistes Hélène Bégin et Maëlle Boulais-Préseault, de Desjardins, proposent plusieurs mesures très concrètes pour accroître l’offre de logement^⁠2. Leurs suggestions s’adressent aux municipalités, à Québec et à Ottawa, souvent aux trois en même temps.

Voici les mesures qui auraient selon elles une incidence « élevée » pour renverser la vapeur :

• Réduire au maximum les délais d’approbation des projets ;
• Modifier le zonage pour augmenter la densité des immeubles ;
• Revoir les processus de consultation pour ne plus permettre à une poignée de citoyens de bloquer des projets qui sont dans l’intérêt de la collectivité ;
• Encourager la construction avec différentes mesures fiscales et d’autres incitatifs et subventions ;
• Mieux coordonner les mesures d’aide des différents ordres de gouvernement pour construire des logements abordables ;
• Remplacer les redevances de développement imposées par plusieurs villes par des incitatifs fiscaux ;
• Convertir davantage de bâtiments existants en logements étudiants.

Ce sont toutes là d’excellentes suggestions qui méritent d’être examinées avec une loupe géante par nos décideurs. Et appliquées au plus sacrant.

La débureaucratisation est possible et devrait devenir la norme à viser pour tous les ordres de gouvernement. On l’a vu avec un exemple récent de logements étudiants à Montréal^⁠3.

Dans la (minuscule) case des bonnes nouvelles, on peut s’attendre à un réinvestissement important dans le logement abordable. Québec doublera le montant de 900 millions attendu de la part du fédéral, et des détails seront annoncés à la mise à jour budgétaire du 7 novembre prochain.

Le gouvernement Legault songe aussi à donner davantage de pouvoirs aux municipalités, ai-je appris, pour leur permettre d’imposer plus facilement la densification de certains quartiers.

C’est prometteur et souhaitable. Il faudra multiplier ce type de mesures, tous azimuts, pour arriver à un début de redressement des mises en chantier.

1. La SCHL définit l’abordabilité selon « la part du revenu après impôt qu’un ménage à revenu moyen devrait consacrer à l’achat d’un logement moyen ». Son objectif, d’ici 2030, est de « ramener l’abordabilité aux niveaux observés pour la dernière fois vers 2004, avant le début de la croissance des prix qu’une grande partie de la population canadienne subit depuis plus de 10 ans ».

[acpnc]

Québec et Ottawa concluent une entente sur le logement

Tommy Chouinard La Presse

https://www.lapresse.ca/actualites/politique/2023-10-13/quebec-et-ottawa-concluent-une-entente-sur-le-logement.php

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PHOTO PHILIPPE BOIVIN, ARCHIVES LA PRESSE

(Québec) Québec et Ottawa ont conclu une entente concernant le nouveau fonds fédéral pour accélérer la construction de logements. Québec recevra d’Ottawa 900 millions de dollars et il égalera la mise du fédéral, ce qui représentera des investissements totaux de 1,8 milliard de dollars en cinq ans.

La Presse révélait le 5 octobre ces investissements à venir pour s’attaquer à la crise du logement. Une entente était alors considérée comme imminente.

Le même jour, le premier ministre François Legault faisait pression sur son homologue Justin Trudeau pour qu’un accord intervienne d’ici ce vendredi.

C’était indispensable selon lui pour que la cagnotte fédérale de 900 millions de dollars se retrouve dans la mise à jour économique du 7 novembre de son ministre des Finances Eric Girard.

Le grand argentier du gouvernement Legault pourra donc confirmer les investissements de 1,8 milliard le mois prochain.

Sur les réseaux sociaux, la ministre responsable de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, s’est dit « très heureuse » de la conclusion d’une entente avec le ministre fédéral du logement Sean Fraser. « Les détails de cette entente seront divulgués lors d’une annonce prochainement. Nous ne ferons pas d’autres commentaires d’ici là. »

[Rocco]

⬆️

[Brick]

il y a 23 minutes, Rocco a dit :

⬆️

Valérie, sors de ce corps! 😂