le-plateau-mont-royal Actualités du Plateau Mont-Royal

[Né entre les rapides]

On réfléchit. Oui on réfléchit. On devrait être capable de départager ce qui est inéluctable de ce qui peut être amélioré. Se concentrer sur le second groupe. Proposer des mesures et des initiatives faisables. Ne pas attendre d'avoir toutes les réponses.

Être capable de faire valoir la prépondérance des avantages sur les coûts associés.

 

Mettons maintenant un peu de chair sur ces lignes abstraites:

 

1) Fardeau fiscal trop lourd: quelle en est la cause? Quelles sont les conséquences (très) prévisibles de cet état de choses? Si on peut démontrer (notamment par des exemples pris ailleurs) que la ville sortira perdante de la poursuite de la tendance, on pourra commencer à justifier une politique ciblée d'allègement du fardeau pour les petits commerçants indépendants.

 

2) Routes de transit versus rues d'ambiance: aller au-delà du dialogue stérile incapable de répondre simultanément aux deux impératifs.

 

3), 4), 5) etc. (A vous, et à la prochaine fois!)

[vincethewipet]

Dans le texte que Steve a mis à la page précédente, cette phrase me fatiguait un peu:

 

Mon grand-père, lui, c’était une bijouterie dans Hochelaga-Maisonneuve. Ma mère, pendant plus de 20 ans, a vendu des articles de maison sur la rue Laurier Ouest où, aujourd’hui, un commerce sur deux est fermé.

 

Un commerce sur deux de fermé sur Laurier Ouest? Je n'ai pas cette impression, et j'emprunte cette rue presque tous les jours. J'ai donc fait le décompte des commerces!

 

Ma méthodologie:

 

- Un local à louer est "vacant".

- Un local abandonné est "vacant".

- Un local sinistré est "vacant".

- Un local occupé mais en vente de fermeture dans un local à louer est "vacant".

- Un local occupé par un commerce (ou un service genre comptable ou garderie) est "occupé".

- Un local en rénovation pour visiblement accueillir un nouveau commerce est "occupé".

- Un local ayant une vocation autre (lieu de culte, local secondaire pour un autre commerce, résidence, bref un usage privé) est "non comptabilisé".

- Un local étant en grande rénovation (aucune façon de savoir si un commerce s'en vient) est "non comptabilisé".

- Un commerce occupant plusieurs locaux consécutifs est compté comme un seul local "occupé".

- Je n'ai compté que le rez-de-chaussée en général, sauf sur Parc pour les commerces en sous-sol et au premier étage (pas d'étage au niveau de la rue pour plusieurs édifices).

 

Section Laurier Ouest dans le Plateau Mont-Royal (Saint-Laurent à Hutchison):

 

- 12 locaux vacants.

- 65 locaux occupés.

 

On a donc un taux de vacance de 15% pour la section Plateau.

 

- 3 sections (continuité commerciale entre les intersections) de la rue n'ont aucun local vacant.

- Une section à 9 des locaux vacants: de St-Urbain à l'esplanade! Les locaux vacants sont concentrés dans un seul petit secteur, et la majorité de ces locaux ont été rénovés récemment, et son en attente depuis ces rénovations.

- Les 2 sections restantes se partagent 3 locaux vacants.

 

Nous avons donc une vacance extrêmement concentrée, et le reste de la rue pratiquement à plein régime.

 

Section Laurier Ouest dans Outremont (Hutchison à Côte-Sainte-Catherine):

 

- 2 locaux vacants

- 41 locaux occupés

 

On a donc un taux de vacance d'environ 5% dans la section Outremont.

 

Bref, c'est pratiquement la pleine occupation. D'ailleurs, en prenant la peine de bien regarder les commerces à Outremont... Wow, c'est vraiment une belle continuité. Il y a de grandes sections de la rue avec une enfilade impressionnante de commerces très étroits, donnant une belle diversité. Ailleurs à Montréal, la plupart des commerces occupent le double de la largeur sur rue, je dirais. C'est très joli et assez unique.

 

Total pour la rue Laurier Ouest:

 

- 14 locaux vacants

- 106 locaux occupés

 

On a donc un taux de vacance d'environ 12%.

 

La section Saint-Urbain/Esplanade est à 50% de locaux vacants. Une anomalie comparée au reste de la rue.

Les 7 sections restantes sont à environ 5% de locaux vacants.

 

Bref, on est loin du 50% dont l'auteur parle.

 

PS: c'est compté à la mitaine, alors il y a sûrement deux-trois erreurs, mais c'est un portrait représentatif, je crois bien!

Modifié 24 mai 2016 par vincethewipet
Orthographe et clarté

[vincethewipet]

Tant qu'à être sur mon élan, j'ai aussi compté les locaux vacants et occupés dans le centre du Mile End (définition subjective de ma part). Même critères que pour Laurier.

 

Rue Parc, de Laurier à Bernard

 

locaux vacants: 22

locaux occupés: 133

 

Taux de vacance: environ 14%

 

La rue est beaucoup mieux qu'il y a quelques années, la gentrification frappe l'endroit. Mais il reste toujours du travail à faire, surtout au niveau de l'entretien des édifices. C'est une rue magnifique avec une grande richesse architecturale, mais un déficit évident dans la conservation de ce patrimoine.

 

Boulevard Saint-Laurent, du viaduc Van Horne à Saint-Joseph

 

locaux vacants: 24

locaux occupés: 114

 

Taux de vacance: environ 17%

 

Qui l'eu crû, Saint-Laurent à ce niveau est pire que Parc. D'ailleurs, la moitié des locaux vacants sont directement au sud d'Ubisoft, en plein dans la zone qui dessert les milliers de travailleurs du secteur Saint-Viateur Est. Pourquoi la section la mieux située concentre une bonne part des locaux vacants? Loyers trop élevés? Locaux mal entretenus et peu intéressants? Ce sont toujours les mêmes locaux qui sont vides, alors que d'autres ont un roulement très rapide lorsqu'un commerce se retire.

 

Rue Fairmount, de Parc à de Gaspé

 

locaux vacants: 2

locaux occupés: 47

 

Taux de vacance: 4%

 

Les deux locaux vacants consistent en un local qui semble abandonné par son proprio depuis des années, et un autre local à l'est de Saint-Laurent que le propriétaire refuse de louer. Donc, on peut dire que c'est pas mal complet...

 

Rue Saint-Viateur, de Parc à Gaspé

 

locaux vacants: 2

locaux occupés: 52

 

Taux de vacance: 3.5%

 

Deux pancartes à louer assez récente, et c'est tout. C'est la rue qui profite le plus des travailleurs du Mile End, celle qui change et se gentrifie à vue d'œil.

 

Rue Bernard, de Parc à Saint-Laurent

 

locaux vacants: 3

locaux occupés: 47

 

Taux de vacance: 6%

 

Une autre rue en santé. Deux de ces locaux sont d'apparence abandonnée, et un autre est à loué.

 

Analyse de la situation du Mile End

 

Les petites rues commerciales de quartier (Bernard, Saint-Viateur, Fairmount) regroupent 153 locaux.

7 locaux sont inoccupés

146 locaux sont occupés

Vacance moyenne de 4.5%, donc en bonne santé.

 

Les grandes rues commerciales (Saint-Laurent du viaduc Van Horne à Saint-Joseph, Parc de Bernard à Laurier, Laurier de Saint-Laurent à Parc) regroupent 357 locaux.

57 locaux sont inoccupés

300 locaux sont occupés

Vacance moyenne de 16%, une bien moins bonne performance que les rues commerciales de plus petite échelle.

 

Total des commerces: 510

total des locaux vacants: 64

Total des locaux occupés: 446

Taux de vacance du centre (subjectif) du Mile End: 12.5%

 

On peut constater que les "petites" (153 commerces, c'est pas si petit) rues locales ont une santé commerciale pratiquement parfaite, alors que les plus grosses rues ont un peu plus de difficulté. Même Saint-Laurent, qui est aussi bien située pour la clientèle locale, et qui profite d'une meilleure exposition en étant une artère, fait beaucoup moins bien.

[UrbMtl]

Super analyse.

Merci pour ton travail!

[Rocco]

Un local à louer n'est pas considéré vacant selon ton analyse? Eh ben

[vincethewipet]

Un local à louer n'est pas considéré vacant selon ton analyse? Eh ben

 

Hum, bien sûr que oui? C'était tellement évident que je ne l'ai pas spécifié dans mes critères. Tout comme je ne dis pas qu'un local accueillant un commerce est "occupé". Je n'ai spécifié que les cas plus problématiques.

 

Mais pour être plus clair:

 

- Un local à louer est "vacant".

- Un local abandonné est "vacant".

- Un local sinistré est "vacant".

- Un local occupé mais en vente de fermeture dans un local à louer est "vacant".

- Un local occupé par un commerce (ou un service genre comptable ou garderie) est "occupé".

- Un local en rénovation pour visiblement accueillir un nouveau commerce est "occupé".

- Un local ayant une vocation autre (lieu de culte, local secondaire pour un autre commerce, résidence, bref un usage privé) est "non comptabilisé".

- Un local étant en grande rénovation (aucune façon de savoir si un commerce s'en vient) est "non comptabilisé".

- Un commerce occupant plusieurs locaux consécutifs est compté comme un seul local "occupé".

- Je n'ai compté que le rez-de-chaussée en général, sauf sur Parc pour les commerces en sous-sol et au premier étage (pas d'étage au niveau de la rue pour plusieurs édifices).

 

Je pense avoir fait le tour...

 

D'ailleurs, mes chiffres seraient complètement farfelus si les locaux "à louer" n'était pas dans ceux "vacants", et ce serait un manque de jugement particulièrement bête de ma part.

Modifié 24 mai 2016 par vincethewipet
précisions

[vincethewipet]

Super analyse.

Merci pour ton travail!

 

Merci pour les bons mots! Je crois qu'il est toujours pertinent d'avoir des chiffres concrets pour discuter de l'épineuse situation du commerce de détail .

[steve_36]

Wow, un superbe travail Vince. Ce genre de donnée est essentiel pour bien analyser la situation d'une rue ou d'un secteur et ca nous donne un aperçu plus juste et plus ciblé que de se fier sur des impressions.

 

Cela étant dit, c'est vrai qu'on a l'impression qu'il y a plus de locaux vacants que la réalité, et je ne sais pas d'où cela nous provient. Peut-être on voit plus les affiches ''à louer'' que les locaux occupés ? Peut-être que les commentaires/articles négatifs finissent par avoir un effet sur nos impressions ?

 

Et d'après les données recueillis, comme tu l'as mentionné, les rues de quartier est-ouest s'en tirent mieux que les grandes artères commerciales nord-sud comme Du Parc, St-Laurent et on aurait pu ajouter St-Denis.

 

Mais pourquoi donc ? Est-ce qu'il est plus agréable de se promener sur ces petites rues car moins de circulation automobiles? Est-ce que les loyers y sont moins cher ? Est-ce qu'on y retrouve plus de commerces indépendants et/ou de proximités que les grandes rues?

[ToxiK]

- Un local ayant une vocation autre (lieu de culte, local secondaire pour un autre commerce, résidence, bref un usage privé) est "non comptabilisé".

 

Pourquoi ne comptes-tu pas les lieux de culte comme étant un local loué? C'est une activité quasi-commerciale et ça amène un certain achalandage? J'ai peut être manqué cette définition, mais comment comptabiliserais-tu une salle de spectacle?

 

Comptes-tu les terrains vacants ou en construction? Ou les terrains de stationnement extérieurs? Personnellement, je crois que c'est important car ça nous donne une idée du potentiel développable de la rue et du secteur.

 

Cela dit, il ne s'agit en rien de critiques. Je crois que tu as fait un excellent travail. Ça nous donne une assez bonne idée de l'état des rues commerciales. Évidement, ce ne sont pas tous les commerces qui sont égaux, tant en vigueur économique qu'en achalandage, mais ça nous permet d'évaluer un peu mieux certaines critiques alarmistes qu'on peut entendre.

 

[vincethewipet]

Wow, un superbe travail Vince. Ce genre de donnée est essentiel pour bien analyser la situation d'une rue ou d'un secteur et ca nous donne un aperçu plus juste et plus ciblé que de se fier sur des impressions.

 

Cela étant dit, c'est vrai qu'on a l'impression qu'il y a plus de locaux vacants que la réalité, et je ne sais pas d'où cela nous provient. Peut-être on voit plus les affiches ''à louer'' que les locaux occupés ? Peut-être que les commentaires/articles négatifs finissent par avoir un effet sur nos impressions ?

 

Et d'après les données recueillis, comme tu l'as mentionné, les rues de quartier est-ouest s'en tirent mieux que les grandes artères commerciales nord-sud comme Du Parc, St-Laurent et on aurait pu ajouter St-Denis.

 

Mais pourquoi donc ? Est-ce qu'il est plus agréable de se promener sur ces petites rues car moins de circulation automobiles? Est-ce que les loyers y sont moins cher ? Est-ce qu'on y retrouve plus de commerces indépendants et/ou de proximités que les grandes rues?

 

Merci!

 

Je crois que la perception d'une rue tient beaucoup à l'état des édifices. Par exemple, j'étais persuadé que Parc avait un pire taux de vacance que Saint-Laurent, simplement parce que Parc souffre d'un déficit d'entretien plus grand. Sur Saint-Laurent, la plupart des locaux vides sont propres, du moins à l'extérieur. C'est encore plus vrai pour Laurier Ouest. La section "anormale" avec un local inoccupé sur deux? Ça ne donne vraiment pas cette impression, vu le très grand entretien des édifices de la rue, la rénovation récente de plusieurs d'entres eux, le soin porté à s'assurer que ce soit vraiment propre et attrayant pour un futur locataire.

 

C'est aussi vrai même pour les locaux occupés, qui ont l'air plus dépéris que des locaux vides ailleurs, alors ça donne une impression un peu plus maussade à certains endroits....

 

Je crois que tu as nommé tous les avantages des "petites" rues! Tout cela fait une synergie propice aux particularités du Mile End: grande clientèle à pied qui circule plus facile à travers des blocs plus petits et des stops aux intersections, attrait pour les commerces indépendants et rejet des chaînes poussant les gens vers les rues où se trouvent ces commerces, loyers plus faibles encourageant les petits joueurs qu'aime cette clientèle...

 

En prime, peut-être un peu moins de vieux proprios négligeants, car il y a un peu moins de locaux constamment vacants sur les petites rues?

 

Pourquoi ne comptes-tu pas les lieux de culte comme étant un local loué? C'est une activité quasi-commerciale et ça amène un certain achalandage? J'ai peut être manqué cette définition, mais comment comptabiliserais-tu une salle de spectacle?

 

Comptes-tu les terrains vacants ou en construction? Ou les terrains de stationnement extérieurs? Personnellement, je crois que c'est important car ça nous donne une idée du potentiel développable de la rue et du secteur.

 

Cela dit, il ne s'agit en rien de critiques. Je crois que tu as fait un excellent travail. Ça nous donne une assez bonne idée de l'état des rues commerciales. Évidement, ce ne sont pas tous les commerces qui sont égaux, tant en vigueur économique qu'en achalandage, mais ça nous permet d'évaluer un peu mieux certaines critiques alarmistes qu'on peut entendre.

 

 

 

Les lieux de culte, c'est un débat intéressant! En fait, en ce moment même Outremont tente d'interdire les nouveaux lieux de culte sur Bernard et Laurier. Les élus ne veulent pas qu'ils nuisent à la vitalité commerciale. Cela fait des séances publiques houleuses!

 

La raison pourquoi je ne compte pas ces endroits est assez subjective: la plupart on l'air de locaux non-utilisés. En fait, si je n'avais pas vu une fois ou deux, en plusieurs années, la communauté hassidique entrer et sortir de ces endroits, j'aurais mis ces endroits dans "vacants", simplement par manque d'information sur l'utilisation. La plupart ont des façades opaques ou carrément briquées, l'entretien est un peu moyen, et l'achalandage, aux heures que je circule sur la rue, très faible, voir inexistant.

 

C'est une discussion que j'avais eu avec Steve lors de notre balade sur Saint-Laurent il y a quelques semaines: ce serait chouette si ces lieux dynamisaient leur façade, histoire de souligner leur utilisation, partager un peu leur culture, et rendre la rue plus attrayante.

 

C'est pour la même raison que je ne comptais pas les locaux secondaires utilisés par des commerces ailleurs (une cuisine ou un rangement, sans service à la clientèle): ce sont des locaux qu'on ne se douterait pas d'une activité si on avait pas eu la chance de voir un employé entrer ou sortir de l'endroit.

 

Une salle de spectacle, je dirais que c'est un local occupé. Dans tout mon trajet, il n'y avait que le théâtre Rialto qui occupe le niveau de la rue et qui est purement une salle de concert. Souvent les liens de diffusion du Mile End ont une utilisation mixte (resto, etc), alors ça dynamise tout le temps la rue.

 

Pour les terrains vacants et en construction, ainsi que les stationnements extérieurs, je n'ai pas comptabilisé dans mes chiffres! Pour les terrains vacants, il y en a seulement sur Saint-Laurent, deux de mémoire. Les constructions, je n'ai croisé que deux ou trois grosses rénovations. Il y a un nouvel édifice qui vient juste d'être terminé sur Saint-Laurent, qui rajoute 3 locaux vides à son rez-de-chaussée. Pour les stationnements extérieurs, je crois que le seul visible se trouve sur Saint-Laurent, au nord d'Ubisoft, juste en face d'un horrible entrepôt (cet entrepôt a aussi des stationnements extérieurs en arrière). Tout ce secteur, au nord de Saint-Viateur sur Saint-Laurent, a un gros potentiel de développement à mon avis. On pourrait redynamiser plusieurs quadrilatères, éliminer du stationnement de surface, retirer de vieux entrepôts, développer quelques terrains sous-utilisés.

 

Le reste des rues, la trame urbain est pas mal complète et solide.