Né entre les rapides

Voici ma perception du marché actuel des biens immobiliers au Canada y compris Montréal: 1) rareté et forte demande pour des espaces industriels (surtout pour l'entreposage et la distribution) et des logements; 2) demande incertaine pour des bureaux et des espaces commerciaux. Quand je transpose cette perception sur les caractéristiques du site sur lequel est érigé le projet Royalmount, je continue de m'interroger. La fonction résidentielle n'est toujours pas autorisée par Ville Mont-Royal (VMR), tandis que des bâtiments destinés à l'entreposage et/ou à l'industrie légère constitueraient une sorte de retour en arrière --probablement pas une bonne idée quand on sait que ces activités sur le site périclitaient avant l'annonce du projet; aussi, la valeur du site est probablement devenue trop élevée pour se contenter d'un usage aussi commun; d'ailleurs, les images fournies sur l'avancement de la construction ne laissent aucunement entrevoir ce type de fonction. Que reste-t-il? -- Je n'ai d'autres choix que d'espérer des surprises. La plus significative serait que VMR permette finalement la fonction résidentielle sur une partie importante du site; en plus de répondra à un besoin indiscutable, la présence de nombreux résidents favoriserait l'établissement de fonctions complémentaires sur une autre partie du site. L'autre type de surprise serait que la vision du promoteur (dans une version laissant peu ou pas de place au résidentiel) s'avérerait un grand succès, contrairement aux "prévisions" de plusieurs d'entre nous. Quand j'observe les images montrant les progrès actuels de la construction, je me demande à quels résultats cela correspondra. Je me permets d'imaginer que les structures pourraient être adaptées pour en faire (en partie) des logements, le cas échéant.

Bravo! Tu démontres que tu avais bien saisi la raison de ma question. Les informations s'y rapportant peuvent être trouvées en abondance sur des sites comme celui que tu soulignes. Le sous entendu, c'est que ce sont essentiellement les mêmes compagnies (CN et CP) qui sont concernées dans les deux cas des régions de Montréal et de Toronto, soumises aux mêmes règlementations fédérales (Canada), et que par conséquent on serait en droit de s'attendre à un succès équivalent dans les négociations avec ces compagnies. Si ça n'a pas été le cas, c'est pour d'autres raisons -- qu'il faudrait identifier.

Sorry I had missed your question, as there was no reference to my post asking "what about Metrolinx..." So, just in case this was a real question, and not an interjection: I was asking for your views on the comparative performance of Metrolinx versus EXO. If you are able to argue that Australia "...is a country that is much more like us", I guess that I could advance that Ontario is even much more like us Quebec.

La différences pourrait peut-être s'expliquer par les exigences plus élevées de la clientèle visée dans le Quartier des Lumières, et/ou parce que la configuration des terrains constructibles y est plus favorable. Dans Griffintown, on a conservé la trame des rues existantes, et la propriété des terrains était très morcelée.

Hope for more Synergy between various efforts and undertakings which all too often are planned and executed without due regard to externalities.

Views from all angles fulfilled my dream!😂

(ci-dessus un court extrait du message de ToxiK) Accordé. Mais ce n'est pas la raison d'être d'un métro. Il vise d'autres objectifs, et en contrepartie, il doit sacrifier des éléments de confort qui sont importants pour les familles qui accompagnent de jeunes enfants. De plus, dans le cas spécifique du parc Jean-Drapeau (PJD), ce serait physiquement impossible d'y avoir un nombre suffisant de places de stationnement pour répondre aux besoins de ces familles qui, à échelle d'une grande région métropolitaine comme Montréal, sont très nombreuses. Je vois deux alternatives, qui ne sont pas mutuellement exclusives: 1) Offrir un service de minibus effectuant des trajets entre des sites comportant des stationnements, et le PJD. Et 2) Développer des sites moins centraux (par exemple au Cap Saint-Jacques) offrant des attraits qui intéressent les jeunes enfants (ceux-ci grandiront et un jour ils pourront eux aussi aller au PJD). Ces alternatives ne sont pas parfaites, mais elles ont le mérite d'être réalisables.

Faut-il rappeler une fois de plus que ce n'est pas un consécration, mais un encouragement? Paris, Londres, Milan, New York, Chicago, Sydney, Melbourne etc. ne figurent pas sur la liste.

Tu as très bien réussi! Il arrive que les blagues soient la bougie d'allumage d'une discussion féconde, alors il faut continuer. 😁

Ils peuvent continuer de promettre tout ce qu'ils veulent. Premièrement, dans le cas spécifique de ce dossier, il ne s'agit pas de promettre que la construction commencera le lendemain des élections, mais seulement que le Dossier d'Affaires sera approuvé. Deuxièmement, d'une façon plus générale, on sait tous qu'une promesse n'est pas toujours suivie d'une action, et c'est d'autant plus vrai quand celui ou son parti qui fait la promesse n'a aucune chance d'accéder au pouvoir. Les électeurs ne sont pas (tous) dupes: ceux qui accordent néanmoins leur appui à un tel parti le font uniquement pour envoyer un message de soutien.

Je préfère concentrer mon attention sur le dossier spécifique de la Tour 6 du projet Square Children. Les autres bons et moins bons coups de l'administration Plante ne sont pas pertinents pour la résolution du litige.

D'un seul coup, sous le règne de Denis Coderre, le projet du REM original a été lancé, d'une envergure presque comparable à celle du réseau de métro existant. Mais dans ce cas, c'est le Gouvernement du Québec (en collaboration avec la CDPQ-i et un engagement financier du gouvernement fédéral), et non la ville, qui en a été le principal instigateur. Par la suite, sous le règne de Valérie Plante, son projet de ligne rose a été mis de côté au profit d'un projet de REM de l'Est dont le sort demeure incertain. Sous le règne de Jean Drapeau, le développement du réseau de métro s'est fait en phases successives qui constituent un reflet de l'évolution du pouvoir relatif de la ville dans les décisions s'y rapportant. En résumé: les phases initiales ont été décidées et financées par la Ville de Montréal (et subséquemment la Communauté Urbaine de Montréal); les phases suivantes ont été décidées et financées par le Gouvernement du Québec.

D'accord avec toi. @mawt1Le taux de rendement (profit) que tu cites est presque certainement calculé en relation avec l'investissement passé* (coût de l'hôtel). Ce n'est pas sur cette base qu'une décision ultérieure est prise quand à l'avenir de cette propriété (comme de tout autre avoir). On compare plutôt la valeur actualisée des profits futurs attendus, avec celle découlant du produit de la vente (de l'hôtel, de fait, pour le site occupé par l'hôtel). Si un acheteur offre un prix supérieur à la v.a. des profits attendus (si on poursuit les opérations de l'hôtel), il sera avantageux de vendre. Le contexte économique amélioré évoqué par Rocco a fait en sorte que la valeur du site s'est suffisamment accrue pour dépasser les profits (en v.a.) tirés de l'hôtel. * Faisons un exercice comparatif à "l'échelle humaine" impliquant un duplex payé 26,000 $ en 1966 (cas réel); aujourd'hui, 56 ans plus tard, les loyers rapportent 2,800 $ par mois = 33,6600$ par an. On soustrait les taxes foncières (5,000 $) les assurances (1,500 $) et l'entretien (coût moyen annuel sur une longue période: 5,000 $). Profit net avant impôt: 33,600 - 11,500- 22,100$. Si on effectuait un calcul de rentabilité sur la base du prix payé, on obtiendrait un rendement astronomique: 22,100/26,000= 85% . La bonne façon de calculer consiste à diviser les revenus nets par la valeur marchande de la propriété: si elle est de 900,000 $, le taux de rendement revient à 22,100/900,000= 2,5%. Ensuite, on compare ce rendement à celui qu'on peut obtenir dans des investissements alternatifs comportant le même niveau de risque, et/ou à l'intérêt payé sur des emprunts attachés à d'autres investissements. (c'est simplifié, par exemple je n'ai pas tenu compte du potentiel d'appréciation de la propriété détenue, notamment parce qu'un potentiel comparable peut exister pour des investissements alternatifs).

Au risque de recevoir des tomates (fraîches svp) sur la tête, je dirais que le comble du comble serait que ni l'un ni l'autre ne soient réalisés. Mais alors, si les soucoupes volantes de @Roccodevenaient une réalité accessible à tout le monde, ne serait-ce pas une une scène fantastique! (à condition qu'elles soient silencieuses, repliables et faciles à ranger, et que leurs mouvements soient guidés par des robots compétents). 😂 Si on se fie à la longue histoire du projet de prolongement de la ligne bleue, rien n'est impossible, même le néant. 😒

En Floride durant les six mois de l'hiver québécois: d'accord, surtout si tu peux conduire tes affaires de partout. Mais à Scranton où tu es passé à ton retour: non merci! Je sais bien que tu parles de la Floride, tu ne dis pas que n'importe quel endroit aux USA te conviendrait. La pandémie est pratiquement partout. La grande différence, c'est l'ampleur des restrictions imposées. Ici au Québec c'est encore très restrictif; en Floride non. La Chine va encore plus "loin" que le Québec. Puis il y a des entredeux ça et là sur le continent et dans le monde entier. Le Québec n'est assurément pas l'unique endroit où les gens sont très frustrés et à bout. Mais nous, nous avons le froid extrême en bonus, ce qui fait que même en l'absence des restrictions, la vie au Québec n'est jamais parfaitement "normale" durant une partie de l'année. Par contre, des régions au climat agréable ou chaud en hiver ont des épisodes éprouvants en été. Morale de l'histoire: si on pouvait, on ferait comme les oiseaux migrateurs. Certaines personnes ont déjà trouvé le moyen de le faire. Alternativement, on pourrait choisir d'habiter dans une région du monde où le climat est (presque) toujours agréable; le hic, c'est ou bien très cher, parce que des millions de personnes y ont afflué et sont prêtes à y mettre le prix pour trouver un toit, ou bien c'est très peu propice pour gagner sa vie convenablement. Juste comme ça, connaissant les conditions de vie au Québec: est-ce que les personnes qui rêvaient d'immigrer au Québec continueront d'y venir dès que la permission leur sera accordée, ou bien changeront-elles d'avis? Les chiffres pour 2022 fourniront une réponse éclairante. 😶

Certaines prédictions sont de peu de conséquence, qu'elles s'avèrent exactes ou erronées, par exemple: qui va remporter le Super Bowl). La date de mise en service du premier segment du REM n'est pas de ce nombre. Ainsi, une mise en service tardive aurait probablement des conséquences sur les déplacements (tous modes confondus) entre la Rive-Sud et Montréal, considérant les importants travaux de réfection prévus cette année dans le tunnel L.-H. Lafontaine: est-ce qu'on devra modifier l'échéancier de ce projet? Il y a également l'échéance électorale du 3 octobre prochain, dont les résultats pourraient être influencés par l'humeur des citoyens concernés.

What about Metrolinx (aka GTTA-- Greater Toronto Transportation Authority), including GO Transit, an operating division of Metrolinx?

Je ne serais pas surpris que bon nombre d'autres affiches indiquant une date de "Fin des travaux" soient aussi désuètes, si elles n'ont pas été mises à jour pour refléter des retards qui étaient imprévisibles au moment de leur publication. On ne peut pas effacer ces retards d'un coup de baquette magique, mais il est très facile de modifier les affiches en conséquence. On serait moins cynique si c'était fait.

Je savais, mais ma propre perception cognitive l'emportait presque toujours (comme pour la plupart des gens j'imagine). Il aurait fallu au moins utiliser "Henri-Tranquille", de la même façon qu'on a les boulevards René-Lévesque et Robert-Bourassa par exemple. Mais même dans ce cas, le personnage et son histoire sont peu connus et auraient laissé presque tout le monde indifférent. De plus, je ne suis pas certain que le nom d'un personnage, qui qu'il soit, puisse être aussi évocateur de l'esprit qu'on souhaite associer à ce site, que ne le serait une expression ou un nom commun bien choisi.

Right! To nullify the possibility of onomatopoeia in this particular instance, the easiest and cheapest way would be to change the name of the Place,with no hint of tranquility in the new name. Even better, a more exciting name could perhaps attract more visitors. In order to be successful, the product itself is important, but branding matters too.

Normal. C'est le contraire qui aurait été surprenant. Il y a une cinquantaine d'années déjà, les géographes avait identifié quelques mégapoles américaines -- BosWash, SanSan, ChiPit, auxquelles on peut maintenant ajouter Miami-Tampa, Houston-Dallas et j'en passe. Au Canada, le potentiel est beaucoup plus restreint: Tor-Mon, qu'on pourrait étirer pour WinQue, et peut-être aussi CalEdm. Pour le reste, c'est affaire de "trains transcontinentaux" qui ont surtout une valeur touristique, et de quelques liaisons régionales de faible envergure. Pour le transport des marchandises sur de longues distances par contre, le rail est important depuis plus de cent ans, et il y encore du potentiel pour faire plus.

At the Olympic Stadium in 1977!😀

I must agree that you shared your opinion several times. Unfortunately, this has not prevented some contrary opinions (like the one you quoted in your previous post) to subsequently emerge. I sympathize with you (but you are not the only one), and I wonder if there is an alternative to the endless repetition of views expressed with a complete disregard for other opinions which had been supported by solid arguments. Having the last word in a discussion should not be left to whoever post the last comment regardless of its quality or lack thereof. It reminds me so much of family meetings or parties with friends or colleagues, where everyone talks and nobody listens -- a behaviour which is strongly disapproved in my (cultural) community, but one that I needed to adapt to in order to survive in the broader society. What's happening on this forum is not unique, it is extremely common. Yet, MTLURB remains one the best, in terms of members duly taking into account the views previously expressed by others. Can we become even better!

Voici un excellent commentaire qui prend la peine d'inclure et d'aborder les multiples facteurs qui doivent être pris en considération avant de procéder plus en avant.😃

Les promoteurs immobiliers qui ne sont pas présentement propriétaires des terrains où ils envisageaient de lancer des projets (après avoir conclu une entente pour l'acquisition des terrains) peuvent bien se tourner ailleurs si "...". C'est la valeur marchande des terrains qui subit les conséquences d'une règlementation jugée trop exigeante. Un promoteur qui aurait déjà fait l'acquisition de terrains à un prix déterminé par le potentiel qu'ils offraient se retrouve perdant si la règlementation (y compris le zonage) est subséquemment modifiée ou si la possibilité d'une relaxation (par exemple une hausse des hauteurs permises) n'est plus envisageable.