Marché d'édifices à bureaux de Montréal : actualités

[IluvMTL]

La creation d’emplois aide a remplir les bureaux - La Presse+

[Rusty]

C'est bien cela ...

[internationalx]

LA is not seeing much office space being built - especially supertalls. *There is too much office space. The only building of note is the Wilshire Grand, but it's mixed use and most of it is hotel. *The Library Tower (US Bank Building) is 30% vacant last time I checked. *In other parts of the city, B-class office buildings are being converted into residential. *Most office space is being built in the Playa Vista area, adjacent to Silicon Beach. *But certainly no towers.*

[Hildephonse]

J'ai analysé mes données sous l'aspect des conversions d'immeubles. Voici le graphique montrant les conversions d'usages (en plus et en moins) depuis 1960.

 

Comme on le voit, il y a un gros changement de perspective à partir de 1980, avec surtout des conversions en bureaux d'immeubles industriels (i) et commerciaux ©, et accessoirement d'immeubles publics (p).

 

Autre changement de perspective à partir de la fin des années 1990 : avec la persistance de hauts niveaux d'inoccupation, plusieurs immeubles de bureaux sont convertis à d'autres usages, surtout à des fins résidentielles ® et hôtelières (h), alors que d'importants espaces industriels continuent d'être sollicités par des entreprises technologiques pour leurs bureaux.

 

Le bilan complet de cette période est comme suit, pour un total positif de 8 799 000 pieds carrés :

Immeubles commerciaux vers bureaux : 2 555 000 pi. ca.

Immeubles hôteliers vers bureaux : - 506 000 pi. ca.

Immeubles industriels vers bureaux : 6 043 000 pi. ca.

Immeubles publics vers bureaux : 885 000 pi. ca.

Immeubles résidentiels vers bureaux : - 178 000 pi. ca.

[Hildephonse]

Pour ceux que ça intéresse, j’ai réparti les conversions d’usage par grand secteur de la région métropolitaine. Voici le détail pour le centre-ville dont le bilan global des conversions en bureaux est de 2 675 000 pieds carrés depuis 1960.

 

Les conversions sont généralement positives pour les bureaux durant toute la période, les nouveaux bureaux s’installant surtout dans des immeubles industriels (+ 2 108 000 pieds carrés) et commerciaux (+ 774 000 pieds carrés). Pour les immeubles résidentiels, le bilan est positif (+ 142 000 pieds carrés), mais avec un fort changement de tendance après 2006. Les immeubles hôteliers montrent un bilan négatif (- 242 000 pieds carrés) avec deux conversions à la fin des années 1980 et plusieurs reconversions après 1995. Le bilan des immeubles publics est semblable (- 107 000 pieds carrés) avec le même changement de tendance après 1997.

[Hildephonse]

Voici le détail des conversions dans le Vieux Montréal avec un bilan global de 745 000 pieds carrés en faveur des bureaux depuis 1960 et des tendances comparables à celles du centre-ville.

 

Les bureaux ont surtout cannibalisé les immeubles commerciaux (+ 1 027 000 pieds carrés) et accessoirement industriels (+ 196 000 pieds carrés) et publics (+ 48 000 pieds carrés). Le bilan négatif des immeubles résidentiels (- 262 000 pieds carrés) est assez bien étalé sur toute la période, mais allant en s’accentuant avec les années. Les immeubles hôteliers montrent aussi un bilan négatif (- 264 000 pieds carrés) avec plusieurs reconversions entre 1996 et 2003.

[Hildephonse]

Voici le détail des conversions dans la « périphérie », un secteur entourant le centre-ville mais excluant les pôles de Saint-Laurent et d’Anjou, de même que Saint-Léonard et Montréal Nord. Le bilan global est de 4 911 000 pieds carrés en faveur des bureaux depuis 1960. C’est donc en périphérie que les conversions ont été les plus massives et particulièrement depuis le milieu des années 1980.

 

À part quelques reconversions vers des usages résidentiels après 1998 (perte de 78 000 pieds carrés au total), les bureaux ont fortement profité des conversions d’usage en périphérie depuis 1984. Les immeubles industriels (+ 3 406 000 pieds carrés) ont la grosse part du total alors que les immeubles publics (+ 889 000 pieds carrés) et commerciaux (+ 694 000 pieds carrés) ont une contribution plus modeste.

[Hildephonse]

Pour ce qui est des conversions d’usage, il ne s’est pas passé grand-chose dans les banlieues où les immeubles sont généralement assez neufs.

 

Le bilan est positif pour toutes les catégories, avec une certaine importance des conversions d’immeubles industriels (+ 333 000 pieds carrés), et des quantités négligeables pour les autres : + 59 000 pour les immeubles commerciaux, + 55 000 pour les immeubles publics et + 20 000 pour les immeubles résidentiels.

 

Les plus importantes conversions sont facilement localisables. Pour les immeubles publics, les conversions en plus et en moins en 1990 et 2012 touchent le même immeuble, Place Yorkville, un ancien orphelinat à Saint-Laurent dont la conversion en bureaux a été un échec et qui a été reconverti en 2012 en école. L’important immeuble industriel converti en bureaux en 2016 est l’ancien complexe Merck de Kirkland acquis par Broccolini et mis sur le marché pour des bureaux compétitifs.

[Hildephonse]

Wow ! Pas très sexy les bureaux...
On aime mieux s'exciter sur le nouveau siège social d'Amazon...

[Né entre les rapides]

Le 09/09/2017 à 00:03, Hildephonse a dit :

Wow ! Pas très sexy les bureaux...
On aime mieux s'exciter sur le nouveau siège social d'Amazon...

Aussi bien dire qu'il vaudrait mieux s'exciter sur autre chose que les bureaux.  Mais en réalité, cela ne devrait surprendre personne.  Il suffit de consulter les prévisions (moyennes, pas une en particulier) de création nette d'emplois par catégorie pour constater que les fonctions  généralement exercées dans des bureaux ne se trouvent pas en haut de la liste.  Au contraire, l'automation/informatisation continuera d'en faire disparaître une fraction,  tandis qu'une autre est déplacée dans des pays à faibles coûts, et une  autre encore,  dans des quartiers en dehors du centre-ville (soi-disant back-office).

En même temps,  il y aura toujours des constructions neuves, plus modernes, mieux adaptées aux besoins et aux façons de faire d'aujourd'hui et de demain.  Mais j'entrevois le jour où  ces apports nouveaux seront inférieurs aux retraits du stock total.  Cela peut en inquiéter certains, mais, dans une perspective historique, cette «transformation»  n'est que la suite du mouvement qui a vu  l'agriculture  passer  d'activité dominante occupant +/- 70% de la population active à moins de  5% aujourd'hui dans les «pays développés», puis l'industrie manufacturière sous les 20% (12% aux USA).  Dans le très vaste secteur tertiaire, ce sont des fonctions simples, notamment en finance et en administration, qui sont les plus facilement remplaçables.

Le premier défi, c'est de former la main-d'oeuvre pour les emplois de demain.  Le second, moins grave, c'est de trouver des fonctions alternatives pour les batiments ayant abrité des bureaux obsolètes --ce qui nécessitera, dans la plupart des cas, des réaménagements majeurs.

On objectera que dans bien des pays, la demande d'espaces à bureaux continue d'augmenter (et la construction aussi, de ce fait).  Mais ces pays partent de loin (ils ont du rattrapage à faire), leur modernisation exige un minimum de fonctions administratives, publiques et privées; et d'autre part, une fraction parfois importante des activités commerciales et/ou de services qui s'y déroulent répondent à une demande en provenance des pays à coûts élevés.  En d'autres mots,  les facteurs qui soutiennent une croissance de la demande d'espaces à bureaux dans ces pays ne se retrouvent pas ici.

Ce qui précède est un tableau général.  Il est facile d'identifier des «exceptions», mais pas au point, je pense, d'infléchir substantiellement la conclusion.