griffintown Bāss 5 – 20 étages

[UrbMtl]

  

Il y a 9 heures, Powereborn a dit :

Il ne s'agit pas de moi @UrbMtl mais je pense que le mieux est de demander l'avis des residents qui vont etre autour de ce projet. Ce n'est pas complique, avant c'etait cense etre 2 tours separees perpendiculaires. Aujourd'hui, c'est un grand mur atroce. Le resultat est la.

Je crois que ce souci est à géométrie variable. Je m'explique. 

Les lois actuelles prévoient des processus de consultation (et référendaire) lorsqu'il y a une modification au règlement d'urbanisme, comme lorsqu'un promoteur demande une dérogation (notamment par PPCMOI). Il demande donc un changement aux règles établies et auxquelles peut s'attendre raisonnablement le voisinage. C'est donc légitime de poser la question : êtes-vous d'accord qu'on change les règles du jeu pour ce cas précis? Ce gendre de demande s'accompagne généralement d'une bonne quantité de conditions émises par la Ville. Un projet dérogatoire donne un levier intéressant pour bonifier le projet. 

Dans le cas ici, le projet respecte la réglementation en terme de densité, d'implantation (30% du lot) et la hauteur. La loi ne prévoit donc pas ce processus.

Les esquisses de 2009 provenaient de la firme ayant réalisé le plan d'ensemble. Le propriétaire du site était encore la SIC et il ne s'agissait pas de plans d'architecture. Le site a été segmenté en lots qui ont été vendus à des promoteurs différents qui ont engagé des architectes différents. 

Les rendus de 2009 suggéraient donc ce qui pouvait être construit à l'aide de la réglementation adoptée à ce moment pour permettre le développement du site. Sachant que la construction de l'ensemble du terrain des Bassins du Nouveau Havre pouvait prendre plus d'une décennie par de multiples promoteurs et architectes, c'est normal d'offrir une certaine flexibilité, tant que les principes de base sont respectés (marges, hauteur, densité, implantation, etc.) permettant de maintenir l'essence du plan d'ensemble initial (parce que c'est bien de quoi il s'agissait, et non de plan architecturaux).

J'aurais moi aussi préféré 2 tours et j'ai été clair là dessus. Ceci dit, le promoteur a joué dans les règles et la Ville ne pouvait exiger de séparer ses deux tours selon le cadre actuel. Comme tu peux remarquer, les fonctionnaires, qui doivent baser leurs avis sur des critères semi-normatifs bien précis, donnaient des avis favorables. Le CCU (sur lequel siègent des élus) a étiré la sauce le plus longtemps qu'il pouvait en exigeant des changements au projet, mais des changements d'ordre esthétique comme le prescrit le règlement relatif aux PIIA. Il ne pouvait simplement dire : "je n'aime pas et j'aurais préféré 2 tours, donc on refuse".

D'ailleurs, cette possibilité de refuser des projets simplement parce que des esquisses ou une version précédente montraient une forme différente (même si le promoteur joue selon les règles) risque d'amener des dérives que tu ne souhaiterais pas toi non plus. Je te donne quelques exemples :

 

•   Pendant 10 ans, le 1215 Square Philips devait être une tour de bureau de 150 mètres. Le projet avait été approuvé en 2009 par le CCU. Une affiche a trôné sur le site pendant 10 ans. Le CA de Ville-Marie a accepté un usage conditionnel "Université" puisque McGIll avait un oeil sur le projet. Finalement, Brivia achète et construit de plein droit une tour résidentielle de 200m. 

Crois-tu que les propriétaires de condos sur Saint-Alexandre, construits avant 2009, auraient le droit d'être consultés sur le changement majeur de projet et ses composantes et posséder le pouvoir de le refuser par référendum?  

 

•   Avant d’accueillir une tour de 120m, le terrain du Humanity était segmenté et devait accueillir un projet d'une quinzaine d'étages, le Riopelle, au coin de Bleury et Viger. Le projet avait des pubs dans les médias et sa mise en vente était imminente. En même temps, Canvar développait le terrain de l'autre côté de la rue avec une tour d'une vingtaine d'étages, le 1009. 

Aujourd'hui, le Riopelle de 15 étages a fait place à un mur de 120m de hauteur. Est-ce que les propriétaires de condo de l'autre côté de la rue auraient dû avoir le droit de stopper le Humanity puisque sa forme et sa hauteur, de plein droit selon la réglementation, ne correspondent pas à ce qui a été annoncé pendant plusieurs années et lors de l'achat de leur condo? 

 

•   En démolissant le Spectrum, Sidev souhaitait construire un complexe commercial. On parlait même d'un Best Buy. Les premières esquisses ne prévoyaient même pas de tour. Quand Canvar a construit les appartements V au coin de Bleury et René-Lévesque en 2011, le terrain appartenait toujours à Sidev. En 2013, Canderel achète et propose deux tours de 150 et 80 mètres. 

Finalement, Devimco achète et construit de plein droit deux tours de 200m. Les résidents du V et des tours avoisinantes devraient-ils avoir le droit de bloquer Maestria parce que le projet ne correspond pas aux versions plus basses annoncées depuis plus de 10 ans?

 

Honnêtement, des comparaisons similaires, je peux en sortir encore beaucoup. Je répète : j'aurais moi aussi préféré les deux tours prévues en 2009 et montrées comme idéalisation de l'endroit. Toutefois, le projet actuel respecte les règles établies de bonne foi il y a 10 ans, pourtant plutôt contraignantes (pour preuve : le site se développe pas mal selon les plans initiaux et la volumétrie originale jusqu'à maintenant). La loi provinciale ne prévoit pas de processus référendaire pour des projets respectant ses règles, même si les rendus architecturaux changent et que les projets sont moins jolis. 

[acpnc]

@UrbMtl, merci de te donner la peine de bien expliquer les réglementations avec des exemples pertinents. En effet pour le commun des mortels la bureaucratie peut paraitre rébarbative, mais elle est nécessaire pour assurer un meilleur équilibre entre les partis, particulièrement quand il s'agit de dérogations, de consultations et autres afin de respecter les droits de chacun.

On comprendra que le développement d'un projet peut s'étaler sur plusieurs années et que durant le processus certaines règles peuvent changer, des sites peuvent aussi être vendus et faire l'objet au final d'une proposition complètement différente de l'originale. La Ville doit donc faire face à tous ces changements et prévoir des mécanismes parfois complexes pour en assurer la réalisation.

C'est le lot même de toutes les villes modernes qui ont un véritable plan d'urbanisme à appliquer et à défendre. Ici rien n'est simple à gérer vu la complexité du territoire et les chevauchements possibles. C'est pour cela que l'exercise exige de nombreuses compétences pour bien démêler les imbroglios qui peuvent survenir dans des cas précis.

Alors on aura beau se plaindre et dénigrer les autorités, ici il n'y a pas de place pour les solutions simplistes et les raisonnements au premier degré. Et qu'on se le dise, Montréal n'est pas différente des autres grandes villes du monde, qui ont exactement le même genre de défis à relever sur une base permanente.

 

[Ted Mosby]

Au niveau de la description dans l'entête de ce fil, je crois qu'il y a une précision à apporter car ça pourrait porter à confusion. Présentement en vente et en construction par Musto c'est Bass 2 et Bass 3, mais je crois qu'ils font parti de la phase 2 du projet. Donc Bass 3 n'est pas la phase 3. C'est peut-être juste moi qui était confus par rapport à ça

[ScarletCoral]

il y a 20 minutes, Ted Mosby a dit :

Au niveau de la description dans l'entête de ce fil, je crois qu'il y a une précision à apporter car ça pourrait porter à confusion. Présentement en vente et en construction par Musto c'est Bass 2 et Bass 3, mais je crois qu'ils font parti de la phase 2 du projet. Donc Bass 3 n'est pas la phase 3. C'est peut-être juste moi qui était confus par rapport à ça

La phase 3 a son propre fil. Elle est similaire à la phase 2

Donc, dans le cas de ce mur de 20 étages, c'est juste la phase 4.

Il y aurait juste 3 phases au lieu de  4, car selon le sommaire décisionnelle, la phase 3 est sur le lot A-1b.

Il me semble que le lot B-1a est très grand pour n'y avoir que la phase 2.

[ScarletCoral]

à voir la Devisubox de l'îlot Saint-Thomas, la phase 2 est vraiment massive... 

Donc le bassin d'eau qu'on voit sur les rendus entre les phase 2 et 3 devrait probablement être à la limite Est du lot B-1a

 

[MontréalMartin]

La première esquisse c'est la façade sur la rue du Séminaire, lot A-1a. Il est prévu qu'il y aura un long bassin d'eau devant cette façade qui le séparera de la rue du Séminaire.

La seconde montre le coin sud-est de Ottawa et l'allée piétonne, les façades sur la rue Ottawa, lot B-1a. 

[ScarletCoral]

Il y a une cour intérieure entre le Bass 3 et 4

https://www.constructionsmusto.com/bass3/#plan

 

[Blitz]

il y a 31 minutes, MontréalMartin a dit :

 

Ceci est gigantesque! 😲

[Rocco]

3 hours ago, ScarletCoral said:

Il y a une cour intérieure entre le Bass 3 et 4

https://www.constructionsmusto.com/bass3/#plan

 

Vivre dans des cages à poules! Il y a du monde pour ça.

[Gabmtl]

il y a 5 minutes, Rocco a dit :

Vivre dans des cages à poules! Il y a du monde pour ça.

J'avoue être un peu surpris, mais agréablement, par l'attrait de ces microcondos suite à la pandémie et au confinement à la maison. J'aurais pensé que l'attrait de ceux-ci serait moindre et que les promoteurs s'adapteraient conséquemment.