griffintown L’Habitation 21/22/H3C - 13-8-7 étages

[_mtler_]

34 minutes ago, Rocco said:

Ce que je trouve fascinant dans ces photos d'un HLM 2019, mis à part que je suis content pour toi que tu te loge convenablement à bas prix, c'est qu'un HLM construit en 2019 est ma foi identique à un HLM construit en 1955, genre Habitations Jeanne Mance, c'est à dire des planchers en carrés de vinyle, des plinthes en bandes de plastique, des couloirs style prison, des lumières rondes en plastique et des petites fenêtres hautes qui enferment la pièce. Comment la société n'a-t-elle pas évoluée côté habitation modique en 70 ans????

He is paying BEAUCOUP moins que $695 par mois to live in Griffintown. What do you expect when you factor in inflation and costs of goods increase? Do you want the tax payer to pay for Italian granite? 

[Né entre les rapides]

Il y a 4 heures, Rocco a dit :

Ce que je trouve fascinant dans ces photos d'un HLM 2019, mis à part que je suis content pour toi que tu te loge convenablement à bas prix, c'est qu'un HLM construit en 2019 est ma foi identique à un HLM construit en 1955, genre Habitations Jeanne Mance, c'est à dire des planchers en carrés de vinyle, des plinthes en bandes de plastique, des couloirs style prison, des lumières rondes en plastique et des petites fenêtres hautes qui enferment la pièce. Comment la société n'a-t-elle pas évoluée côté habitation modique en 70 ans????

Une chose qui a évolué positivement, c'est qu'on ne construit plus de ghettos de HLM.  Le nouveau Griffintown est pas mal "mixte", sa localisation est très prisée, de sorte que c'est presqu'un privilège que de pouvoir y habiter.  

Je partage pleinement ton avis quant au choix déplorable des matériaux de finition intérieure.  On n'a pas besoin d'aller dans le grand luxe pour trouver des matériaux et des finitions au goût du jour  --parce que sur ce point (la variété et la qualité des matériaux peu coûteux), la société (c'est-à-dire ce qui est disponible sur la marché) a aussi grandement évolué, dans le bon sens.

Aujourd'hui, le coût total "réel" * d'un logement dans un secteur comme Griffintown a beaucoup plus à voir avec la valeur du terrain qu'avec le coût des matériaux.  C'est ridicule de chercher à économiser quelques dollars sur des matériaux.  Si le prix payé par les quelques acheteurs "chanceux" est autant abordable,  ce n'est pas grâce à ces pingreries.

Heureusement, des améliorations notables/visibles  pourront être réalisées à faible coût par les propriétaires.   Ce n'est pas comme s'il fallait tout refaire à neuf.

* si on l'établissement sur la base de la valeur du terrain sur le marché.

[Jojosavard]

Sur DuProprio aujourd’hui, le 308 est «  listé «  à 499k donc le 585k$ était effectivement trop cher.  De plus, il n’y a plus de listing sur Centris.ca.  Les acheteurs de ce condo seraient des spéculateurs donc profit est imposable à 100% - contrairement au propriétaire d’une résidence principale.  Aussi, je trouve déplorable que la ville ne change pas la réglementation d’accès condo ou autre pour éviter que des spéculateurs s’approprient un logement de 3 chambres à coucher, puissent le garder 6 mois sans l’habiter, le revendre à profit et de fait, détourner le but du projet.  La ville n’est pas crédible. 

Modifié 25 novembre 2019 par Jojosavard

[Jojosavard]

Il y a 4 heures, Jojosavard a dit :

Le prix demandé selon ce que j’ai vu ici était de 599k$.  Aussi, selon le rôle à la ville, un des propriétaires serait ingénieur à la ville de Montréal.

Modifié 25 novembre 2019 par Jojosavard

[Jojosavard]

Le 2019-11-25 à 15:36, Jojosavard a dit :

 

Et je constate aujourd’hui que le 400 est offert en location sur Centris.ca pour la modique somme de 2395$.  Je ne pensais pas que les règlements d’accès Condo le permettait.  Si tel est le cas, ça confirme qu’il peut y avoir spéculations et ça détourne l’objectif d’acces Condo.

[Rocco]

Accès Condo = Profit facile pour gens chanceux. Le reste importe peu. Vous croyez tout de même pas qu'on aide les gens démunis à accéder à la propriété? Ne soyez pas naif.

[ScarletCoral]

Il y a 5 heures, Jojosavard a dit :

Et je constate aujourd’hui que le 400 est offert en location sur Centris.ca pour la modique somme de 2395$.  Je ne pensais pas que les règlements d’accès Condo le permettait.  Si tel est le cas, ça confirme qu’il peut y avoir spéculations et ça détourne l’objectif d’acces Condo.

http://www1.ville.montreal.qc.ca/banque311/content/programme-accès-condos
Admissibilité

Le programme est accessible à toute personne désireuse d’acheter une propriété accréditée Accès Condos à Montréal pour y vivre. Selon qu’il s’agit de la formule courante du programme ou d’une formule exclusive; différents critères et conditions s’imposent. Dans tous les cas, l’acheteur doit être admissible à un prêt hypothécaire.

Conditions à remplir :
• Être admissible à un prêt hypothécaire
• Habiter la propriété
• Signer l'entente Accès Condos* sous garantie hypothécaire concernant le crédit d'achat
• Ne pas être bénéficiaire, simultanément, de plus d'une entente Accès condos

 

Le crédit d'achat
Le futur propriétaire doit débourser 1000 $ comme acompte. La Société d'habitation et de développement de Montréal offre à l’acheteur un crédit d’achat qu’il applique à la mise de fonds requise par son créancier hypothécaire. Le crédit d'achat, ainsi qu'une part de la plus-value, est remboursable à la SHDM dans les situations suivantes :
– la revente de la propriété
– l'augmentation de la charge hypothécaire
– la mise en location de la propriété
– la fin de la période d’amortissement initiale du prêt hypothécaire
– le remboursement au gré du ou des acheteurs

[acpnc]

Entendu qu'un détournement du programme accès-condos est inacceptable, il faut donc prendre tous les moyens pour éviter que le geste soit payant pour son auteur, quitte à faire annuler la vente originale. En espérant que l'exemple présent devienne un cas de jurisprudence.

[Jojosavard]

Le 2019-11-27 à 20:58, ScarletCoral a dit :

http://www1.ville.montreal.qc.ca/banque311/content/programme-accès-condos
Admissibilité

Le programme est accessible à toute personne désireuse d’acheter une propriété accréditée Accès Condos à Montréal pour y vivre. Selon qu’il s’agit de la formule courante du programme ou d’une formule exclusive; différents critères et conditions s’imposent. Dans tous les cas, l’acheteur doit être admissible à un prêt hypothécaire.

Conditions à remplir :
• Être admissible à un prêt hypothécaire
• Habiter la propriété
• Signer l'entente Accès Condos* sous garantie hypothécaire concernant le crédit d'achat
• Ne pas être bénéficiaire, simultanément, de plus d'une entente Accès condos

 

Le crédit d'achat
Le futur propriétaire doit débourser 1000 $ comme acompte. La Société d'habitation et de développement de Montréal offre à l’acheteur un crédit d’achat qu’il applique à la mise de fonds requise par son créancier hypothécaire. Le crédit d'achat, ainsi qu'une part de la plus-value, est remboursable à la SHDM dans les situations suivantes :
– la revente de la propriété
– l'augmentation de la charge hypothécaire
– la mise en location de la propriété
– la fin de la période d’amortissement initiale du prêt hypothécaire
– le remboursement au gré du ou des acheteurs

J’avais vérifier les conditions du programme acces condos avant d’ecrIre mon commentaire.  Je me demande si des mécanismes ont été mis en place par la shdm pour vérifier que les conditions sont respectées et où doit-on s’adresser pour déposer une plainte.  J’ai fait une recherche ce matin sur accès condos, rien trouvé.  Je viens de lire le rapport annuel 2018 du vérificateur de la ville, rien trouvé.  Je poursuis mes recherches. Merci 

[Thomas1702]

Le 2019-11-25 à 12:59, Jojosavard a dit :

Sur DuProprio aujourd’hui, le 308 est «  listé «  à 499k donc le 585k$ était effectivement trop cher.  De plus, il n’y a plus de listing sur Centris.ca.  Les acheteurs de ce condo seraient des spéculateurs donc profit est imposable à 100% - contrairement au propriétaire d’une résidence principale.

L'unité est désormais marquée vendue avec un prix listé à 490k$ https://duproprio.com/en/montreal/griffintown/condo-for-sale/hab-308-1606-rue-ottawa-864101

D'après mes notes (j'étais allé au bureau des ventes) le prix initial était de 388k taxes inclues, soit un profit d'environ 100k (si l'unité a effectivement été vendue 490k$).

Toutefois le retour sur investissement pour le vendeur ne sera pas 100k$ -- il doit ou a du payer:

• 50% du profit à la SHDM (revente moins d'un an après l'achat), soit 50k
• Remboursement de la ristourne sur la TPS/TVQ (revente d'une résidence principale moins d'un an après l'achat) soit 6k
• Les droits de mutation, soit 3.6k
• Les frais de notaire, soit 1k
• Les taxes municipales et scolaires, les frais de condo et l'assurance pour les quelques mois où il a possédé la propriété
• Des intérêts hypothécaires, s'il a financé l'achat majoritairement avec de la dette (il était obligatoire de prendre une hypothèque pour acheter dans ce projet)
• Un coût de renoncement, s'il a financé l'achat majoritairement avec une mise de fonds
• Des pénalités de remboursement anticipé sur l'hypothèque
• Imposition de la plus-value, si le propriétaire n'a pas utilisé la propriété comme résidence principale

Soit un profit net de 30-40k$ pour le vendeur.

Après il y a aussi des raisons tout-à-fait légitimes pour revendre une propriété aussi rapidement (décès, divorce, naissance, maladie grave, nouvel emploi dans une autre région, perte d'emploi...)

Étant donné le gain potentiel à long terme (le quartier est en plein développement) et les pénalités assez dissuasives que le vendeur a du payer je me demande si la recherche de profit a été l'unique élément ayant mené le propriétaire à décider de revendre la propriété. Si le propriétaire cherchait uniquement à se faire de l'argent, il aurait mieux fait d'attendre au minimum un an.

On peut éventuellement se consoler en se disant que la SHDM a gagné 50k$ dans l'affaire et qu'elle pourra allouer cette somme à d'autres projets. Le profit net empoché par le vendeur est tout de même significatif et représente un rendement annualisé de 10-20%, alors il serait peut-être justifié pour la SHDM d'augmenter les pénalités en cas de revente anticipée.