griffintown L’Habitation 21/22/H3C - 13-8-7 étages

[GS999]

Il y a 6 heures, Thomas1702 a dit :

L'unité est désormais marquée vendue avec un prix listé à 490k$ https://duproprio.com/en/montreal/griffintown/condo-for-sale/hab-308-1606-rue-ottawa-864101

D'après mes notes (j'étais allé au bureau des ventes) le prix initial était de 388k taxes inclues, soit un profit d'environ 100k (si l'unité a effectivement été vendue 490k$).

Toutefois le retour sur investissement pour le vendeur ne sera pas 100k$ -- il doit ou a du payer:

• 50% du profit à la SHDM (revente moins d'un an après l'achat), soit 50k
• Remboursement de la ristourne sur la TPS/TVQ (revente d'une résidence principale moins d'un an après l'achat) soit 6k
• Les droits de mutation, soit 3.6k
• Les frais de notaire, soit 1k
• Les taxes municipales et scolaires, les frais de condo et l'assurance pour les quelques mois où il a possédé la propriété
• Des intérêts hypothécaires, s'il a financé l'achat majoritairement avec de la dette (il était obligatoire de prendre une hypothèque pour acheter dans ce projet)
• Un coût de renoncement, s'il a financé l'achat majoritairement avec une mise de fonds
• Des pénalités de remboursement anticipé sur l'hypothèque
• Imposition de la plus-value, si le propriétaire n'a pas utilisé la propriété comme résidence principale

Soit un profit net de 30-40k$ pour le vendeur.

Après il y a aussi des raisons tout-à-fait légitimes pour revendre une propriété aussi rapidement (décès, divorce, naissance, maladie grave, nouvel emploi dans une autre région, perte d'emploi...)

Étant donné le gain potentiel à long terme (le quartier est en plein développement) et les pénalités assez dissuasives que le vendeur a du payer je me demande si la recherche de profit a été l'unique élément ayant mené le propriétaire à décider de revendre la propriété. Si le propriétaire cherchait uniquement à se faire de l'argent, il aurait mieux fait d'attendre au minimum un an.

On peut éventuellement se consoler en se disant que la SHDM a gagné 50k$ dans l'affaire et qu'elle pourra allouer cette somme à d'autres projets. Le profit net empoché par le vendeur est tout de même significatif et représente un rendement annualisé de 10-20%, alors il serait peut-être justifié pour la SHDM d'augmenter les pénalités en cas de revente anticipée.

Si la mise était de 20% (environ 80k), 30-40k de profit, c'est beaucoup plus que 10-20% de rendement annualisé. C'est du 50-100%, non?

[Thomas1702]

Il y a 2 heures, GS999 a dit :

Si la mise était de 20% (environ 80k), 30-40k de profit, c'est beaucoup plus que 10-20% de rendement annualisé. C'est du 50-100%, non?

Eh oui effectivement, merci pour la correction. Donc un rendement très important et somme toute peu risqué.

[Rocco]

C'est dans l'intérêt de la SHDM qu'il y ait revente rapide et spéculation dans le marché actuel, car elle empoche de beaux profits sur la revente. Elle est-y pas belle la vie? On aime donc ça dire qu'on aide les premiers acheteurs et qu'on attire les familles... Ah le capitalisme 😉

[Né entre les rapides]

il y a 55 minutes, Rocco a dit :

C'est dans l'intérêt de la SHDM qu'il y ait revente rapide et spéculation dans le marché actuel, car elle empoche de beaux profits sur la revente. Elle est-y pas belle la vie? On aime donc ça dire qu'on aide les premiers acheteurs et qu'on attire les familles... Ah le capitalisme 😉

À ce compte-là, la SHDM pourrait se comporter en vrai capitaliste et empocher 100% des profits., qu'elle pourrait "recycler" pour construire des unités locatives sur lesquelles elle conserverait le contrôle du prix des loyers  --dans un "but social".

Au fil du temps (une période qui s'étend de la fin du 19e siècle jusqu'à nos jours), j'ai observé la conception et la mise en oeuvre de différentes "politiques du logement" en Europe et en Amérique du Nord, leurs réussites, leurs échecs, les remaniements de politiques et les remises en question.  La plupart ont eu leurs bons côtés, mais leurs défauts sont éventuellement devenus apparents.  Ce n'était pas seulement une question de politique inadéquate: des transformations économiques, sociales et démographiques ont modifié les paramètres, auxquels il faut s'adapter --ce qui est difficile quand des considérations idéologiques s'insèrent dans le débat, ce qui est le cas, de part et d'autre: certains sont des apôtres inconditionnels du "libre marché", tandis que d'autres  considèrent le logement comme un "droit" absolu.  Le résultat est souvent un ensemble de compromis (visant à satisfaire quelque peu les uns et les autres).  Il faudrait vraiment être "chanceux" pour que la "recette" soit optimale, mais un peu comme le disait Ch-ch  à propos de la démocratie,  "c'est le pire des systèmes, à l'exclusion de tous les autres".  Ainsi en va-t-il de la politique du logement, qu'il faut constamment ajuster aux circonstances et faire les correctifs nécessaires.

Vous aurez noté mon utilisation du terme "politique du logement", plutôt que "politique du logement social": c'est motivé par ma conviction que cette dernière ne doit pas être menée indépendamment du contexte général, bien qu'elle mérite une attention à part entière.  Ce n'est plus uniquement une question "sociale",  parce que plusieurs facteurs indépendants affectent les conditions dans lesquelles elle se pose,  notamment:

- l'évolution démographique;

- l'endiguement de l'étalement urbain, la protection des terres agricoles et l'impact sur l'environnement;

- la politique monétaire (largement dictée de l'extérieur), par son impact sur les taux hypothécaires.

On n'a pas la capacité d'agir sur tout, mais on peut mettre en place un plan d'urbanisme et un plan de transport favorisant une offre abondante de sites à vocation résidentielle à prix raisonnable.   Sinon, tous les logements deviennent trop chers et la capacité de la société à fournir des logements à prix réduit pour les personnes/ménages  à faible revenu se trouve compromise (ce qui fait qu'on en construit trop peu).

 

 

 

 

 

[Jojosavard]

Je viens de lire tous Vos commentaires sont intéressants.  Tant mieux si des familles se sont installées dans ce projet.  Il y a possiblement place à de l’amélioration.  Pour ma part, je suis plus réaliste par rapport à ces beaux projets.

Modifié 3 décembre 2019 par Jojosavard
Erreur de français

[slanctot]

2019-12-22

 

[Rocco]

Tchernobyl, PQ. Tel que prévu, les balcons servent de dépot(oire). Un bel ajout au visuel de Griffintown.

[sebwy]

On 2019-12-22 at 2:08 PM, Rocco said:

Tchernobyl, PQ. Tel que prévu, les balcons servent de dépot(oire). Un bel ajout au visuel de Griffintown.

Ca resemble bien a un cas de punaises de lit.

[acpnc]

il y a 40 minutes, sebwy a dit :

Ca resemble bien a un cas de punaises de lit.

Tout à fait plausible quand on sait que le froid mordant tue ces insectes indésirables. Comme quoi il vaut mieux donner le bénéfice du doute avant d'accuser gratuitement certains groupes de gens.

[ScarletCoral]

il y a 57 minutes, sebwy a dit :

Ca resemble bien a un cas de punaises de lit.

le proprio avait répondu sur Facebook qu'il refaisait ses planchers... ce qui est quand même étonnant considérant que c'est un bâtiment neuf...