ville-marie Union sur le parc - 20, 20 étages (2020)

[nephersir7]

She's a bit late ... not really news since we knew about this since this past spring/ summer in a post from jerry.

 

Site of burned Franciscan church could be turned into condos

 

She is reporting on the change being made official. It wasn't officially approved until today.

[acpnc]

Dans la même série de gazouillis: le promoteur cède deux parcs à la ville, et donne un million de dollars pour le logement social.

 

Voilà qui est un bon prix de consolation pour les montréalais qui s'opposaient à ce projet. Non pas que ces concessions effacent totalement les revendications, mais au moins il y aura compensation dans d'autres domaines. C'est pour cela qu'il ne faut jamais perdre de vue le grand tableau, pour qu'au moins la perte apparente se transforme en une sorte de gain pour l'ensemble de la communauté.

 

Je prends pour exemple un promoteur charlevoisien qui voulait développer il y a 5 ans, une partie de montagne pour des résidences de luxe sur le territoire du villages des Éboulements. La population s'y objectait fortement. Il y a eu négociation avec avec l'investisseur qui a cédé un grand espace pour faire un parc linéaire ouvert à toute la population. Résultat: le parc est devenu un des plus beaux sentiers pédestre de la province avec plusieurs belvédères sur des chutes tout le long du parcours et des points de vue spectaculaires sur le fleuve et l'Ile-aux-Coudres.

 

La municipalité a gagné plusieurs centaines de milliers de dollars supplémentaires en taxes diverses et ça continue, tandis que la population a cru suffisamment pour sauver notamment l'école du village. C'est en fait toute l'économie du coin qui a pris du mieux.

 

Morale de cette histoire: quand on met tout le monde dans le coup et qu'il y a des dirigeants ouverts au dialogue, on a plus de chance de faire des ententes gagnant-gagnant.

[UrbMtl]

"cède 2 parcs". De quel bout de terrain parle-t-on? Celui-ci?

 

 

On est loin du parc de quartier que les opposants demandaient. Il s'agira d'un espace semi-public où personne n'ira...

Pas que je crois qu'il faille y aménager un parc au lieu du projet, mais de là à dire qu'il y a eu des "concessions" et qu'on accommode les opposants, c'est un peu ridicule. Soyons honnête.

 

Et pour le million, c'est simplement la base de la Stratégie d'inclusion. Le contraire aurait été un peu révoltant. Même que 1M...

 

La stratégie est complexe, mais je vous résume :

 

 

Le nombre d'unités abordables à inclure (ou calculés pour la contribution financière) est basé sur le nombre d'unités supplémentaires provenant de l'approbation d'une dérogation demandée par le promoteur quant à la hauteur, la densité ou l'USAGE du terrain où sera situé son projet.

 

C'est important de le noter : Le nombre de logements sociaux ou communautaires exigés est établi à partir de la superficie de plancher attribuable à l’octroi de la dérogation, soit la différence entre la superficie autorisée par la réglementation en vigueur et celle demandée par le promoteur pour son projet. Il s'ait d'une information importante, puisque le nombre d’unités exigé n’est donc pas calculé en fonction du nombre total d’unités prévues dans le développement immobilier.

 

Un calcul simple : Un projet pour lequel on demande une dérogation quant à la hauteur. La superficie de plancher dérogatoire équivaut à 20 unités supplémentaires. On calcul donc 15% de 20 unités = 3 logements sociaux.

 

Le promoteur peut préférer contribuer au Fonds de contribution plutôt que les inclure dans son projet. Dans ce cas, on calcul 20% de la surface de plancher dérogatoire. Le montant à verser est établi selon l’écart entre la valeur marchande du terrain constructible par unité et 12 000$ (prix du terrain viable selon AccèsLogis). Alors que cette valeur était auparavant évaluée au cas par cas, elle est aujourd’hui prédéterminée par secteurs de marché et elle est mise à jour à chaque nouveau rôle d’évaluation.

 

Le terrain de Prével est dans le secteur 1 pour lequel on évalue la valeur marchande par unité du terrain à 41 000$. Donc 41 000 - 12 000 = 29 000$

Le projet demandait un changement d'usage du sol, donc on calcul la contribution sur l'ensemble de la surface du projet (puisque la surface de plancher total du projet est dérogatoire).

 

Je n'ai pas trouvé le chiffre, mais estimons grâce au nombre d'unité. C'est approximatif.

 

360 logements au total, donc 20% de 360 = 72 unités

72 x 29 000$ = 2 088 000$.

 

Et je ne vous parle pas des 15% de logements ABORDABLES PRIVÉS qui s'ajoutent normalement au 15% de logements sociaux.

Donc 1M, c'est un peu la moindre des choses.

 

En l’absence de pouvoir habilitant sur cet enjeu, la Stratégie n'est qu’une mesure incitative pouvant être utilisée comme levier de négociation. On parle d’ailleurs de contribution volontaire dans les documents.

 

Donc gageons que Prével a négocié ses deux petits parcs.

L'arrondissement payera probablement l'aménagement et assurément l'entretien, mais personne n'ira s'y asseoir... sauf peut-être quelques résidents du projet.

 

Qu'on vienne pas me dire que tous avons gagné dans ce deal.

Ceci dit, oui aux tours et au projet. Je n'aime juste pas les lunettes roses de certains.

Modifié 9 novembre 2016 par UrbMtl

[nephersir7]

Donc gageons que Prével a négocié ses deux petits parcs.

L'arrondissement payera probablement l'aménagement et assurément l'entretien

 

C'est Prével qui va aménager les parcs et ensuite les céder à l'arrondissement.

 

Cette image illustre mieux leur délimitation:

 

[UrbMtl]

C'est Prével qui va aménager les parcs et ensuite les céder à l'arrondissement.

 

Cette image illustre mieux leur délimitation:

 

 

Merci de l'info. J'ai hâte de voir ça.

Prével est de bonne foi j'en suis sur, mais gageons qu'on aménagera pas ces espaces pour inciter les gens à flâner.

[acpnc]

Il est vrai qu'on aurait peut-être pu obtenir davantage du promoteur, mais il faut toujours trouver un point d'équilibre entre le développement et les besoins de la Ville. Tant que la base fiscale demeurera principalement foncière, la municipalité n'aura d'autre choix que d'essayer d'encourager l'investissement sous toutes ses formes, sans pour autant perdre de vue les objectifs de son plan d'urbanisme. Ici on peut dire que le message est aussi important que les politiques sociales. Ainsi pour conserver sa capacité de concurrence avec la banlieue, qui n'a pas autant de restrictions ni d'exigences, Montréal doit tempérer ses attentes, si elle veut protéger sa "part de marché".

 

Ce n'est donc pas une question de couleur de lunettes, mais bien de simple pragmatisme.

[UrbMtl]

Je veux bien être pragmatique, c'est pourquoi je souligne qu'il n'y a aucune "concession" ni "prix de consolation" pour ceux qui s'opposaient au projet et qui se sont fait entendre à l'OCPM ou avant. L'idée de créer un parc public est même mentionné dans l'article en tête de fil.

 

Je suis pour ce projet, je le répète, mais faut savoir quand se donner une tape dans le dos et pour quelle raison on le fait.

[acpnc]

Je veux bien être pragmatique, c'est pourquoi je souligne qu'il n'y a aucune "concession" ni "prix de consolation" pour ceux qui s'opposaient au projet et qui se sont fait entendre à l'OCPM ou avant. L'idée de créer un parc public est même mentionné dans l'article en tête de fil.

 

Je suis pour ce projet, je le répète, mais faut savoir quand se donner une tape dans le dos et pour quelle raison on le fait.

 

On fixe des objectifs en matière de logements sociaux reliés à des projets de développements. Mais en même temps, tout peut être négocié et c'est finalement le bon vouloir du promoteur qui décidera de tout. Après on dit qu'on s'est fait avoir ou quelque chose du genre. Déjà les consultations n'obligent pas, alors on suscite des attentes du côté de la population, tout en sachant qu'on pourra difficilement y répondre sans la bonne volonté de l'investisseur.

 

Vu sous cet angle, c'est le processus qui est un peu mou et qui ne peut pas garantir de résultat prévisible. D'un autre côté, comme je le disais plus haut, la Ville doit mettre de l'eau dans son vin pour ne pas "apeurer" d'autres investisseurs. En conséquence, on peut d'ore et déjà affirmer que le système n'est pas parfait, loin de là et que ce sera toujours en quelque sorte du cas par cas. Ici dans ce quartier c'est encore moins évident puisqu'il y a peu de terrains vacants, l'ensemble du territoire étant majoritairement occupé et densément peuplé.

 

C'est pour cette raison qu'une expropriation en bonne et due forme serait prohibitive si on voulait dégager (au bon endroit), un espace suffisant pour un parc digne de ce nom. J'en conclue que la Ville à plutôt les mains liées dans toute cette affaire et de ce fait ne peut même pas se taper dans le dos, ni sur les doigts du promoteur.

Modifié 10 novembre 2016 par acpnc

[Urbansky]

ESt-ce que les ventes ont débutées? sinon, quand, est-ce prévu?

[_mtler_]

ESt-ce que les ventes ont débutées? sinon, quand, est-ce prévu?

 

Soon

 

Nouveaux condos pres de St-Catherine O. | Prevel

 

Prével est de retour dans Shaughnessy Village

 

Situé sur le boul. René-Lévesque O.,

ce nouveau projet immobilier se trouve à 450 m de la station de métro Atwater

et à 350 m de la rue Sainte-Catherine O., de son offre commerciale

éclectique et de ses épiceries internationales.

 

Le quartier, nouvellement rebaptisé “Le Quartier des Grands Jardins”

constitue un milieu où il fait bon vivre, desservi par de nombreux services,

institutions et transports en commun.