Né entre les rapides

Pour l'instant, il fait figure de McDavid face aux Goliaths sur l'autre côté de la rue de la Montagne: un symbole fort.

SVP préciser: s'inquiéter de quoi? (Dans mon message précédent, je faisais référence à l'inquiétude exprimée implicitement par la personne citée dans l'article, à propos d'un équilibre entre les fonctions résidentielles et de bureaux au centre-ville: il n'était pas question d'espace disponible pour la construction de logements--ce qui est une toute autre question)

Je réagis à la dernière phrase du texte cité, soit «Municipal officials will have to ensure a balance is maintained between condominium and office development in order to keep the downtown area strong, Hylands said.» Ah oui! Comment fait-on ça? Si les conditions du marché sont telles que la demande pour des tours résidentielles au centre-ville demeure forte, tandis que la demande d'espaces à bureaux est plus modérée, on ferait obstacle à la première? C'est un non sens. De toute façon, si on veut parler d'équilibre («balance»), on ne peut pas ignorer le fait qu'à l'heure actuelle, le nombre d'emplois au centre-ville dépasse très largement le nombre de logements --et ce n'est pas près de changer radicalement Plus globalement, les motifs pour lesquels une entreprise (ou un cabinet d'avocats et de comptables) s'établit de préférence au centre-ville, et les motifs pour lesquels des personnes préfèrent vivre et habiter au centre-ville, SONT DISTINCTS et n'évoluent pas obligatoirement dans la même direction. Des transformations notamment technologiques et sociologiques se poursuivent, à un rythme possiblement plus accéléré que dans les années qui ont suivi la seconde guerre mondiale. Le résultat sera une configuration urbaine modifiée --et je pense qu'il y a plutôt lieu de s'en réjouir que de s'en inquiéter!

Joelb: je partage ton avis, mais je ne suis pas surpris: «on» * est plus dans le style parisien que londonien ou berlinois. * Mais qui est donc «on»?

C'est vrai. --Tu as parfaitement raison. Et j'ai bien conscience que la suite de mon commentaire que je m'apprête à faire sera bien vaine, parce que ce n'est pas moi qui va changer le monde, mais je le fais quand même, juste pour l'argument. Commençons par dire que je pense connaìtre assez bien ces deux sports pour comprendre que l'effort physique déployé par un joueur de baseball (sauf le lanceur) lors d'un match ne l'empêche pas de s'y adonner presque chaque jour, ce qui est impensable au football, d'où l'immense écart dans le nombre de parties dans un saison. Maintenant: pourquoi les équipes de la NFL peuvent-elles être rentables avec si peu de parties jouées, tandis qu'il en faut dix fois plus au baseball? Naturellement, le prix des billets n'est pas le même, et c'est sans doute la même chose pour les redevances de télévision, mais n'est-ce pas une conséquence de la surabondance de l'offre de baseball comparativement à la rareté du football (toujours en termes de nombre de parties)? Posée autrement, la question pourrait être: si on réduisait substantiellement le nombre de parties de baseball, pourrait-on suffisamment augmenter les prix pour compenser la perte de revenus? La réponse est probablement NON, ce qui implique que le football et le baseball sont des «produits» différents. En saison régulière au baseball, une victoire ou une défaite a bien peu d'impact sur les perspectives de championnat d'une équipe; au football américain, c'est autre chose: c'est plus dramatique. Je reviens au baseball: qu'est-ce qui fait qu'une équipe est rentable, ou pas? Ses performances sportives -- qui auront bien sûr un impact sur le nombre de spectateurs, ou bien les qualités intrisèques du stade local --sa facilité d'accès et le confort (notamment lors de temps froid ou pluvieux)? Sans oublier: la masse critique de partisans potentiels... Je sais qu'en réalité ce n'est pas si simple, mais il y a un mérite à établir une distinction entre l'ÉQUIPE et le STADE, parce que les décisions (notamment financières) qui concernent l'équipe ne seront (généralement) pas prises par les mêmes personnes que celles qui financent et font entretenir le stade.

Je ne me sentais pas «mélangé» avant, mais juste bercé par les vagues des annonces de changement. Maintenant, je dois être mélangé aussi, une première fois dans ma vie. What a feeling!

«Désirs» exprimés pour l'accès au stade: tout, tout, tout! et son contraire-- - à pied à partir du centre des affaires, - en transport en commun (station du REM pas trop loin), - en automobile (routes dans toutes les directions et beaucoup de stationnement). ...et à prix abordable bien sûr (pour pouvoir se payer le billet d'entrée, les hot-dogs et la bière) ...j'aurais pensé que les VRAIS amateurs de baseball seraient capables de surmonter tous les défauts que pourrait comporter le site final du stade, par rapport au site idéal, et s'y rendre fréquemment malgré tout; car s'il faut surtout compter sur les amateurs MOUS pour remplir le stade, il y a des chances que l'aventure ne fasse pas long feu.

Jusqu'à il n'y a pas si longtemps, la sélection du site du futur stade ne semblait pas être un enjeu --à peu près tout le monde s'attendait à ce que ça soit au Bassin Peel (avec un peu moins de certitude quant à savoir si ça serait du côté sud ou du côté nord). L'annonce par CDPQ-Infra d'inclure une station du REM sous le bassin avec des entrées des deux côtés semblait conforter ce choix. Les enjeux restants portaient sur la capacité de réunir les conditions exigées pour l'octroi d'une franchise. Tout récemment, on avait appris que les promoteurs privés montréalais avaient rassemblé les fonds nécessaires --jusqu'à ce que résurgisse la question d'un «nécessaire appui gouvernemental» --sans que l'on sache toutefois de quoi il en ressort exactement. Si, comme il semble à la lecture des derniers commentaires, la question du site du futur stade n'est pas encore définitivement» réglée, je vois mal comment on peut conclure le reste (financement, obtention de la franchise). Si je voulais me montrer optimiste, je dirais que ce choix du site est déjà fait, et qu'il ne reste qu'à l'annoncer officiellement; toutefois, cela supposerait que les questions relatives à l'acquisition des terrains nécessaires sont réglées: il se peut donc qu'on n'en soit pas tout-à-fait rendu là.

Mais pourquoi un prêt? --Les banques sont là pour ça! Vous voulez dire une garantie de prêt alors. Dans ce cas, ça veut probablement dire: de deux choses l'une: 1) ou bien les «investisseurs privés» n'ont pas les reins assez solides; 2) ou bien la garantie de prêt gouvernementale portera sur la portion de l'investissement total qui est la moins liquide, soit le stade, par opposition à la franchise, pour laquelle il y a un marché à l'échelle du continent-- ce qui signifie que le gouvernement assumerait la totalité (ou presque) du véritable risque. Tout récemment, on lisait que le financement privé était bien ficellé, et qu'on ne recherchait plus de nouveaux investisseurs: ça s'avère être une belle fanfaronnade, car on se gardait bien de nous dire, du même souffle, que le gouvernement «devrait aussi faire sa part». La suite des événements sera «instructive» --je dis ça au sens propre, car ma boule de crystal, malgré tous les enseignements accumulés, ne parvient pas à départager la force relative des facteurs favorables et défavorables qui ont préséance dans notre société de 2017: j'ai simplement l'impression que ça peut être différent des circonstances passées qui nous ont vus soutenir l'Expo67, les Olympiques de 1976 et l'Amphithéâtre Videotron de Québec.

...de moi-même, «mes doigts» ont écrit «anticompatible»??? ouach! à remplacer par «incompatible»

Enfin il y en a qui commencent à comprendre qu'un «investissement tiré directement des fonds fédéraux»=contribution, ce n'est pas la même chose qu'un financement en provenance de la (future) BIC.

En pratique, le développement immobilier résidentiel (*) PRÉCÈDE souvent la mise en place des infrastructures (routières, scolaires, hospitalières etc.) nécessaires. Une variante quant à elle implique un sur-développement par rapport à des infrastructures existantes qui n'avaient pas été conçues dans ce but. * J'entends par cela un développement (hors RMR) qui est orienté vers l'accès à des emplois et des services qui sont situés dans la RMR --pas nécessairement dans son centre, plus typiquement dans ses banlieues. Exemple: habiter à Lachute et travailler à Mirabel ou à Saint-Eustache. Et exemple de variante: habiter à Piedmont ou à Saint-Sauveur et travailler à Blainville ou à Laval. Tout cela pour dire qu'on ne devrait pas prendre prétexte d'une crainte d'encouragement à l'étalement urbain causé par l'expansion (ou la simple amélioration du réseau routier --par exemple l'A-50 et la r-158): l'étalement se produit de toute façon, pour autant qu'il ne soit pas contraint par le zonage agricole et/ou un plan d'aménagement coercitif: c'est à ces deux outils qu'il faut s'en remettre si on veut limiter l'étalement. Le défi est déjà essentiellement relevé en ce qui concerne les terres agricoles protégées; mais il ne l'est guère dans les zones non agricoles, en particulier celles situées à proximité des grandes RMR mais non sujettes à des plans d'aménagement restrictifs. A cet égard, il est instructif d'observer la forte croissance démographique (et résidentielle!) dans les zones de collines/montagnes au nord de Montréal, ainsi que dans les MRC au nord de la Ville de Québec (MRC de la Jacques-Cartier) et de Gatineau (MRC des Collines). On peut avoir des bonnes routes ET limiter l'étalement urbain: ce n'est pas anticompatible, ça n'exige que des politiques conséquentes.

Ça ne fonctionnera pas si la participation fédérale attendue (24,5%) au financement du projet du REM doit venir de la future BIC, plutôt que par l'entremise d'une contribution financière directe du gouvernement fédéral (à partir de son propre budget dédié aux infrastructures). Voici pourquoi: 1) Comme on sait, le principe fondamental de la BIC est de réunir (combiner, rassembler) des fonds fédéraux (part minoritaire) et des fonds privés (part majoritaire). Il est entendu que les investisseurs privés exigeront une rémunération adéquate compte tenu du risque encouru --ce qui est parfaitement normal, et au diapason avec ce que la CPDQ demande pour elle-même dans ce projet. 2) Or, compte tenu justement du «protocole» portant sur la rémunération des «actionnaires» (CDPQ, gouvernement du Québec, et (présumément) le gouvernement fédéral), la CDPQ s'assure de racler la totalité des profits dégagés par les opérations du REM jusqu'à concurrence de l'atteinte de son objectif d'un rendement de 8% sur son propre investissement; les profits suppémentaires quant à eux seraient distribués selon une formule avantageant les deux partenaires gouvernementaux. Le HIC dans cela, c'est que lesdits profits supplémentaires sont hautement spéculatifs et surtout, que ceux-ci sont ultimement tributaires de décisions (comme la tarification et les subventions récurrentes provinciales) qui sont l'apanage du gouvernement du Québec et de ses agences, mais nullement d'Ottawa. En d'autres mots, il serait possible de «calibrer» la tarification et ces subventions de telle sorte que le profit dégagé suffise à satisfaire l'objectif minimal de la CDPQ, mais sans le dépasser: dans ce cas, les dividendes disponibles pour Québec et Ottawa seraient nulles. Pour Québec, ce ne serait pas grave, parce que ça équivaudrait simplement à considérer son investissement comme étant une contribution (comme il l'aurait fait dans d'autres formes de montage financier). La même chose serait vraie pour Ottawa si le financement provenait de son budget courant; par contre, s'il devait provenir de la BIC, les investisseurs privés se retrouveraient eux aussi le «bec à l'eau» --ce qui serait évidemment inacceptable pour eux. Il n'y a en effet aucune raison de penser que lesdits investisseurs seraient moins «exigeants» que la CDPQ. Dès lors, le «protocole» sus-mentionné apparaît INCOMPATIBLE avec l'hypothèse d'un financement fédéral par l'intermédiaire de la BIC. Quod Erat Demonstrandum (QED) --j'espère!

Oui, si ça ne coûtait rien. Mais est-ce que ça vaut la peine? --Peut-être, mais il faudrait pouvoir en démontrer l'utilité, au sens d'une demande suffisante d'usagers pour cette portion supplémentaire --par exemple des déplacements à partir de la ligne bleue direction est jusquà la ligne verte pour continuer vers l'ouest jusqu'au centre-ville. Il faudrait aussi comparer le gain avec celui de projets comme un prolongement la branche ouest de la ligne orange. On remarque que les prolongements du métro se font rares et avec parcimonie. J'ai «bien peur» qu'après le prolongement «promis» de la ligne bleue, il n'y aura pas d'expansion supplémentaire de ce côté avant longtemps.

- «Les investisseurs montréalais sont prêts»: je suis disposé à le croire. - «L'argent est au rendez-vous»: s'il parle des sources privées, je veux encore bien le croire, mais pourquoi alors dire «...que l'appui de deux des trois palliers de gouvernement est acquis»? --Je suis certain qu'il veut dire qu'il a l'appui de Québec et de Montréal (qui n'est pas à proprement parler un gouvernement, mais bon, c'est une conception courante de la réalité), ce qui sous-entend que l'appui d'Ottawa n'est pas (encore) acquis; question: cet appui est-il essentiel, ou juste souhaitable? - Par ailleurs, je suis quelque peu intrigué par la mention à l'effet que «le groupe dispose de quelques sites»: sommes-nous capables d'imaginer lesquels, outre celui du Bassin Peel? --Par exemple, le site de Molson sur Notre-Dame? - Finalement, la suite de l'entrevue, portant sur Oakland et Tampa Bay, me laisse perplexe: devons nous comprendre que rien ne pourra être fait en direction de Montréal tant que ces dossiers ne seront pas réglés?

Et surtout minuscule --un million de pieds carrés (prévus à terme) d'espaces commerciaux et à bureaux, c'est bien peu. Quant à la centralité, oui Panama serait moins pire, mais il demeure que tout point dans l'axe de l'A-10 sera toujours excentrique par rapport au centre de gravité démographique de la Rive-Sud. Toutefois, la centralité n'est pas une exigence absolue --voir par exemple le site du centre-ville de Vancouver; l'accessibilité est encore plus importante, ce qui suppose des infrastructures de transport à très grande capacité. Il serait plus sage, tant pour les promoteurs que pour certains politiciens portés sur l'exubérance, de reconnaître que ce site (un quadrant de l'A-10 et de l'A-30) a le potentiel de devenir un point modal important parmi d'autres sur le territoire de l'agglomération, sans plus, même si on y «ajoute» l'autre quadrant en face, de l'autre côté de l'A-10, celui qui abrite le «10-30». Le vrai centre-ville de Montréal est assuré de conserver sa très nette prépondérance dans la RMR de Montréal, bien au-dessus de la part de la population de la RMR qui habite sur l'Île de Montréal proprement dite. Quant à la Rive-Sud: d'autres sites, au premier chef les abords de la station de métro Longueuil/UdeS, ont un potentiel au moins aussi grand que les deux quadrants sus-mentionnés (A-10/A-30).

D'accord avec la vision consistant à construire des condos dans le parking du centre d'achat. Mais la comparaison avec Square One à Mississauga est difficile à soutenir: 1) Ce site à Mississauga n'est pas relié au métro de Toronto et il n'est pas prévu; malgré tout, il a résussi à prospérer considérablement -- Mississauga abrite déjà beaucoup de sièges sociaux d'envergure nationale, qui procurent beaucoup d'emplois aux résidents des environs. 2) La prolifération de très hautes tours de condos dans les environs atteste déjà de l'attractivité des lieux à titre de «destination finale», et non pas simplement comme lieux de résidence pour des emplois à Toronto proprement dite. 3) En comparaison, le site des Galeries d'Anjou est comparativement petit, et surtout, les environs sont déjà construits en moyenne/basse densité, laissant peu de potentiel pour une densification majeure. 4) S'il y avait une importante demande latente pour des condos et des tours à bureau dans le secteur, on en aurait déjà observé une manifestation à proximité des stations de métro Radisson et Honoré-Beaugrand sur la ligne verte, or rien de tel ne s'est produit. 5) Il n'y a pas d'équivalent de Mississauga dans la RMR de Montréal; si dans l'avenir des complexes semblables (mais en plus petits) prennent forme, ce ne sera pas à Anjou, mais à Laval et à Brossard/Longueuil, qui peuvent agir comme pôles d'attraction pour un million d'habitants chacune, bien davantage que tout l'est de l'Île de Montréal, dont plusieurs des terrains encore «libres» sont lourdement handicapés par des sols contaminés et/ou situés à proximité d'activités industrielles peu accueillantes. 6) Finalement, plusieurs sites montréalais bien plus rapprochés du vrai centre-ville demeurent disponibles, et sont donc comparativement plus attractifs pour ceux qui privilégient cette caractéristique.

Au moins, ceux qui ont la capacité d'investir ne sont pas négatifs, et c'est ça qui compte.

Le Central Park de Montréal, c'est le parc du Mont-Royal. Inégalable. Le nouveau Carré Viger, ce sera un plus, tout comme de futurs aménagements sur le fleuve.

Ça, c'est en supposant que le taux de fréquentation ailleurs reste fixe; or en principe rien n'empêche que le taux ailleurs n'augmente encore plus vite Dans les faits, les variations sur une base annuelle sont minimes, ce qui laisse entrevoir que la part du Québec serait sensiblement au niveau indiqué.

Je suis moi aussi totalement d'acord avec Rocco re: l'édifice de l'ancien hôtel Ford (1425 René-Lévesque ouest). Et ça s'appliquera à tous les bâtiments relativement anciens mais qui ont conservé une belle prestance. On n'est tout de même pas pour démolir toute la ville et repartir à neuf, comme si on construisant en plein champ ou sur un site bidonville, comme on le voit souvent en Asie/Afrique! Et puis, observez Manhattan comme il faut: c'est plein de grands/gros édifices anciens qui ne sont pas des chef-d'oeuvres d'architecture, mais qui tous ensemble créent le charme unique du borough. Des alignements de tours neuves, on en trouve partout; ce qui est plus rare (et pratiquement impossible à reproduire ex nihilo), c'est Manhattan, et, sur une échelle plus modeste, le centre des affaires de Montréal et d'autres villes qui ont plus qu'un quelconque avenir radieux: un passé impressionnant.

correction au message 130: Vancouver Downtown Eastside (je cuisinais en même temps que j'écrivais!)

BRAVO! pour ce commentaire --humanisme et bravoure, au vu des préjugés tellement répandus. Quant à la question de Rocco --pourquoi concentrer les ressources ?--, je la trouve bien légitime: c'est pourquoi je vous invitais tous à vous informer sur le cas du Vancouver Eastside, qui a soulevé le même genre de questionnement.

...Et pas n'importe où sur l'île de Montréal: près du métro, et à distance raisonnable d'hôpitaux et de l'UdeM. En ce sens, c'est plus «central» que bon nombre de quartiers montréalais.