Marché d'édifices à bureaux de Montréal : actualités

[LindbergMTL]

Oublions les tours à bureau.  Les plus hauts gratte-ciels sont maintenant des multi-usages hotels/condos/location.  De bons exemples, le 900 St-Jacques, et celui-la à Austin, TX.

https://austin.culturemap.com/news/real-estate/09-06-22-tallest-high-rise-in-texas-to-tower-above-austin-in-late-2026/

[Hildephonse]

En ce moment de profonds questionnements sur l'avenir des immeubles de bureaux à Montréal, il est peut-être bon de prendre du recul historique et de considérer ce qui motive l'assemblage en un lieu de ces fonctions dites administratives et les facteurs qui influent sur leur localisation.

J'ai publié récemment une monographie qui fait l'historique complet de la fonction bureaux à Montréal, un livre très détaillé par époque et par secteur. Le développement immeuble par immeuble du Vieux-Montréal y est analysé depuis l'origine, puis celui du centre-ville puis chacun des secteurs périphériques et des banlieues. 

Le livre de 540 pages est disponible au coût de 120 $ à la Coop UQAM ou par commande au courriel suivant : m.hudon51@videotron.ca.

[Tom]

Super intéressant! Est-il disponible en magasin (lequel)? 

[Rocco]

Ce livre sera-t-il disponible à la Grande Bibliothèque?

[Né entre les rapides]

Il y a 2 heures, Rocco a dit :

Ce livre sera-t-il disponible à la Grande Bibliothèque?

Ça prendrait plus d'un exemplaire, sinon la liste d'attente sera longue.  Eventuellement on devrait passer à la numérisation, quitte à imposer des frais (moindres que le prix du livre-papier quand même).  L'auteur serait rémunéré correctement pour son œuvre.  La diffusion serait plus grande et plus rapide.  

[Hildephonse]

Il y a 5 heures, Rocco a dit :

Ce livre sera-t-il disponible à la Grande Bibliothèque?

Le dépôt légal est fait. Le livre pourrait y être disponible. Il sera éventuellement mis sur le site Archipel, l'archive de publications électroniques en libre accès de l'UQAM.

Pour tout chercheur sérieux, ma base de données exhaustive et unique sur Excel peut être mise à leur disposition. Me contacter au m.hudon51@videotron.ca

[swansongtoo]

https://montrealgazette.com/business/local-business/real-estate/office-vacancy-rates-seen-soaring-downtown-as-employers-vacate-space-consulting-firm

Real Estate 

 

Local Business 

 

Business

Office vacancy rates seen soaring downtown as employers vacate space: consulting firm 

Industry consultant Altus Group says office vacancy rates could hit 29 per cent by 2027. 

Author of the article:

Frédéric Tomesco

Publishing date:

Nov 01, 2022  •  8 hours ago  •  3 minute read  •   Join the conversation 

Canderel president-director general, Brett Miller in Montreal on Tuesday Nov. 1, 2022. PHOTO BY DAVE SIDAWAY/Montreal Gazette

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Office vacancy rates in downtown Montreal could soar to almost 30 per cent in the next five years as more employers cut their real estate footprint on the back of teleworking’s growing popularity, a new forecast says.

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Vacancy rates for Class A and B buildings – the two most prestigious categories of office real estate – may climb to at least 21 per cent and as much as 29 per cent by 2027, officials at industry consultant Altus Group said Tuesday. The upper forecast assumes that 40 per cent of the office space currently occupied by employers won’t be retained when leases expire, Altus said. In that case, some 14.7 million square feet of space would be vacated — about nine times the office capacity of a landmark building such as 1 Place Ville Marie.

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Like many other city centres, downtown Montreal has lost much of its worker base since March 2020 as teleworking — initially imposed by the Quebec government to cut contagion risks — gained widespread acceptance among employees. Vacancy rates downtown have risen steadily since the start of the pandemic, hitting 17.6 per cent in the third quarter for Class A and B buildings, Altus data show.

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“Teleworking is here to stay,” Sylvain Leclair, executive vice president at Altus in Montreal, said Tuesday during a presentation organized by the Urban Development Institute. “We see new leases being signed with reductions in square footage of 20, 30 or 40 per cent. We even saw a 50 per cent reduction recently.”

That drop in demand may eventually affect rents. For now at least, it’s mostly forced landlords to offer additional features or services — at no extra cost — when renewing leases.

“It’s supply and demand,” Leclair said. “Building owners have to increase rental packages. There will be pressure on rents over the next few years.”

Those conditions will inevitably lead to a drop in asset prices, according to Canderel chief executive Brett Miller, who says the real estate firm recently sold three office buildings. It was only a year ago that Montreal-based Canderel led an investor group acquiring Quebec City’s Cominar Real Estate Investment Trust in a multi-billion dollar deal.

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“I think there’s a correction coming,” Miller said. “The value of buildings is necessarily going to drop. When certain actors have been too aggressive on financing or their investment hypotheses, we will be there to react. But we’re not there yet.”

Andrée Roy, vice-president of real estate financing at Montreal-based lender Otéra Capital, shares Miller’s concerns.

“Office remains preoccupying for us,” Roy said. “Our main focus now is on prestige buildings. It’s a case-by-case basis.”

Compared with their counterparts in cities like Calgary, Montreal’s big employers have been “excessively timid” when it comes to bringing people back to the office, Miller said. And stepped-up renovation work in the Louis-Hippolyte-La Fontaine Tunnel only runs the risk of making matters worse for the central business district.

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“When you have companies bringing people back four days a month, this is unacceptable for me,” he said. “And when you hear Premier Legault saying that teleworking is one of the solutions to (the half-closure of) the La Fontaine Tunnel, this is going to kill downtown. We are doing everything we can to revive the downtown core and encourage people to come back.”

For building owners, this means making the office more attractive by adding features such as employee lounges and bicycle parking, Miller said.

“You can no longer bet on the idea that you will have a large tenant who pays rent during 10 or 20 years,” he said. “You have to sell a service, not just square footage. Owners and managers have to think about how to revive the space, the building, and work hand-in-hand with the tenant to ensure that we can draw employees back to the office.”

ftomesco@postmedia.com

[Rocco]

La "Renaissance" de Montréal.. ça date pas d'hier... On en parle en 2022 comme si c'était nouveau, alors que Montréal ne cesse de connaitre des "boom and bust"... 1985.

[daniel_88]

Radio-Canada.ca

 

Les tours de bureaux du centre-ville continuent de se vider

Olivier Bachand - Hier à 22 h 23

 

Des chaises vides, d'immenses locaux où l'on ne croise qu'une poignée de travailleurs : voilà le portrait de plusieurs immeubles du centre-ville de Montréal.

Avec l'adoption massive du télétravail, de nombreuses entreprises ont réduit la taille des locaux qu'elles louent. Le taux d'inoccupation des tours de bureaux a doublé depuis 2020 pour atteindre près de 18 % et il pourrait continuer de grimper.

L'entreprise montréalaise Cook It, qui se spécialise dans le prêt-à-manger et le prêt-à-cuisiner, illustre bien cette tendance. Même si elle est en pleine expansion, elle déménagera en janvier prochain son siège social de la rue Sherbrooke dans des locaux trois fois plus petits situés dans le Vieux-Montréal.

« On passe de 12 000 pieds carrés (près de 1115 mètres carrés) à 4500 pieds carrés (418 mètres carrés), mais ça va nous coûter à peu près la même chose », explique la présidente et cofondatrice de Cook It, Judith Fetzer.

Avec des employés qui travaillent de la maison la plupart du temps, l'entreprise a choisi de quitter un immeuble qui a grandement besoin de rénovations pour un édifice plus prestigieux.

 

Les locaux actuels de l'entreprise Cook It, sur la rue Sherbrooke à Montréal.© /Radio-Canada

Associé chez Avison Young, le courtier immobilier Laurent Bennarous observe que plusieurs entreprises prennent des décisions similaires. Les gens échangent deux pieds carrés dans un immeuble ordinaire contre un pied carré dans un immeuble de catégorie supérieure, et au final le coût d'occupation est le même pour eux. C'est une migration vers des produits de qualité.»

Mais en fin de compte, les superficies louées diminuent. Dans le quartier des affaires, le taux d'inoccupation des tours de bureaux est passé de 9 % à 18 % depuis le début de la pandémie.

 

Le 1 Place Ville Marie est l'un des plus hauts gratte-ciel de Montréal et compte plus de 1,6 million de pieds carrés en locaux pour bureaux.© Charles Contant/Radio-Canada

Et les bureaux continuent de se vider. Lorsque leurs baux, généralement d'une durée de 5 à 10 ans, arrivent à échéance, de nombreuses entreprises se délestent de l'espace qu'elles ont en trop. Ce qu'on observe en moyenne, c'est une réduction de 20 % à 30 % des espaces loués», dit Laurent Bennarous.

 

Un marché à l'avantage des locataires

Dans le secteur des locaux pour bureaux, un taux d'inoccupation de 10 % est considéré comme le point d'équilibre du marché. Il était à l'avantage des propriétaires avant la pandémie et a basculé en faveur des locataires pratiquement du jour au lendemain.

Pour attirer et conserver leurs clients, les propriétaires doivent réduire leur prix de location et offrir des incitatifs de plus en plus importants, indique le vice-président de la firme CBRE à Montréal, Christian Charbonneau.

C'est une compétition, c'est un marché ouvert. Pour qu'un locataire choisisse d'aller dans un édifice plutôt qu'un autre, un propriétaire va dire : je suis prêt à te donner 100 $ le pied carré pour que tu puisses aménager dans mes locaux et je vais peut-être te donner 12, sinon 24 mois de loyer gratuits.»

Dans ce contexte, les immeubles moins bien situés ou qui se font vieillissants seront délaissés. Nous allons voir des rénovations et nous avons déjà vu ça avec quelques immeubles ici à Montréal», souligne la première vice-présidente et directrice générale de CBRE à Montréal, Ruth Fischer.

Les propriétaires doivent se réinventer

Le grand patron de Canderel, Brett Miller, nous a donné rendez-vous dans une tour de l'avenue McGill College pour notre entretien. Sa société de promotion immobilière gère plusieurs immeubles au centre-ville de Montréal et ailleurs au pays.

Il nous amène dans les locaux d'un locataire où se trouvent quelques rares travailleurs parmi plusieurs dizaines de bureaux vides. Même si la vue sur la métropole est imprenable, les employés semblent préférer travailler dans le confort de leur foyer.

Malgré tout, l'homme d'affaires, qui oeuvre dans l'immobilier depuis plus de 30 ans, affiche un certain optimisme. Il pense que les travailleurs seront de retour au bureau en plus grand nombre dans un horizon de 6 à 12 mois.

Certaines entreprises ont dit : "On ferme complètement nos bureaux simplement pour économiser". Mais il y en a d'autres qui disent : "Non, on va louer dans les meilleurs immeubles, les meilleurs espaces, on va réinvestir pour en fait "réattirer" nos employés vers le travail".»

Mais Brett Miller convient que les propriétaires d'immeubles doivent se montrer flexibles, en offrant notamment des baux de plus courte durée et qu'ils doivent aussi les rendre les plus attrayants possibles.

Au 1981, avenue McGill College par exemple, on a aménagé un salon pour les travailleurs dans le hall d'entrée et un centre d'entraînement physique est en construction. Les employés n'auront pas besoin de prendre un abonnement et de payer pour un gym, ils ont ça dans leurs espaces de travail.»

C'est sans compter les cours de yoga, les célébrations pour l'Halloween et pour Noël... Bref, les propriétaires d'immeubles doivent maintenant en mettre plein la vue pour se démarquer.

Les commerçants tiennent le coup

Avant la pandémie, plus de 300 000 personnes convergeaient vers le centre-ville du lundi au vendredi pour aller travailler dans les tours de bureaux. La baisse d'achalandage résultant du télétravail se fait surtout sentir dans les commerces qui leur sont spécialement destinés.

Vous pouvez imaginer le cordonnier, le nettoyeur ou le comptoir à sandwich qui étaient à l'intérieur de la tour de bureaux, [ils] sont les premiers à vraiment souffrir de cette absence des travailleurs», dit Glenn Castanheira, le directeur général de la société de développement commerciale Montréal centre-ville.

Mais globalement, les commerçants tiennent bon. Le taux d'inoccupation des locaux commerciaux tourne en ce moment autour de 15 % dans le quartier des affaires. Si on prend la rue Sainte-Catherine, qui est vraiment la colonne vertébrale du centre-ville, plusieurs détaillants nous rapportent avoir des ventes similaires ou supérieures à 2019.»

La vitalité du centre-ville repose de plus en plus sur sa population locale, qui est en pleine croissance. De 2016 à 2021, le nombre de résidents a grimpé de 17 % dans l'arrondissement Ville-Marie, pour atteindre près de 105 000 personnes. Uniquement au centre-ville, la hausse est de 40 %.

Jamais les résidents du centre-ville ne pourront à eux seuls combler une perte d'achalandage, que ce soit de travailleurs, de visiteurs ou autres, dit Glenn Castanheira. À l'inverse je vous dirais, est-ce que le centre-ville pourrait vivre sans ses résidents? Eh bien là, je serais pas mal moins optimiste.»

 

 

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[Rocco]

Je suis partant pour acheter le futur penthouse de la tour KPMG.