ville-marie 1001, av. des Canadiens-de-Montréal - 52 étages (2020)

[dlesko]

Le 2021-04-09 à 10:13, acpnc a dit :

accorder plus de hauteurs n'y changera rien, au contraire.

Pas d'accord.

Un des problèmes qu'on retrouves dans les magnifiques piquets de clôtures de RL ouest, c'est le faites que tout est à la même hauteur et tout à la même forme (carré, rectangle...). Très rare sont les projet comme le humanity avec des formes aléatoires et je pense que la réponse est qu'avec une limite, les promoteurs veulent rentabiliser à fond leur surface, alors ils remplissent un espace en 3d de leur surface au sol et de la hauteur. 

Je pense que ces règles ont été très bonne avant pour donné un sens et une forme au centre ville sans que tout parte en vrille. À ce jour on peut quand même se rendre compte que le centre ville est très bien proportionné et qu'on pourrait lever ces règles et en refaire de nouvelle dans 20 ou 30 ans, lorsque ce sera nécessaire pour ajuster. 

On regrettera un jour le style monotone que les limites de hauteur ont imposé aux promoteurs et architectes. 

Modifié 10 avril 2021 par dlesko

[acpnc]

il y a 36 minutes, dlesko a dit :

Pas d'accord.

Un des problèmes qu'on retrouves dans les magnifiques piquets de clôtures de RL ouest, c'est le faites que tout est à la même hauteur et tout à la même forme (carré, rectangle...). Très rare sont les projet comme le humanity avec des formes aléatoires et je pense que la réponse est qu'avec une limite, les promoteurs veulent rentabiliser à fond leur surface, alors ils remplissent un espace en 3d de leur surface au sol et de la hauteur. 

Je pense que ces règles ont été très bonne avant pour donné un sens et une forme au centre ville sans que tout parte en vrille. À ce jour on peut quand même se rendre compte que le centre ville est très bien proportionné et qu'on pourrait lever ces règles et en refaire de nouvelle dans 20 ou 30 ans, lorsque ce sera nécessaire pour ajuster. 

On regrettera un jour le style monotone que les limites de hauteur ont imposé aux promoteurs et architectes. 

Je ne vois absolument pas le rapport entre la limite de hauteur et l'absence de diversité architecturale. Avoir l'audace d'aller plus haut pour augmenter les profits ne demande aucune imagination au niveau de la créativité. C'est ce que font les Devimco de ce monde au cas où vous ne l'auriez pas remarqué. 

[dlesko]

il y a 10 minutes, acpnc a dit :

Je ne vois absolument pas le rapport entre la limite de hauteur et l'absence de diversité architecturale. Avoir l'audace d'aller plus haut pour augmenter les profits ne demande aucune imagination au niveau de la créativité. C'est ce que font les Devimco de ce monde au cas où vous ne l'auriez pas remarqué. 

Le rapport? 

Si je vous donne un parallélépipède rectangle de 30m de large, 30m de profondeur et 120m de hauteur et que de l'autre côté on fait la même chose sauf que là on monte à 180m par exemple, vous pensez pas qu'on peut être plus créatif quand on a plus d'espace? 

Une fois l'amortissement de l'achat du terrain fait grâce aux pied carré vendu ou loué, là le promoteur peut se permettre de faire ses folies.(avant que le CCU les anéantissent, je vous l'accorde) 

Je dis qu'on peut pas faire de folie à 20m du sol (HEC centre ville), je dis juste ça les encourage si ils ont plus d'espace de créativité. 

[Né entre les rapides]

Le 2021-04-09 à 10:13, acpnc a dit :

accorder plus de hauteurs n'y changera rien, au contraire.

Ça peut être discutable en général (on en discute ailleurs, et on sait que les avis sont partagés), mais si on limite notre discussion à ce cas spécifique, je pense que la conclusion est sans appel: haut ou moins haut ne répond pas à (ne résoud pas)  certaines objections qui n'ont rien à voir avec la vue à partir du Belvédère Kondiaronk notamment.

En lisant l'avis préliminaire du CCU du 15 octobre 2020 faisant référence au projet soumis à son examen, mon attention a été spécialement attirée par l'exigence de réaliser certaines études (énumérées dans l'avis) qui devront être soumises à l'arrondissement -- et je me dis: fort bien, mais qu'est-ce qui est sous-entendu? -- Que les conclusions desdites études devront "rassurer" l'arrondissement, ou (ce qui serait ridicule) qu'il suffira de réaliser ces études telles que demandées,  peu importe ce qui en ressort?

Il y a un autre aspect de la proposition (je parle du projet soumis, pas de l'avis du CCU) qui m'interpelle, même si ça n'a rien à voir avec l'urbanisme:  il s'agit du montant total des compensations monétaires offertes, soit la somme de 1300000$  "pour de futurs logements sociaux", et d'un "montant annuel permanent" de 400000$  à l'église.  Il faut calculer la valeur actualisée de ce flux, qui n'est pas indexé.  Comment cela se compare t-il avec la valeur marchande d'un site semblable dans les environs?  N'est-ce pas trop peu?  Et poursuivant la discussion sur ce point, même en supposant que cette considération importe peu, je me demande: dans l'évaluation municipale pour fins de détermination des taxes foncières, quel montant serait attribué à la "valeur" du terrain?

 

[acpnc]

Il y a 22 heures, mont royal a dit :

In my view, it is true that in some instances, a massive verticale skyline brings beauty along with a sense of power. Looking down at Manhattan is awe inspiring; so is looking up at Hong Kong from the ferry.

Montreal will never achieve that combined sense of power and beauty. To try to emulate that is a game for losers. 

Paris, Prague, Amsterdam, Barcelona, Kuala Lumpur,  Cape Town  and many more have achieved awesome beauty by accentuating their potential for daily beauty through use of their natural advantages, plus creative architecture.

This is the best course for Montreal to follow. We have the river, we have islands, we have a mountain and we even have a lake. These should be the basis of our physical and aesthetic personality.

Je n'aurais pas mieux dit. Il faut apprécier l'extraordinaire potentiel de Montréal avec sa géographie unique, pour ensuite s'en servir pour développer la ville en mettant justement en valeur la qualité de son territoire remarquable.

Oublions les fixations sur des tours démesurées qui sont bien plus un effet de mode, pour nous concentrer sur l'esthétisme du panorama montréalais, qui peut encore être grandement amélioré, sans pour autant en altérer le bel équilibre qui y prévaut déjà.

Quand je pense aux mégatours de l'ancien projet Concordia qui auraient défiguré irrémédiablement la métropole, sous l'administration du maire Jean Drapeau. On peut dire qu'on a passé à côté d'une véritable catastrophe urbanistique, notamment avec d'immenses tours qui auraient dépassé les 60 étages au-dessus de l'échangeur des Pins au pied du Mont-Royal et cela jusqu'au voisinage de la rue Sherbrooke.

Et ce n'est qu'un exemple, parce qu'il y a eu beaucoup de ces propositions insolites. Je pense à cette autre de l'homme d'affaires Marc Carrière, immédiatement voisine du complexe Dupuis (parc Émili-Gamelin), composée d'une tour à bureau de 45 étages surmontée d'une tour d'observation style Calgary qui aurait culminé à plus de 1200pi.

À l'époque la rivalité Montral-Toronto était à son paroxysme et il fallait selon le maire que la Ville mette le paquet pour se démarquer de la Ville reine dans sa course à la hauteur. Un choix ultra malavisé, dénoncé par les défenseurs du patrimoine montréalais de l'époque (francos comme anglos) et qui a réussi à faire l'unanimité contre la mégalomanie de Drapeau.

C'est en partie de là qu'est née et s'est consolidé cette vigilance vis à vis de la protection du paysage urbain montréalais, avec notamment les limites de hauteurs à l'intérieur d'un périmètre circonscrit à l'est de la rue Guy.

En fait, mieux on connait l'histoire de la ville, plus on comprend cette lutte qui prend racine au début de l'ère moderne, entre les tenants de la table-rase et les plus modérés. Ces derniers ont voulu préserver l'authenticité et la personnalité culturelle de notre métropole, tout en lui fournissant tous les outils nécessaires pour en faire une ville dynamique et prospère.

Une réussite accomplie que l'on peut constater aujourd'hui, même en dépit des crises politiques qui ont secoué le Québec des décennies 70-90.

[Fortier]

Ok les amis. La dérive commence à être longue un peu là.

On focus un peu svp.  

[Né entre les rapides]

Peut-on passer l'avis préliminaire de la CCU au peigne fin?

[SameGuy]

I’d like to keep discussing this proposal specifically on its merits and shortcomings, but right now we don’t have any clear idea about it. When does the lobbyist mandate end?

[budgebandit]

On 2021-01-24 at 8:34 PM, budgebandit said:

No one will build 92m here. It would not be financially viable given the complexity of the project and land cost. It needs to be at least 150 - 160m. 

To reiterate lol 

Limiting this lot to 92m is a death blow. 

[Né entre les rapides]

Il y a 9 heures, Kolev3000 a dit :

Je viens d'avoir un flash. Peut-être que le promoteur veut construire aussi gros pour que ça soit rentable. Si le terrain vaut 20-30 millions, il n'a peut-être pas le choix de construire plus d'unité.

 

il y a 46 minutes, budgebandit a dit :

To reiterate lol 

Limiting this lot to 92m is a death blow. 

Dans un marché fonctionnel, la valeur d'un actif (un terrain par exemple) est déterminée par la valeur actualisée des profits qui peuvent en être tirés.  Le prix tient compte de l'évaluation par le marché du potentiel d'appréciation dans l'avenir.  En d'autres mots, un terrain dont l'usage potentiel est limité/contraint par toutes sortes de considérations y compris réglementaires aura sa valeur ajustée en conséquence.  Si le prix "demandé" est supérieur à cette évaluation par le marché (à ne pas confondre avec l'évaluation municipale), il ne trouvera pas preneur.  Toutefois, un promoteur plus ambitieux et plus habile, aux réflexes ou aux intuitions mieux aiguisées que ses concurrents, sera disposé à payer (un peu) plus tout en étant convaincu de faire une bonne affaire.  Si le terrain en question "vaut 20-30 millions", c'est qu'un acheteur est prêt à payer ce prix.  C'est le seul indice valable.  S'il n'y a pas d'acheteur ayant manifesté son intérêt à ce niveau de prix, ça signifie probablement que la véritable valeur est moindre.  Incontestablement, une augmentation de la hauteur permise ferait augmenter la valeur marchande du terrain (cet. par.).   

S'il était certain que la hauteur permise sur le terrain en question ne dépasserait jamais le 92 m cité, le prix s'ajusterait pour faire en sorte qu'un projet immobilier respectant cette limite soit rentable.  Autrement, le terrain  resterait dans son état actuel.  On ne peut pas se fier aux prix payés pour les terrains voisins, parce qu'ils n'étaient (probablement) pas soumis aux mêmes contraintes.