ville-marie L'Avenue - 50 étages

[mtlllx]

N'oublie pas une salle réfrigérée pour les sculptures de glace!

[MALED1ZIONE]

For a third time : please go play hockey with Broccolini Jr and bring us fresh news from the source !

 

Que feriez-vous si la source elle-même n’était pas crédible? La source insiste que l’excavation du terrain commencera le 1er juillet et que le développeur entraine des délibérations avec deux institutions financières. Il nous a dit qu’il est toujours en train d’identifier un terrain pour un nouveau projet résidentiel à centre-ville, mais qu’il n’a rien trouvé jusqu’aujourd’hui. La source insiste aussi que les ventes résidentielles approchent 70%.

 

En même temps, les ventes chez le Roccabella approchent 60% et ils ont obtenu le soutien financier de la Banque Royale du Canada. L’excavation préliminaire de la Place du Centenaire débutera bientôt après des travaux préparatifs, suivi de la démolition du site pour la construction de la Victoire en deux semaines et la construction de l’Icone le mois prochain.

 

TOMS et L’hôtel Point Zero ont subi des retards supplémentaires et le développeur s’est retiré du contrat avec Accor.

 

Voici mon opinion. Les 150000 pieds carrés d’espace commerciale reste non loués. Le chiffre indiquant 68% vendu n’applique qu’aux étages à partir de 11ième jusqu’au 37ième. Les étages à partir de 38ième, 10% vendus, étaient reclassifiés « penthouses » et relancés le mois dernier. Les 47ième et 48ième étages sont réservés aux développeurs.

 

Alors,

 

150000 pieds carrés d’espace commerciale reste non loués

68% de 27x7000 = 189000 pied carres des étages résidentielles sont vendus

10% de 4x7000 + 5x5000 = 53000 pied carres des étages « penthouses » sont vendus

10000 pieds carrés sont réservés aux développeurs

 

le projet est, en effet, 33% vendu/loué. Dans la plupart des cas, un taux d’environ 55% est exigible pour obtenir du financement. Franchement, je ne crois pas que la construction commencera avant.

Modifié 13 juin 2013 par MALED1ZIONE

[mtlrdp]

wow 33% sold rented that's pretty bad

[roger]

Que feriez-vous si la source elle-même n’était pas crédible? La source insiste que l’excavation du terrain commencera le 1er juillet et que le développeur entraine des délibérations avec deux institutions financières. Il nous a dit qu’il est toujours en train d’identifier un terrain pour un nouveau projet résidentiel à centre-ville, mais qu’il n’a rien trouvé jusqu’aujourd’hui. La source insiste aussi que les ventes résidentielles approchent 70%.

 

En même temps, les ventes chez le Roccabella approchent 60% et ils ont obtenu le soutien financier de la Banque Royale du Canada. L’excavation préliminaire de la Place du Centenaire débutera bientôt après des travaux préparatifs, suivi de la démolition du site pour la construction de la Victoire en deux semaines et la construction de l’Icone le mois prochain.

 

TOMS et L’hôtel Point Zero ont subi des retards supplémentaires et le développeur s’est retiré du contrat avec Accor.

 

Voici mon opinion. Les 150000 pieds carrés d’espace commerciale reste non loués. Le chiffre indiquant 68% vendu n’applique qu’aux étages à partir de 11ième jusqu’au 37ième. Les étages à partir de 38ième, 10% vendus, étaient reclassifiés « penthouses » et relancés le mois dernier. Les 47ième et 48ième étages sont réservés aux développeurs.

 

Alors,

 

150000 pieds carrés d’espace commerciale reste non loués

68% de 27x7000 = 189000 pied carres des étages résidentielles sont vendus

10% de 4x7000 + 5x5000 = 53000 pied carres des étages « penthouses » sont vendus

10000 pieds carrés sont réservés aux développeurs

 

le projet est, en effet, 33% vendu/loué. Dans la plupart des cas, un taux d’environ 55% est exigible pour obtenir du financement. Franchement, je ne crois pas que la construction commencera avant.

 

Oui mais les espaces bureaux et résidentiel sont indépendants. Bureaux = necessite un locataire principale et condo =necessite un certain nombre poucentage vendu.

 

Voila pourquoi le promoteur sont ésitant à lancer des projets mixtes du style 50/50. Les deux n'ont pas le même style de financement. Dans un monde idéal, les promoteurs auraient un locataire bureau pour la tour avant de lancer le projet de condo. Mais ce n'est pas le cas ici. Il ont de la difficulté à commancer justement parce qu'il y a des bureaux et il y a une grande compétition dans ce genre de projet.

 

Pourtant District Griffin a réussit. Pourquoi ? Parce que la moitié (et plus) de la section affaire est occupé par un hotel. Une banière qui a signé avant de lancer le projet.

[Russell]

Maledzione misses the point. You could argue that 33% of the space is leased or sold, but that does not correspond to a banks financial model.

 

Banks do not look at it from a GLA perspective, but from a cash flow perspective. You have several components to the cash flow of a development:

 

1 - condo sales - what is the % of gross sale made (deposits received versus total deposits possible) - and if a developer reserves units, they also contribute deposits

2 - commercial space leases - what sort of binding or non-binding agreements are in-place with credit-worthy retail or office tenants and what is the $ value of these leases once the project is delivered

3 - parking revenue / sales - what is the revenue of the parking below-grade...this is the guaranteed money-maker for this project and if spaces are not sold, then what sort of revenue stream will the owner achieve

 

Based on all of these cash-flow items, this project with the current sales is essentially financeable today and I think that we can expect construction to occur once the construction workers get back from their strike and construction holiday.

[Rocco]

Il y a des panneaux de pub de l'Avenue à chacune des intersections de la rue Sherbrooke dans le golden square mile... Des petits panneaux posés sur le trottoir...Désespérés.......

[Invité Olivier2160]

Je suis allé à une soirée hier soir à l'Avenue et en m'entretenant avec une des représentantes, je lui ai parlé de Mtlurb.com et de tout ce qui ce dit ici, et de notre GRAND intérêt dans leur projet, y compris les commentaires de MALED1ZIONE !! :-) Et surprise!!! M. Brocolini lui même, très intéressé, qui vient me voir pour jaser one on one pour une dizaine de minutes !!!!

 

Alors je me permets de partager avec vous ce qu'il m'a dit :

 

- Il s'agissait de l'une des dernières soirées dans le bureau des ventes à cet endroit. Ils sont sur le point de le détruire pour faire place à la construction. Le nouveau bureau des ventes s'installe juste de l'autre côté de la rue de La Montagne (à côté du Bâton Rouge). Vous savez, cet espace très restreint avec une pancarte À Louer qui ressemble à un petit restaurant cubique ? (je crois qu'il y a un post ici sur ce petit espace mais je ne le retrouve pas).

- 5 penthouses ont été vendus la semaine dernière

- La construction débuterait réellement fin juillet début août sans aucun doute (ce sont leurs mots).

- En négociation pour que tout le 2e étage soit une méga épicerie !

- Tous les locaux du premier étage sur le point de signer leur bail

- Pour les étages de bureau, des clients ont demandé des espaces plus petits alors ils proposeraient des espaces d'environ 80 000 p.c divisé entre plusieurs clients.

 

Voilà ! Il a bien ri quand je lui ai lu les commentaires de MALED1ZIONE disant qu'il est au courant :-)

 

À suivre mais croyez moi, cette tour démarre dans pas longtemps.

[Rocco]

Nous allons tous le croire quand la pelle mécanique va se lâcher lousse. Pour le moment, ce n'est que paroles... paroles... paroles......

[Rusty]

Rocco... Jsavais pas que t'étais un fan de Dalida

[FrAgZ]

Merci Olivier ! Encourageant !