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L'Avenue - 50 étages


WestAust

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JeffB & Bilo Mtl...

Regardez tous mes posts je ne fais aucunement de bashing, j'aime bien l'architecture de l'Avenue mais j'ai un sérieux problème avec certaines tactiques marketing et la désinformation.

J'ai des sources fiables chez tous les promoteurs, contracteurs, banques, etc. Je n'avance que des faits et non des rumeurs.

Travaillez-vous pour certains de ces projets ou promoteurs? Avez-vous des infos différentes provenant de sources fiables et non des vendeurs ou de publicités?

Un promoteur a un seul souhait... commencer à construire le plus rapidement possible mais ça prend le financement.

Je n'ai jamais entendu parler d'un promoteur recevoir son financement et attendre volontairement de débuter sa construction pour vendre à 75%.

Ils vont peut-être commencer une portion des fondations à leurs frais pour montrer qu'il y a de l'action et aider leurs ventes (ceci n'est pas un fait mais une hypothèse).

jhony, Ça coute cher & pedepy le résume bien; si ce sont des RÉSERVATIONS on ne peut parler de VENDUS...

Selon mes sources l'Avenue était RÉSERVÉ à 60% avant de passer à travers le processus de financement de ses acheteurs potentiels, 25% VENDU une fois le processus complété.

Ce n'est pas du bashing ni des rumeurs ce sont des faits et je croyais que le but de ce blog était d'être la source des faits sur les projets immobiliers (pas de rumeurs et pas de bashing).

Comme j'ai déjà dit ça reste bon et un rythme tout à fait acceptable pour Montréal mais on doit arrêter de vouloir avoir des rythmes de vente à la Toronto; il n'y a pas de sentiment d'urgence dans le marché Montréalais. La tour des Canadiens est aussi réservé et non vendue on verra bientôt combien de ventes fermes resteront de ces réservations.

La raison qui explique cette grande variation entre réservation et vente ferme est que ces deux tours n'ont pas été vendues à des acheteurs désirant occuper leur condo mais bien à une majorité d'investisseurs/spéculateurs (dans une proportion de près 85% pour la tour des Canadiens).

Le hic est que les banques sont beaucoup plus sévères et frileuses qu'elles ne l'étaient dans leurs critères face aux achats comme investissement.

C'est aussi un fait que historiquement les projets vendus en investissement à plus de 50% se retrouve régulièrement avec des proportions importantes de reventes dès la livraison ou encore plus de 50% en location.

Ce n'est pas un problème en autant que les acheteurs reçoivent cette information et prenne leur décision d'achat en toute connaissance de cause.

L'information sur les ventes réelles restent difficile à obtenir versus l'information "marketing" véhiculée pour certains projets.

Heureusement la très grande majorité des projets Montréalais ont des chiffres de vente clairs et évitent ce floue pour les acheteurs qui soyons honnête est trop souvent dans une optique marketing.

Ça reste que la vigueur du marché Montréalais en surprend toujours plus d'un mais Montréal c'est tranquillement mais surement, un rythme plus sein où la spéculation ne devrait pas avoir sa place.

Toujours content de voir que les projets immobiliers Montréalais suscitent autant de discussions animées qui, je l'espère, peuvent se faire dans le respect.

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Membres prolifiques

JeffB & Bilo Mtl...

Regardez tous mes posts je ne fais aucunement de bashing, j'aime bien l'architecture de l'Avenue mais j'ai un sérieux problème avec certaines tactiques marketing et la désinformation.

J'ai des sources fiables chez tous les promoteurs, contracteurs, banques, etc. Je n'avance que des faits et non des rumeurs.

Travaillez-vous pour certains de ces projets ou promoteurs? Avez-vous des infos différentes provenant de sources fiables et non des vendeurs ou de publicités?

Un promoteur a un seul souhait... commencer à construire le plus rapidement possible mais ça prend le financement.

Je n'ai jamais entendu parler d'un promoteur recevoir son financement et attendre volontairement de débuter sa construction pour vendre à 75%.

Ils vont peut-être commencer une portion des fondations à leurs frais pour montrer qu'il y a de l'action et aider leurs ventes (ceci n'est pas un fait mais une hypothèse).

jhony, Ça coute cher & pedepy le résume bien; si ce sont des RÉSERVATIONS on ne peut parler de VENDUS...

Selon mes sources l'Avenue était RÉSERVÉ à 60% avant de passer à travers le processus de financement de ses acheteurs potentiels, 25% VENDU une fois le processus complété.

Ce n'est pas du bashing ni des rumeurs ce sont des faits et je croyais que le but de ce blog était d'être la source des faits sur les projets immobiliers (pas de rumeurs et pas de bashing).

Comme j'ai déjà dit ça reste bon et un rythme tout à fait acceptable pour Montréal mais on doit arrêter de vouloir avoir des rythmes de vente à la Toronto; il n'y a pas de sentiment d'urgence dans le marché Montréalais. La tour des Canadiens est aussi réservé et non vendue on verra bientôt combien de ventes fermes resteront de ces réservations.

La raison qui explique cette grande variation entre réservation et vente ferme est que ces deux tours n'ont pas été vendues à des acheteurs désirant occuper leur condo mais bien à une majorité d'investisseurs/spéculateurs (dans une proportion de près 85% pour la tour des Canadiens).

Le hic est que les banques sont beaucoup plus sévères et frileuses qu'elles ne l'étaient dans leurs critères face aux achats comme investissement.

C'est aussi un fait que historiquement les projets vendus en investissement à plus de 50% se retrouve régulièrement avec des proportions importantes de reventes dès la livraison ou encore plus de 50% en location.

Ce n'est pas un problème en autant que les acheteurs reçoivent cette information et prenne leur décision d'achat en toute connaissance de cause.

L'information sur les ventes réelles restent difficile à obtenir versus l'information "marketing" véhiculée pour certains projets.

Heureusement la très grande majorité des projets Montréalais ont des chiffres de vente clairs et évitent ce floue pour les acheteurs qui soyons honnête est trop souvent dans une optique marketing.

Ça reste que la vigueur du marché Montréalais en surprend toujours plus d'un mais Montréal c'est tranquillement mais surement, un rythme plus sein où la spéculation ne devrait pas avoir sa place.

Toujours content de voir que les projets immobiliers Montréalais suscitent autant de discussions animées qui, je l'espère, peuvent se faire dans le respect.

 

 

Au moins ces projets ont des ventes contrairement à des projets frileux comme L'Univers !!

 

Avez-vous des sources concernant le 85% d'investisseurs ?

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Pour être inscrit sur leur liste d'envoi (devmcgill.com/fr/univers)... Il est plutôt difficile d'avoir des ventes quand le projet n'est pas encore en vente (mais bien en période d'inscription pour le lancement).

Mais effectivement je comprends que tu mentionnes le projet Univers qui est une compétition potentielle pour les projets autour du centre Bell qui ne décolleraient pas avant son lancement.

 

Concernant le 85% d'acheteurs qui n'achetaient pas comme résidence principale dans la Tour des Canadiens.. oui j'ai une source; l'info date de quelques semaines, je ne sais pas si ça a changé de façon drastique en décembre. Mais rien de surprenant dans cette statistique, s'était à prévoir, avec de nombreux acheteurs qui ont fait des achats multiples... c'était le public cible visé avec les nombreuses compagnies détentrices de billets de saison, etc. Comme j'ai lu quelque part (peut-être sur ce blog donc mes excuses à l'auteur de ses lignes je l'aurais bien cité) les gens ont acheté comme s'il s'agissait de valeurs mobilières plutôt qu'immobilières. Mais encore une fois la Tour des Canadiens ne m'inquiète pas du tout au niveau des ventes; ils sont assis sur la plus belle source marketing qu'un promoteur puisse rêvé... LES CANADIENS (peut-être pas autant que prévu, cependant, avec le lock-out!)

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Au moins ces projets ont des ventes contrairement à des projets frileux comme L'Univers !!

 

L'Univers doit mettre ses unités en vente à l'été ou l'automne 2013. Du calme. C'est même pas encore "lancé" pour vrai.

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Faudrait revoir les fils antérieurs: quand l'Altitude atteignait son seuil (50%? ou un peu plus) et lançait la construction, c'était des VENTES ou RÉSERVATIONS? Et combien de temps ça a pris pour que les dites réservations deviennent des ventes? Rappelons-nous que l'Altoria a aussi pris un certain temps avant de creuser. Mais je ne me rappelle plus combien.

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Faudrait revoir les fils antérieurs: quand l'Altitude atteignait son seuil (50%? ou un peu plus) et lançait la construction, c'était des VENTES ou RÉSERVATIONS? Et combien de temps ça a pris pour que les dites réservations deviennent des ventes? Rappelons-nous que l'Altoria a aussi pris un certain temps avant de creuser. Mais je ne me rappelle plus combien.

 

Il me semble que dans plusieurs projets, une réservation ne peut rester une réservation que pendant quelques jours (une dizaine de jours environ), après quoi, l'acheteur doit se présenter avec une approbation bancaire et un acompte, et signer un contrat préliminaire de vente avec, en annexe, le plan officiel de l'unité achetée, le budget d'opération préliminaire de la copropriété et un projet de la convention des copropriétaires. À mon sens, on ne peut plus parler à ce stade, de réservation mais bien d’une promesse d’achat (dans ce cas, équivalent à une vente) et il y a surement des pénalités importantes pour annuler une telle promesse.

 

Évidemment, on ne signe le véritable acte de vente que quelques temps avant la livraison puisqu'on ne peut vendre quelque chose qui n'existe pas et donc, les unités ne peuvent être véritablement vendues si elles ne sont pas construites. Pour les fins du financement bancaire, la signature du contrat préliminaire est suffisante pour attester de la vente.

 

Après avoir atteint un certain niveau de vente et lorsque le promoteur aura lui-même injecté sa part d'investissement dans la construction, le financement bancaire peut être débloqué (la banque est généralement la dernière à injecter des fonds). Ce niveau d’investissement est déterminé en fonction de différents facteurs (risques associés projet, grosseur du projet, emplacement, sûretés consenties par le promoteur pour garantir le prêt, solidité financière du promoteur, etc.), mais tourne généralement autour de 50% de vente (exclusions faite notamment des « cadeaux » ou des ventes faites à des personnes qui sont liées au projet).

 

Ceci étant dit, peut-être que je me trompe sur le déroulement du processus de vente ou que certains projets ont adopté des structures différentes, mais je doute fort qu'il puisse y avoir un écart de plus de 30% entre ce qui est annoncé par le promoteur comme vendu et ce qui est réellement "vendu" aux yeux de la banque qui finance le projet, mais bon, ...

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Altoria ils ont surtout attendu d'avoir un locataire majeur pour les espaces de bureaux pour démarrer.On ne sait pas trop ou sont rendues les ventes

des condos finalement?Si quelqu'un a de l'info la dessus?

 

Non je crois qu'ils y sont allés "spec", c'est à dire sans locataires pour la portion bureaux. Ils avaient déjà un bon nombre de condos de vendus par contre.

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