Né entre les rapides

À quand des photos de stations qui ne sont pas en décrépitude? -- Si ça se trouve. Si je me fie* aux photos présentées de temps en temps sur le forum, il y a un risque que la description du métro de Montréal en vienne à se lire comme suit: "Le métro de Montréal compte (par exemple) sept stations en bon état, ainsi que 61 en décrépitude, pour un total de 68; de plus, cinq nouvelles stations sur la ligne bleue sont prévues". J'espère que c'est très exagéré. Autrement, on devra se contenter d'une description moins transparente: "Le métro de Montréal compte actuellement 68 stations, auxquelles cinq nouvelles doivent s'ajouter dans un** projet de prolongement de la ligne bleue. A l'instar de quelques autres réseaux de métros dans le monde, celui de Montréal souffre cependant d'un déficit d'entretien de ses stations". -- Une manière moins dramatique d'exposer un état de fait. Ce que j'ignore, c'est la gravité des problèmes d'entretien: essentiellement cosmétiques, ou plus profonds? Autre dimension: la perception. Les usagers réguliers ne s'aperçoivent peut-être pas tellement de la dégradation, parce que celle-ci est graduelle, un peu comme une personne qu'on voit tous les jours, qui vieillit sans qu'on s'en rende compte (c'est aussi vrai pour soi). Par contre, les usagers très occasionnels (peut-être leur première fois) ne manqueront pas de remarquer l'état des lieux. Dernières questions auxquelles je ne connais pas de réponses: 1) y a-t-il dans l'opinion publique une perception généralisée de la détérioration, ou bien passe-t-elle inaperçue? Et 2) Les autorités responsables ont-elles dit quelques mots sur le sujet? * Je fus "en mon temps" un usager quotidien du métro. Aujourd'hui, c'est très occasionnel. Le souvenir que je conserve des premiers temps est beaucoup plus positif que ma perception de l'état actuel. J'ai peut-être changé un peu, mais je pense que c'est le métro qui a changé le plus. 🙃 ** "un" plutôt que "du" pour marquer une distance, comme une sorte de rumeur plutôt qu'un fait établi.

Le bon côté de la médaille, c'est que les milliers de futurs résidents laisseront un peu plus de place pour respirer à ceux qui choisissent de s'entasser dans les quartiers horizontalement denses*. Il faut bien que la pression baisse pour qu'à Montréal les espaces libres reprennent un peu leurs droits. * Seulement pour les amateurs déclarés de notes en bas de page: un artiste actif sur MTLURB a illustré ladite densité horizontale en décrivant une scène où un pot de sucre était échangé entre deux voisins de balcons rapprochés. C'est tout juste s'il n'a pas dit que c'était de part et d'autre d'une rue particulièrement étroite.

Merci! C'était à ton tour de nous proposer une jolie caractérisation politiquement correcte. À bas les fat et les grosses! Simply vertically challenged. La locution française correspondante n'est malheureusement pas aussi évocatrice -- "à la verticalité contrariée".

Les tours montréalaises ne souffrent pas d'anorexie. Plutôt costaudes. Sont-elles "grosses" pour autant? Ailleurs, où des tours sont plus élancées, ce sont souvent les silhouettes humaines qui se distinguent par leur embonpoint visible. (Pas une observation rigoureusement exacte, mais j'ai trouvé amusant d'y penser).

La fermeture de la bretelle de sortie de l'A-15 nord vers Concorde (Notre-Dame) ouest en 2017 a libéré une vaste parcelle adjacente au terrain occupé par BM. J'imagine aisément que le nouveau développement s'étendra également sur celle-ci.

(ci-dessus un extrait du message complet) En économique, on aborde la question de la défaillance du marché (market failure en anglais), justifiant des interventions gouvernementales, ce qui ne veut évidemment pas dire que toutes les politiques gouvernementales soient avisées; certaines sont motivées par des considérations populistes, et s'avèrent désastreuses -- un exemple célèbre étant le Mouvement national justicialiste, ou péronisme*, du nom du leader argentin Juan Peron. Et pour aller un peu plus loin, si ça t'intéresse, l'efficience du marché suppose une concurrence pure et parfaite (tous des termes du jargon écon), ce qui ne correspond pas à la réalité. En même temps, on sait que les prétentions de la gestion à la soviétique sont se révélées absurdes, causes d'innombrables inefficacités. La moins pire des solutions, pour paraphraser W Churchill qui parlait de la démocratie, est de recourir aux mécanismes du marché, quitte à corriger ses erreurs et ses excès. * une astérisque uniquement pertinente dans le contexte québécois, où le mot perronisme (ne pas confondre avec péronisme) a été inventé en référence à Jean Perron, l'entraîneur de hockey.

I do not think this is a realistic assumption. If indeed the ultimate goal is to service the bulk of the South Shore's urban/suburban districts, the "REM style system" would be the right choice. However, I would be wary of a "Phase One" only going from Panama to the Longueuil metro station, and subsequent phases being built only in the distant future. In other words, get a commitment for the full line in a single installment, or ask for something else better suited for a much shorter line.

Je présume que l'est et l'ouest, ça veut dire de Longueuil à Laprairie en passant par Brossard et Saint-Lambert, ou encore plus loin, de Boucherville à Sainte-Catherine, bien que dans ce cas on dépasse l'axe Taschereau. A mon avis, si le mode REM est choisi, l'option "allongée" serait préférable.

Les dernières discussions me ramènent au point de départ: que veut vraiment Longueuil? Un axe de TEC performant pour valoriser les terrains bordant le boulevard Taschereau OK, mais plus spécifiquement? -- 1) Une desserte locale fine, offrant de fréquents points d'arrêts mais en contrepartie une vitesse comparativement lente, ou bien 2) Une desserte sur un petit nombre de stations, permettant de rejoindre rapidement des points de correspondance comme la station Panama du REM et la station de métro Longueuil/UdeS.? Je pense que l'idée de souhaiter une implication de la CDPQ-i, à laquelle on associe ici la "formule REM", n'est venue que parce que ça semblait être un moyen d'accélérer la concrétisation d'un projet de TEC, quand l'alternative d'un financement public (excluant la Caisse) apparaissait improbable à court ou même à moyen terme. Si cela change, le recours à la CDPQ-i n'est plus obligatoire. Il se peut que la CDPQ-i arrive à la conclusion qu'une infrastructure de type REM ne serait pas rentable, si son rôle se limite à apporter des clients à sa ligne principale, ce qui peut être aisément accompli par une flotte d'autobus se rendant à l'une des trois stations. Mais si on suppose que la rentabilité est possible, il faut voir que le nombre limité de stations le long de l'axe favoriserait un développement différent, de type "TOD", où les usagers ont Montréal comme destination, et pas particulièrement des établissements commerciaux sur Taschereau.

Bien! Les entreprises cherchent à maximiser leurs profits, dans le cadre des règles et contraintes imposées par les gouvernements. Il faut toutefois noter que lesdites règles et contraintes n'ont pas toutes pour but "d'améliorer la qualité de vie des citoyens"; certaines relèvent plutôt de politiques visant à protéger les producteurs domestiques contre une concurrence étrangère trop forte, même si cela a pour effet de hausser les prix pratiqués localement. Enfin, certains pays, en visant l'autarcie ou un degré important d'auto-suffisance, imposent des mesures qui repoussent pratiquement les importations. Quant au logement, qui se situe à cheval entre un "bien" et un "service", les politiques et les pratiques des gouvernements et des collectivités visent une foule d'objectifs disparates et pas toujours cohérents, allant du maintien de loyers abordables à la stimulation de l'économie, ou même parfois, localement, à l'attraction de populations "extérieures". Il faut aussi voir que du côté de l'offre de logements, on ne fait pas face à un comportement uniforme: il y a toute une marge entre les calculs des grands investisseurs et ceux des petits propriétaires-occupants.

Ça sera difficile, dès lors que la deuxième plus grande ville, Québec, est parvenue à convaincre les gouvernements d'assumer la presque totalité des coûts d'investissements du tramway. Une implication de la CDPQ-i dans d'autres projets serait limitée à la gestion de la construction et peut-être aussi de l'exploitation, mais sans inclure des investissements sur lesquels elle compte tirer un rendement. Ça irait substantiellement à l'encontre des orientations de la Caisse, qui cherche à diversifier ses placements.

Va pour* la justice sociale. C'est un peu comme "tout le monde est pour la vertu". Mais jetons un coup d'oeil sur la réalité de l'accès au logement à prix abordable à Montréal. D'un côté, on a certes le très grand nombre de logements locatifs soumis aux "règles équitables établies et éprouvées depuis des décennies" (citation). Beaucoup de locataires montréalais en bénéficient; pour plusieurs d'entre eux, c'est un élément majeur contribuant à leur assurer un niveau de vie acceptable malgré des revenus modestes; mais inévitablement, des personnes aux revenus plus important en profitent aussi. D'un autre côté, on trouve un nombre grandissant de nouveaux venus (immigrants internationaux, mais aussi en provenance des régions et bien sûr les nouveaux jeunes ménages issus de la région montréalaise), qui ont peu ou pas accès aux logements susmentionnés (parce que bien peu sont disponibles); ils sont donc forcés de recourir au "marché libre" (constitué des nouveaux logements mais aussi des logements ayant subi une cure de rénovation et laissés libres durant cette opération): les prix y sont considérablement plus élevés -- ce qui pose problème à tous ceux dont les revenus sont comparativement modestes. En résumé, pour reprendre une expression à la mode, on a un "système à deux vitesses", qui convient bien à une fraction de la population, mais pas à l'autre. Dans le but de pallier à cette déficience, la collectivité déploie une gamme d'instruments -- construction de logements sociaux, règle du 20-20-20, etc. Malheureusement, les résultats passés n'ont pas été à la hauteur des besoins, et même des cibles plus ambitieuses n'auraient qu'un effet limité. C'est vraisemblablement la raison pour laquelle des mesures supplémentaires sont considérées, par exemple l'instauration d'un registre des loyers, visant à contrer les augmentations abusives. Ça pourrait "aider", mais ce n'est pas cela qui fera augmenter l'offre de logements. Ayant dit tout cela, je demeure convaincu qu'on ne saurait jeter à la poubelle l'ensemble des mesures coercitives et incitatives existantes, et s'en remettre au "marché libre": ce serait le chaos, et les premières victimes seraient les personnes et les ménages les plus financièrement défavorisés. J'ai toujours pensé qu'une véritable "politique du logement" devrait s'inscrire dans le cadre d'une politique sociale globale. En attendant ce jour, on fait des efforts --à la marge. C'est louable, mais ça sera toujours insuffisant. En aparté: je serais intéressé à découvrir des opinions concernant la signification et les implications d'une particularité du parc de logements locatifs montréalais, soit la grande part des plex comportant un propriétaire-occupant avec un ou deux logements locatifs, ainsi que la baisse de popularité de cette formule dans les nouvelles constructions. * apprenez le sens de cette expression si vous l'ignorez.

Tout est possible, et l'axe Taschereau a du sens, mais je ne vois pas en quoi il constituerait un projet de rechange au REM de l'Est, car l'un et l'autre desserviraient des zones très distinctes. Le seul élément de rechange que je conçois est en termes de maintien des activités de construction d'infrastructures de TEC quelque part dans la zone urbaine montréalaise.

D'abord, je t'invite à lire ou relire mes deux messages précédents sur ce sujet. Je sais que ta réponse (ci-dessus) s'adressait à @acpncmais je me permets de te poser une question qui peut contribuer à remettre les choses en perspective, soit: comment expliquer alors que la valeur marchande du "duplex ou triplex dans un des quartiers centraux" a atteint 1 000 000$ ? Tu sais que la valeur marchande correspond au consensus du marché (l'ensemble des acteurs), ce n'est pas l'opinion d'une unique personne excentrique. Ce que dit ce niveau de prix, c'est que malgré toutes les contraintes, toutes les limitations et tous les risques encourus, des investisseurs ont considéré que c'était une "bonne affaire". S'ils avaient pu payer moins, ils l'auraient fait; mais alors d'autres acheteurs auraient sauté sur l'occasion. Pour ma part, il ne s'agit pas de dire que tout est beau tout est correct. En fait, je suis très préoccupé par les distorsions présentes dans le marché du logement locatif. Montréal n'est pas un cas unique, mais une chose la distingue: le parc (ou stock) de logements locatifs est largement détenu par un grand nombre de petits propriétaires, par opposition à un tout petit nombre de grands propriétaires qui sont typiquement des sociétés d'investissements. Il y a une grande différence dans la capacité des uns et des autres à s'adapter aux politiques publiques. Aussi, il me semble que dans la formulation desdites politiques, les intérêts des petits propriétaires ne sont pas pris en compte en priorité; on peut le déplorer, mais c'est ainsi, et je ne m'attends pas à ce que ça change. Malgré tout, récemment les petits propriétaires ont grandement bénéficié de la baisse des taux d'intérêts faisant grimper la valeur marchande de leurs propriétés; ce fut par pure chance, parce que les motifs qui ont conduit les autorités à abaisser le loyer de l'argent n'incluaient pas explicitement (ou même consciemment) les intérêts de ces propriétaires. Plusieurs d'entre eux ont saisi l'occasion de vendre à bon prix. Ceux qui ne l'ont pas fait espèrent sans doute que la tendance haussière se poursuivra encore longtemps.

Tu me donnes le goût d'utiliser une expression pure laine, très peu usuelle de nos jours, et même pas répertoriée, soit: Des plans pour donner à quelqu'un l'idée d'instaurer un tel règlement! Et en bonus, un argument pour convaincre les sceptiques: la Ville de Longueuil, en instaurant le règlement susmentionné, pourrait se comparer à Montréal, affirmer tout haut qu'elle partage les mêmes préoccupations -- une façon subtile(?) de se mettre sur le même pied que sa voisine de la rive gauche.

Ton texte en petits caractères leur donne une chance! Mais comment pourrait-on prendre au sérieux des résultats d'analyse de ce projet (axe Taschereau) quand le sort du grand projet de REM de l'Est n'est pas encore fixé, et que de surcroît, le REM original avec ses trois stations à Brossard n'est pas encore opérationnel! Personnellement, je n'attends même pas une décision finale du gouvernement concernant le REM de l'Est avant l'échéance des prochaines élections le 3 octobre 2022. Dans les circonstances, la publication de l'analyse de la CDPQ-i quelque part en 2022 servira à alimenter les discussions avant et pendant la campagne électorale, et pourrait vraisemblablement faire partie des enjeux électoraux -- un peu comme ça avait été le cas il y a quatre ans, avec chaque parti politique y allant de ses propositions (notamment celle du Parti Québécois qui divergeait beaucoup du REM original déjà lancé sous le PLQ). Peut-être que cette fois-ci les électeurs manifesteront un peu plus de scepticisme face aux promesses des uns et des autres.

Comme dans bien d'autres grandes villes du monde. Rien d'exceptionnel. En effet. Le plus important, c'est que ça soit moins bruyant. La vue, surtout de plus haut, n'est pas plus dérangeante que bien d'autres manifestations de la vie urbaine. Des avions, des camions, des voitures, des bateaux même, et bien sûr la manutention, tout cela n'est pas bucolique. On est en ville! Il n'y a pas vraiment d'alternatives, à part l'option d'une agglomération de taille gigantesque où toutes les fonctions sont conduites à grandes distances l'une de l'autre, ce qui ne va pas sans inconvénients non plus.

A la base, le "problème" découle du fait qu'une frange importante de la population ne dispose pas de revenus suffisants pour supporter un loyer correspondant aux coûts actuels de construction de nouveaux logements. Normalement, les loyers dans les logements existants devraient être à des niveaux comparables (compte tenu de possibles différence de qualité) à ceux des nouveaux. Or les limitations imposées aux hausses de loyer ont creusé avec le temps un écart considérable entre le prix des premiers et celui des seconds. Les occupants de longue date bénéficient donc d'un avantage substantiel par rapport aux nouveaux arrivants (qui comprennent non seulement les immigrants internationaux, mais aussi ceux en provenance des autres régions/provinces ainsi que la cohorte des nouveaux ménages locaux). Cela constitue aussi un puissant incitatif à rester dans le même logement (au loyer contrôlé) même quand des changements de circonstances (par exemple le départ des enfants) dicterait de déménager ailleurs. Pour les propriétaires des logements occupés par des locataires de longue date, dont les loyers peuvent être augmentés seulement en fonction des coûts directement imputables (approximativement), cela équivaut à geler à toutes fins pratiques la valeur de l'investissement. Cette conclusion peut sembler étonnante, voire même erronée, quand on observe la hausse fulgurante de la valeur marchande des plex. Voici comment j'explique cette apparente contradiction: 1) La baisse des taux d'intérêts a fait augmenter la valeur actualisée des flux de trésorerie découlant des loyers perçus, même quand ceux-ci sont demeurés (relativement) stables; autrement dit, un investisseur peut payer un prix "fort" pour un actif (le logement locatif) parce que son coût de capital (l'intérêt payé) est moindre. 2) L'acheteur qui prévoit occuper un des logements du plex compare son coût net avec celui d'une unifamiliale ou d'un condo: même si le revenu tiré de la location d'un autre logement est modeste, son coût net se compare favorablement, à cause du prix élevé desdits condos ou unifamiliales en ville (assez rares au centre). 3) Des acheteurs comptent loger des membres de leurs familles dans les autres logements du plex: le coût total par unité demeure comparativement raisonnable. Et 4) L'observation des récentes prises de valeur des plex leur donne à penser que la hausse se poursuivra (un argument sans doute utilisé par les vendeurs). Je reviens à un point important évoqué dans mon précédent* message: sil la société considère que le logement est un "droit", et non pas un bien (plutôt un service dans le cas de la location), à qui en incombe la responsabilité? -- A la société, par le biais de l'Etat, ou bien aux propriétaires de logements? Pourquoi ceux-ci, à titre d'investisseurs, devraient-ils assumer cette responsabilité à eux seuls? -- Il y a une réponse "morale", puis une réponse "pratique". Laissez-moi élaborer sur la seconde: combler l'écart entre les prix (loyers) qui prévaudraient sur un marché totalement "libre", et le prix moyen composé principalement d'un stock de logements à prix contrôlé (et dans une petite proportion par les prix des nouveaux logements non contrôlés), serait substantiel, pour ne pas dire énorme. Tout gouvernement souhaite éviter cette voie très coûteuse. En lieu et place, il préfère intervenir à la marge, ce qui veut dire: subventionner par divers moyens la construction de nouveaux logements, en espérant répondre suffisamment à la demande pour des logements à prix abordables. Est-ce une solution durable -- tout dépend notamment de la croissance démographique et de la demande totale de logements que cela implique. Il s'agit de maintenir un équilibre, même s'il est fragile, en attendant "mieux". * Ce message contient aussi des remarques importantes portant sur les différences entre le marché montréalais et celui de la plupart des villes comparables,

Je pense qu'il n'est pas impossible que pour certains navetteurs, le trajet pour se rendre au centre-ville de Montréal prenne plus de temps qu'avant, malgré un temps de parcours moins long par le REM à partir de la station Panama jusqu'au centre-ville, à cause de la (future) nécessité d'effectuer un transfert de l'autobus pour le REM. Cependant, cela ne concerne que les usagers du TEC qui bénéficiaient d'un service direct (sans transferts) entre un point à proximité de leurs résidences et le centre-ville. Pour les autres usagers du TEC qui transitent par le pont S-D Champlain qui 1) devaient effectuer un transfert d'autobus sur la Rive-Sud, et/ou 2) dont la destination sur la Rive-Nord est située ailleurs qu'au centre-ville, par exemple YUL, l'UdeM ou les parcs industriels du centre-ouest et de l'ouest de l'Île-de-Montréal, le REM devrait apporter un gain de temps. Tu dis espérer que la desserte des autobus vers Panama soit améliorée. Fort bien, c'est une bonne idée, rendue d'autant plus réalisable que les autobus épargneront le parcours entre Panama et le centre-ville. Mais en même temps, c'est une admission que l'actuelle desserte par autobus à destination de Panama (ou qui y transite) n'est pas optimale. Un cas similaire à celui évoqué au premier paragraphe, mais de moindre ampleur, s'est produit quand (et depuis que) le métro se rend à Laval: ceux qui de Laval avaient une destination montréalaise à proximité de la station Henri-Bourassa ou le long de ce boulevard pouvaient généralement prendre un autobus direct de Laval jusqu'à H-B; maintenant, à moins d'habiter à proximité de l'une des trois stations, ils doivent prendre un autobus jusqu'au métro, y faire un bref parcours, puis descendre à H-B pour continuer "comme avant": une étape supplémentaire, qui n'est pas négligeable quand on prend en compte le temps requis pour entrer et sortir d'une station de métro. Mais évidemment, pour la grande majorité des usagers, leur destination est au centre de Montréal, et l'arrivée du métro représente un gain. La même chose s'est produite à Ottawa (O-Train) et à Gatineau (Rapibus), et ce sera vraisemblablement aussi le cas pour certains usagers du TEC à Québec quand le tramway sera en fonction.

La pénurie de logements locatifs ne fera pas disparaître les "mauvais locataires"*. Inversons plutôt la proposition: l'offre de logements locatifs n'a pas suivi la croissance de la demande, notamment (i.e. un facteur parmi d'autres) à cause du risque accru encouru par les propriétaires, principalement les petits propriétaires (à cause des mauvais locataires). Historiquement à Montréal plus que partout ailleurs, le développement du parc de logements avait été le fait des "propriétaires-occupants": de petites structures (duplex/triplex) où un des deux ou deux des trois logements étaient mis en location, tandis que le premier était occupé par le propriétaire. J'observe que cette formule originale est devenue beaucoup moins populaire. De plus en plus, ce sont des sociétés d'investissements qui mettent en chantier les nouveaux logements -- mais en nombres insuffisants et surtout, en établissant des relations nettement moins conviviales aves les locataires. Ces sociétés disposent de beaucoup plus de moyens de faire face aux inconvénients (y compris les pertes) associées aux "mauvais locataires". * Ça prendrait une discussion portant sur le phénomène et ses causes, qui sont multiples, et dont certaines ne sont pas un reflet de comportements répréhensibles mais plutôt la conséquence de revenus insuffisants, par exemple suite à la perte d'un emploi ou un autre malheur. Le principe de "droit au logement" a acquis une notoriété remarquable; ce qui manque sans doute dans cet énoncé, c'est la réponse à la question suivante: qui doit en assumer la responsabilité? -- Les propriétaires de logements, ou bien la société entière par le biais de l'Etat? Si, comme ça semble le cas aujourd'hui à Montréal comme ailleurs, l'opinion rejette le fardeau sur le dos des propriétaires, une réaction naturelle sera un retrait graduel du secteur privé de ce champ d'activités. Seuls subsisteront les projets privés s'adressant aux classes privilégiées. Les logements destinés aux classes moins privilégiées deviendront majoritairement la propriété des collectivités ou seront lourdement subventionnés par celles-ci. Dans certains pays, ça constituera un retour à la situation qui prévalait avant que les collectivités, en manque d'argent, ne vendent ("privatisent") leurs stocks de logements publics. Sans surprise, tout cela ne se fait pas sans heurts.

Ta petite note au-dessus de la photo m'a inspiré une réflexion: cette rareté n'est pas un produit de la nature ou de la volonté des puissances célestes, elle découle simplement de décisions prises par l'administration municipale. Il peut y avoir de bonnes raisons de limiter les hauteurs permises en des endroits spécifiques, mais la rareté des sites restants où ladite hauteur permise (ou plus haute encore) n'est pas sans conséquences: les prix demandés plus élevés qui en résultent peuvent ralentir leurs mises en valeur ainsi que -- ce qui serait encore plus grave, inhiber la mise en valeur d'autres sites présentement zonés encore moins hauts mais pour lesquels les propriétaires attendent des modifications du zonage dans le sens d'un rehaussement. Pour être clair: je ne propose pas de supprimer toutes les restrictions de hauteur, mais seulement de remodeler le zonage de telle sorte que la rareté ne serait plus un facteur. Je conçois qu'au moment où le zonage a été établi, il n'y avait pas de rareté; cependant, les constructions récentes ont pu avoir "consommé" une grande partie des sites favorables. Il n'en reste plus suffisamment. Ceux qui restent sont entre les mains d'un nombre trop restreint de propriétaires, ce qui fait en sorte que la concurrence est faussée/compromise. Il s'agit d'ajuster l'offre potentielle à la demande qui pourrait se manifester à moyen terme -- pas seulement deux ou trois ans, mais pas 50 ou 100 ans non plus. Les ajustements devraient précéder l'évolution de la ville, pas être à la traîne.

Celle-ci ne fait pas partie de ma conception de l'immeuble original.

On peut concevoir le calcul suivant, soit:: - Taux annuel moyen prévu de l'appréciation de la valeur du terrain = A - Taux de taxation foncière (appliquée sur une valeur foncière très majoritairement déterminée par la valeur du terrain) =T - Revenus de location dans l'état actuel, nets des coûts d'entretien mais sans compter les taxes municipales) = R - Coût d'opportunité du capital (rendement qui serait obtenu sur un placement conservateur) =C Alors, si A est supérieur à (T+C-R), ou formulé autrement, A+R supérieur à T+C, il est préférable de conserver le statu quo (ne pas mettre la propriété en vente). Ça n'implique pas que la propriété ne sera jamais vendue, 1) principalement parce que A pourrait faiblir, stagner, voire devenir négatif dans l'avenir; et 2) secondairement, parce que la municipalité pourrait décider d'imposer plus lourdement les propriétés de ce type (taxe spéciale), faisant en sorte que A+R devienne inférieur à Tbis+C. Ainsi qu'un facteur supplémentaire possible allant dans le même sens, soit une hausse des taux d'intérêt. ayant pour effet d'augmenter le coût d'opportunité du capital (C). 😀 Alles klar?

Beau travail! Et pas de trace de l'immeuble de La Baie d'Hudson nulle part. Plutôt concluant.

(ci-dessus un paragraphe parmi plusieurs du message de yarabundi; mon commentaire ne s'applique qu'à ce paragraphe). La ville de Saint-Louis, Etat du Missouri, sur la rive droite (ouest) du fleuve Mississipi est au contraire très connue -- pour son rôle majeur dans l'histoire américaine. C'était la Porte vers l'Ouest. Vers 1900, c'était la quatrième plus grande ville du pays. Ville-hôte de l'Exposition universelle de 1904 et des Jeux olympiques. Certes la municipalité proprement dite a depuis ce temps connu un déclin important, sa population actuelle de 300,000 habitants faisant moins de la moitié de son sommet historique, mais sa région métropolitaine compte tout de même près de 3 millions d'habitants --pas une petite ville. C'est toujours périlleux de se fier aux statistiques se rapportant à la population d'une municipalité, faisant abstraction de sa région métropolitaine. A ce compte-là, Toronto était encore une petite ville de 700,000 habitants en 1997 avant la fusion des municipalités du Toronto métropolitain, alors qu'on sait bien qu'elle avait déjà dépassé Montréal depuis une vingtaine d'années. Idem pour Chicago (2,700,00 h pour la ville, 9,400,000 pour l'agglo), Paris (2,175,000 et 11,000,000 pour l'agglo.) et combien d'autres!