Étalement Urbain (reportage et discussion)

[vincethewipet]

9 hours ago, ToxiK said:

En fait, les familles quittent Montréal parce que:

-Elles veulent des maison unifamiliales avec cours arrières, pas des logements multiples.

-Elles ne veulent pas payer les prix demandés pour vivre à Montréal (incluant les taxes).

-Elles croient que la qualité de vie est meilleure en banlieue.

Il restera toujours des gens qui vont préférer vivre sur l'île de Montréal, la vague de construction qu'on voit le prouve, mais un grand nombre de familles n'ont pas le goût d'habiter à Montréal et préfèrent le style de vie de la banlieue.  On ne va quand même pas les forcer à habiter dans un multiplex à Rosemont en leur pointant un fusil sur la tempe.  Il faut s'adapter à leurs besoins et aux besoins de la métropole.  On peut encourager la construction de maisons de plus d'un étage et de maisons de villes attachées.  On peut dessiner les quartiers de banlieue avec des avantages pour le transport actif et en essayant d'avoir les services et commerces répartis pour un meilleur accès sans voiture.  Les développements n'ont pas à être uniquement des maisons unifamiliales mais peuvent aussi inclure des condos et des multiplex, on augmente ainsi la diversité de logements (et la densité) dans un quartier.  On peut développer les TEC dans les nouveaux quartiers avant que le développement ne soit complet pour y attirer des gens plus enclin à utiliser les TEC et pour créer des bonnes habitudes dès le départ.  Ainsi, on réduit les désagréments causés par les développements de banlieue.  Par exemple, les ménages pourraient n'avoir besoin que d'une seule voiture plutôt que 2 ou 3 (et ce n'est pas comme si il n'y avait pas de montréalais qui possèdent une voiture).

En gros, ce n'est pas la faute de méchants promoteurs, ni de maires de banlieue trop avides que les familles quittent Montréal, c'est parce que c'est leur choix.

Tu m'inventes un peu une opinion. Je n'ai pas critiqué les maires des banlieues (si on voulait rentrer dans le sujet, le problème de dépendance des revenus fonciers est réel, et les maires des banlieues sont aussi vocaux que les autres à décrier cet état), et je n'ai jamais insulté les développeurs pour leurs produits, simplement parce que je fais un constat. Le prix au pied carré dans les quartiers centraux est viable pour un couple sans enfant voulant acheter une petite unité, il ne l'est plus pour le même couple avec un enfant ayant besoin de 2 ou 3 fois l'espace. C'est une question de marché, et les promoteurs ne font pas la charité pour vendre à un prix au pied carré plus faible aux familles, ce qui est normal. Par contre, s'ils disent lutter contre l'étalement en éliminant des logements pour les familles (des plex) et en créant des 3 1/2, c'est un discours faux et incohérent, c'est une espèce de greenwashing. C'est une façon d'augmenter la densité, mais sans empêcher des logements à faible densité en périphérie.

Ensuite, ce n'est pas un "choix" quand le produit que tu recherches:
1) est en grande rareté
2) est inabordable

De la même façon que je ne fais jamais considérer le tout-à-l'auto des banlieues comme un choix si les alternatives ne sont pas viables et réalistes pour cette population.

Le taux d'inoccupation des grands logements est à quoi? en bas de 0.5%? Les plex se vendent en surenchère en quelques jours, le marché est cinglé. Sur ma rue dans le Mile-End, une des deux seules unifamiliales qui existent a été vendue en quelques semaines pour un prix demandé de 1.3 millions de dollars. Il y a 5 nouvelles maisons de ville qui se sont construit pas loin récemment, 4 sur 5 se vendaient au dessus du million. Si ces habitations sont indésirables, et que la demande n'existe pas, pourquoi le marché pousse les prix et l'offre dans des extrêmes?

La proportion de familles avec enfant(s) à Montréal est en augmentation dans la population, et dans les quartiers centraux. C'est la raison pourquoi on est aussi passé de fermer des écoles à devoir en agrandir et en construire des nouvelles, les gens s'installent de manière permanente dans ces milieux de vie. Les politiques municipales ont travaillé dans ce sens depuis plusieurs années et c'est un succès statistique. C'est une inversion assez marquante de la tendance des dernières décennies à considérer ces quartiers comme indésirables pour les familles.

Bref, l'idée que la ville est indésirable uniquement par choix pour les familles n'est plus d'actualité devant les faits à mon avis. Il y va bien sûr avoir bien des gens qui vont quitter par pure préférence de milieux de vie, et c'est légitime, mais c'est une dynamique différente quand on parle du coût ou de la disponibilité des logements dans l'équation. Le retour (ou plutôt la rétention) des familles à Montréal est définitivement limité par l'offre de logements adaptés dans toutes les gammes de prix. Il faut soit être pauvre et avoir une place en logements subventionnés, soit être riche et pouvoir se le payer. Beaucoup de familles n'ont pas le choix.

Les promoteurs ne font pas un produit pour les familles de la classe moyenne car ce n'est pas le produit le plus rentable qu'ils peuvent construire. Oui les familles veulent un jardin (voir le prix des plex, maisons de ville, et les nombreuses conversions de duplex en unifamiliale) et un coût abordable (les logements en location assez grands, moins chers que d'acheter une propriété, sont statistiquement complètement saturés). Mais les promoteurs n'ont aucune raison de faire ces produits par la force du marché, ils utilisent la quantité de plancher qu'ils peuvent construire pour un autre produit. Et quand ils font des logements plus grands, on rentre dans le marché de l'ultra-luxueux.

Face à ce constat, la ville pourrait simplement ne rien faire, et laisser les quartiers centraux dans leur forme urbaine actuelle, et laisser ces secteurs se gentrifier tranquillement, comme en ce moment. Les quartiers centraux vont probablement continuer de voir leur proportion de familles avec enfant(s) augmenter, comme on le voit dans le dernier recensement, car ce sont des milieux de vie qui ont gagné en intérêt pour diverses raisons, mais uniquement pour ceux qui peuvent faire une offre d'achat énorme sur un plex ou une maison de ville. Les nouveaux ménages avec un enfant vont continuer de partir, et plusieurs par manque de moyen pour le logement qu'ils ont besoin. La ville pourrait autoriser des densités plus grandes au détriment des logements actuels, les plex dans lequel reviennent les familles, et pousser les familles en dehors des quartiers centraux en répétant les conditions de marché qu'on voit dans Griffintown. Ces deux options n'aident pas à utiliser la densité en ville pour lutter contre l'étalement urbain. Au mieux on diminue la demande pour les petits logements en banlieue en concentrant l'offre au centre, mais franchement c'est en plein le type de logement qui a tendance à densifier les quartiers urbanisés en banlieue... Contrairement à l'unifamiliale. 

La meilleure façon de faire à mon avis, c'est comme dit @Malek un peu plus haut, donner des options de bonifications aux développeurs et forcer la construction de logements adaptés aux familles que les développeurs devront vendre en échange. On peut adapter les projets immobilier denses aux familles. On peut faire des jardins aux unités au RDC, des jardins communs intéressants pour les familles, des services communs pouvant plaire aux enfants. C'est pas plus idiot que d'offrir des "chalets urbains" ou un mur d'escalade. La densité des projets pourraient facilement être un avantage à bonifier des équipements communs pour les familles. Faut juste avoir un incitatif à développer ce produit, parce qu'en ce moment, la force du marché donne priorité à d'autres types d'acheteurs, et donne un marketing bien différent.

Et surtout, si on cherche à densifier les quartiers centraux, qui sont déjà des milieux de vie fonctionnels et bâtis, il faut que cette densification reprennent les qualités déjà présentes et bonifient. Sinon rien ne s'améliore.

AJOUT: je suis 100% d'accord avec ta vision de mixité des échelles de densité pour la banlieue, c'est comme ça qu'elle devrait se développer. J'ai toujours dit que la responsabilité de lutter contre l'étalement urbain est autant la responsabilité des banlieues que de la ville centre, et si on doit donner priorité à du redéveloppement, ça devrait être dans les secteurs qui n'ont pas une densité viable.

[ToxiK]

Il y a 10 heures, vincethewipet a dit :

Tu m'inventes un peu une opinion. Je n'ai pas critiqué les maires des banlieues (si on voulait rentrer dans le sujet, le problème de dépendance des revenus fonciers est réel, et les maires des banlieues sont aussi vocaux que les autres à décrier cet état), et je n'ai jamais insulté les développeurs pour leurs produits, simplement parce que je fais un constat. Le prix au pied carré dans les quartiers centraux est viable pour un couple sans enfant voulant acheter une petite unité, il ne l'est plus pour le même couple avec un enfant ayant besoin de 2 ou 3 fois l'espace. C'est une question de marché, et les promoteurs ne font pas la charité pour vendre à un prix au pied carré plus faible aux familles, ce qui est normal. Par contre, s'ils disent lutter contre l'étalement en éliminant des logements pour les familles (des plex) et en créant des 3 1/2, c'est un discours faux et incohérent, c'est une espèce de greenwashing. C'est une façon d'augmenter la densité, mais sans empêcher des logements à faible densité en périphérie.

Ensuite, ce n'est pas un "choix" quand le produit que tu recherches:
1) est en grande rareté
2) est inabordable

De la même façon que je ne fais jamais considérer le tout-à-l'auto des banlieues comme un choix si les alternatives ne sont pas viables et réalistes pour cette population.

Le taux d'inoccupation des grands logements est à quoi? en bas de 0.5%? Les plex se vendent en surenchère en quelques jours, le marché est cinglé. Sur ma rue dans le Mile-End, une des deux seules unifamiliales qui existent a été vendue en quelques semaines pour un prix demandé de 1.3 millions de dollars. Il y a 5 nouvelles maisons de ville qui se sont construit pas loin récemment, 4 sur 5 se vendaient au dessus du million. Si ces habitations sont indésirables, et que la demande n'existe pas, pourquoi le marché pousse les prix et l'offre dans des extrêmes?

La proportion de familles avec enfant(s) à Montréal est en augmentation dans la population, et dans les quartiers centraux. C'est la raison pourquoi on est aussi passé de fermer des écoles à devoir en agrandir et en construire des nouvelles, les gens s'installent de manière permanente dans ces milieux de vie. Les politiques municipales ont travaillé dans ce sens depuis plusieurs années et c'est un succès statistique. C'est une inversion assez marquante de la tendance des dernières décennies à considérer ces quartiers comme indésirables pour les familles.

Bref, l'idée que la ville est indésirable uniquement par choix pour les familles n'est plus d'actualité devant les faits à mon avis. Il y va bien sûr avoir bien des gens qui vont quitter par pure préférence de milieux de vie, et c'est légitime, mais c'est une dynamique différente quand on parle du coût ou de la disponibilité des logements dans l'équation. Le retour (ou plutôt la rétention) des familles à Montréal est définitivement limité par l'offre de logements adaptés dans toutes les gammes de prix. Il faut soit être pauvre et avoir une place en logements subventionnés, soit être riche et pouvoir se le payer. Beaucoup de familles n'ont pas le choix.

Les promoteurs ne font pas un produit pour les familles de la classe moyenne car ce n'est pas le produit le plus rentable qu'ils peuvent construire. Oui les familles veulent un jardin (voir le prix des plex, maisons de ville, et les nombreuses conversions de duplex en unifamiliale) et un coût abordable (les logements en location assez grands, moins chers que d'acheter une propriété, sont statistiquement complètement saturés). Mais les promoteurs n'ont aucune raison de faire ces produits par la force du marché, ils utilisent la quantité de plancher qu'ils peuvent construire pour un autre produit. Et quand ils font des logements plus grands, on rentre dans le marché de l'ultra-luxueux.

Face à ce constat, la ville pourrait simplement ne rien faire, et laisser les quartiers centraux dans leur forme urbaine actuelle, et laisser ces secteurs se gentrifier tranquillement, comme en ce moment. Les quartiers centraux vont probablement continuer de voir leur proportion de familles avec enfant(s) augmenter, comme on le voit dans le dernier recensement, car ce sont des milieux de vie qui ont gagné en intérêt pour diverses raisons, mais uniquement pour ceux qui peuvent faire une offre d'achat énorme sur un plex ou une maison de ville. Les nouveaux ménages avec un enfant vont continuer de partir, et plusieurs par manque de moyen pour le logement qu'ils ont besoin. La ville pourrait autoriser des densités plus grandes au détriment des logements actuels, les plex dans lequel reviennent les familles, et pousser les familles en dehors des quartiers centraux en répétant les conditions de marché qu'on voit dans Griffintown. Ces deux options n'aident pas à utiliser la densité en ville pour lutter contre l'étalement urbain. Au mieux on diminue la demande pour les petits logements en banlieue en concentrant l'offre au centre, mais franchement c'est en plein le type de logement qui a tendance à densifier les quartiers urbanisés en banlieue... Contrairement à l'unifamiliale. 

La meilleure façon de faire à mon avis, c'est comme dit @Malek un peu plus haut, donner des options de bonifications aux développeurs et forcer la construction de logements adaptés aux familles que les développeurs devront vendre en échange. On peut adapter les projets immobilier denses aux familles. On peut faire des jardins aux unités au RDC, des jardins communs intéressants pour les familles, des services communs pouvant plaire aux enfants. C'est pas plus idiot que d'offrir des "chalets urbains" ou un mur d'escalade. La densité des projets pourraient facilement être un avantage à bonifier des équipements communs pour les familles. Faut juste avoir un incitatif à développer ce produit, parce qu'en ce moment, la force du marché donne priorité à d'autres types d'acheteurs, et donne un marketing bien différent.

Et surtout, si on cherche à densifier les quartiers centraux, qui sont déjà des milieux de vie fonctionnels et bâtis, il faut que cette densification reprennent les qualités déjà présentes et bonifient. Sinon rien ne s'améliore.

AJOUT: je suis 100% d'accord avec ta vision de mixité des échelles de densité pour la banlieue, c'est comme ça qu'elle devrait se développer. J'ai toujours dit que la responsabilité de lutter contre l'étalement urbain est autant la responsabilité des banlieues que de la ville centre, et si on doit donner priorité à du redéveloppement, ça devrait être dans les secteurs qui n'ont pas une densité viable.

Je ne voulais pas insinuer que tu avais de telles opinions, je ne faisait que développer un sujet à partir d'un de tes commentaires.  J'aurais dû être plus clair et je m'excuse de la confusion.  Il y a cependant d'autres personnes (possiblement même sur ce forum) qui blâment les promoteurs et les maires de banlieue pour l'étalement urbain alors que la base du problème vient du fait que les familles souhaitent ce genre de développement.

Pour le reste, je suis bien d'accord avec tes propos.  J'aime mieux des mesures d'incitation que la coercition.  Et il faut continuer à densifier les quartiers centraux même si ce n'est pas tout le monde qui veut s'y installer.  Ceux qui veulent s'y installer y trouveront ce qu'ils cherchent.

[Né entre les rapides]

Il y a 2 heures, ToxiK a dit :

l'étalement urbain alors que la base du problème vient du fait que les familles souhaitent ce genre de développement.

(ceci n'est qu'un extrait de ton commentaire complet, qu'on trouve facilement dans le message précédent; l'extrait a une forme tronquée, un peu bizarre, mais il a l'avantage d'inclure seulement les mots-clefs que je souhaite commenter à ce moment précis)

Ce que j'observe de visu au Québec,  et ce que je lis concernant le phénomène de l'étalement urbain aux USA,  apporte un éclairage plus nuancé.  Il s'agit du fait qu'un bon nombre (une proportion significative) des ménages constitués de seulement deux personnes, voire même parfois une seule, et donc pas des familles au sens usuel du terme, choisissent d'habiter dans des maisons unifamiliales,  en banlieue ou dans des quartiers (par exemple montréalais)  qui y ressemblent.    Certes, dans la majorité (probablement) des cas, il s'agit de couples dont les enfants ont quitté le nid familial.  Mais il arrive aussi que des personnes célibataires dans la vingtaine ou la trentaine fassent délibérément ce choix, sans qu'elles aspirent nécessairement à "fonder une famille et avoir des enfants éventuellement".  

C'est un phénomène qui est sans doute minoritaire, considérant l'attrait croissant de la "vie au coeur de l'action en ville" , mais il n'est pas négligeable pour autant.  Il serait intéressant de connaître les motivations sous-jacentes à pareil choix.  La localisation de l'emploi pourrait en être une, mais je doute que cela soit suffisant.  A contrario, j'ai eu connaissance de deux cas, un à Montréal et l'autre à Toronto,  où les personnes travaillaient en banlieue mais habitaient dans la ville-centre,  explicitement pour l'animation qu'on retrouve "en ville".

[qatzelok]

I wonder if it's even possible to construct better housing nearer to transit with our present "capitalist" system. There are a lot of ideas listed in the various pages of this thread, but capitalism and its drive for profit can overturn all the good ideas by morphing them into profit-maximizing ventures.

Meanwhile, socialist countries like Venezuela have built millions of family houses in a short time, and our capitalists want to destroy that country so they can exploit the minerals for their own benefit. What makes you think our capitalists would be any kinder to our social projects that actually aim at helping most people? The corporate class is unable (by definition) to have any empathy for projects that don't help their bottom line, and typically only support green or social projects when it's good for their own marketing and don't change the supply of housing in any way.

Montreal's hideous and dysfunctional sprawl is the result of profit maximization on a micro level, and if you don't change that, you won't change anything.

Modifié 28 juin 2019 par qatzelok

[Né entre les rapides]

On dirait que le dernier commentaire ci-dessus a coupé l'appétit à tous ceux et celles qui auraient quelque chose à dire sur le (quand même très sérieux) sujet de l'étalement urbain.  Il serait dommage qu'on s'arrête en si bon chemin!  Personnellement, je pourrais poursuivre, mais puisque j'étais le dernier à avoir écrit quelque chose avant celui sus-mentionné, je préférerais de beaucoup prendre connaissance d'autres  arguments/apports d'information ou d'exemples avant d'y aller plus en profondeur.

[qatzelok]

Le 2019-07-01 à 23:41, Né entre les rapides a dit :

On dirait que le dernier commentaire ci-dessus a coupé l'appétit à tous ceux et celles qui auraient quelque chose à dire sur le (quand même très sérieux) sujet de l'étalement urbain.  Il serait dommage qu'on s'arrête en si bon chemin!  Personnellement, je pourrais poursuivre, mais puisque j'étais le dernier à avoir écrit quelque chose avant celui sus-mentionné, je préférerais de beaucoup prendre connaissance d'autres  arguments/apports d'information ou d'exemples avant d'y aller plus en profondeur.

I don't find this comment of yours to be fair at all. My above comment shows no disrespect towards any other poster or their ideas.

I took the time to read all posts on all the pages of this thread. And while some of the ideas are interesting, so far, there has been no  analysis of the parasitic business model of sprawl, and how our micro-profit based economy might be contributing to it,. So I provided a starting point for that line of argument.

In most markets, a lack of social housing pushes up housing prices, which can actually be very profitable for many large land-owners and landlords. And they have the political connections to make sure that social housing doesn't happen on a meaningful scale.

How do rich cities in North America find themselves with so many homeless, and so few options other than car-dependent sprawl? I don't believe it's simply people's tastes, or that they aren't aware of other ways of building housing. Our exploitation-of-everything economic model deserves to be looked at in this thread... is all I'm saying.

[Né entre les rapides]

il y a 36 minutes, qatzelok a dit :

I don't find this comment of yours to be fair at all. My above comment shows no disrespect towards any other poster or their ideas.

I took the time to read all posts on all the pages of this thread. And while some of the ideas are interesting, so far, there has been no  analysis of the parasitic business model of sprawl, and how our micro-profit based economy might be contributing to it,. So I provided a starting point for that line of argument.

In most markets, a lack of social housing pushes up housing prices, which can actually be very profitable for many large land-owners and landlords. And they have the political connections to make sure that social housing doesn't happen on a meaningful scale.

How do rich cities in North America find themselves with so many homeless, and so few options other than car-dependent sprawl? I don't believe it's simply people's tastes, or that they aren't aware of other ways of building housing. Our exploitation-of-everything economic model deserves to be looked at in this thread... is all I'm saying.

Ton message mérite une réponse.

Dans ma réplique du 1er juillet à ton message du 28 juin, ce que je déplorais n'était pas le contenu du tien, mais le fait qu'aucun autre message/commentaire n'était apparu entretemps (trois jours) de la part de quiconque est membre de ce forum: c'est pourquoi j'exprimais le souhait que la discussion reprenne  --y compris s'il y a lieu sur les considérations/explications que tu apportes à la discussion.

Dans ton message d'aujourd'hui, tu écrits notamment "...so far, there has been no analysis of the business model of sprawl, and how our micro-profit based economy might be contributing to it".    Pourquoi ne le fais-tu pas toi-même?  Rien ne t'en empêche!  Ça pourrait nous éclairer.  Idéalement, on y trouvera des applications pratiques en relation avec le sujet discuté,  et donc des recommandations spécifiques.  

[mtlurb]

Le 2019-06-28 à 08:11, qatzelok a dit :

I wonder if it's even possible to construct better housing nearer to transit with our present "capitalist" system. There are a lot of ideas listed in the various pages of this thread, but capitalism and its drive for profit can overturn all the good ideas by morphing them into profit-maximizing ventures.

Meanwhile, socialist countries like Venezuela have built millions of family houses in a short time, and our capitalists want to destroy that country so they can exploit the minerals for their own benefit. What makes you think our capitalists would be any kinder to our social projects that actually aim at helping most people? The corporate class is unable (by definition) to have any empathy for projects that don't help their bottom line, and typically only support green or social projects when it's good for their own marketing and don't change the supply of housing in any way.

Montreal's hideous and dysfunctional sprawl is the result of profit maximization on a micro level, and if you don't change that, you won't change anything.

If I was a dictator like Maduro, I would have banned you for this little rant. 

He can keep his houses and I’ll grant you freedom of speech. 

[p_xavier]

3 minutes ago, mtlurb said:

If I was a dictator like Maduro, I would have banned you for this little rant. 

He can keep his houses and I’ll grant you freedom of speech. 

Bah, les maisons vont être vides de toute façon, le peuple meurt de faim. Mais c'est un détail ça l'air...

[qatzelok]

Here is a description of Henry Aubin's 1977 book about Montreal development called "City for Sale":
 

Citation

City For Sale examines one of North America's principal urban centres, Montreal, and shows how its citizens have become largely disenfranchised residents of their own city. As with many other cities on the North American continent, Montreal's elected officials are to a large extent the pawns of international finance.

https://www.amazon.ca/City-Sale-International-Financiers-American/dp/0885150945

https://books.google.ca/books?id=p1wr4YU8ljcC&printsec=frontcover&dq=city+for+sale+synopsis+henry+aubin&hl=en&sa=X&ved=0ahUKEwilpsylrqHjAhWJhOAKHSABAlkQ6AEIKDAA#v=twopage&q&f=true

In this book, Henry Aubin finds out that most of Montreal's suburbs were planned by foreign companies with local associates, and that there was very little input by local citizens as to what they wanted built or where. This seems to suggest that "personal taste" (for lawns and strip malls) was not behind the construction of suburban sprawl.

Likewise, after dense urban neighborhoods (of poor people) were destroyed in Europe during WW2 by bombs, poor neighborhoods in Montreal (like Le Faubourg à m'lasse) were destroyed by local demolition experts, and the population was "moved" to the South Shore. The people living there did NOT ask that their urban neighborhood be demolished. Not personal taste.

The suburbs create car-addicted households, which means that car, oil, and highway constructions BENEFIT from sprawl. Asking Cui Bono is one of the best ways to see who is guilty of a crime.

And the little bit of "personal desire" (for suburbia) that actually existed in the 50s and 60s was mainly the result of commercial propaganda. Car companies, oil companies, and other suburban "suppliers" provided so much advertising money to commercial media, that they were allowed to influence content. So along with stressful urban crime drama, TV viewers were treated to obvious pro-suburb propaganda like the show below.

Notice that Eddy Albert walks behind the tractor in the opening. Lawnmower companies insisted on this.

Modifié 6 juillet 2019 par qatzelok
orthographe