centre-ville 1445 de la Montagne - 17 étages

[montreal67]

Il y a 2 heures, Fortier a dit :

La compensation dont tu parles c'est les promoteurs qui devront la payer s'ils souhaitent s'acquitter de l'obligation de construire des logements sociaux. Ce n'est pas une compensation en densité ou financière octroyée par la Ville pour le promoteur afin compenser les pertes liées à la construction d'unités sociales... C'est donc exactement le contraire de ce qui est demandé et nécessaire.

Même si une éventuelle révision du plan d'urbanisme revoyait les densités à la hausse (ce qui est très loin d'être gagné), ce ne serait aucunement suffisant pour annuler les effets catastrophiques du 20-20-20. À moins peut-être si on doublait les densités et hauteurs partout...

Ceci est 100% faux.

Mon message concernait la compensation à laquelle faisait référence @WestAust dans son message, soit la contribution que les promoteurs versent à la Ville lorsqu'ils ne remplissent pas leurs obligations sur place en termes de logement social. J'exprimais en quoi le nouveau règlement est une avancée majeure en comparaison de l'ancienne stratégie, absolument inapte en regard des objectifs poursuivis surtout dans les quartiers à forte valeur immobilière. 

En contrepartie, ce à quoi vous semblez faire référence, c'est le bonus de densité, que la Ville "verserait" au promoteur en échange de la construction de logement social sur le site. C'est une approche à la pièce, bien moins efficace qu'une revalorisation généralisée de la densité constructible par le biais du plan d'urbanisme et des documents de planification, ce sur quoi table la présente administration et la Ville de Montréal, au bénéfice de la cohérence du développement et de l'augmentation de l'offre sociale. 

Je reviens ici souligner mon affirmation selon laquelle l'entrée en vigueur du règlement permettra éventuellement d'augmenter plus librement les densités. En 2012, la révision à la hausse des hauteurs et des densités au centre-ville, laquelle est en grande partie responsable de la fantastique poussée immobilière de son secteur ouest (YUL, Quinzecent,  etc.), n'a pas produit une poussée équivalente en logement social et abordable malgré les objectifs timides de la stratégie d'inclusion, révisée depuis pour atteindre 15% des nouveaux développements. Toute nouvelle extension de la zone de forte densité/hauteur est aujourd'hui âprement combattue par le milieu citoyen et la société civile du centre-ville puisqu'ils estiment, relativement avec raison, que la frénésie immobilière et la hausse des densités ne contribuent pas à l'offre sociale et aggravent le déplacement de la population existante. 

L'adoption du nouveau règlement, bien plus clair et contraignant, permet d'ajouter une valeur légale qui ne repose pas sur une stratégie de négociation entre les fonctionnaires/élus et les demandeurs. L'intégration et la contribution financière et foncière à des fins de logement social devient de facto un acte prévisible à toute hausse de la densité/hauteur dans les quartiers déjà établis. Il devient alors impossible de s'opposer idéologiquement à une hausse des hauteurs/densités puisque cette hausse devient même une condition préalable au développement de l'offre sociale. Que ce soit par la contribution financière ou l'intégration sur place, le nouveau règlement met donc la table pour une révision majeure au plan d'urbanisme. À l'inverse, toute révision à la hausse du cadre règlementaire sans l'adoption préalable du règlement sur une Métropole Mixte aurait été une bête répétition des erreurs de 2012 et de l'administration subséquente. 

C'est ma lecture du pari audacieux de la présente administration pour le développement résidentiel des quartiers centraux. Comme la plupart ici, je suis en faveur d'une densification résidentielle majeure des quartiers centraux. Ce règlement assure, par le biais de mécanismes légaux clairement définis, que les bénéfices de cette densification rejoindront l'ensemble des Montréalais. En outre, il écarte le processus d'approbation de projets de densification de la négociation à la pièce, qui ne favorise ni les promoteurs, ni la communauté, ni les amateurs du développement de Montréal que nous sommes. 

Modifié 28 juillet 2020 par montreal67

[Marc90]

il y a 41 minutes, montreal67 a dit :

Mon message concernait la compensation à laquelle faisait référence @WestAust dans son message, soit la contribution que les promoteurs versent à la Ville lorsqu'ils ne remplissent pas leurs obligations sur place en termes de logement social. J'exprimais en quoi le nouveau règlement est une avancée majeure en comparaison de l'ancienne stratégie, absolument inapte en regard des objectifs poursuivis surtout dans les quartiers à forte valeur immobilière. 

En contrepartie, ce à quoi vous semblez faire référence, c'est le bonus de densité, que la Ville "verserait" au promoteur en échange de la construction de logement social sur le site. C'est une approche à la pièce, bien moins efficace qu'une revalorisation généralisée de la densité constructible par le biais du plan d'urbanisme et des documents de planification, ce sur quoi table la présente administration et la Ville de Montréal, au bénéfice de la cohérence du développement de l'augmentation de l'offre sociale. 

Je reviens ici souligner mon affirmation selon laquelle l'entrée en vigueur du règlement permettra éventuellement d'augmenter plus librement les densités. En 2012, la révision à la hausse des hauteurs et des densités au centre-ville, laquelle est en grande partie responsable de la fantastique poussée immobilière de son secteur ouest (YUL, Quinzecent,  etc.), n'a pas produit une poussée équivalente en logement social et abordable malgré les objectifs timides de la stratégie d'inclusion, révisée depuis pour atteindre 15% des nouveaux développements. Toute nouvelle extension de la zone de forte densité/hauteur est aujourd'hui âprement combattue par le milieu citoyen et la société civile du centre-ville puisqu'ils estiment, relativement avec raison, que la frénésie immobilière et la hausse des densités ne contribuent pas à l'offre sociale et aggravent le déplacement de la population existante. 

L'adoption du nouveau règlement, bien plus clair et contraignant, permet d'ajouter une valeur légale qui ne repose pas sur une stratégie de négociation entre les fonctionnaires/élus et les demandeurs. L'intégration et la contribution financière et foncière à des fins de logement social devient de facto un acte prévisible à toute hausse de la densité/hauteur dans les quartiers déjà établis. Il devient alors impossible de s'opposer idéologiquement à une hausse des hauteurs/densités puisque cette hausse devient même une condition préalable au développement de l'offre sociale. Que ce soit par la contribution financière ou l'intégration sur place, le nouveau règlement met donc la table pour une révision majeure au plan d'urbanisme. À l'inverse, toute révision à la hausse du cadre règlementaire sans l'adoption préalable du règlement sur une Métropole Mixte aurait été une bête répétition des erreurs de 2012 et de l'administration subséquente. 

C'est ma lecture du pari audacieux de la présente administration pour le développement résidentiel des quartiers centraux. Comme la plupart ici, je suis en faveur d'une densification résidentielle majeure des quartiers centraux. Ce règlement assure, par le biais de mécanismes légaux clairement définis, que les bénéfices de cette densification rejoindront l'ensemble des Montréalais. En outre, il écarte le processus d'approbation de projets de densification de la négociation à la pièce, qui ne favorise ni les promoteurs, ni la communauté, ni les amateurs du développement de Montréal que nous sommes. 

Can I get an Amen up in here? 

- référence de moune - 

[Fortier]

Il y a 11 heures, montreal67 a dit :

Mon message concernait la compensation à laquelle faisait référence @WestAust dans son message, soit la contribution que les promoteurs versent à la Ville lorsqu'ils ne remplissent pas leurs obligations sur place en termes de logement social. J'exprimais en quoi le nouveau règlement est une avancée majeure en comparaison de l'ancienne stratégie, absolument inapte en regard des objectifs poursuivis surtout dans les quartiers à forte valeur immobilière. 

En contrepartie, ce à quoi vous semblez faire référence, c'est le bonus de densité, que la Ville "verserait" au promoteur en échange de la construction de logement social sur le site. C'est une approche à la pièce, bien moins efficace qu'une revalorisation généralisée de la densité constructible par le biais du plan d'urbanisme et des documents de planification, ce sur quoi table la présente administration et la Ville de Montréal, au bénéfice de la cohérence du développement et de l'augmentation de l'offre sociale. 

Je reviens ici souligner mon affirmation selon laquelle l'entrée en vigueur du règlement permettra éventuellement d'augmenter plus librement les densités. En 2012, la révision à la hausse des hauteurs et des densités au centre-ville, laquelle est en grande partie responsable de la fantastique poussée immobilière de son secteur ouest (YUL, Quinzecent,  etc.), n'a pas produit une poussée équivalente en logement social et abordable malgré les objectifs timides de la stratégie d'inclusion, révisée depuis pour atteindre 15% des nouveaux développements. Toute nouvelle extension de la zone de forte densité/hauteur est aujourd'hui âprement combattue par le milieu citoyen et la société civile du centre-ville puisqu'ils estiment, relativement avec raison, que la frénésie immobilière et la hausse des densités ne contribuent pas à l'offre sociale et aggravent le déplacement de la population existante. 

L'adoption du nouveau règlement, bien plus clair et contraignant, permet d'ajouter une valeur légale qui ne repose pas sur une stratégie de négociation entre les fonctionnaires/élus et les demandeurs. L'intégration et la contribution financière et foncière à des fins de logement social devient de facto un acte prévisible à toute hausse de la densité/hauteur dans les quartiers déjà établis. Il devient alors impossible de s'opposer idéologiquement à une hausse des hauteurs/densités puisque cette hausse devient même une condition préalable au développement de l'offre sociale. Que ce soit par la contribution financière ou l'intégration sur place, le nouveau règlement met donc la table pour une révision majeure au plan d'urbanisme. À l'inverse, toute révision à la hausse du cadre règlementaire sans l'adoption préalable du règlement sur une Métropole Mixte aurait été une bête répétition des erreurs de 2012 et de l'administration subséquente. 

C'est ma lecture du pari audacieux de la présente administration pour le développement résidentiel des quartiers centraux. Comme la plupart ici, je suis en faveur d'une densification résidentielle majeure des quartiers centraux. Ce règlement assure, par le biais de mécanismes légaux clairement définis, que les bénéfices de cette densification rejoindront l'ensemble des Montréalais. En outre, il écarte le processus d'approbation de projets de densification de la négociation à la pièce, qui ne favorise ni les promoteurs, ni la communauté, ni les amateurs du développement de Montréal que nous sommes. 

Il est bien de mentionner le règlement de l'administration Coderre et les développements de René-Lévesque ouest, car cela démontre justement que les promoteurs ont fait le calcul qu'il était plus rentable d'aller à la limite de la densité plutôt que de demander une dérogation et construire des logements sociaux. Construire des logements sociaux au lieu d'unités au prix du marché sabre sérieusement les marges, à tel point que ça devient bien souvent pas rentable.

C'est ce que l'administration actuelle ne semble pas se faire à l'idée. Avec le règlement, les nouvelles unités iront tout simplement se faire ailleurs. Donc moins de logements pour tout le monde à Montréal, riches, classes moyennes et pauvres... (eh oui!).

Cette baisse éventuelle de l'offre ne fera que nuire à la disponibilité des logements et donc à l'abordabilité. Il faut que les gens comprennent que le règlement aura un impact contradictoire sur le long terme.

Moins de logements à Montréal = moins de croissance démographique à Montréal, plus en banlieue = déménagement de plus d'employeurs dans les banlieues = encore plus de mouvement vers les banlieues = nouveaux pavillons universitaires = plus de poids politique = nouvelles infrastructures = encore de plus de développement en banlieue, etc. Bref un cercle vicieux et au final on se ramasse avec une ville trou de beigne.

Enfin, quand il s'agit de l'avenir socio-économique d'une ville, on ne fait pas de « pari audacieux ». On étudie sérieusement, on regarde ce qui se fait ailleurs, on interroge les acteurs du milieu, on négocie du financement avec les autres paliers de gouvernement, on fait appel à des experts et des chercheurs, on fait des études. Ce n'est pas un match de foot ou une partie de poker, c'est l'avenir de Montréal qui est en jeu.

[SameGuy]

Mods, would it be possible to branch off the non-sequitur discussions to a separate thread? I keep opening threads hoping to get updates on specific subjects only to be confronted with three new pages of posts arguing about general zoning, policy or politics.

[MDCM]

2 hours ago, Fortier said:

Il est bien de mentionner le règlement de l'administration Coderre et les développements de René-Lévesque ouest, car cela démontre justement que les promoteurs ont fait le calcul qu'il était plus rentable d'aller à la limite de la densité plutôt que de demander un dérogation et construire des logements sociaux. Construire des logements sociaux au lieu d'unités au prix du marché sabre sérieusement les marges, à tel point que ça devient bien souvent pas rentable.

C'est ce que l'administration actuelle ne semble pas se faire à l'idée. Avec le règlement, les nouvelles unités iront tout simplement se faire ailleurs. Donc moins de logements pour tout le monde à Montréal, riches, classes moyennes et pauvres... (eh oui!).

Cette baisse éventuelle de l'offre ne fera que nuire à la disponibilité des logements et donc à l'abordabilité. Il faut que les gens comprennent que le règlement aura un impact contradictoire sur le long terme.

Moins de logements à Montréal = moins de croissance démographique à Montréal, plus en banlieue = déménagement de plus d'employeurs dans les banlieues = encore plus de mouvement vers les banlieues = nouveaux pavillons universitaires = plus de poids politique = nouvelles infrastructures = encore de plus de développement en banlieue, etc. Bref un cercle vicieux et au final on se ramasse avec une ville trou de beigne.

Enfin, quand il s'agit de l'avenir socio-économique d'une ville, on ne fait pas de « pari audacieux ». On étudie sérieusement, on regarde ce qui se fait ailleurs, on interroge les acteurs du milieu, on négocie du financement avec les autres paliers de gouvernement, on fait appel à des experts et des chercheurs, on fait des études. Ce n'est pas un match de foot ou une partie de poker, c'est l'avenir de Montréal qui est en jeu.

Montréal se doit de montrer l'exemple, c'est la métropole; si les banlieues imitent ensuite, et c'est ce qui semble se produire en ce moment, rien de ce que tu écris ne se produira. Il faut que ça commence à quelque part; il faut être un leader ici à Montréal et évoluer. 

29 minutes ago, SameGuy said:

Mods, would it be possible to branch off the non-sequitur discussions to a separate thread? I keep opening threads hoping to get updates on specific subjects only to be confronted with three new pages of posts arguing about general zoning, policy or politics.

C'est à peu près la discussion la plus excitante de MltUrb cette semaine, vraiment pertinente. 

[SameGuy]

10 minutes ago, MDCM said:

C'est à peu près la discussion la plus excitante de MltUrb cette semaine, vraiment pertinente

Certainement, et donc pourquoi elle mérite son propre fil! 🙂

[montreal67]

Il y a 3 heures, Fortier a dit :

Il est bien de mentionner le règlement de l'administration Coderre et les développements de René-Lévesque ouest, car cela démontre justement que les promoteurs ont fait le calcul qu'il était plus rentable d'aller à la limite de la densité plutôt que de demander un dérogation et construire des logements sociaux. Construire des logements sociaux au lieu d'unités au prix du marché sabre sérieusement les marges, à tel point que ça devient bien souvent pas rentable.

C'est ce que l'administration actuelle ne semble pas se faire à l'idée. Avec le règlement, les nouvelles unités iront tout simplement se faire ailleurs. Donc moins de logements pour tout le monde à Montréal, riches, classes moyennes et pauvres... (eh oui!).

Cette baisse éventuelle de l'offre ne fera que nuire à la disponibilité des logements et donc à l'abordabilité. Il faut que les gens comprennent que le règlement aura un impact contradictoire sur le long terme.

Moins de logements à Montréal = moins de croissance démographique à Montréal, plus en banlieue = déménagement de plus d'employeurs dans les banlieues = encore plus de mouvement vers les banlieues = nouveaux pavillons universitaires = plus de poids politique = nouvelles infrastructures = encore de plus de développement en banlieue, etc. Bref un cercle vicieux et au final on se ramasse avec une ville trou de beigne.

Enfin, quand il s'agit de l'avenir socio-économique d'une ville, on ne fait pas de « pari audacieux ». On étudie sérieusement, on regarde ce qui se fait ailleurs, on interroge les acteurs du milieu, on négocie du financement avec les autres paliers de gouvernement, on fait appel à des experts et des chercheurs, on fait des études. Ce n'est pas un match de foot ou une partie de poker, c'est l'avenir de Montréal qui est en jeu.

La faiblesse de l'ancienne administration aura justement été de se limiter à une stratégie de négociation à la fois non claire et non contraignante qui plaçait un pouvoir énorme entre les mains de la fonction publique non-élue, responsable de cette négociation. Son bilan est sans équivoque: non seulement les objectifs de 15% n'auront jamais été atteints, mais la nature conditionnelle de l'intégration de logements sociaux  diminuait en contrepartie le pouvoir de négociation de la Ville sur d'autres aspects, comme la qualité architecturale. Avec le règlement, cette négociation est remplacée par un cadre règlementaire clair adapté à la réalité immobilière de chaque quartier. Les conséquences de ce nouveau cadre sur la vitalité de l'immobilier dans la Ville (dramatisées hors de proportion par l'IDU) peuvent et seront compensées par une planification urbaine plus ambitieuse, puisque la demande pour Montréal, son bassin d'emplois et son mode de vie ne disparaîtra pas de sitôt. 

À ce sujet, vous serez tout à fait rassuré d'apprendre que les études sur le sujet ont permis de conclure que l'impact du nouveau règlement sur le nombre de nouvelles mises en chantier et sur le déplacement du développement vers la banlieue sera marginal. Quant aux rencontres avec l'ensemble des acteurs, des experts et du milieu, elles ont bien eu lieu et le compte-rendu fait état des nombreuses préoccupations qui ont été soulevé et de la façon dont la mouture finale saura y répondre. Enfin, en ce qui concerne les négociations avec les autres paliers du gouvernement, ces derniers font l'objet d'une pression constante par l'administration à chaque rencontre. Nous pouvons donc être assurés que cette vision audacieuse n'a pas été élaborée à la légère et qu'elle représente une action en deux temps (règlement + révision du plan d'urb) pour garantir non seulement un meilleur développement, mais également pour prévenir plusieurs des obstacles et des méfiances qui subsistent envers des densités plus élevées. 

Le règlement pour une Métropole Mixte représentera à terme l'avancée la plus concrète pour transformer la perception négative de la densité et des hauteurs qui subsiste chez une partie si importante de la population en raison du manque de mixité sociale puisque dorénavant, densité = développement de l'offre sociale. Alors que s'ouvrira bientôt la discussion collective sur la révision du plan d'urbanisme, une telle transformation induit des possibilités prometteuses pour la densification de l'ensemble des quartiers de Montréal. 

[_mtler_]

CBRE sold property to Carttera. 

 

 

[UrbMtl]

 

[Rocco]

Brivia? They buy everything in Montreal. If so, then we're on to something -- fast.