montreal67

Les coûts de transformation en parc représentent un investissement non-récurrent (contrairement à la marina qui va nécessiter une mise à jour aussi coûteuse chaque 2 décennies). Cette transformation réduit les coûts d'opération puisqu'il s'agit d'entretien de parc pour lequel l'arrondissement détient déjà infrastructures, personnel et expertise (ce qui permet au passage une rentabilité encore plus grande de ses autres actifs en travaux publics). Votre suggestion d'utiliser des fonds d'immobilisation (donc emprunté avec intérêts) pour éponger le déficit d'usagers de bateau est insultante pour le contribuable. De plus, la majoration des coûts des utilisateurs de la marina pour éponger son déficit croissant aurait pour impact de contraindre encore davantage l'accessibilité d'un passe-temps déjà assez coûteux, ce qui amène une autre question: pourquoi le public devrait-il être impliqué? L'objectif d'un arrondissement est de proposer et de gérer des services publics pouvant être accessibles au plus grand nombre. L'arrondissement peut hausser les frais d'opération jusqu'au prochain déficit, et ainsi de suite, mais la question demeure: pourquoi l'arrondissement placerait-il le trésor des contribuables à risque, tout ça pour le maintien d'une offre en navigation de plaisance dont les coûts croissants induiraient un bassin décroissant d'utilisateurs potentiels? D'autant plus que l'alternative (aménagement en parc et potentiellement en plage) permet d'élargir de façon significative le nombre de contribuables qui bénéficieraient de l'endroit, avec en prime une réhabilitation des berges et des milieux humides. Inutile de préciser que ce nouvel achalandage comblerait largement l'impact économique de la disparation de la marina (et de son bassin limité d'usagers) sur les commerces du secteur, tout comme la plage de Verdun a amené plusieurs nouveaux utilisateurs des quartiers avoisinants sur Wellington et ses environs. En résumé, l'arrondissement cesse de parier de façon risquée des fonds publics sur le maintien d'un service au bien public limité pour le remplacer par un investissement sûr au bien public élargi (sans compter les bénéfices environnementaux qui en découlent). C'est ce que j'attends d'une administration fiscalement responsable.

Il ne s'agit pas d'enlever quelque chose parce qu'il ne profite qu'à une élite. Il s'agit d'enlever quelque chose qui coûte cher à tout le monde et dont presque personne ne peut profiter dû à un coût d'entrée disproportionné. D'un côté, ça traite l'administration de gauchiste et d'irresponsable fiscal, de l'autre, ça veut que l'administration continue à subventionner à très grand coût une marina déficitaire dont le maintien représente un investissement de 20M$ (pour info, le budget de l'arrondissement est d'environ 31M$). Rappelez-moi qui sont les idéologistes dogmatiques ici?

L'article précise que ces revenus sont cependant insuffisants pour couvrir les frais d'exploitation de la marina. En ce moment, ce sont les contribuables qui épongent la facture pour que les amateurs de bateau continuent à profiter de l'endroit. Quitte à dépenser un tel montant pour tout remettre à jour + 260K$ chaque année en coûts d'opération, peut-on trouver un usage qui bénéficie au plus grand nombre de payeurs de taxes? L'arrondissement pense que oui.

La faiblesse de l'ancienne administration aura justement été de se limiter à une stratégie de négociation à la fois non claire et non contraignante qui plaçait un pouvoir énorme entre les mains de la fonction publique non-élue, responsable de cette négociation. Son bilan est sans équivoque: non seulement les objectifs de 15% n'auront jamais été atteints, mais la nature conditionnelle de l'intégration de logements sociaux diminuait en contrepartie le pouvoir de négociation de la Ville sur d'autres aspects, comme la qualité architecturale. Avec le règlement, cette négociation est remplacée par un cadre règlementaire clair adapté à la réalité immobilière de chaque quartier. Les conséquences de ce nouveau cadre sur la vitalité de l'immobilier dans la Ville (dramatisées hors de proportion par l'IDU) peuvent et seront compensées par une planification urbaine plus ambitieuse, puisque la demande pour Montréal, son bassin d'emplois et son mode de vie ne disparaîtra pas de sitôt. À ce sujet, vous serez tout à fait rassuré d'apprendre que les études sur le sujet ont permis de conclure que l'impact du nouveau règlement sur le nombre de nouvelles mises en chantier et sur le déplacement du développement vers la banlieue sera marginal. Quant aux rencontres avec l'ensemble des acteurs, des experts et du milieu, elles ont bien eu lieu et le compte-rendu fait état des nombreuses préoccupations qui ont été soulevé et de la façon dont la mouture finale saura y répondre. Enfin, en ce qui concerne les négociations avec les autres paliers du gouvernement, ces derniers font l'objet d'une pression constante par l'administration à chaque rencontre. Nous pouvons donc être assurés que cette vision audacieuse n'a pas été élaborée à la légère et qu'elle représente une action en deux temps (règlement + révision du plan d'urb) pour garantir non seulement un meilleur développement, mais également pour prévenir plusieurs des obstacles et des méfiances qui subsistent envers des densités plus élevées. Le règlement pour une Métropole Mixte représentera à terme l'avancée la plus concrète pour transformer la perception négative de la densité et des hauteurs qui subsiste chez une partie si importante de la population en raison du manque de mixité sociale puisque dorénavant, densité = développement de l'offre sociale. Alors que s'ouvrira bientôt la discussion collective sur la révision du plan d'urbanisme, une telle transformation induit des possibilités prometteuses pour la densification de l'ensemble des quartiers de Montréal.

Mon message concernait la compensation à laquelle faisait référence @WestAust dans son message, soit la contribution que les promoteurs versent à la Ville lorsqu'ils ne remplissent pas leurs obligations sur place en termes de logement social. J'exprimais en quoi le nouveau règlement est une avancée majeure en comparaison de l'ancienne stratégie, absolument inapte en regard des objectifs poursuivis surtout dans les quartiers à forte valeur immobilière. En contrepartie, ce à quoi vous semblez faire référence, c'est le bonus de densité, que la Ville "verserait" au promoteur en échange de la construction de logement social sur le site. C'est une approche à la pièce, bien moins efficace qu'une revalorisation généralisée de la densité constructible par le biais du plan d'urbanisme et des documents de planification, ce sur quoi table la présente administration et la Ville de Montréal, au bénéfice de la cohérence du développement et de l'augmentation de l'offre sociale. Je reviens ici souligner mon affirmation selon laquelle l'entrée en vigueur du règlement permettra éventuellement d'augmenter plus librement les densités. En 2012, la révision à la hausse des hauteurs et des densités au centre-ville, laquelle est en grande partie responsable de la fantastique poussée immobilière de son secteur ouest (YUL, Quinzecent, etc.), n'a pas produit une poussée équivalente en logement social et abordable malgré les objectifs timides de la stratégie d'inclusion, révisée depuis pour atteindre 15% des nouveaux développements. Toute nouvelle extension de la zone de forte densité/hauteur est aujourd'hui âprement combattue par le milieu citoyen et la société civile du centre-ville puisqu'ils estiment, relativement avec raison, que la frénésie immobilière et la hausse des densités ne contribuent pas à l'offre sociale et aggravent le déplacement de la population existante. L'adoption du nouveau règlement, bien plus clair et contraignant, permet d'ajouter une valeur légale qui ne repose pas sur une stratégie de négociation entre les fonctionnaires/élus et les demandeurs. L'intégration et la contribution financière et foncière à des fins de logement social devient de facto un acte prévisible à toute hausse de la densité/hauteur dans les quartiers déjà établis. Il devient alors impossible de s'opposer idéologiquement à une hausse des hauteurs/densités puisque cette hausse devient même une condition préalable au développement de l'offre sociale. Que ce soit par la contribution financière ou l'intégration sur place, le nouveau règlement met donc la table pour une révision majeure au plan d'urbanisme. À l'inverse, toute révision à la hausse du cadre règlementaire sans l'adoption préalable du règlement sur une Métropole Mixte aurait été une bête répétition des erreurs de 2012 et de l'administration subséquente. C'est ma lecture du pari audacieux de la présente administration pour le développement résidentiel des quartiers centraux. Comme la plupart ici, je suis en faveur d'une densification résidentielle majeure des quartiers centraux. Ce règlement assure, par le biais de mécanismes légaux clairement définis, que les bénéfices de cette densification rejoindront l'ensemble des Montréalais. En outre, il écarte le processus d'approbation de projets de densification de la négociation à la pièce, qui ne favorise ni les promoteurs, ni la communauté, ni les amateurs du développement de Montréal que nous sommes.

Encore une fois, c'est faux. Le règlement pour une métropole mixte prévoit le recours à une compensation monétaire ou foncière au sein de la même zone de prix (ce qui est beaucoup plus flexible que le fonctionnement par arrondissement). Contrairement à l'ancienne stratégie (qui n'était pas un règlement, je vous le rappelle), les compensations exigées reflètent l'état du marché immobilier et n'équivalent pas à de risibles contributions qui ne servent aucunement la création de logement social. L'impact minime sur la rentabilité des projets sera amplement compensé par des densités supérieures lors de la révision du plan d'urbanisme, dont le processus est déjà enclenché. Le règlement garantit en outre que nous pourrons dorénavant augmenter les densités plus librement dans l'ensemble des quartiers centraux sans craindre un déplacement massif de la population existante ou défavorisée, puisque le développement contribuera de facto au logement abordable et social. Quant aux pistes cyclables créées au cours des dernières années, le REV a fait l'objet d'interminables consultations, tout comme les plans locaux de déplacements par arrondissement. Visiblement, c'est la conclusion de ces consultations qui vous dérange et non pas l'absence supposée de consultations, qui ont bien assez duré. Libre à vous de prôner l'immobilisme dans ce dossier quand de trop nombreux piétons/cyclistes meurent sur les routes chaque année et que notre bourbier de mobilité nécessite l'implantation rapide d'alternatives sécuritaires et agréables à l'automobile. Quant à vos étranges suppositions selon laquelle la présente administration est anti-hauteur malgré le lancement de projets d'envergure presque incomparable à Montréal pendant ce mandat, elle a maintes fois prouvé que ce n'était pas le cas, notamment en négociant avec le promoteur du Maestria une contribution revalorisée au fonds de création de logements sociaux et en le faisant, à moindre échelle, avec de très nombreux projets de Ville-Marie. Je vous soupçonne plutôt d'être coupable du dogmatisme que vous décriez.

On dirait bien que tu as raison et que j'ai très mal regardé! Le plan d'action le détaille assez bien en fin de document:

100% d'accord avec ta proposition, qui malheureusement ne semble pas faire partie du plan directeur de 2018.

Je prendrais bien de ce type de densité sur le Marché Central (sans les stationnements de surface excessifs et les boulevards à 5 voies, et avec une meilleure architecture, mais c'est déjà un début). Au nombre de grands centres commerciaux à réhabiliter sur l'île de Montréal (Fairview, Anjou, Le Boulevard, etc.), c'est dommage de voir ce type de développements pousser sur la Rive-Sud quand les opportunités ne manquent pas en pleine ville mais que le zonage doit encore y être insuffisamment incitatif pour générer une reconversion de cette envergure.

Je me suis inscrit aux consultations pour essayer de changer un peu la monofonctionnalité beige de mon quartier d'enfance. Je ne place pas mes espoirs très haut, d'autant plus que les gares du REM seront situées dans l'arrondissement de Pierrefonds-Roxboro, et que la priorité de la majeure partie de la population locale sera que rien ne change de leur côté des lignes, mais ça vaut le coup d'essayer. Selon les modifications de seuil de densité dans le PMAD générées par l'arrivée du REM, DDO n'aura pas le choix de monter légèrement la densité résidentielle à proximité de Sunnybrooke. Il y a donc une opportunité à saisir.

Je crois que l'arrondissement de Ville-Marie explore certaines solutions avec Destination Centre-Ville pour assurer la salubrité/l'appropriation citoyenne des ruelles dans ce secteur-là. L'une des options explorées est justement la centralisation et la mutualisation de la collecte de déchets (et de graisses pour les restos) afin de limiter l'espace dédiée aux opérations fonctionnelles et de dégager de l'espace pour de l'aménagement public.

Je crois que beaucoup de Montréalais ne réalisent pas encore l'incroyable milieu naturel en ville qui sera accessible par métro lorsque le REM sera complété. Le Grand Parc de l'Ouest, l'écomusée, l'arboretum, une potentielle installation agricole en collaboration avec McGill mais aussi le parc de l'Anse-à-l'Orme, le parc du Bois-de-la-Roche sans oublier bien sûr l'incroyable Cap-St-Jacques, tout ça à portée d'un ticket de métro (cela dépendra de l'intégration tarifaire, naturellement, mais j'ai espoir). Pour ceux qui ont visité/habité dans des villes moyennes d'Europe, j'ai toujours été jaloux de la rapidité et de la facilité avec laquelle on pouvait "sortir de la ville" pour une escapade nature, même en transport en commun. Je pense notamment à plusieurs montagnes de ski accessibles par simple transport collectif dans le Nord de l'Italie depuis les grands centres de population. Le REM dans le parc de l'ouest, c'est pas les Alpes, mais c'est déjà extraordinaire (en espérant que le REM accepte les skis, ce que les autobus de la STM n'ont fait que récemment!).

Je suis d'accord. La situation de ce lot est regrettable, mais il aurait été tout aussi regrettable de dépenser un prix ridicule (potentiellement plusieurs dizaines de millions, à cause du projet en développement) pour la création de ce parc (laquelle aurait aussi nécessité des travaux, donc on rajoute quelques millions). D'autant plus que la Ville dispose, avec la rue Sante-Catherine, d'une possibilité de créer cet espace public vert à même l'emprise de la rue (le tronçon de Sainte-Catherine entre Bishop et Mackay ayant même presque la même superficie que le terrain lui-même et ce, gratuitement pour les contribuables). Voilà pourquoi de façon générale je m'inquiète toujours un peu quand la Ville acquiert à prix exorbitant un terrain développable pour en faire un parc. Parce que la Ville est déjà le plus important propriétaire foncier de l'île, si l'on compte les rues/boulevards! Leur réaménagement peut permettre d'aller chercher plusieurs fois la superficie existante des parcs de Montréal en espace vert, pour autant que l'on change un peu nos priorités et notre répartition des fonctions sur le domaine public. Avec mes collègues, nous avions déduit à partir d'un calcul rapide que le seul stationnement sur rue sur l'île de Montréal équivalait à plus de 13 parcs Lafontaine. Une énorme proportion de cet espace peut être transformé et végétalisé sans le moindre coût d'acquisition pour les contribuables. En bref: on veut un parc au coin de Mackay et Sainte-Catherine? On peut encore le faire, mais dans la rue.

Je crois avoir compris qu'il s'agit d'une question de coûts. L'entreprise et la Ville ne s'entendaient (naturellement) pas sur la valeur du terrain, et la cour a tranché en faveur de l'entreprise (qui a fait monter la valeur de l'expropriation en faisant valoir ses intentions de développement sur le terrain). Le prix d'expropriation aurait été tellement exorbitant que ça n'en valait plus la peine. C'est du moins mon hypothèse. Je trouve cela dommage personnellement puisque l'Église St-Jax méritait vraiment un dégagement visuel qu'aurait permis la création d'un jardin public tout autour du bâtiment. C'est aussi un secteur qui est en grand besoin d'espace vert. Si le bâtiment se construit, j'espère qu'une partie de cet espace vert pourra être récupéré à même l'emprise de la rue Sainte-Catherine avec une abondante plantation en continuité des jardins existants de St-Jax.

Il ne faut pas faire l'erreur de confondre hauteur et densité. La majorité des bâtiments prévus ont de 6 à 9 étages, ce qui permet près de 8000 logements dans le secteur. Ce n'est pas rien. C'est d'ailleurs selon moi la densité la plus intéressante et la plus susceptible de créer des espaces publics et semi-privés de qualité. D'ailleurs, le plan d'ensemble prévoit l'implantation de quelques bâtiments repères de 10 étages et plus à proximité de la station métro/REM: