COVID-19: L'effet sur l'économie et sur l'immobilier à Montréal

[mtlurb]

3 minutes ago, SamStar said:

Non, on se tire dans le pied.

La vaccination de masse est en cours, c'est notre seul espoir d'avoir un retour à la normale sans que notre situation ressemble au Brésil.

Ça marche en Israel et c'est vers cela que l'on se dirige. Il faut juste être patient.

Exacte, faut vacciner massivement... ouvrir les vannes!

Je vois qu'il y a pleins de rende vous libres,... quel gaspillage, pourquoi le gouvernement n'ouvre pas aux 50+ ans? 

Faut pas perdre une minute et vacciner!

[Né entre les rapides]

À propos d'immobilier en période Covid, un parallèle avec les marchés boursiers.

Pas pour répéter ce qu'on sait déjà, soit la relation inverse (cet. par.)  entre les taux d'intérêts et les prix.

Mais pour autre chose:  les marchés boursiers accordent une importance prédominante aux perspectives (de profits) futures; les performances courantes sont comparativement moins importantes.  A preuve, des entreprises qui n'ont pas encore réalisé un dollar de profits (ou qui ont même subi des pertes depuis leurs créations) peuvent néanmoins avoir une valeur boursière astronomique.  A l'inverse, une entreprise cotée en bourse qui réalise encore des profits (mais dont les perspectives d'avenir sont pauvres/négatives) peut malgré tout voir sa valeur boursière décliner; le rapport cours/bénéfices de ses actions est sensiblement inférieur à la moyenne, un bon indice.  

Sautons du côté du marché immobilier; séparons-le arbitrairement (pour simplifier la discussion) en deux segments: 

- A)  les immeubles situés dans des secteurs qui ont profité de la crainte du Covid et dont les prix ont augmenté sensiblement plus que la moyenne (pas nécessaire de faire un dessin pour décrire lesquels et pourquoi);

- B) les immeubles situés dans des secteurs qui ont (au moins relativement) souffert de la crainte du Covid, et dont les prix ont suivi une trajectoire moins favorable que les premiers.

Ce sont les acheteurs et les vendeurs actifs qui par leurs décisions ont infléchi les prix dans une direction ou l'autre.  Pas un acheteur unique et un vendeur unique.  Un nombre suffisant grand d'acheteurs et de vendeurs pour que les prix du marché s'y conforment.  Remarquez que je parle du passé (depuis environ un an) jusqu'au présent.  Tournons notre regard vers l'avenir: si (probablement) et quand (j'aimerais bien le savoir!) la perspective d'un (certain) retour à la normale (avec tout ce que ça implique comme avantages et désavantages des localisations centrales par rapport aux localisations éloignées), si cette perspective dis-je en vient à former le nouveau consensus dans le marché (pas nécessaire que ce soit 100% des acteurs),  je pense que les prix relatifs devraient se redresser en conséquence.  J'insiste pour souligner qu'il n'est pas nécessaire que le retour à la normale soit déjà chose faite: il suffit que le "marché" estime que ça arrivera.  En d'autres mots,  des mouvements inverses de prix pourraient se faire sentir précocement.  Et comme à la bourse, ce sont les premiers à avoir anticipé le renversement qui en profiteront le plus.   En attendant, si vous êtes un investisseur plutôt prudent, n'achetez rien, mais commencez  par vous demander si la trajectoire durant la dernière année poursuivra sa course ou bien si elle fera une pause (avant peut-être de même s'inverser plus tard).  Dans le même ordre d'idée, si vous êtes locataire dans une zone centrale et que vous aviez songé à vous éloigner, dites-vous qu'au moment où vous aurez (futur proche) finalement déménagé, le mouvement inverse sera peut-être amorcé et que vous pourriez regretter votre décision. Il y a dix mois, les perspectives étaient différentes.  Ce sont les mois suivants qui importent.

 

[biggybee]

Hausse des prix des logements dans les quartiers centraux de Mtl. Des locataires à court d'options...

https://www.lapresse.ca/actualites/2021-04-02/hausse-des-prix-des-logements/des-locataires-a-court-d-options.php

[Né entre les rapides]

Il y a 2 heures, biggybee a dit :

Hausse des prix des logements dans les quartiers centraux de Mtl. Des locataires à court d'options...

https://www.lapresse.ca/actualites/2021-04-02/hausse-des-prix-des-logements/des-locataires-a-court-d-options.php

Ça ne me surprend nullement*.  Le feu couvait déjà avant la pandémie.  Celle-ci peut l'avoir simplement attisé.  Le recours à des indices (primitifs à mon avis) comme le loyer moyen ou médian et le taux (global) d'inoccupation des logements obscurcit systématiquement la réalité.  1) Le parc de logements locatifs se divise entre les existants et les nouveaux.  2) Le taux d'inoccupation peut varier considérablement selon la catégorie de logements (petits ou grands, centraux ou périphériques).

Si la demande demeurait "statique" -- pas de changement d'âge (chaque individu ne vieillit plus, les enfants restent des enfants, etc.!), pas de modification dans la taille des ménages, pas d'immigration (internationale, nationale ou régionale), tout le monde resterait chez soi et les mouvements dans les prix resteraient dans les paramèttres étroits des variations des coûts admissibles pour des hausses de loyer.  Mais ce n'est évidemment pas le cas.  

Dans le dernier paragraphe de l'article cité, on fait état de mesures réclamées pour pallier au problème.  Je pense que certaines de ces mesures pourraient avoir l'effet d'un pansement sur une plaie, mais qu'elles échoueraient à répondre durablement et efficacement au défi du logement abordable pour tous.  Ça prend une analyse dynamique-- 1) de la demande, non seulement globale mais aussi de sa composition, et 2) de l'offre, en prenant soin a) de réaliser que le parc de logements existants n'est pas un acquis (son vieillissement réclame et réclamera des  dépenses de plus en plus coûteuses pour le maintenir), et b) que le coût de construction des nouveaux logements dépasse largement le coût original des anciens.

Aussi, dans le "régime actuel", qui n'est pas unique à Montréal, il n'y a pas assez d'incitation à adapter sa demande de logement à ses besoins qui évoluent dans le temps; par exemple, il est souvent plus avantageux de demeurer dans un logement devenu trop grand quand les enfants devenus adultes sont partis, parce que le loyer contrôlé du logement original est inférieur à celui d'un nouveau plus petit.  On assiste alors à la scène déplorable de la coexistence de logements surpeuplés et de logements à moitié vides.

Dans l'ensemble, le défi d'offrir des logements à prix "abordables" à tous ne devrait pas retomber exclusivement sur une "politique du logement" quelle qu'elle soit; dans un très grand nombre de cas, c'est l'insuffisance des revenus des ménages qui est en cause.

* Ça peut sembler facile ou même prétentieux de dire ça maintenant que l'évidence transparaît, genre "je le savais", mais  le fait est que j'avais précédemment identifié un phénomène plus ou mons connu dont on ne saisissait pas bien les implications, soit: l'écart important et grandissant entre les prix des logements locatifs existants sur lesquels un contrôle des loyers s'exerce, et ceux des nouveaux logements (y compris ceux issus de rénovations majeures).

[swansongtoo]

On 2021-03-31 at 3:16 PM, jp_mtl said:

⬆️

"Le premier ministre François Legault va resserrer la vis dans les régions de Québec et de l’Outaouais. Le couvre-feu sera ramené à 20 h et les commerces non essentiels devront fermer."

Piqure de rappel: il y a 2 jours, Arruda a dit que 2000 cas par jour c'était correct.

You're being selective with your comment.  Ce que Arruda a dit:  "Même si j’ai 2000 cas au Québec, mais qu’on n’a pas d’hospitalisations ou de décès de façon importante, on peut vivre avec".  Ça me semble comme le gros bon sens.   

[Rocco]

Just now, swansongtoo said:

You're being selective with your comment.  Ce que Arruda a dit:  "Même si j’ai 2000 cas au Québec, mais qu’on n’a pas d’hospitalisations ou de décès de façon importante, on peut vivre avec".  Ça me semble comme le gros bon sens.   

Je ne l'ai pas encore entendu dire quelque chose qui a du sens moi. Il devrait retourner faire ses tartes portuguaises.

[jp_mtl]

Il y a 4 heures, swansongtoo a dit :

You're being selective with your comment.  Ce que Arruda a dit:  "Même si j’ai 2000 cas au Québec, mais qu’on n’a pas d’hospitalisations ou de décès de façon importante, on peut vivre avec".  Ça me semble comme le gros bon sens.   

C'était une paraphrase, le point important étant le contraste entre son affirmation et les décisions drastiques prises 2 jours plus tard. Visiblement, Legault est intervenu. 

[biggybee]

Montréal risque toujours de devenir comme Toronto ou Vancouver, « où il y a un exode des populations à faible revenu parce qu’elles ne peuvent plus se permettre de vivre dans leur ville.

https://www.lapresse.ca/actualites/2021-04-04/la-crise-du-logement-se-repand.php

[andre md]

Parlant de prix de l'immobilier. Je peut observer ce qui ce se passe en Allemagne. Longtemps ce pays avait un cout de l'immobilier abordable. Ce n'est plus le cas maintenant les prix ont flambé.

Munich et Francfort sont le top des villes ou l'immobilier est surévalué.

Que c'est il passé?

https://www.ubs.com/global/en/media/display-page-ndp/en-20200930-ubs-bubble-index-2020.html#:~:text=Close-,UBS Global Real Estate Bubble Index 2020%3A Munich and Frankfurt,most overvalued housing markets globally&text=UBS analyzed residential property prices,are in bubble risk territory.

[andre md]

il y a une heure, biggybee a dit :

Montréal risque toujours de devenir comme Toronto ou Vancouver, « où il y a un exode des populations à faible revenu parce qu’elles ne peuvent plus se permettre de vivre dans leur ville.

https://www.lapresse.ca/actualites/2021-04-04/la-crise-du-logement-se-repand.php

On doit peut etre changer les regles surtout pour les flip immobilier. 

Par exemple le gain en capital sur la revente sur un an ou moins de la date d'achat initial serait imposable a 100% . Imposable a 75% pour moins de deux ans. Et 50% pour plus de 2 ans. Et exercer un meilleur controle sur la revente de la supposé résidence principale qui n'est pas imposable.  Beaucoup de revendeur utilise ce moyen pour empocher un juteux gains de capital a zéro impot. 

En ce qui concerne les loyers ont doit seulement permettre la conversion en condominium des apartements des plex  5 ans apres la date d'achat.