COVID-19: L'effet sur l'économie et sur l'immobilier à Montréal

[vivreenrégion]

Le problème c'est que les villes centres se vident et les gens quittent les quartiers centraux pour aller en banlieue. Si 30% des gens peuvent work from home, yen a beaucoup dans ça qui vont vouloir déménager, donc même si 10% des gens comptent déménager, ça implique un déménagement d'environ 250,000 personnes minimum. Je ne serais pas surpris que d'ici 2-3 ans, environ 500,000 personnes du Grand Montréal veulent déménager en relation avec le WFH.

[andre md]

il y a 17 minutes, vivreenrégion a dit :

Le problème c'est que les villes centres se vident et les gens quittent les quartiers centraux pour aller en banlieue. Si 30% des gens peuvent work from home, yen a beaucoup dans ça qui vont vouloir déménager, donc même si 10% des gens comptent déménager, ça implique un déménagement d'environ 250,000 personnes minimum. Je ne serais pas surpris que d'ici 2-3 ans, environ 500,000 personnes du Grand Montréal veulent déménager en relation avec le WFH.

500 000 personnes qui vont quitter le grand Montreal vraiment? Pas tout le monde qui travaillent avec un ordi.

Si ta maisons est amorti pourquoi tu déménagerais?

Plus tu t'éloigne et moins tu a de services a proximité. 

On ira pas construire des hopitaux dans un bled de 3000 personnes. 

Tout ce qui concernent le travail manufacturier, centre de distribution etc.. 

Bref je suis pas inquiet pour les grands centre.

Pour ce qui est des banlieue les terrains vont devenir tellement cher que ce ne sera bientot plus rentable d'y construire des unifamiliales.  

[vivreenrégion]

il y a 10 minutes, andre md a dit :

Pas tout le monde qui travaillent avec un PC.

On ira pas construire des hopitaux dans un bled de 3000 personnes. 

Tout ce qui concernent le travail manufacturier, centre de distribution etc.. 

Bref je suis pas inquiet pour les grands centre.

Pour ce qui est des banlieue les terrains vont devenir tellement cher que ce ne sera bientot plus rentable d'y construire des unifamiliales.  

Quand je parle des villes centres, je parle de Montréal, pas les banlieues autour. Les gens quittent l'île de Montréal en masse. Toutes les banlieues de la CMM ont un règlement qui les obligent à construire à un minimum de densité et les unifamiliales neuves sont très rares. Même à Mirabel, les nouvelles constructions sont plutôt denses pour une ville aussi loin. C'est principalement une des raisons pourquoi les gens quittent la CMM en restant dans la RMR, dans la grey zone où le règlement n'existe pas. Des terrains de 40,000pi² pour 40k$ à Saint-Calixte. Les gens s'en vont dans le nord.

[Né entre les rapides]

Il y a 2 heures, andre md a dit :

On doit peut etre changer les regles surtout pour les flip immobilier. 

Par exemple le gain en capital sur la revente sur un an ou moins de la date d'achat initial serait imposable a 100% . Imposable a 75% pour moins de deux ans. Et 50% pour plus de 2 ans. Et exercer un meilleur controle sur la revente de la supposé résidence principale qui n'est pas imposable.  Beaucoup de revendeur utilise ce moyen pour empocher un juteux gains de capital a zéro impot. 

En ce qui concerne les loyers ont doit seulement permettre la conversion en condominium des apartements des plex  5 ans apres la date d'achat. 

 

On peut imaginer faire tout cela, mais je suis persuadé que ça ne va pas à la racine du problème.  S'il est possible de réaliser un juteux gain de capital en procédant à une revente peu de temps après la date d'achat, c'est parce que les prix du marché ont augmenté substantiellement dans un court laps de temps.  Un "flippeur" ou un spéculateur ne prospérerait pas dans un marché où les prix sont relativement stables (i.e. croissent au même rythme que l'inflation générale); les coûts de transaction grugeraient la totalité ou plus encore de l'accroissement des prix sur une courte période.

La croissance excessive du prix du logement s'explique par la conjonction de nombreux autres facteurs.

- La croissance des composantes du coût (à distinguer du prix) de l'offre de nouveaux logements: terrains, main-d'oeuvre et matériaux.  On voudra porter une attention particulière à la hausse du prix des terrains, causée largement par une limitation voulue de l'étalement.

- La hausse générale du prix des actifs, un corollaire de la baisse des taux d'intérêts.

- L'évolution démographique: croissance de la population, accompagnée de la réduction de la taille des ménages, ce qui veut dire une demande multipliée du nombre de logements requis.

Dans ce contexte, les mesures visant à limiter la hausse des loyers, mesures qui s'appliquent au stock de logements existants (après une période exemptée) ont eu pour effet de créer un gouffre entre la partie du marché bénéficiant de ces mesures (contrôles) et l'autre partie "libre".  C'est ce gouffre qui incite des propriétaires et investisseurs à convertir leurs immeubles locatifs comparativement peu rentables en condominiums pouvant se vendre à des prix concurrentiels par rapport au logement neuf.   

Lesdites mesures s'avérant insuffisantes, les pouvoirs publics ont voulu intervenir pour accroître l'offre de logements à "prix abordables".  Cela a pris différentes formes selon les époques/périodes, dont des encouragements fiscaux aux investisseurs, la construction "directe" de logements destinés aux ménages à faible revenu, et plus récemment  des obligations faites aux promoteurs d'allouer une partie de leurs projets à des logements sociaux ou à prix abordables ou destinés aux "familles".  C'est certain que toutes ces mesures auront un effet positif  --pour les ménages qui pourront en bénéficier.  Ma préoccupation de toujours, c'est que leur nombre est/pourrait être insuffisant, et que ça laisserait la majorité mal en point.   

p.s. Je n'ai pas cru utile de lire ni l'article de UBS concernant l'immobilier en Allemagne, ni celui de LaPresse à propos de Toronto et Vancouver, mais voici quand même mes commentaires sur ces sujets.

- Allemagne, notamment Munich et Francfort.  Prix surévalués, oui, si on s'en tient à la "règle" du rapport entre le revenu médian et le prix médian. plus riches. Mais la réalité, c'est que ceux qui paient ces prix élevés ne sont pas ceux qui gagnent ledit revenu médian.  Le problème, c'est pour ceux qui habitaient dans la ville tout en ayant des revenus ordinaires et qui se trouvent incapables de payer les loyers plus élevés causés par l'afflux de nationaux ou d'étrangers ayant des revenus (ou des avoirs) plus élevés. Plus généralement en Allemagne, il est vrai que les loyers naguère abordables ont explosé: c'est d'abord le cas dans les villes/régions où la population continue de croître, tandis que les prix demeurent bas dans les autres régions qui sont économiquement sinistrées ou  qui subissent un exode continu de leur population.  On sait que les Allemands sont majoritairement locataires, beaucoup plus par exemple qu'au Royaume-Uni; une autre particularité, c'est que la propriété du parc locatif est concentrée entre les mains de quelques très grandes firmes.  Il n'y a pas si longtemps, beaucoup de ces logements appartenaient à la collectivité); mais les communes (villes) ont été incitées à les "privatiser"   -- je me souviens vaguement du cas de la ville de Dresde qui avait cédé tout son parc de logements publics à un prix équivalent à 10,000 USD (mon calcul) par logement.  Naturellement, les transactions s'accompagnaient de "garanties" quant aux loyers futurs, mais j'étais curieux de voir la suite des choses.  Aussi, à peu près à la même époque, on vit une vague de démolitions de logements construits après-guerre, notamment les "Plattenbau" (logements préfabriqués en béton, surtout à l'Est), parce qu'ils étaient considérés excédentaires (et ringards aussi par certains).  Aujourd'hui, la pénurie est sévère à bien des endroits, mais les solutions apparaissent élusives.  En particulier, je ne crois pas en l'efficacité d'un gel des loyers comme l'a édicté le "Sénat" (administration municipale et régionale combinée) de Berlin si ce n'est pas accompagné d'un ambitieux plan de construction de nouveaux logements.

- Toronto et Vancouver.   Des gens n'ont plus les moyens de rester dans leur ville.  Bien oui.  Eux ou leurs parents habitaient dans des quartiers à proximité du centre mais modestes.  Mais leur ville a changé, elle a beaucoup grandi.  Leurs quartiers jadis négligés sont devenus très attractifs, et les prix ont monté en conséquence.  Supposons un instant qu'il soit "possible" (par un édit quelconque) de ramener les prix à leur niveau modeste d'antan:  que feraient les millions de nouveaux-venus, dont certains ont les moyens financiers et une forte préférence pour habiter dans le "centre"?  -- Seraient-ils contraints de choisir des lieux de plus en plus éloignés?  -- C'est ce que font la plupart des nouveaux-venus, mais pas les plus prospères et les plus dynamiques qui gravitent autour du centre des affaires et des établissements culturels prestigieux.  Si ces gens sont empêchés d'habiter au centre, ils ne seront pas attirés par Toronto ou Vancouver, parce que le Toronto ou Vancouver qu'ils recherchent n'est pas la lointaine banlieue.  C'est tout le dilemme d'une grande ville en croissance: ce ne sont pas seulement les limites de la zone urbaine qui s'étendent, c'est aussi son coeur.  Si on ne veut pas que le coeur s'agrandisse, il faudrait recréer une autre ville-aimant ailleurs, mais c'est rarement réaliste, parce qu'il faudrait d'un seul coup y amener tous les attraits de l'originale  -- pas seulement un ensemble de tours rutilantes comme il s'en construit à Mississauga par exemple.        

 

[mtlurb]

6 hours ago, andre md said:

On doit peut etre changer les regles surtout pour les flip immobilier. 

Par exemple le gain en capital sur la revente sur un an ou moins de la date d'achat initial serait imposable a 100% . Imposable a 75% pour moins de deux ans. Et 50% pour plus de 2 ans. Et exercer un meilleur controle sur la revente de la supposé résidence principale qui n'est pas imposable.  Beaucoup de revendeur utilise ce moyen pour empocher un juteux gains de capital a zéro impot. 

En ce qui concerne les loyers ont doit seulement permettre la conversion en condominium des apartements des plex  5 ans apres la date d'achat. 

 

Pas d'accord, les flippeurs ont une fonction utile pour la societe... ils permettent de renover le parc immobilier une maison a la fois, et ce plus rapidement que si on les punissaient avec des surtaxes.

Notre parc immobilier est desuet a cause de la gestion des loyers... faut bien qu'il y a un contre balancier quelque part?

Souvent on voit des maisons tellement en mauvaises etat que personne ne veut les acquerir...la rentrent en scene les flippeurs.

P.S. Desole pour les accents.

[vivreenrégion]

On peut l'oublier mais dans 25 ans, les maisons des années 50 auront environ 100 ans, et un très grand nombre n'ont jamais eu de rénovations majeures. Les jeunes familles vont acheter des maisons pas rénovées et ils vont pas mettre une cenne dedans. Les flippeurs eux vont vendre à ces mêmes familles mais rénovées.

[andre md]

il y a 17 minutes, mtlurb a dit :

Pas d'accord, les flippeurs ont une fonction utile pour la societe... ils permettent de renover le parc immobilier une maison a la fois, et ce plus rapidement que si on les punissaient avec des surtaxes.

Notre parc immobilier est desuet a cause de la gestion des loyers... faut bien qu'il y a un contre balancier quelque part?

Souvent on voit des maisons tellement en mauvaises etat que personne ne veut les acquerir...la rentrent en scene les flippeurs.

P.S. Desole pour les accents.

Les flipper rénovent boboche. J'ai trop souvent vue des fenetres et des portes el cheapo sur des maisons renover en toute vitesse pour le moins cher possible pour le max de profit.

J'ai des amis qui ont justement acheter une maison de presque 60 ans mais ils l'ont renové tranquilement avec des bon materiaux et n'ont pas coupé les coins ronds. Ce ne sont pas des flipper. Ca fait 5 ans qu'ils sont avec cette maison les rénos ne sont pas tout completé mais les résultat sont impressionant. 

[p_xavier]

1 hour ago, mtlurb said:

Pas d'accord, les flippeurs ont une fonction utile pour la societe... ils permettent de renover le parc immobilier une maison a la fois, et ce plus rapidement que si on les punissaient avec des surtaxes.

Notre parc immobilier est desuet a cause de la gestion des loyers... faut bien qu'il y a un contre balancier quelque part?

Souvent on voit des maisons tellement en mauvaises etat que personne ne veut les acquerir...la rentrent en scene les flippeurs.

P.S. Desole pour les accents.

C'est justement un flip que je me suis acheté, je préfère avoir le résultat final et de payer 25k$ de plus que de me lancer des des rénos à pu en finir.  Le problème c'est la rareté point. 

2 minutes ago, andre md said:

Les flipper rénovent boboche. J'ai trop souvent vue des fenetres et des portes el cheapo sur des maisons renover en toute vitesse pour le moins cher possible pour le max de profit.

J'ai des amis qui ont justement acheter une maison de presque 60 ans mais ils l'ont renové tranquilement avec des bon materiaux et n'ont pas coupé les coins ronds. Ce ne sont pas des flipper. Ca fait 5 ans qu'ils sont avec cette maison les rénos ne sont pas tout completé mais les résultat sont impressionant. 

Faut quand même une inspection malgré les offres sans... Faut blâmer les acheteurs qui ont le FOMO.

[andre md]

il y a 2 minutes, vivreenrégion a dit :

On peut l'oublier mais dans 25 ans, les maisons des années 50 auront environ 100 ans, et un très grand nombre n'ont jamais eu de rénovations majeures. Les jeunes familles vont acheter des maisons pas rénovées et ils vont pas mettre une cenne dedans. Les flippeurs eux vont vendre à ces mêmes familles mais rénovées.

Mon duplex date de 1968 et j'ai changer les fenetres et les portes y a 15 ans.  Comme d'ailleurs 80% de mes voisins sur ma rue. 

il y a 1 minute, p_xavier a dit :

C'est justement un flip que je me suis acheté, je préfère avoir le résultat final et de payer 25k$ de plus que de me lancer des des rénos à pu en finir.  Le problème c'est la rareté point. 

Faut quand même une inspection malgré les offres sans... Faut blâmer les acheteurs qui ont le FOMO.

J'ai visiter des maisons rénové par des  flippers ils avaient renover la plomberie en surface mais tout le reste a l'interieur des murs est resté en tuyau d'acier. 

il y a 1 minute, p_xavier a dit :

C'est justement un flip que je me suis acheté, je préfère avoir le résultat final et de payer 25k$ de plus que de me lancer des des rénos à pu en finir.  Le problème c'est la rareté point. 

Faut quand même une inspection malgré les offres sans... Faut blâmer les acheteurs qui ont le FOMO.

J'ai visiter des maisons rénové par des  flippers ils avaient renover la plomberie en surface mais tout le reste a l'interieur des murs est resté en tuyau d'acier. 

[p_xavier]

4 minutes ago, andre md said:

Mon duplex date de 1968 et j'ai changer les fenetres et les portes y a 15 ans.  Comme d'ailleurs 80% de mes voisins sur ma rue. 

J'ai visiter des maisons rénové par des  flippers ils avaient renover la plomberie en surface mais tout le reste a l'interieur des murs est resté en tuyau d'acier. 

J'ai visiter des maisons rénové par des  flippers ils avaient renover la plomberie en surface mais tout le reste a l'interieur des murs est resté en tuyau d'acier. 

Comme n'importe quoi il y a des bons et mauvais entrepreneurs! Les flippers c'est eux qui ont le cash d'habitude.  Les constructions neuves sont souvent des histoires d'horreur.