ville-marie Le Mildoré - 19 étages

[dlesko]

Le 2021-12-10 à 08:39, Fortier a dit :

Bien hâte de voir disparaître ce stationnement sur Metcalfe

Le stationnement appartient à trois propriétaires différents qui seraient en froid, depuis des années et qui ne se mettrait d'accord sur rien. D'après un des commerçants du petit immeuble qui reste (qui appartient à ces trois propriétaires également). 

Modifié 11 décembre 2021 par dlesko

[denpanosekai]

Floof piece in The Press

Quote

Rue Peel, au sud de la rue Sherbrooke Ouest, dans le centre-ville de Montréal, la construction d’un immeuble de 19 étages attire peu l’attention. Elle se fait pourtant sans grue, et les étages déjà bâtis sont chapeautés par une structure inusitée, qui déborde sur les côtés. Bienvenue dans l’univers d’entrepreneurs qui n’ont pas peur d’innover en utilisant la technologie Upbrella, mise au point par une entreprise de la Rive-Sud.

Construire autrement du logement pour étudiants

 

[Rocco]

The slowest way to build a tower. No wonder they keep this mecano trip for unimportant low rise stuff. 

[KOOL]

Mur aveugle sur la façade Sud. Un choix logique sachant qu'un jour une tour verra le jour sur le site voisin au dessus des petites maisons.  

[FrancSoisD]

On 2021-12-22 at 9:01 PM, KOOL said:

Mur aveugle sur la façade Sud. Un choix logique sachant qu'un jour une tour verra le jour sur le site voisin au dessus des petites maisons.  

Un jour de la décennie '20, à n'en point douter: les taxes pour maintenir des commerces dans ces petits bâtiments en plein coeur du cv auront tôt fait d'être trop élevées pour résister à densifier.

[acpnc]

Il y a 9 heures, FrancSoisD a dit :

Un jour de la décennie '20, à n'en point douter: les taxes pour maintenir des commerces dans ces petits bâtiments en plein coeur du cv auront tôt fait d'être trop élevées pour résister à densifier.

En toute logique, surtout que c'est le terrain qui prend de la valeur et non pas les bâtiments. Donc plus on attend plus on peut considérer que de ne rien faire correspond à un manque à gagner substantiel avec la hausse des taxes. Quoi que cela dépend de l'évaluation des terrains qui commandera alors un prix nettement supérieur. De toute façon ce ne sont généralement pas les propriétaires fonciers qui développent, à moins d'être eux-mêmes promoteurs. 

[3dimensions]

Le 2021-12-24 à 08:45, acpnc a dit :

En toute logique, surtout que c'est le terrain qui prend de la valeur et non pas les bâtiments. Donc plus on attend plus on peut considérer que de ne rien faire correspond à un manque à gagner substantiel avec la hausse des taxes. Quoi que cela dépend de l'évaluation des terrains qui commandera alors un prix nettement supérieur. De toute façon ce ne sont généralement pas les propriétaires fonciers qui développent, à moins d'être eux-mêmes promoteurs. 

Mais comment expliquer que les stationnements du vieux-montréal tiennent depuis des lunes si on suit vos réflexions ? Je croyais que les propriétaires de stationnements vivaient si richement qu'ils empêchaient tout développement sur leur terrain.

(Évidemment, comme chaque fois que le sujet revient, une pensée pour l'irréductible Cléopâtre)

[Né entre les rapides]

Le 2021-12-23 à 23:12, FrancSoisD a dit :

Un jour de la décennie '20, à n'en point douter: les taxes pour maintenir des commerces dans ces petits bâtiments en plein coeur du cv auront tôt fait d'être trop élevées pour résister à densifier.

 

Le 2021-12-24 à 08:45, acpnc a dit :

En toute logique, surtout que c'est le terrain qui prend de la valeur et non pas les bâtiments. Donc plus on attend plus on peut considérer que de ne rien faire correspond à un manque à gagner substantiel avec la hausse des taxes. Quoi que cela dépend de l'évaluation des terrains qui commandera alors un prix nettement supérieur. De toute façon ce ne sont généralement pas les propriétaires fonciers qui développent, à moins d'être eux-mêmes promoteurs. 

 

il y a 15 minutes, 3dimensions a dit :

Mais comment expliquer que les stationnements du vieux-montréal tiennent depuis des lunes si on suit vos réflexions ? Je croyais que les propriétaires de stationnements vivaient si richement qu'ils empêchaient tout développement sur leur terrain.

(Évidemment, comme chaque fois que le sujet revient, une pensée pour l'irréductible Cléopâtre)

On peut concevoir le calcul suivant, soit::

-  Taux annuel moyen prévu de l'appréciation de la valeur du terrain = A

- Taux de taxation foncière (appliquée sur une valeur foncière très majoritairement déterminée par la valeur du terrain) =T

- Revenus de location dans l'état actuel, nets des coûts d'entretien mais sans compter les taxes municipales) = R

- Coût d'opportunité du capital (rendement qui serait obtenu sur un placement conservateur) =C

Alors, si A est supérieur à (T+C-R), ou formulé autrement, A+R supérieur à T+C, il est préférable de conserver le statu quo (ne pas mettre la propriété en vente).  Ça n'implique pas que la propriété ne sera jamais vendue, 1) principalement parce que A pourrait faiblir, stagner, voire devenir négatif dans l'avenir; et 2) secondairement, parce que la municipalité pourrait décider d'imposer plus lourdement les propriétés de ce type (taxe spéciale), faisant en sorte que A+R devienne inférieur à Tbis+C.   Ainsi qu'un facteur supplémentaire possible allant dans le même sens, soit une hausse des taux d'intérêt. ayant pour effet d'augmenter le coût d'opportunité du capital (C).  

😀  Alles klar?

[acpnc]

Il y a 8 heures, Né entre les rapides a dit :

 

 

On peut concevoir le calcul suivant, soit::

-  Taux annuel moyen prévu de l'appréciation de la valeur du terrain = A

- Taux de taxation foncière (appliquée sur une valeur foncière très majoritairement déterminée par la valeur du terrain) =T

- Revenus de location dans l'état actuel, nets des coûts d'entretien mais sans compter les taxes municipales) = R

- Coût d'opportunité du capital (rendement qui serait obtenu sur un placement conservateur) =C

Alors, si A est supérieur à (T+C-R), ou formulé autrement, A+R supérieur à T+C, il est préférable de conserver le statu quo (ne pas mettre la propriété en vente).  Ça n'implique pas que la propriété ne sera jamais vendue, 1) principalement parce que A pourrait faiblir, stagner, voire devenir négatif dans l'avenir; et 2) secondairement, parce que la municipalité pourrait décider d'imposer plus lourdement les propriétés de ce type (taxe spéciale), faisant en sorte que A+R devienne inférieur à Tbis+C.   Ainsi qu'un facteur supplémentaire possible allant dans le même sens, soit une hausse des taux d'intérêt. ayant pour effet d'augmenter le coût d'opportunité du capital (C).  

😀  Alles klar?

Un bel exercise de vulgarisation qui devrait satisfaire les esprits critiques (s'il s'y donne la peine de le comprendre) au lieu de blâmer gratuitement les entreprises qui maintiennent sur pause le développement de leurs sites dits stratégiques.

[FrancSoisD]

8 hours ago, Né entre les rapides said:

On peut concevoir le calcul suivant, soit:

- Taux annuel moyen prévu de l'appréciation de la valeur du terrain = A

- Taux de taxation foncière (appliquée sur une valeur foncière très majoritairement déterminée par la valeur du terrain) =T

- Revenus de location dans l'état actuel, nets des coûts d'entretien mais sans compter les taxes municipales) = R

- Coût d'opportunité du capital (rendement qui serait obtenu sur un placement conservateur) =C

Alors, si A est supérieur à (T+C-R), ou formulé autrement, A+R supérieur à T+C, il est préférable de conserver le statu quo (ne pas mettre la propriété en vente).  Ça n'implique pas que la propriété ne sera jamais vendue, 1) principalement parce que A pourrait faiblir, stagner, voire devenir négatif dans l'avenir; et 2) secondairement, parce que la municipalité pourrait décider d'imposer plus lourdement les propriétés de ce type (taxe spéciale), faisant en sorte que A+R devienne inférieur à Tbis+C.   Ainsi qu'un facteur supplémentaire possible allant dans le même sens, soit une hausse des taux d'intérêt. ayant pour effet d'augmenter le coût d'opportunité du capital (C).  

😀  Alles klar?

¡Todo claro a 💯%!

C'est bien explicité, bien que d'autres facteurs puissent complexifier une prise de décision:

- taux hypothécaires;

- une éventuelle taxe d'inoccupation d'arrondissement ou municipale, telles celles de SF, entre autres villes incitant indirectement à ne pas hausser les loyers commerciaux au-delà de la capacité de commerces locaux, considérés comme faisant partie du patrimoine dans le cas de SF. 👌

💡 Une idée à moyen / long terme pour assurer la viabilité ces plexes commerciaux?