Étalement Urbain (reportage et discussion)

[andre md]

Les terrains ne valent pas assez cher et on subventionne l'étalement urbain en construisant de nouvelles routes et infrastructure.

On devrait imposer une taxes pour chaque nouvel  espace de stationnement. 

[Né entre les rapides]

Des mesures dissuasives pour contrer l'étalement urbain doivent être accompagnées de mesures incitatives efficaces en faveur de la densification.

Sinon,  des conséquences indésirables  se manifestent.  Peut-être la plus grave est une forte hausse du prix (moyen) des logements (et des autres usages urbains) dans les zones où le développement est permis.  Cela tient à la raréfaction des terrains constructibles, qui se répercute  directement sur leurs prix, et indirectement sur l'ensemble du bâti existant.  Le phénomène est naurellement plus marqué dans une région urbaine en forte croissance démographique.  

Parmi les mesures incitatives "efficaces", on peut inclure: 1) des changements de zonage permettant des hauteurs plus élevées dans les secteurs (déjà) bâtis (et les zones adjacentes encore libres, s'il y a lieu); 2) une amélioration du TEC (mode, fréquence, capacité) capable d'accomoder l'accroissement de la demande de déplacements dans les secteurs ainsi densifiés; et 3) des fonds pour encourager la décontamination de terrains (anciennement à vocation industrielle)-- dans la mesure où l'opération peut être faite à un coût abordable.

Certaines fonctions urbaines non résidentielles sont de grandes consommatrices d'espace.  Parmi celles-ci, l'industrie lourde a régressé, mais d'autres, liées au transport, la manutention  et l'entreposage des marchandises demeurent très importantes, notamment sur l'Île de Montréal.  Cela restreint d'autant la superficie disponible pour la fonction résidentielle.  La réflexion sur la densité moyenne souhaitée doit en tenir compte, et accepter que des "débordements" hors de l'Île sont inévitables: le défi est de contenir ces débordements dans des limites raisonnables  --ce pourquoi je milite notamment en faveur d'une extension de l'aire de contrôle du PMAD au-delà des limites actuelles de la CMM.

[Malek]

Comme « incitatif » à la densification, nous avons le 20/20/20 de la mairesse Plante.🥇

[vincethewipet]

53 minutes ago, Malek said:

Comme « incitatif » à la densification, nous avons le 20/20/20 de la mairesse Plante.🥇

La situation actuelle ne lutte par contre l'étalement urbain de manière super efficace non plus, simplement parce qu'il n'y a aucun logement pour les familles ou logement abordable. C'est pas mal les deux plus grosses raisons pour partir en périphérie, qui ne tient pas à une simple préférence de milieu de vie. 

Alors oui, SI la politique de Plante ne baisse pas l'effervescence immobilière, c'est effectivement une façon de lutter contre l'étalement urbain. C'est un gros SI. À mon avis il y devrait y avoir une mécanisme de bonification des projets, là ce serait un véritable moyen de densifier.

Ce qui est certain, c'est qu'on ne lutte pas contre l'étalement urbain avec des tours à condos pour célibataires fortunés. Le gros des ménages doivent quand même s'installer ailleurs de manière permanente pour la majorité de leur vie, en fonction de leur budget et de leur besoin d'espace.

Quand je vois André Boisclair et son association de constructeurs vouloir des hauteurs dans les quartiers centraux avec des arguments vertueux, ça me fait un peu rouler des yeux. Ils veulent raser des quartiers de plex où s'installent enfin à nouveau les familles, dans une densité déjà soutenable et saine, pour faire des unités de 500 pieds carrés faciles à vendre, à un prix plus élevé du pied carré. Résultat: mouvement des ménages vers la périphérie quand arrive le premier enfant. Si la densité doit augmenter à Montréal, faut que ce soit de façon à lutter contre ce phénomène. Sinon on se ramasse avec la même dynamique que les dernières décennies, rien ne change.

[Né entre les rapides]

Je souhaiterais vivement qu'une étude détaillée (et dans les règle de l'art) soit effectuée, portant sur l'évolution de l'occupation des logements existants de "taille familiale" à Montréal et la proche banlieue (bien desservie par le TEC).  Mes propres observations, qui n'ont rien de "scientifique",  indiquent qu'un nombre croissant de ces logements (composés de maisons uni- et bi-familiales, duplex et triplex) sont occupés par des ménages composés de seulement deux personnes, parfois même d'une seule.  C'est probablement en partie l'effet du "nid qui se vide", i.e. les enfants ont vieilli et ont quitté la demeure familiale, où ne demeurent plus que les parents.    Une donnée cruciale qu'il faudrait recueillir est la distribution par groupes d'âges des occupants actuels.  Ceux qui sont déjà très "agés" n'y demeureront pas encore très longtemps.    Par ailleurs, quelques personnes beaucoup plus jeunes ont déjà commencé à emménager dans des logements devenus disponibles: il faudrait connaître leur nombre, et le comparer avec le groupe des "plus agés".  Il faudrait voir aussi (mais ce serait plus difficile) ce qui distingue ce groupe de jeunes de ceux du même âge qui choisissent des logements de plus petite taille (condos ou appartements).  

A l'heure actuelle, le nombre de logements "familiaux" disponibles pour de nouveaux occupants est encore restreint, et leur prix est élevé (la demande est plus forte que l'offre).  Si on prévoit que l'offre explosera (pour raisons d'âge) dans les prochaines années, cela pourrait changer drastiquement.

On pourrait compléter l'étude en projetant (par exemple pour 2025, 2030 et 2035) la distribution du nombre des ménages en fonction de leur taille (1, 2, 3, 4 et plus).  La deuxième étape consisterait (un exercice plutôt simple) à comparer cette distribution avec celle du stock de logements (actuels et projetés) en fonction de leur superficie/nombre de pièces.  On obtiendrait un meilleur portrait des types de besoins qui doivent être comblés à moyen terme.

Résumé.  Mon attention se porte sur le moyen terme.  Présentement et à court terme, il y a véritablement une pénurie de logements "familiaux" disponibles à Montréal.  Ma crainte, c'est qu'on se retrouve soudainement, dans quelques années, avec un surplus --par rapport aux besoins et aux préférences.  Dans la plupart des sociétés occidentales (ça inclut certainement le Québec), la taille moyenne des ménages a diminué considérablement, ce qui fait que les ménages ayant une ou deux personnes sont déjà plus nombreux que ceux composés de 3+ personnes.  

[Malek]

Je continue à croire que la demande pour des grands logements familiaux en ville disons 1500pc avec 3 chambres à coucher est marginale. 

Si la ville veut vraiment encourager leur construction qu’ils fassent un échange gagnant-gagnant avec les promoteurs, plus d’étages permis vs un pourcentage de logements de cette taille. Les promoteurs devront se demerder à les vendre à un prix moins chers au pied carrés. (Même la ca sera pas achetable vs une belle propriété en banlieue rapprochée)  

Forcer les promoteurs au 20/20/20 va refroidir le marcher et mettre en veilleuse certains projets jusqu’à la prochaine administration municipale qui prendra le pouvoir. Certains promoteurs iront aussi construire ailleurs qu’en ville. 

[mk.ndrsn]

Question: are people allergic to middle housing? The conversation always seems to push one choice: the detached family home v. condominium tower. The thing is, we could go a long way in terms of sustainability with duplex, triplex, courtyard appartements, townhouses, auxiliary units and co-housing.

[ToxiK]

Il y a 12 heures, vincethewipet a dit :

La situation actuelle ne lutte par contre l'étalement urbain de manière super efficace non plus, simplement parce qu'il n'y a aucun logement pour les familles ou logement abordable. C'est pas mal les deux plus grosses raisons pour partir en périphérie, qui ne tient pas à une simple préférence de milieu de vie. 

En fait, les familles quittent Montréal parce que:

-Elles veulent des maison unifamiliales avec cours arrières, pas des logements multiples.

-Elles ne veulent pas payer les prix demandés pour vivre à Montréal (incluant les taxes).

-Elles croient que la qualité de vie est meilleure en banlieue.

Il restera toujours des gens qui vont préférer vivre sur l'île de Montréal, la vague de construction qu'on voit le prouve, mais un grand nombre de familles n'ont pas le goût d'habiter à Montréal et préfèrent le style de vie de la banlieue.  On ne va quand même pas les forcer à habiter dans un multiplex à Rosemont en leur pointant un fusil sur la tempe.  Il faut s'adapter à leurs besoins et aux besoins de la métropole.  On peut encourager la construction de maisons de plus d'un étage et de maisons de villes attachées.  On peut dessiner les quartiers de banlieue avec des avantages pour le transport actif et en essayant d'avoir les services et commerces répartis pour un meilleur accès sans voiture.  Les développements n'ont pas à être uniquement des maisons unifamiliales mais peuvent aussi inclure des condos et des multiplex, on augmente ainsi la diversité de logements (et la densité) dans un quartier.  On peut développer les TEC dans les nouveaux quartiers avant que le développement ne soit complet pour y attirer des gens plus enclin à utiliser les TEC et pour créer des bonnes habitudes dès le départ.  Ainsi, on réduit les désagréments causés par les développements de banlieue.  Par exemple, les ménages pourraient n'avoir besoin que d'une seule voiture plutôt que 2 ou 3 (et ce n'est pas comme si il n'y avait pas de montréalais qui possèdent une voiture).

En gros, ce n'est pas la faute de méchants promoteurs, ni de maires de banlieue trop avides que les familles quittent Montréal, c'est parce que c'est leur choix.

[Né entre les rapides]

Il y a 4 heures, mk.ndrsn a dit :

Question: are people allergic to middle housing? The conversation always seems to push one choice: the detached family home v. condominium tower. The thing is, we could go a long way in terms of sustainability with duplex, triplex, courtyard appartements, townhouses, auxiliary units and co-housing.

Personnaly no.  In fact, the first house I purchased was rignt in the middle of a row of seven similar (but not identical) attached houses.  I enjoyed it very much, as it was of superior quality, pretty large for the days (1700 sf) and located in a beautiful neighbourhood, with a large park across the street.  Parking was in the private back alley (no garages). At the time, it was a little more expensive than a standard bungalow  (smaller, and in less desirable locations).  But my primary consideration was energy saving --which lead me to consider this type of housing in my search.  

So it was and still is a superior option in terms of sustainability.  However, I believe that this advantage today might not be as substantial as it used to be, on two points:

1) New constructions tend to come with more efficient isolation than in the past.

2) Many new single family housing developments are much denser than in the past: no bungalows on wide lots, but two-storey houses,  narrow (but long), put on incredibly narrow lots  --so much so that from a distance or high from above, you think you see  row housing.  When the garages are put in the front, there is very little (or none at all!) space left for any trees or even a little greenery. A nicer (but more expensive) alternative is to have the garages in a ( sometimes underground) back alley, with terraces above.  But this leaves no space for other uses i.e. there are no "backyards" strictly speaking.  My feeling is that in these developments, people get their cherished single, but that's it.  In other words: they're pretty dense by themselves, nearly as much as "townhomes" (row).

If we strive to save more land and still enjoy some green open spaces, we need to build higher: not necessarily high towers of 40-60 + storeys, but at least 6-7 (in the traditional continental european mode, and no more than 12-15 (but avoiding the long "bars" so common in troubled european cities' outlying areas).  

There is still another "model"  that I want to discuss.  It is quite common in Quebec, in the suburbs of large cities, but also, somewhat surprisingly, in smaller towns.  I did put "model" between brackets because it is one over which I have doubts (an understatement).  It  typically consists of  sets of on-street and/or within an enclosure,  three-storey buildings (plus a basement slightly above ground) each containing several apartments (2, 4+) per floor.  In  some ways, they resemble typical Montreal housing of the interwar era (mostly the  1920's).  But they differ in two critical aspects: they are not attached to each others, but sit separately (like singles); more crucially, they are surrounded by huge swathes of surface parking spaces.  All in all, I doubt that the land use per apartment Including the assigned parking spaces to each one  is significantly lower ("better") than that of the "new" single family houses built on 28-30 foot wide lots.  Yet municipalities celebrate these types of development as testimonies to a true commitment to density...

 

 

[Né entre les rapides]

il y a 24 minutes, ToxiK a dit :

On peut encourager la construction de maisons de plus d'un étage et de maisons de villes attachées.  On peut dessiner les quartiers de banlieue avec des avantages pour le transport actif et en essayant d'avoir les services et commerces répartis pour un meilleur accès sans voiture.  Les développements n'ont pas à être uniquement des maisons unifamiliales mais peuvent aussi inclure des condos et des multiplex, on augmente ainsi la diversité de logements (et la densité) dans un quartier.  On peut développer les TEC dans les nouveaux quartiers avant que le développement ne soit complet pour y attirer des gens plus enclin à utiliser les TEC et pour créer des bonnes habitudes dès le départ.  Ainsi, on réduit les désagréments causés par les développements de banlieue.  Par exemple, les ménages pourraient n'avoir besoin que d'une seule voiture

Au moins dans la première couronne de banlieue,  les nouveaux développements  correspondent déjà, pour une grande part, à cette évolution que tu souhaites.  Le problème de l'étalement urbain qu'on veut enrayer, ça concerne d'abord les développements ayant cours au-delà des limites de la CMM (et de son PMAD).