Marché d'édifices à bureaux de Montréal : actualités

[Rocco]

2 hours ago, Habsfan said:

It's just a matter of time!

I think I've heard that before. 

[Né entre les rapides]

il y a 23 minutes, Rocco a dit :

I think I've heard that before. 

Tu sembles bien dubitatif!  Pourtant, je trouve normal que les promoteurs se montrent prudents.  Le contraire, c'est quand des promoteurs se laissent emportés par un optimisme excessif, et lancent des projets "spéculatifs", i.e. sans s'assurer d'avoir des locataires solides.  On a vu cela à Calgary, et ça laisse encore des séquelles disons désagréables.  

Je pense qu'il sera toujours temps de lancer des projets majeurs quand la demande se confirmera.  A l'heure actuelle, le marché des bureaux à Montréal est dans une trajectoire qui laisse entrevoir une pénurie relative.  Il n'y a pas de doute que dans l'esprit des locataires actuels et potentiels, il est préférable qu'il y ait (toujours) un surplus disponible (=taux d'inoccupation élevé) qui exerce une pression négative sur le niveau des loyers.  Evidemment, ce n'est pas dans l'intérêt des promoteurs.  Dans un marché de "concurrence pure et parfaite" il y aurait bien un promoteur qui serait prêt à se lancer avant les autres; mais la réalité est différente: sans qu'il s'agisse d'un monopole, le nombre de grands promoteurs est suffisamment limité pour qu'un degré de comportement oligopolistique se manifeste.  Il faut aussi se rappeller que la situation n'est pas comparable à celle d'un bien qui peut être produit n'importe où et mis sur le marché: la possession ou le contrôle des sites stratégiques est vraisemblablement dans quelques mains seulement.  Je pense aussi et j'ai déjà écrit que le niveau des loyers est encore trop bas.  Pour que l'offre nouvelle se manifeste à grande échelle, il faut que les prix montent.  En attendant, une grande entreprise qui a absolument besoin de vastes superficies à la fine pointe de la technologie et situées au centre-ville fera construire (ou signera un bail à long terme avec un promoteur); si cette entreprise avait déjà des locaux à Montréal, elle libérera ceux-ci, ce qui accroîtra l'offre disponible sur le marché.  D'autre part, certaines entreprises qui avaient leurs locaux au centre-ville découvriront qu'au vu de la rareté et du niveau accru des loyers, elles auront avantage à déménager dans des secteurs moins coûteux --ce qui se voit déjà. 

En définitive, je n'entrevois pas de crise, mais plus prosaïquement une série d'ajustements graduels tant du côté de la demande que de celui de l'offre.  J'ajouterais en terminant que je préfère un rythme de développement modéré mais raisonablement constant à des épisodes d'euphorie suivis de déprime : c'est plus sain pour l'économie.

[monctezuma]

N'oubliez pas que le déménagement de la BNC dans leur nouvelle tour va libérer énormément d'espace un peu partout d'ici 2 ans. Ça fera beaucoup de p2 à louer !
 

[Feanaro]

Il y a 10 heures, Habsfan a dit :

Excellente analyse. L'immobilier commercial a toujours tendance à suivre l'économie en général d'une année ou deux. On a pa fini de voir des nouvelles tours à bureau se construire. Vrai que plusieurs d'entre elles feront parti de projets mixtes (comme la Tour Aimia, Victoria sur le Parc etc...) mais nous allons aussi voir d'autres tours à bureau monter. Juste à voir la quantité d'absorption qu'il y a eu dans la ville ces dernières années, on commence vraiment à ressentir le besoins pour des gros blocs d'espaces au Centre Ville. It's just a matter of time!

Je suis d'accord avec ton analyse mais il faudra évaluer comment le marché va se comporter avec le bloc laissé vacant par la Banque Nationale sur De la Gauchetière.

[Né entre les rapides]

Il y a 3 heures, monctezuma a dit :

N'oubliez pas que le déménagement de la BNC dans leur nouvelle tour va libérer énormément d'espace un peu partout d'ici 2 ans. Ça fera beaucoup de p2 à louer !
 

Bien sûr que je ne l'oublie pas!  J'en faisais d'ailleurs allusion sans le mentionner explicitement quand j'écrivais "...En attendant, une grande entreprise qui a absolument besoin de vastes espaces...fera construire (ou signera un bail à long terme)...ce qui accroîtra l'offre disponible sur le marché".  C'est un exemple, et il y en aura d'autres au besoin.

[Habsfan]

Messieurs. depuis 2015, Montréal absorbe plus de 400,000 p² par année (800,000 p² l'année dernière). La BN va libérer environs 500,000 p²  Si la tendance se poursuit, un an et les pieds carrés laissés par la BN seront loués!

Ça fait 20 ans que je travail dans le domaine de l'immobilier commercial (7 ans comme courtier et 13 années pour un propriétaire) et je n'ai jamais vu le marché aussi hot qu'il l'est présentement! Et je connais beaucoup d'agent qui travaillaient dans le domaine à la fin des années 80 et ils me disent que ce qu'il se passe aujourd'hui ressemble beaucoup au marché de fou qu'on avait ici à la fin des années 80. La seule différence c'est qu'on ne voit plus de construction spéculative...il faut pré-louer au moins 60% de son immeuble avant qu'un banque accepte de nous financer! Ce qui n'Est pas une mauvaise chose!

[andre md]

il y a 9 minutes, Habsfan a dit :

Messieurs. depuis 2015, Montréal absorbe plus de 400,000 p² par année (800,000 p² l'année dernière). La BN va libérer environs 500,000 p²  Si la tendance se poursuit, un an et les pieds carrés laissés par la BN seront loués!

Ça fait 20 ans que je travail dans le domaine de l'immobilier commercial (7 ans comme courtier et 13 années pour un propriétaire) et je n'ai jamais vu le marché aussi hot qu'il l'est présentement! Et je connais beaucoup d'agent qui travaillaient dans le domaine à la fin des années 80 et ils me disent que ce qu'il se passe aujourd'hui ressemble beaucoup au marché de fou qu'on avait ici à la fin des années 80. La seule différence c'est qu'on ne voit plus de construction spéculative...il faut pré-louer au moins 60% de son immeuble avant qu'un banque accepte de nous financer! Ce qui n'Est pas une mauvaise chose!

On doit aussi ajouter le marché des espaces industriels. Depuis quelques temps je constate la rareté et aussi l'augmentation des prix des espaces industriels. Il y a vraiment un boom a Montreal. Résidentiel, Commercial, et Industriel. 

[ToxiK]

Il y a 3 heures, andre md a dit :

On doit aussi ajouter le marché des espaces industriels. Depuis quelques temps je constate la rareté et aussi l'augmentation des prix des espaces industriels. Il y a vraiment un boom a Montreal. Résidentiel, Commercial, et Industriel. 

Il n'y a pas si longtemps je crois que tu mentionnait qu'un quartier industriel (Lachine?) avait beaucoup de locaux vacants, est-ce que ça c'est vraiment amélioré là aussi?

[monctezuma]

Il y a 10 heures, Habsfan a dit :

Messieurs. depuis 2015, Montréal absorbe plus de 400,000 p² par année (800,000 p² l'année dernière). La BN va libérer environs 500,000 p²  Si la tendance se poursuit, un an et les pieds carrés laissés par la BN seront loués!

Ça fait 20 ans que je travail dans le domaine de l'immobilier commercial (7 ans comme courtier et 13 années pour un propriétaire) et je n'ai jamais vu le marché aussi hot qu'il l'est présentement! Et je connais beaucoup d'agent qui travaillaient dans le domaine à la fin des années 80 et ils me disent que ce qu'il se passe aujourd'hui ressemble beaucoup au marché de fou qu'on avait ici à la fin des années 80. La seule différence c'est qu'on ne voit plus de construction spéculative...il faut pré-louer au moins 60% de son immeuble avant qu'un banque accepte de nous financer! Ce qui n'Est pas une mauvaise chose!

Ça c'est une très bonne nouvelle !
On sait cependant que les années 80 se sont terminées avec le crash immobilier de 1992 sauf que comme tu l'écris, il y avait beaucoup de construction spéculative à l'époque alors qu'aujourd'hui, le seul gros projet auquel je peux penser au centre-ville c'est la composante bureaux de Victoria sur le parc et la tour de la BNC, autrement, il n'y a pas vraiment de gros volume en construction ?

À moins que je ne me trompe ? Il y a plusieurs petites tours en construction au 10/30, Laval, le seul projet c'est le projet Espace Montmorency qui est loin d'être terminé et sur l'île de Montréal, la conversion des anciennes manufactures dans le Mile-End s'achève. On va manquer de nouveaux espaces en 2020 !?

[Feanaro]

Il y a 10 heures, andre md a dit :

On doit aussi ajouter le marché des espaces industriels. Depuis quelques temps je constate la rareté et aussi l'augmentation des prix des espaces industriels. Il y a vraiment un boom a Montreal. Résidentiel, Commercial, et Industriel. 

 

Il y a 7 heures, ToxiK a dit :

Il n'y a pas si longtemps je crois que tu mentionnait qu'un quartier industriel (Lachine?) avait beaucoup de locaux vacants, est-ce que ça c'est vraiment amélioré là aussi?

Pour travailler beaucoup dans l'immobilier industriel, il y a de grosses différences entre les sous-marchés de la région métropolitaine de Montréal. Laval et les deux rives fonctionnent très bien parce que ce sont, généralement, des parcs industriels récents donc attractifs (hauteur libre, colonnes, etc.). Pour ceux de l'île de Montréal, ceux de l'Est ont connu une belle embellie grâce à plusieurs projets (XTL Transport, Sleeman, Décathlon, etc.). Pour ceux de l'Ouest, cela est très variable en fonction des bâtiments. Dans son ensemble, étant donné la vigueur de l'économie, le taux d'inoccupation devrait continuer à baisser et à se stabiliser autour de 2 % et les prix de location / de vente devraient donc poursuivre leurs hausses. Les propriétés qui resteront sur le marché seront celles qui seront problématiques et que les propriétaires voudront conserver vides pour leurs besoins et ceux de leurs clients.