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Redéveloppement du site du Bassin Peel (Devimco) - ?? étages


IluvMTL

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    Le 2022-10-25 à 22:04, mtt a dit :

    Cette thèse est partiellement démentie par les données de la SCHL partagée dans l'article si haut. Le 1/3 (c'est énorme!) des logements est loué à court terme (Airbnb), ou comme objet de spéculation/2e résidence (donc pas une résidence principale). Pensez-vous vraiment que ce sont les plus grand logements qui accapare la majorité de ce 30%? Est-ce juste de dire que les gens veulent y habiter? Je ne crois pas.

    Airbnb est une plaie partout et devrait être contrôlé davantage.  Cependant, si les touristes ne logeaient pas dans ces appartements, un plus grand nombre des espaces actuellement occupés par des habitations seraient des hôtels pour satisfaire à la demande touristique.  Là aussi, il y a des vases communicants (j'aimerais quand même mieux des vrais hôtels à des Airbnb trop souvent parasitaires).

    Est-ce qu'un logement acheté en spéculation reste vide ou bien peut-il être loué pour augmenter le revenu de l'investissement?  Si ces logements sont loués, alors ce n'est pas vraiment différent d'un appartement.

    Si les micro-condos se vendent, c'est qu'il y a un marché, et un espace vide est généralement moins rentable qu'un espace occupé.

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    On 2022-10-27 at 1:33 AM, ToxiK said:

    Airbnb est une plaie partout et devrait être contrôlé davantage.  Cependant, si les touristes ne logeaient pas dans ces appartements, un plus grand nombre des espaces actuellement occupés par des habitations seraient des hôtels pour satisfaire à la demande touristique.  Là aussi, il y a des vases communicants (j'aimerais quand même mieux des vrais hôtels à des Airbnb trop souvent parasitaires).

    Est-ce qu'un logement acheté en spéculation reste vide ou bien peut-il être loué pour augmenter le revenu de l'investissement?  Si ces logements sont loués, alors ce n'est pas vraiment différent d'un appartement.

    Si les micro-condos se vendent, c'est qu'il y a un marché, et un espace vide est généralement moins rentable qu'un espace occupé.

    Perso, je crois que les micro-condos se vendent parce qu'ils sont moins chers pour les investisseurs alors le ratio d'endettement peut être moins élevée avec de plus grandes mises de fond. Finalement, les micro-condos se louent parce que le marché locatif est en feu et mieux vaut vivre dans un micro-condos qu'on peut se payer que dans rien du tout, ou à des kilomètres de son travail/milieux de vie. Ceci dit, j'aimerais bien avoir les chiffres sur le % de ces logements qui sont vraiment loués à long terme (1 an+) vs 'Airbnb' mais malheureusement je ne trouve rien. Enfin, il nous faudrait une étude sur les causes réelles de la demande des micro-condos pour pouvoir statuer.

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    On 2022-10-26 at 8:01 PM, ToxiK said:

    Downtown (or downtown adjacent) should not be the first step of that ladder.  If people can't afford prime locations, we should encourage builders to also go to locations further away but still in the greater Montréal area.

    I mean, the first step of the ladder anywhere is less and less accessible. For a while, you could buy a first home in Hochelaga and slowly move toward downtown if you wanted to. Now you have to start in Point-au-Tremble, or even further. I've lived most of my life in downtown (Village) as a renter, it makes no sense to me to have to uproot my life and move far away just to get onto the ladder. We should be able to buy where we live. And buying isn't just a caprice, it's also a way to not stress about possible eviction with renoviction/family moving in, etc. that are more and more frequent. I'm lucky enough to have a great salary so I was able to buy where I live, but this chance should be available to more people. Home should be for people living in them, not investors, not tourists.

     

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    De plus en plus de tours de copropriétés interdisent la location AirBnB à Montréal, je dirais même pas mal toutes, à quelques exceptions près. La majorité des gens louent mensuellement ou à l'année leur micro-condo. 

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    53 minutes ago, Rocco said:

    De plus en plus de tours de copropriétés interdisent la location AirBnB à Montréal, je dirais même pas mal toutes, à quelques exceptions près. La majorité des gens louent mensuellement ou à l'année leur micro-condo. 

    Sub-letting is legal in Québec, provided all parties follow the rules.

    Short-term renting and sublease arbitrage (tourism sub-rentals of less than 31 days for profit) without permission from landlords or condo associations, and registration with both Tourisme and Revenue Québec is illegal. While it’s probably the toughest set of regulations in North America to counter the “Airbnb problem,” they aren't generally enforced. In the most recent analysis by watchdog Inside Airbnb, roughly 95% of Montréal’s ~13,000 listings are unregistered.

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    On 2022-10-24 at 7:00 PM, acpnc said:

    Du sable dans l’engrenage de la machine à développer de Devimco

    Serge Goulet, PDG de Devimco, affirme que ses projets immobiliers vont répondre à la crise du logement, réduire l’étalement urbain et l’impact sur les changements climatiques. Nombreuses sont pourtant les voix qui affirment que ce mode de développement — avec l’exemple patent de Griffintown — est en grande partie responsable de la crise du logement, de l’embourgeoisement et de l’exode des familles et populations moins nanties hors des quartiers centraux de la ville. Densifier, oui, mais jusqu’où et pour qui ?

    https://www.lapresse.ca/debats/opinions/2022-10-24/replique/du-sable-dans-l-engrenage-de-la-machine-a-developper-de-devimco.php

    À Griffintown, mieux vaut être fortuné et sans enfants

    Pour prétendre répondre à la crise du logement par la construction d’unités résidentielles, encore faut-il que celles-ci soient réellement habitées par des ménages montréalais. Or, une étude de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) démontre qu’environ le tiers des logements de Griffintown est utilisé à des fins spéculatives, sur le marché de la location à court terme ou comme résidence secondaire1. Elle révèle également que, durant la pandémie, c’est à Griffintown qu’on a observé la plus forte progression de l’exode vers la banlieue. Difficile d’habiter en famille un quartier en déficit d’équipements collectifs dans un condo exigu…

    À Montréal, ce sont les logements abordables et de taille adéquate qui font cruellement défaut. Le dernier épisode du 1er juillet est éclairant : alors que le taux d’inoccupation des logements familiaux abordables était autour de 2 %, celui des logements de luxe dépassait les 7 %.

    Le faible pourcentage de logements sociaux inclus dans les projets immobiliers ne répondra pas à la demande. Et après s’être farouchement opposés au Règlement pour une métropole mixte de la Ville de Montréal, la quasi-totalité des promoteurs ont choisi, depuis son entrée en vigueur, de payer une compensation en argent plutôt que de construire du logement social sur site2.

    Pour atteindre des cibles élevées de rendement, les promoteurs privilégient les micro-condos et les communautés verticales au détriment de logements correspondant aux réels besoins et d’un aménagement urbain convivial. Avec en prime une pression à la hausse sur les loyers environnants et un embourgeoisement accéléré.

    Refusons de leur donner carte blanche, malgré leur discours d’écoblanchiment et de dialogue avec les communautés ! On ne réglera pas la crise climatique avec des tours de béton dans des quartiers ultradensifiés et inabordables.

    La Ville de Montréal doit choisir son camp. Pour résorber la crise, elle ne doit pas faciliter, mais au contraire, freiner les ardeurs des promoteurs immobiliers, impliquer les populations dans le développement et concevoir celui-ci autrement que par la lorgnette du profit.

    Je tente un jet vite fait avant le boulot, en répondant avant tout à ce que j'ai surligné en gras dans l'article.

    Ici je suis plutôt d'accord avec ces organisatrices communautaires quant aux besoins des ménages, dont les familles avec enfant(s), puis la dynamique de miniaturisation des logements aux fins d'en "exponentialiser" la profitabilité. (Je reviendrai sur ce point.)

    Je suis d'ailleurs flabbergasté que GT puisse être le quartier d'où il y aurait le plus d'exode vers la périphérie... la construction massive dans ce quartier a débuté vers 2008-09, suite à l'adoption du PPU, mais il ne devait pas y avoir grand' familles y habitant parmi les entrepôts désaffectés. Alors ce seraient logiquement surtout des résidents de récente date qui auraient quitté au bout de quelques années... 😞

    La SCHL se base probablement sur les données des recensements de 2016/21, mais l'étude offre-t-elle des données sur les raisons individuelles de telles décisions: changement de situation/statut économique de membres des ménages (changement d'emploi, inflation, taxes...), manque de services de proximité familiaux (CPE, écoles, parcs avec aire de jeux...), enjeux de qualité de vie avec les nombreux chantiers résidentiels et d'infras, autres facteurs??? 👀

    Toutefois, là où je diverge avec ces organismes, c'est que je sois pro-densification verticale (plus intelligente, évidemment, que les tours trottoir-à-trottoir générant des canyons déprimants dans GT et certains secteurs du cv) dans les quartiers centraux, avec un accroissement marqué du ratio de logements sociaux et "abordables". (Pour cette dernière catégorie, il appert qu'elle serve souvent à enrichir des promoteurs plus ou moins véreux à "tourner les coins ronds pour faire des profits rapides en profitant de subventions...)

    Les images produites par ces organismes montrent un quartier Bridge-Bonav parsemé de triplexes et d'usines. Y'a rien de tel que de limiter drastiquement le nombre de logements au pied du cv pour promouvoir l'étalement urbain...

    La solution résiderait à la fois dans un schéma d'urbanisme plus précis, et dans une participation décisive de Québec dans le financement d'unités de logements sociaux, prioritairement aux "abordables", mais pas non plus à empêcher les promoteurs d'acheter-développer des terrains!

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    On 2022-10-27 at 1:33 AM, ToxiK said:

    Airbnb est une plaie partout et devrait être contrôlé davantage.  Cependant, si les touristes ne logeaient pas dans ces appartements, un plus grand nombre des espaces actuellement occupés par des habitations seraient des hôtels pour satisfaire à la demande touristique.  Là aussi, il y a des vases communicants (j'aimerais quand même mieux des vrais hôtels à des Airbnb trop souvent parasitaires).

    Est-ce qu'un logement acheté en spéculation reste vide ou bien peut-il être loué pour augmenter le revenu de l'investissement?  Si ces logements sont loués, alors ce n'est pas vraiment différent d'un appartement.

    Si les micro-condos se vendent, c'est qu'il y a un marché, et un espace vide est généralement moins rentable qu'un espace occupé.

    D'accord pour le 1er paragraphe.

    Le hic avec AirBnb est qu'il y ait des périodes d'innocupation plus ou moins longues (de quelques jours à plusieurs mois, selon le coût, la qualité des aménagements et l'emplacement, mais aussi la pub faite pour attirer des visiteurs): ça diminue sensiblement le parc locatif...

    Si les micro-condos/logements locatifs se vendent/se louent, c'est que cette offre est graduellement en train de "remplacer" en % croissant les logements de plus grande taille, d'où les ménages déménagent moins fréquemment.

    Quant à la rentabilité, un micro-logement coûte plus cher à construire au pi2! Il n'y a qu'à comptabiliser l'augmentation du nombre de cuisines, sdb, tuyauterie, entrées et cloisons par étage pour que ça saute aux yeux.

    C'est un cercle vicieux de type "Hygrade inversé": plus les logements sont petits, plus ils sont supposément abordables aux jeunes étudiants, professionnels et retraités qui les habitent notamment, mais ça augmente le coût au pi2 et rend le marché de moins en moins accessible alors que les salaires stagnent relativement au Qc...

     

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    Secteur Bridge-Bonaventure Plus de Montréalais près du fleuve

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    IMAGE TIRÉE D’UN DOCommunauté urbaine de MontréalENT MUNICIPAL OBTENU PAR LA PRESSE

    Projet de parc linéaire en bordure du futur boulevard Bonaventure, visible à gauche

    La Ville de Montréal voudrait ajouter 2600 logements près d’Habitat 67, en plus de convaincre Ottawa de remplacer l’autoroute Bonaventure – passant tout près – par un boulevard urbain apaisé bordé d’un parc linéaire. Tour d’horizon.

    De nouveaux voisins pour Habitat 67 et le silo #5

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    IMAGE TIRÉE D’UN DOCommunauté urbaine de MontréalENT MUNICIPAL OBTENU PAR LA PRESSE

    Hypothèse d’aménagement qui montre de nouveaux projets résidentiels à la Cité-du-Havre, à la pointe du Moulin et au bassin Wellington, ainsi qu’un projet commercial au parc d’entreprises de la Pointe-Saint-Charles.

    La Presse a obtenu un rapport municipal, présenté mardi en petit comité, qui résume la nouvelle vision du secteur Bridge-Bonaventure de l’administration Plante. Au total : 7500 nouveaux logements, de nouveaux pôles d’emploi amenant 4000 salariés dans ce coin de Montréal et une nouvelle station du REM. Il s’agit de la deuxième version du plan depuis le début de 2022. La première, dévoilée en mars, avait été critiquée par l’industrie immobilière parce qu’elle ne prévoyait que 4000 nouveaux logements.

    Cette fois, Montréal doublerait presque la mise en ouvrant au développement un important terrain gazonné situé dans la Cité-du-Havre, la presqu’île qui accueille déjà Habitat 67. Selon la présentation, l’administration croit que 2600 logements pourraient y être bâtis. La construction d’unités supplémentaires serait aussi autorisée à la pointe du Moulin, qui accueille l’iconique silo #5.

    Ces projets présenteront un défi de « cohabitation avec les activités et les infrastructures de transport », mais offriront une occasion d’« amélior[er] l’offre en commerces et services de proximité », indique la présentation de la Ville de Montréal. On prévoit l’« inclusion de logements abordables et sociaux ».

    Une station du REM coin Wellington et Bridge ?

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    PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE

    Entrepôt Costco, rue Bridge

    Le principal pôle d’habitation dans le secteur demeurerait toutefois dans les environs du bassin Wellington, au nord et au sud de l’intersection des rues Wellington et Bridge, où se trouve actuellement un entrepôt Costco ainsi qu’un parc industriel. Montréal croit qu’il est possible de développer des projets résidentiels sans expulser l’activité économique actuelle.

    Dans ces secteurs, Montréal voudrait « privilégier des hauteurs construites variant entre 7 et 25 m », mais « permettre quelques bâtiments d’une hauteur maximale de 65 m, sous conditions ». Dans ce dernier cas, on parlerait alors de tours d’une quinzaine d’étages.

    C’est aussi à cet endroit que la Ville aimerait convaincre CDPQ Infra d’installer une nouvelle station du REM de l’Ouest, afin d’en améliorer l’accès.

    Débat sur le futur Bonaventure

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    IMAGE TIRÉE D’UN DOCommunauté urbaine de MontréalENT MUNICIPAL OBTENU PAR LA PRESSE

    Le parc linéaire en bordure du futur boulevard Bonaventure, visible à gauche. On voit aussi le pont Victoria.

    C’est aussi dans le secteur Bridge-Bonaventure qu’est située l’actuelle autoroute Bonaventure, en fin de vie utile et appelée à être transformée en boulevard urbain. La Ville de Montréal et Ottawa (à qui appartient l’artère) s’entendent sur ce point, tout comme sur l’idée de décaler les voies vers l’intérieur de l’île pour transformer la bande riveraine en parc linéaire doté d’une piste cyclable et marchable.

    Un rapport fédéral daté de juin dernier et obtenu par La Presse grâce à la Loi sur l’accès à l’information indique que la décision du fédéral est prise : le nouveau boulevard offrira « trois voies dans chaque direction ». Infrastructure Canada serait particulièrement préoccupée par la fluidité des voies de camionnage.

    Mais selon nos informations, la Ville de Montréal et Ottawa continuent toutefois à débattre de certains éléments du projet, dont le financement n’est pas bouclé.

    Montréal voudrait une réduction à deux voies de circulation dans chaque direction. La Ville voudrait aussi que la circulation sur le nouveau boulevard soit limitée à 50 km/h, alors qu’Ottawa préconise 60 km/h, selon une source bien au fait du dossier. La limite actuelle est de 70 km/h.

    La société fédérale Les Ponts Jacques Cartier et Champlain Incorporée, responsable de la transformation de Bonaventure, n’a pas voulu commenter le dossier.

    Contaminé, mais à développer

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    IMAGE TIRÉE D’UN DOCommunauté urbaine de MontréalENT MUNICIPAL OBTENU PAR LA PRESSE

    Le projet du nouveau boulevard Bonaventure, avec le parc d’entreprises de la Pointe-Saint-Charles en blanc

    Si Montréal veut que la circulation sur le nouveau boulevard Bonaventure soit la plus contrôlée possible, c’est qu’elle souhaite permettre aux Montréalais de passer facilement du parc linéaire en bordure du fleuve au parc d’entreprises de la Pointe-Saint-Charles, qui constitue le cœur économique du projet Bridge-Bonaventure.

    Cette péninsule (anciennement appelée Technoparc) gagnée sur le fleuve à coups d’ordures entassées pendant plus d’un siècle ne peut accueillir d’habitations en raison de la contamination du sol, mais la Ville espère y installer des entreprises de développement durable. Les studios de tournage Mel’s s’y trouvent déjà.

    La Ville veut ainsi « renforcer la vocation économique dominante du secteur » et faire travailler 6500 personnes au total dans le secteur Bridge-Bonaventure.

    L’administration Plante n’a pas voulu commenter davantage le dossier.

     
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