ville-marie Auguste & Louis - 9, 14, 21 étages

[budgebandit]

4 hours ago, MtlReal said:

Non, ils ont arrêtés la vente de la phase 2 pour augmenter les prix - Les coûts de construction sont en hausse. Les gens qui ont acheté dans la phase 1 sont mort de rire. les mêmes unités dans la phase 2 se vendent pour 100-120k de plus...

this is typical for all developments but usually 20% are reserved for end of project sales to mitigate cost increases... now developers are retaining 35-40% of units to sell towards the end of construction 

[Rocco]

They have not stopped sales. They are doing VIP sales only, sur réservation. This is typical Devimco.

[acpnc]

J'allumerais un feu jaune avec les prix qui montent considérablement, il faudra être prudent car rien ne garantit que la valeur suivra car plusieurs acheteurs récents regrettent déjà leur investissement https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1886130/achat-contrat-entente-vente-maison-immobilier             

[mikeymousegod]

il y a une heure, acpnc a dit :

J'allumerais un feu jaune avec les prix qui montent considérablement, il faudra être prudent car rien ne garantit que la valeur suivra car plusieurs acheteurs récents regrettent déjà leur investissement https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1886130/achat-contrat-entente-vente-maison-immobilier             

Je pense que ca vaut plus pour les personnes qui ont acheté de l'existant, sur des appartements/condos existants il y a la folio de la surrenchère. Pour les condos sur plan, les prix sont pas mal bien ciblés je trouve. 

[harold514]

je suis d'accord, méfiance avec les prix. Bien que moins attractif en terme de localisation, Esplanade cartier a du mal rentabiliser les prochaines phases (demande de densification auprès de la ville), et ne semble pas arriver à vendre les unités restantes de la phase 1 (une vingtaine placées en location par Prével maintenant). Les acheteurs (qui ont sorti leur mise de fond juste après la chute des marché en 2020 en plus) s'essaient à revendre à des prix bien au dela de l'existant, le prix "projeté" ne reflète pas du tout la réalité, et ça risque de prendre du temps à ce que ce soit le cas.

Exemple, mise en ventre d'un condo 1 chambre 527 sq ft avec stationnement, 490K$

https://www.centris.ca/fr/condo~a-vendre~montreal-ville-marie/26084337?view=Summary&uc=1

ce printemps des unités similaires avec stationnement se sont vendus en face pour 340K et 370K (condos "neufs" en béton avec balcons, bâtiment de 2012, superficie similaire, de l'autre côté de la rue)

Dans un contexte de densification du quartier et hausse des taux d'intérêts, je crois que ces acheteurs sur plan vont devoir être patients pour trouver de la rentabilité.

[IluvMTL]

On 2022-05-26 at 12:43 PM, harold514 said:

je suis d'accord, méfiance avec les prix. Bien que moins attractif en terme de localisation, Esplanade cartier a du mal rentabiliser les prochaines phases (demande de densification auprès de la ville), et ne semble pas arriver à vendre les unités restantes de la phase 1 (une vingtaine placées en location par Prével maintenant). Les acheteurs (qui ont sorti leur mise de fond juste après la chute des marché en 2020 en plus) s'essaient à revendre à des prix bien au dela de l'existant, le prix "projeté" ne reflète pas du tout la réalité, et ça risque de prendre du temps à ce que ce soit le cas.

Exemple, mise en ventre d'un condo 1 chambre 527 sq ft avec stationnement, 490K$

https://www.centris.ca/fr/condo~a-vendre~montreal-ville-marie/26084337?view=Summary&uc=1

ce printemps des unités similaires avec stationnement se sont vendus en face pour 340K et 370K (condos "neufs" en béton avec balcons, bâtiment de 2012, superficie similaire, de l'autre côté de la rue)

Dans un contexte de densification du quartier et hausse des taux d'intérêts, je crois que ces acheteurs sur plan vont devoir être patients pour trouver de la rentabilité.

Je suis ce projet d'assez près. Selon mes infos, il n'y a aucune démarche pour densifier davantage en cours présentement.  Puis la dernière fois que j'ai vérifié avec Prével, il ne restait que deux unités dans la phase 1 et elles sont disponibles à la vente. Si certaines unités sont offertes en location, elles appartiennent à des copropriétaires et non à Prével. Il est normal qu'il reste quelques unités à vendre en fin de phase. Habituellement ce sont de grandes unités qui trouvent preneur plus proche de la date de prise de possession. 

[harold514]

source : 
https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2022-04-30/vision-pour-montreal/un-promoteur-du-centre-ville-se-vide-le-coeur.php
"L’inflation des coûts de construction vient maintenant compromettre la rentabilité du projet, ce qui amène Prével à demander des dérogations au zonage pour les trois dernières phases."

Pour les ~20 unités en location il semble que ce soit quasiment la même annonce sur centris via plusieurs courtiers, je ne sais pas si l'initiative vient de propriétaires privés mais ça ressemble a un mandat donné à des courtiers par Prével.  Ça se peut que je me trompe, c'est vrai que pour la phase 1 la prévente Friends&Family était relativement pas cher et a eu beaucoup de succès, moins la phase 2 quand tous les prix étaient pas mal plus cher.
Ça reste que ça va prendre longtemps à ce qu'on puisse vendre des 1 chambre a 400K+ à l'est du pont, ça a pas de sens d'acheter 490K$ 1br. + parking, y'en a encore un cette semaine listé en face pour 349K
https://www.centris.ca/en/condos~for-sale~montreal-ville-marie/25378668?view=Summary&uc=1
Pareil pour A&L, encore ce printemps des 2 chambres vendent à 450K dans le Montcalm ( de l'autre côté de la rue, neuf, béton, piscine+gym etc), pourquoi payer 600K chez A&L...

[IluvMTL]

1 hour ago, harold514 said:

source : 
https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2022-04-30/vision-pour-montreal/un-promoteur-du-centre-ville-se-vide-le-coeur.php
"L’inflation des coûts de construction vient maintenant compromettre la rentabilité du projet, ce qui amène Prével à demander des dérogations au zonage pour les trois dernières phases."

Pour les ~20 unités en location il semble que ce soit quasiment la même annonce sur centris via plusieurs courtiers, je ne sais pas si l'initiative vient de propriétaires privés mais ça ressemble a un mandat donné à des courtiers par Prével.  Ça se peut que je me trompe, c'est vrai que pour la phase 1 la prévente Friends&Family était relativement pas cher et a eu beaucoup de succès, moins la phase 2 quand tous les prix étaient pas mal plus cher.
Ça reste que ça va prendre longtemps à ce qu'on puisse vendre des 1 chambre a 400K+ à l'est du pont, ça a pas de sens d'acheter 490K$ 1br. + parking, y'en a encore un cette semaine listé en face pour 349K
https://www.centris.ca/en/condos~for-sale~montreal-ville-marie/25378668?view=Summary&uc=1
Pareil pour A&L, encore ce printemps des 2 chambres vendent à 450K dans le Montcalm ( de l'autre côté de la rue, neuf, béton, piscine+gym etc), pourquoi payer 600K chez A&L...

Le PPU a changé la donne, et la Ville s'attend que les promoteurs des Faubourgs demandent des dérogations.

https://www.ledevoir.com/economie/643239/quartier-des-faubourgs-le-plancher-de-la-discorde

Le plancher de la discorde au quartier des Faubourgs

Rabéa Kabbaj
Collaboration spéciale

6 novembre 2021

Image: Image fournie par Groupe Mach Projection de la phase 1 du quartier des Faubourgs, qui inclut des logements sociaux.

Ce texte fait partie du cahier spécial Les grands bâtisseurs

Fort de son positionnement géographique stratégique et de l’élan de redynamisation urbaine qu’il connaît à l’heure où le réaménagement de grands terrains — Brasserie Molson Coors, Maison de Radio-Canada — permet de rêver à bien des possibles, le quartier des Faubourgs présente tous les ingrédients pour devenir un pôle attractif majeur. Les acteurs du milieu ont d’autant plus de mal à s’expliquer qu’une limitation de superficie de plancher — à 750 m2 — imposée par le règlement de concordance du nouveau PPU vienne menacer ce potentiel.

« Si on limite la superficie de plancher, forcément, on limite le nombre de logements, et conséquemment, il va y avoir un coût plus cher à la construction. Cela porte atteinte à l’abordabilité, alors même que la Ville dit que c’est un problème qu’elle veut régler », remarque Jean-Marc Fournier, p.-d.g. de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), un organisme indépendant et sans but lucratif.

Mentionnée puis retirée du Programme particulier d’urbanisme (PPU) des Faubourgs, la disposition décriée à l’unanimité par tous les acteurs du milieu dans les mémoires déposés au cours du processus consultatif est pourtant réapparue dans le règlement de concordance dudit PPU adopté par l’arrondissement de Ville-Marie.

« Dans le PPU, ce qui est visé, c’est d’avoir une densité résidentielle plus grande. On s’étonne alors que le règlement de concordance fasse exactement le contraire, parce qu’il vient limiter la capacité résidentielle. […] C’est contradictoire de reconnaître qu’il y a une pénurie de logements, de vouloir qu’il y en ait plus et ensuite, de faire une contrainte réglementaire qui en limite le nombre », poursuit M. Fournier en rappelant que, ce faisant, ce règlement va à l’encontre des recommandations de l’OCPM dans ce dossier.

Ce sentiment est partagé par le promoteur immobilier Groupe Mach, concepteur du futur quartier des Lumières qui remplacera l’ancien site de la Maison de Radio-Canada dans le secteur. « La Ville tente de favoriser des logements abordables […] mais en même temps, en prenant ce genre de décisions, on se retrouve à augmenter le coût, d’un minimum de 25 % par pied carré construit. Ce qui est ironique, c’est que cela ne garantit aucunement que la qualité architecturale va être meilleure », explique Daniel Arbour, vice-président du Groupe Mach, en notant au passage qu’une des conséquences à la limitation des surfaces de plancher est de rendre les projets moins écologiques, notamment en diminuant leur efficacité énergétique.

Un règlement qui ouvre la porte aux dérogations

Deux options, comportant chacune leurs revers, s’offriront dorénavant aux promoteurs. « Ils vont probablement [aller en dérogation], ce qui — en plus de rajouter des coûts — va retarder des projets de construction de l’ordre de deux ans, si tout va bien. D’autre part, si les promoteurs décidaient d’aller avec le 750 m2, ils feront des logements qui vont aller dans le haut de gamme du stock immobilier, pas dans les logements abordables. Dans ce sens, cela va encore plus accentuer la tendance à la hausse des prix, que ce soit des loyers ou des condos. Et cela pose aussi la question du logement social », souligne M. Arbour.

C’est contradictoire de reconnaître qu’il y a une pénurie de logements, de vouloir qu’il y en ait plus et ensuite, de faire une contrainte réglementaire qui en limite le nombre

— Jean-Marc Fournier

 

Si l’organisme de bienfaisance Interloge — qui vise à amener du logement social et abordable pour les familles à revenus modestes dans Ville-Marie — s’est inquiété des conséquences de la limitation des surfaces de plancher, ses craintes ont été apaisées depuis lors par la Ville. « Comme OBNL, Interloge a été assurée qu’il y aurait des dérogations pour nos projets qui comprennent du logement familial, pour avoir des surfaces de plancher plus grandes. C’est sûr qu’aller en dérogation, ça crée des délais supplémentaires, mais on comprend aussi que la Ville veut se donner les moyens d’attraper les projets pour pouvoir négocier avec les promoteurs des implantations qui sont acceptables socialement parlant », indique Louis-Philippe Myre, directeur général d’Interloge.

Réponse de la Ville

La Ville de Montréal a décliné notre demande d’entrevue, mais elle explique par courriel que « dès la première mouture du PPU des Faubourgs, la disposition permettait aux projets de logements sociaux de déroger à cette disposition […] et que c’est toujours le cas avec la seconde version qui ne fait plus mention d’une superficie plancher maximale fixée à 750 m2. C’est dans la concordance réglementaire que s’applique désormais cette disposition de superficie plancher maximale. Désormais, non seulement un projet de logement social peut déroger à cette disposition, mais également tout autre projet qui, dans le cadre d’un projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble, fait la démonstration de son faible impact sur la qualité du domaine public », écritHugo Bourgoin, relationniste médias.

Pour Jean-Marc Fournier de l’IDU, le fait que la Ville incite, en réaction aux inquiétudes du milieu, à recourir à la dérogation, ne constitue pas une réponse. « La dérogation devient une gouverne arbitraire, alors qu’on devrait avoir une gouverne prévisible. On devrait savoir quelles sont les normes qui sont adoptées et s’assurer qu’elles soient respectées parce qu’elles sont claires. Dans ce cas-ci, si le règlement est fait pour qu’on y déroge, alors ça n’en est pas un », conclut-il.

 

 

 

[Rocco]

L'improvisation de cette administration n'a pas de limite.

[MtlReal]

Non, beaucoup d'unite pas vendu dans esplanade cartier - Le projet est moyen ainsi que l'emplacement.