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ville-marie Station McGill - Discussion
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ville-marie La Tour Fides - 19 étages
Ce projet traverse le temps à reculons. Il sera (a été) fini en 2023. -
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Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités
Est-ce qu'il faut respecter le cadre bâti ou non? Ça semble être bien arbitraire. À moins que ça ne soit simplement anti-voiture? Avec une administration de Projet Montréal? Surement pas, voyons... -
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Marché immobilier résidentiel de Montréal : actualités
Est-ce encore possible de se bâtir à Montréal? Publié le 12 novembre à 14 h 32 HNE Il n’y a pas que les entrepreneurs qui se plaignent des délais interminables pour bâtir un immeuble à Montréal. Un citoyen de Ville-Émard attend depuis plus de deux ans les permis nécessaires pour construire sa résidence. Et le compteur tourne toujours. Au printemps 2022, Alex Campeau-Cournoyer, un jeune ambulancier paramédical dans la vingtaine, achète une vieille maison de type Shoebox infestée de champignons dans un secteur résidentiel du quartier Ville-Émard. Son projet : la démolir pour la remplacer par une résidence unifamiliale neuve de deux étages. Son père, Martin Cournoyer, entrepreneur de métier, doit l’aider à réaliser les travaux. La maison de style Shoebox (boîte à souliers), construite en 1920, n'est pas récupérable en raison de son état de détérioration avancée. Photo : Ivanoh Demers Moi, je veux habiter là. On voulait le mieux pour nous, pour être confortables, témoigne Alex qui nous a rencontrés chez son père à quelques rues de sa future demeure. Martin Cournoyer, lui, se réjouissait de pouvoir partir son fils comme du monde dans la vie. Le projet s’annonce simple, croient-ils. Pas de changement de zonage, les services (électricité, aqueduc, etc.) sont déjà là et l’état de détérioration avancé de la maison, dont les fondations ont été transpercées par des arbres, ne laisse aucun doute sur la nécessité de la démolir. L’expertise d’un ingénieur en structures le confirme. Le 16 juin 2022, Alex se présente aux bureaux de l’arrondissement du Sud-Ouest pour obtenir les permis nécessaires pour réaliser son projet, qu’il évalue à 750 000 $. On le met en contact avec une agente du cadre bâti qui lui donne la liste des documents qu’il devra fournir et des procédures à suivre pour obtenir en premier lieu un permis de démolition. Dans les semaines qui suivent, Alex s’affaire à fournir toute la paperasse exigée en plus d’un croquis de sa future maison. Huit mois plus tard, en février 2023, son agente l'informe que le dossier est complet et prêt à être soumis au Comité de démolition de l’arrondissement du Sud-Ouest. Une affiche dans la porte de la maison de type Shoebox informe les visiteurs que le bâtiment est l'objet d'une demande de démolition. Photo : Ivanoh Demers Toutefois, les jours passent et il n'y a aucunes nouvelles, raconte Alex qui relancera à plusieurs reprises son agente pour finalement apprendre, au bout de trois mois, qu’il devra fournir une étude patrimoniale du bâtiment pour compléter son dossier. Les maisons de type Shoebox étant de moins en moins nombreuses à Montréal, elles sont l'objet d'une attention particulière des autorités municipales afin de les préserver, lorsque cela est possible. Bien qu'ils comprennent d'emblée la nécessité de ces mesures de protection du patrimoine, Alex et son père déplorent cependant la façon dont on applique ces règlements. Alex et son père décident tout de même de demander des explications à la Ville, vu l’état de détérioration avancée du bâtiment qui doit être démoli. Pourquoi on nous exige une étude patrimoniale sur un bâtiment qui n’est pas habitable? Qui ne sera jamais habitable? Ils le savent, ce sont des spécialistes, proteste le jeune homme. Et pourquoi on nous la demande si tard dans le processus?, renchérit son père. Mais la Ville est formelle : dans la mesure où il s’agit d’une maison de type Shoebox qui est une typologie significative, dans le jargon municipal, cette maison doit faire l’objet d’une étude patrimoniale. Il en coûtera près de 8000 $ à Alex pour livrer cette étude à temps en plus des 7000 $ exigés pour soumettre son projet au comité d’études des demandes de démolition. On leur demande aussi une étude sur la réutilisation des sols qui seront dégagés lors du chantier, toujours aux frais d’Alex. Les semaines, elles, continuent de s'écouler. Un an et des milliers de dollars plus tard, Alex n’a toujours pas reçu son permis de démolition. Nous sommes à l’été 2023. Excédé, il dépose une plainte pour délais déraisonnables. C’est tombé dans la filière 13, personne n’a eu de conséquence et le dossier n’a pas été plus vite, déplore son père. Après avoir remis en juillet 2023 les deux études exigées (patrimoniale et sol), Alex obtient finalement son permis le 30 août 2023, 441 jours après le dépôt de la demande initiale. Le permis de construction Malgré l’obtention du permis de démolition, impossible d’arracher un clou. C’est que, pour démolir, la Ville lui demande de détenir au préalable un permis de construction. C'est pour éviter que les immeubles soient démolis sans que des projets de remplacement ne soient approuvés et qu'on se retrouve avec plusieurs immeubles vacants sur le territoire, nous a expliqué la mairie de l'arrondissement. Le projet d'Alex devra aussi être soumis au plan d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA). Les frais pour l'étude d’un plan d’implantation et d’intégration architectural sont de 919 $ pour une construction de un à cinq logements. Le plan d'implantation et d'intégration architecturale est un ensemble de documents fournis par l'architecte ou l'entrepreneur général responsable du projet. Ces documents doivent démontrer que le projet respecte des critères de qualité qui s'ajoutent aux normes d'urbanisme habituelles. Source : Ville de Montréal Le 29 septembre 2023, une architecte en planification de la Ville de Montréal informe Alex sur les documents à présenter et les exigences de la Ville en matière de respect des normes et de l'environnement architectural du quartier. Une fois toutes les exigences du PIIA remplies, le projet doit être présenté au Comité consultatif d’urbanisme (CCU), chargé d’étudier et d’approuver le projet. Et ce n’est qu’ensuite que le Conseil d’arrondissement autorise, ou non, l’émission du permis de construire. Pendant tout l’automne qui suit, les exigences municipales se multiplient et, chaque fois, Alex doit faire modifier ses plans. Une représentation de la maison d'Alex Campeau-Cournoyer après plusieurs modifications exigées par la Ville. La maison originale comportait notamment une entrée de garage et plusieurs autres caractéristiques jugées non-conformes par la Ville. Photo : Courtoisie / Alex Campeau-Cournoyer Une représentation de la maison d'Alex Campeau-Cournoyer après plusieurs modifications exigées par la Ville. La maison originale comportait notamment une entrée de garage et plusieurs autres caractéristiques jugées non-conformes par la Ville. Photo : Courtoisie / Alex Campeau-Cournoyer À la base, on voulait mettre un garage, ils ne veulent pas, mais notre voisin d’en face, il en a deux. […] Il fallait reculer la maison, briqueter les quatre côtés. Nous, on voulait mettre un revêtement métallique sur les côtés pour baisser les coûts, ils ne veulent pas, raconte Alex. On lui a aussi refusé une entrée en asphalte en exigeant des pavés en alvéoles alors que toutes les entrées de la rue sont… en asphalte. Depuis le début, ils me disent de me fier à ce qui se fait aux alentours. Alex ne comprend plus. L’arrondissement lui a aussi demandé de faire condamner les égouts et l’aqueduc de la maison à démolir, tel qu’il est prévu dans le protocole. Mais les lignes, nous autres, on ne veut pas les fermer, on va bâtir, s’indigne Martin Cournoyer. Après des représentations auprès de l’arrondissement, on retire finalement cette obligation. Alex raconte avoir dû modifier ses plans à de multiples reprises pour satisfaire aux exigences de la Ville, au point où il ne reconnaît plus son projet original. Photo : Ivanoh Demers Pas au bout de leurs peines En mai 2024, une nouvelle tuile s’abat : on leur annonce que l’agente responsable de leur dossier a été remplacée par une autre fonctionnaire. Cette dernière leur demande encore deux nouveaux documents, que la première agente ne leur avait pas demandés, précisent Alex et son père. L’architecte en planification de la Ville réclame quant à elle une procuration pour continuer de travailler avec la technologue dessinatrice d’Alex. Les deux femmes collaborent pourtant dans le dossier depuis septembre 2023. Toutes ces modifications aux plans, les documents et les études ont déjà coûté plus de 15 000 $ à Alex sans compter les intérêts, se désole-t-il. Et pas un coup de pelle n’a encore été donné. Nous sommes en juin 2024. On lui réclamera encore un permis de disjonction murale en juillet. La valse du comité de construction À la fin juillet 2024 – soit plus de deux ans après l’achat de la maison Shoebox –, Alex et son père décident d'accélérer les choses en présentant leur version du projet au CCU. Le 12 août, lors d’une séance à huis clos, le projet est refusé. On réclame cinq changements aux plans d’Alex. En septembre, les nouveaux plans sont prêts et soumis au comité qui annule la séance faute d’un nombre suffisant de membres présents. Le 21 octobre, nouvelle rencontre du comité. Le jeune homme et son père décident de s’y rendre en personne pour défendre leur dossier, mais on leur interdit l’accès. Le lendemain, ils apprennent que leur projet est encore refusé. De nouvelles modifications sont nécessaires. Martin Cournoyer, le père d'Alex, est entrepreneur en construction de métier et n'arrive pas à comprendre comment on peut mettre des mois à traiter des demandes de permis dans une grande ville comme Montréal. Photo : Ivanoh Demers En vertu des règles en vigueur, la Ville peut effectivement refuser tout projet qui ne satisfait pas à ses critères et objectifs qualitatifs, peu importe que vous soyez propriétaire du terrain et maître-œuvre du projet. Dernière chance Alex et son père n’ont plus droit qu’à une dernière étude de leur projet par la CCU. S’ils essuient un autre refus, leur projet pourrait être annulé par l’arrondissement. Ce qui serait un réel coup dur, confient-ils. Considérant l’augmentation des coûts de main-d’œuvre, du prix des matériaux, les études, les modifications de plans, les permis, les frais d’experts et les modifications exigées par la Ville, le projet évalué au départ à 750 000 $ est aujourd’hui passé à plus de 900 000 $ en tenant compte des intérêts, estiment les deux hommes. Et rien n’a encore été fait. La Ville assure agir pour le mieux Lorsque nous avons questionné la mairie de l’arrondissement du Sud-Ouest sur la lourdeur des démarches pour l’obtention des permis, Céline Vaillancourt, cheffe de section aux Communications, s'est dite au fait des coûts engendrés par ces délais pour la clientèle. Les locaux de la mairie de l'arrondissement du Sud-Ouest, rue Bel Air, à Montréal. Photo : Radio-Canada / Google C’est pourquoi, nous a-t-elle écrit, la Direction de l'aménagement urbain et du patrimoine, en charge d'évaluer et d'autoriser les projets immobiliers, s'assure que des attentes claires (documents à soumettre, éléments à respecter, etc.) soient transmises à notre clientèle avant même le dépôt des demandes pour faciliter l'approbation des projets. Selon Mme Vaillancourt, le fait d’avoir contesté la nécessité d’une étude patrimoniale n’a pas aidé Alex. Malgré les dispositions du règlement de démolition, le requérant a d'abord refusé de soumettre l'étude patrimoniale requise, ce qui a retardé indûment l'étude et l'autorisation de la démolition par le Comité d'étude des demandes de démolition (CEDD), souligne-t-elle. Pour ce qui est du permis de construction, Mme Vaillancourt justifie les difficultés rencontrées par le fait qu’en dépit des mises en garde des professionnels de l'arrondissement impliqués au dossier, Alex et son père ont insisté pour soumettre le projet au CCU tel quel ou avec de légers correctifs, et ce pour limiter les coûts. Normalement, pour des projets d'envergures similaires, les permis de construction sont presque toujours délivrés par l'arrondissement en moins de six mois. Soit environ 180 jours. Une affirmation qui a fait bondir Alex et son père. 486 jours d'attente en moyenne Selon une compilation de Radio-Canada réalisée en juin dernier, les délais moyens des arrondissements de Montréal pour délivrer des permis de nouvelles constructions étaient de 291 jours en 2023. Dans l'arrondissement du Sud-Ouest, le délai moyen s'élevait à 486 jours, selon les documents obtenus par la loi d'accès aux documents des organismes publics. De l’autre côté du fleuve, à Longueuil, il fallait compter en moyenne 71 jours pour obtenir le même permis. À Laval, 120 jours et à Québec, moins de 30 jours. (Ces chiffres incluent les délais liés à des dérogations réglementaires pour des projets d’envergure.) De tels retards administratifs sont un boulet lourd à porter et surtout à justifier pour une administration municipale moderne et forte de 28 000 employés. Consciente du problème, la mairesse de Montréal, Valérie Plante, s’est publiquement engagée, en mai dernier, à adopter, dès cette année, une cible de 120 jours maximum pour l’émission des permis de construction et de transformation pour les projets résidentiels de plein droit. Au moment de publier ces lignes, il s’était écoulé 880 jours, soit plus de 2 ans et 5 mois depuis le jour où Alex s’est présenté pour la première fois au bureau des permis de son arrondissement. À lire aussi : Jusqu’à six ans pour obtenir un permis de construction à Montréal Montréal réglemente la construction de logements sociaux, familiaux et abordables Montréal vise 200 000 nouveaux logements autour de transports structurants d’ici 2050- 2
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