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Office space: Restraint is the right tonic for Montreal market


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In past recessions, city's developers learned the effects of overbuilding the hard way. Caution is paying off this time around

 

ELEANOR BEATON

 

Globe and Mail Update

 

Two years ago, Yves-André Godon was scouring Montreal for an anchor tenant for his company's proposed 400,000-square-foot downtown office tower.

 

At the time, Montreal's office market was looking rosy. The vacancy rate was a healthy 9.3 per cent and 6 per cent of the city's available office space was being leased each quarter – a record absorption rate, Mr. Godon says.

 

The time looked ripe for the managing director of SITQ Canada, an international real estate investment company based in Montreal, to forge ahead with the development.

 

But Mr. Godon hesitated. Even though it had been years since the city had seen new Class A office space built, he says many large-scale tenants seemed content to stay put; SITQ was having trouble attracting an anchor tenant quickly enough. “We didn't want to do anything on a speculative basis,” he says.

 

Given the economy's subsequent downturn, Mr. Godon's instincts appear to have been right. It's a cautionary stance that was learned the hard way.

 

During past recessions, overbuilding caused Montreal's office market to suffer more than in other parts of the country. But today, as other major cities contend with rising vacancy rates and the simultaneous delivery of millions of square feet of new office space, the kind of discipline that Mr. Godon displayed is helping to shield Montreal from the same drastic effects of the downturn.

 

Montreal developers “lived through a lot of pain,” says Jean Laurin, president and chief executive officer of real estate advisory Devencore Ltd. “Few developers are going ahead until they find tenants.”

 

As a result, “we have not had any exposure to overbuilding,” adds Robert Mercier, president of real estate services firm DTZ Barnicke (Quebec).

 

The dearth of new developments is not the only factor. Also contributing is continued strong demand from tenants who are not players in the industries hit hardest by the downturn, such as energy, experts say. The combination means that Montreal now has one of the most stable office markets in the country.

 

Even though at 9.7 per cent, Montreal's vacancy rate is higher than Toronto's (8.4 per cent) or Vancouver's (7.8 per cent), according to second-quarter figures from real estate firm CB Richard Ellis, downtown office vacancy rates in Montreal have risen less than in other major Canadian cities.

 

Montreal's sublet space as a percentage of overall vacancy – a leading indicator of the health of the office leasing market – is, at 11 per cent, far lower than in other major cities, a sign that most tenants are holding onto their space, rather than putting it back on the market.

 

The city is contending with a much smaller rise in sublet space than other cities. Insiders estimate that 10,000 to 15,000 square feet of sublease space comes back on the market each week.

 

Unlike Calgary and Toronto, what little sublet space Montreal does put back into the market isn't competing for tenants with a glut of brand-new supply.

 

Other than a recently constructed 840,000-square-foot Bell Canada Campus, the city has seen virtually no new office construction in recent years.

 

In contrast, Toronto's central business district is facing the delivery of up to 3.1 million square feet of new office space, according to CB Richard Ellis.

 

With little new development in the downtown in recent years, large-scale tenants in Montreal have few rental options, and therefore tend to stay put, further stabilizing the market. “Leasing is very strong on the renewal front,” Mr. Laurin says.

 

Montreal also benefits from a diverse user base, says Brett Miller, executive vice-president of CB Richard Ellis in Quebec. He points out that the city's major employers represent solidly performing industries from the engineering, IT and video gaming industries.

 

While Montreal may be performing well in comparison to other major cities, industry veterans aren't forgetting the lessons learned from the past. Developers such as Mr. Godon aren't planning any new developments until the economy recovers.

 

“We're back to Real Estate 101,” he says. “That means focusing on serving the tenants we have, rather than looking for new projects.”

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Je dirais plutôt positif dans le sens ou on ne construit pas des edifices qui seront vides pour des années (ex. Dubai et autres). Nous aimerions tous voir des high rises sortir de terre, mais c'est si c'est juste pour le plaisir des yeux, franchement, est ce que ca en vaut vraiment la peine? Je pense qu'on risque de voir plusieurs projets d'envergure se concrétiser à l'horizon 2011 comme ca été le cas au début des années 90.

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Je dirais plutôt positif dans le sens ou on ne construit pas des edifices qui seront vides pour des années (ex. Dubai et autres). Nous aimerions tous voir des high rises sortir de terre, mais c'est si c'est juste pour le plaisir des yeux, franchement, est ce que ca en vaut vraiment la peine? Je pense qu'on risque de voir plusieurs projets d'envergure se concrétiser à l'horizon 2011 comme ca été le cas au début des années 90.

 

Serait tu prêt à gager ta maison ou ton auto la dessus??

 

Pas moi!

 

LE gros problème n'est pas de trouver des GRSO locataires, c'est de les convaincre qu'ils devraient payer des plus gros loyers!

 

Prendre Ubisoft par exemple. Le Géant français cherche un nouvel immeuble depuis 2004-2005. Mais ils ne veulent pas payer des gros loyers. Pourquoi pensez-vous qu'ils sont dans un vieille immeuble sur St-Laurent dans le Mile-End? PCQ leurs loyers sont probablement aux alentours de 15$ à 18$ le p²...peut être 20$.

 

Si ils devaient déménager dans une nouvelle tour, ils paieraient minimum 40$ le p² et plus probablement aux alentours de 50$ le p²...donc ils reste où ils sont! Même si le marché est très sérré à Montréal, les Gors utilisateurs d'espace essaient de trouver d'autres alternatives(tassé plus de gens dans un plus petit espace, avoir dses bureaux dans 2 ou 3 immeubles différents etc.etc.etc.

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moi je crois que Toronto a un gros avantage. en ayant autant d'édifices disponibles les compagnies peuvent y emmenager rapidement....ici quest-ce qu'on fait ?...on leur dit d'attendre 3- 4 ans avant d'en construire ...et pendant ce temps les compagnies décides d'aller à Toronto à la place

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Une compagnie ne déménage pas à Toronto juste parce que c'est plus facile de trouver d'importants espaces à louer. Selon moi c'est plutôt trivial comme motivation.

le passé nous enseigne la prudence : l'Empire State Building est resté au moins à moitié vide pendant plusieurs années. La construction avait commencé en janvier 1930 en pleine crise économique et dès son ouverture les New-Yorkais le surnomme l'Empty State Building !! Il ne sera vraiment rentable qu'à partie des années 1950. On ne veut certainement pas ça à MOntréal !!

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ça dépend aussi de la nature des locataires.

 

Ça rentre bien dans la culture d'entreprise d'Ubisoft d'occuper un vieil espace industriel ( qui a d'ailleurs vraiment de la gueule).

 

Par contre, vous ne verrez jamais La banque TD ou Royale dans une vieille usine rénovée.

Les locataires en croissance à Montréal recherchent plutôt des espaces créatifs abordables qui rentrent dans leurs intérêts.

À Toronto, ce sont plutôt des centres administratifs et financiers qui ont besoin d'un espace plus 'officiel' et prestigieux que ne le commande Eidos Interactive, par exemple.

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Une compagnie ne déménage pas à Toronto juste parce que c'est plus facile de trouver d'importants espaces à louer. Selon moi c'est plutôt trivial comme motivation.

le passé nous enseigne la prudence : l'Empire State Building est resté au moins à moitié vide pendant plusieurs années. La construction avait commencé en janvier 1930 en pleine crise économique et dès son ouverture les New-Yorkais le surnomme l'Empty State Building !! Il ne sera vraiment rentable qu'à partie des années 1950. On ne veut certainement pas ça à MOntréal !!

 

Oui mais, crois tu que les New-Yorkais regrettent la construction du ESB Aujourd'hui?? ;) Je ne crois pas...c'est un des symboles de leurs ville!

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