Marché d'édifices à bureaux de Montréal : actualités

[cjb]

On dit adieu à toute nouvelle tour de hydro-québec, dont certains spéculaient il y a quelques mois.

[monctezuma]

On dit adieu à toute nouvelle tour de hydro-québec, dont certains spéculaient il y a quelques mois.

 

Au moins, on bouche des trous.

[ErickMontreal]

CANADIAN ECONOMY CONTINUES TO IMPACT FIRST QUARTER COMMERCIAL REAL ESTATE VACANCY RATES

 

 

 

 

(TORONTO, ON) – Thursday March 19, 2009 – Challenging economic conditions in the manufacturing, retail and resource sectors coupled with access to capital constraints, all contributed to rising commercial real estate vacancy rates in the first quarter of 2009, according to the National Office and Industrial Trends First Quarter Report from CB Richard Ellis Canada

(CBRE) released today. First quarter commercial real estate vacancy rates in both downtown and suburban markets rose from 6.3 to 7.5 per cent, year-over-year. Meanwhile, net absorption, aided by increased commercial inventory and rising unemployment, continued to decline, from 2,642,611 to

- 2,013,229 square feet, year-over-year.

 

“The residual effects of the Canadian economic downturn continued to impact first quarter commercial real estate market conditions,“ explained John O’Bryan, vice-chairman, CB Richard Ellis Canada. “In almost all cases, vacancies remained broadly based - a trend we expect to continue for the balance of 2009 - while more news regarding the slowing Canadian economy

continues to surface.”

 

Sublet space during the first quarter also increased, from 3,827,568 to 6,329,040 square feet, year-over-year, as more companies nationwide have begun reconsidering their need for underutilized office space.

 

In Vancouver, the investment capital that flowed into the city as it ramped up for the 2010 Olympic Winter Games began to wind down in the first quarter, while the past decade’s resourcebased

growth cycle has seen a steep decline alongside the country’s new economic reality.Accordingly, many companies in the Vancouver area have been forced to re-evaluate their need for existing and/or augmented office space, prompting first quarter commercial office vacancy rates to rise from 6 to 7.3 per cent, year-over-year.

 

Similarly in Calgary, demand for commercial space continues to be impacted by sliding energy prices, as total overall vacancy rates increased from 4.3 to 8.1 per cent from the same period last year. Capital investment in the province’s energy sector has been scaled back, while Alberta’s first provincial deficit in years contributed to business uncertainty in the first quarter.

 

Analogous economic factors in Edmonton led to an increase in first quarter vacancy rates as well, rising from 4.9 to 6.5 per cent, year-over-year.

Overall vacancy rates in Winnipeg rose only slightly during the first quarter of 2009, rising from 5.4 to 5.7 per cent from the same period last year. Strong economic fundamentals continue to buy businesses throughout Manitoba, as it remains one of few Canadian provinces where Gross Domestic Product is expected to rise in 2009.

 

The more conservative and generally more mature markets of central Canada led to less commercial volatility and vacancy rate fluctuations during the first quarter. In Toronto, total overall vacancy rates rose year-over-year from 6.8 to 7.7 per cent, and were moderated slightly by limited new construction in the city’s suburban market. The banking and professional services industries continue to act as anchors for the downtown’s class A commercial real estate space, while the completion of several landmark properties is expected to push vacancy rates higher in subsequent quarters.

 

“Larger tenants in Toronto have primarily driven the demand for new space that is environmentally efficient and aligned with the current infrastructure requirements of their businesses,” added O’Bryan. “As tenants upgrade to new space, the buildings they vacate will be able to undergo retrofit improvements.”

 

Moving to Ottawa, the federal government continues to anchor commercial property activity in that market, as total overall vacancy rates rose from 4.9 to 5.1 per cent from the same period in 2008. Ongoing stability in the city’s commercial market is uncertain, however, as vacancy rates in Ottawa’s suburban market – while stable in the first quarter – remain intrinsically linked to the success of several large tenants in the technology sector.

Low inventory rates continue to insulate Montreal’s commercial market, as capital flow throughout the city seems stable and tenants who have chosen to operate in that market have done so strategically. During the first quarter, total overall vacancy rates rose from 7.9 to 8.8 per cent, year-over-year.

[ErickMontreal]

COLLIERS INTERNATIONAL

 

MARKET SUMMARY

 

Far from the record absorption rates of the past two years, the Montreal office market opened 2009 with an absorption of 190,371 square feet. In fact, we must go back to the second quarter of 2006 to find such a modest performance. The majority of this absorption occurred in the suburbs where 146,972 square feet were absorbed in Class A buildings. In comparison, the downtown markets remained somewhat steady with the net absorption of only 43,000 square feet. It is due to the addition of new spaces in the suburbs that the vacancy rate remains stable at 6.4%.

 

The state of the subleasing market at the end of the 1st quarter of 2009 confirms our forecasts of 2008 – there are only a few larger spaces among the small and medium spaces that are available throughout the Greater Montreal Area office market. There are 77 subleasing opportunities, for a total of 591,000 square feet, in all of the GMA - 28 in the suburbs and 49 downtown. Of these, only 25 or 273,000 square feet, are physically vacant. Interestingly enough, the sublets on the market are generally short-term opportunities, with only 35 of these sublets having an expiration date of a minimum of three years. For these reasons, we are still quite far from the situation that occurred during the ‘dot com’ crisis where a large number of spaces with expiration dates of a minimum of 5 years became available.

During this 1st quarter of 2009, the costs for tenants has hit a plateau for the whole of the Greater Montreal Area market.

 

FORECASTS

 

As the economic forecasts have taken a darker tone since mid-February, there have been cautionary measures taken in order to avoid more extreme repercussions. As such, the demand for new space has all but stopped. There have only been 57 new leases signed in the GMA over the course of the 1st quarter for a total of 263,000 square feet. This situation will continue for as long as the economic incertitude continues. At the close of the 4th quarter of 2008 we had predicted that 2009 would finish with a slightly positive net absorption. Now we believe that 2009 will in fact close with an unchanged absorption rate from 2008 or even still, a slightly negative one. The vacancy rate should remain stable at the current rate of 6.4%. With a vacancy rate of 4.8% in the downtown area and 9.7% in the suburbs, the Montreal office market remains a tight market. Normally these conditions would work in favour of landlords however the volatility of the economic conditions is actually tempering landlords’ tendencies to increase the asking rent.

 

Certain tenants, who are experiencing difficulties, will explore the possibility of restructuring their lease to help them through the crisis. The landlords’ receptiveness to this will depend on two factors: the vacancy rate of their building and their capacity to have access to capital at a reasonable rate. This is why tenants whose lease will expire in the next 24 to 36 months should evaluate their situation in order to plan ahead and try to make the best deal possible under these conditions.

 

DOWNTOWN

 

Mainly due to the Core Business District, who alone absorbed 88,346 square feet, the Downtown market closed the 1st quarter of 2009 with a net absorption of 43,999 square feet. The vacancy rate decreased by 0.6% to close the quarter at 4.8% and the asking net rental rate has not fluctuated much over the course of the 1st quarter. Our total inventory decreased by 372,366 square feet as a result of the removal of 333 Viger (85,000 square feet) which is to be transformed into a pavilion for the future CHUM and of 4 Class C buildings totalling 396,366 square feet which will be converted into condos or student housing. The inventory for the Old Montreal market saw an increase of 108,000 square feet with the addition of new office spaces at the îlot Saint- Antoine project.

 

As mentioned, the subleasing market of the downtown area is made up of primarily small and medium-sized spaces. There are only 49 sublet opportunities averaging 8,000 square feet, or a total of approximately 403,000 square feet available. Only 203,000 square feet spread out over 13 spaces are currently unoccupied.

 

DOWNTOWN FORECAST

 

Although the Downtown market has entered this difficult period in a relatively good position with a vacancy rate of 4.8%, the demand for new space has

come to somewhat of a standstill. It remains to be seen whether whatever activity we will see in the coming months will simply be lateral moves from one building to another and straight renewals. As such, we believe that the vacancy rate will not see much fluctuation and remain steady at this level for the coming quarters. For these reasons, we do not foresee a dramatic decrease in rental rates during this period unless a landlord is set on attracting or retaining a particular tenant.

 

SUBURBAN

 

Every suburban sector closed the quarter with a positive absorption for a net total of 146,976 square feet. Nevertheless, due to the addition of 177,000 square feet of new inventory in the Saint-Laurent and South Shore areas, the vacancy rate remained steady at 9.7%. The net asking rate for the suburbs as a whole also remained steady at $11.62. The reduction of 1,151,000 square feet in the Centre-West ‘Midtown’ area is the result of

redefining the boundaries of the Centre-East region as well as the inclusion of 12 buildings that run to the east of Highway 15. These adjustments were made to better redefine these areas to conform to their natural boundaries

that are along Highway 15. All numbers have been adjusted to reflect this change.

 

SUBURBAN FORECAST

 

The current situation in the suburbs, with a vacancy rate of 9.7%, still favours the landlords during negotiations. This edge is somewhat lessened by the unsteady economic situation we are living through. Although the rental rates should remain steady, this may not be the case for all markets. The demand by an important tenant is the justification that certain developers are claiming for the construction of new buildings. As a result, the vacancy rate should increase throughout 2009 as tenants will be vacating their current spaces to move in to these new spaces and by the fact that this new inventory will not be completely occupied by the end of 2009.

 

Downtown : 4,8 %

Grand Montréal : 6,4%

 

[monctezuma]

Les tours à bureaux montréalaises désertées en 2009

10 février 2010 | 07h20

 

Carl Renaud

Argent

 

Les tours du centre-ville de Montréal ont été boudées par les locataires d’espaces à bureaux en 2009. Le cœur de la métropole québécoise a affiché le plus haut taux d’inoccupation des grandes villes canadiennes avec des vacances de l’ordre de 7,5% pour les immeubles de catégorie «A» et «B», tout un bond par rapport au taux de 4,9% enregistré en 2008. :(

 

 

«Le marché de Montréal a quand même bien fait tenant compte de la crise économique qu’on a connue un peu partout», a exprimé à Argent, Jean Laurin, président et chef de la direction de Devencore, soulignant que depuis le début de 2010 Toronto a ravi le 1 er rang à Montréal.

 

Il faut dire que la ville reine n’a pas été épargnée en 2009. Les espaces non loués des édifices du centre-ville de Toronto sont passés de 4,2% à 6,3% des pieds carrés disponibles.

 

Les vacances d’espaces locatifs ont également été très élevées dans la métropole albertaine car le taux d’inoccupation a atteint 7% à Calgary. La ville hôte des 22 e Jeux Olympiques d’hiver se classe aussi dans le peloton de tête.

 

«Les marchés des différents centres urbains évoluent selon des dynamiques particulières. II y a peu de fluctuations dans les villes gouvernementales comme Ottawa et Québec mais dans les autres marchés ça évolue selon l’appétit des promoteurs», a expliqué M. Laurin.

 

Le spécialiste du marché immobilier s’attend par contre à une nette amélioration en 2010 puisque la reprise économique va conduire des entreprises à investir dans de nouveaux projets. «La mesure ultime c’est la création d’emploi. S’il y a des emplois qui sont créés il va avoir de l’absorption d’espaces», a analysé M. Laurin.

 

«Je m’attends à ce que le centre-ville connaisse un certain regain», a exprimé Jean Laurin, soulignant que les régions périphériques vont bien s’en sortir à l’exception de l’Est de Montréal

 

Mentionnons justement que les édifices à bureaux des banlieues de Montréal ont également souffert d’une baisse de demande en 2009. L’étude de Devencore révèle même des clivages entre les régions. Le taux d’inoccupation a atteint 19% dans le centre-ouest de Montréal qui souffre depuis quelques années des déboires du secteur biotechnologique.

 

Pendant ce temps, le nombre de pieds carrés vacants a légèrement grimpé à 8,4% et 9,6% des espaces disponibles sur la Rive-Sud et dans l’Est de Montréal alors qu’il a glissé à 6,3% à Laval.

 

Immeubles industriels

 

Les immeubles industriels ont aussi souffert de la récession en 2009 car plusieurs entreprises ont préféré jouer de prudence en mettant leurs projets d’expansion en veilleuse. Le taux d’inoccupation des portefeuilles immobiliers des locateurs industriels de la grande région de Montréal a oscillé entre 6 et 12% au cours de la dernière année.

 

Les entreprises qui doivent renouveler leur bail ou louer de nouveaux espaces devraient donc saisir la balle au bond dans les prochains mois tant dans le secteur des bureaux que dans le domaine industriel.

 

Selon la firme Devencore, les occasions seront bonnes pendant quelques mois avant que la reprise économique soit vraiment installée. «Quand il y a moins d’espaces disponibles les conditions de location sont moins intéressantes», a conclu M. Laurin.

[Gbx]

7,5 % au creux de la récession c'est plutôt encourageant. Cela signifie qu'il y a peu de surplus d'offres au moment ou la création d'emploi va redémarrer. Donc plus de possibilité de développement!

[ErickMontreal]

Immobilier: beaucoup de bureaux vides à Montréal

 

Publié le 24 mars 2010 à 06h30 | Mis à jour à 06h37

 

 

 

Maxime Bergeron

La Presse

 

(Montréal) L'immobilier résidentiel bat record après record depuis des mois à Montréal, mais la situation est beaucoup moins rose dans les immeubles de bureaux. Le taux d'inoccupation a continué à grimper au début de 2010, pour atteindre presque le double d'avant la récession.

 

Selon un rapport publié hier par la firme immobilière CB Richard Ellis, le taux de locaux inoccupés a monté à 10,7% dans la métropole au premier trimestre.

 

Il s'établissait à 5,7% durant les derniers mois de 2008, quand la crise financière mondiale a éclaté, et à 8,8% au trimestre correspondant de l'année dernière.

 

Pas étonnant, donc, que l'essentiel des grues qu'on voit à Montréal ces jours-ci servent à bâtir des condos plutôt que des immeubles de bureaux. Le marché commercial n'a pas besoin de nouvelles constructions, en somme.

 

«Les seuls nouveaux pieds carrés qui s'ajoutent au marché montréalais continuent de provenir de la conversion de locaux de bureaux, surtout d'anciens locaux industriels», explique CBRE.

 

Divers projets de gratte-ciel ont été évoqués depuis cinq ans, mais aucun immeuble significatif n'a été érigé au centre-ville de Montréal pendant cette période, rappelle CBRE.

 

Le pire serait toutefois passé. «Les conditions devraient s'améliorer pendant les deuxième et troisième trimestres de 2010, alors que plusieurs croient que le pire du ralentissement dans l'immobilier commercial montréalais est derrière nous», selon la firme.

Ailleurs au pays

 

Le taux d'inoccupation de Montréal se situe maintenant tout juste au-dessus de la moyenne canadienne, qui a atteint 10,1% au premier trimestre, en hausse de 2,6% sur un an. John O'Bryan, vice-président de CBRE, voit tout de même du bon dans les données publiées hier, puisque le taux national a grimpé de seulement 20 points de base trimestre sur trimestre.

 

«Attendez-vous à voir une reprise progressive en 2010, a-t-il déclaré. À part quelques exceptions notables, la majorité des marchés du Canada semblent avoir passé le pire.»

 

La reprise de l'emploi et de l'activité locative dans les immeubles de bureaux est un «changement bienvenu» par rapport aux conditions difficiles de 2009, a ajouté M. O'Bryan.

 

De toutes les grandes villes du pays, Calgary remporte la palme du taux d'inoccupation le plus élevé, en raison des difficultés de son industrie gazière. Il a grimpé de 7% depuis un an, pour atteindre 14,9% au premier trimestre. L'ajout de deux nouvelles tours l'an prochain au centre-ville contribuera à le maintenir élevé, indique CBRE.

 

À l'opposé, le marché locatif commercial demeure très serré à Ottawa, avec un taux de 5,4% en faible progression. Toronto a de son côté continué à perdre quelques plumes, comme en témoigne son taux de 9,6%, en hausse de 1,9%. Plus à l'ouest, Vancouver a vu sa quantité de locaux vacants grimper de 3% en un an, à 10,2%.

 

Une seule grande ville a vu son taux d'inoccupation baisser au premier trimestre, soit Halifax. Il a reculé de 0,2%, à 9,4%, grâce à l'économie très diversifiée de l'agglomération selon CBRE.

 

Si le marché locatif commercial doit rebondir en 2010, la construction ne reprendra pas de sitôt dans ce secteur. Le Conference Board estime que les profits des entreprises de cette industrie chuteront de 19% cette année, à 918 millions de dollars.

 

«La reprise en construction non résidentielle sera lente à se matérialiser», a indiqué hier dans un rapport Michael Burt, directeur associé, Tendances économiques industrielles, au Conference Board. Les profits des entreprises de ce secteur ne retrouveront pas leur niveau prérécession avant 2014, a-t-il ajouté.

 

Les investissements en construction non résidentielle reculeront de 2,3% cette année au pays, prévoit en outre le Conference Board. La hausse des investissements publics - par exemple dans l'érection d'écoles et d'hôpitaux - ne suffira pas à compenser le recul dans les secteurs commercial et industriel.

[pedepy]

comme quoi le taux d'innocupation n'est pas le seul facteur qui fait fluctuer la demande en nouvel espace commercial ....

[Vaillant]

belle photo je l'ai ajouté a ma collection de photos de Montréal

[monctezuma]

Espaces à bureaux: Québec surpasse Montréal

28 juillet 2010 | 06h45

 

Diane Tremblay

Agence QMI

 

Le marché des espaces à bureaux s'est enrichi de 1,7 million de pieds carrés supplémentaires à Québec depuis deux ans.

Le développement d’espaces à bureaux est loin d’être terminé à Québec, avec les nombreuses acquisitions réalisées ces derniers mois. (Photo: Agence QMI)

 

Au deuxième trimestre de 2010, le taux d'inoccupation s'élevait à 5,5 % pour l'ensemble des 213 édifices de plus de 20 000 pieds carrés recensés par Altus InSite. Il s'agit d'une augmentation de 2,1 % par rapport à la même période l'an der nier. Étonnamment, il y a eu davantage de pieds carrés développés à Québec qu'à Montréal, alors que le marché est quatre fois plus petit.

 

«Le taux d'inoccupation à Québec a atteint un seuil record en 2008 à 2,9 %, ce qui nous a placés en situation de pénurie. Il y avait très peu d'espaces disponibles. En 2009 et en 2010, on a vu arriver sur le marché plus d'un million de nouveaux pieds car rés locatifs. On voit qu'on n'est quand même pas en situation de suroffre», a expliqué hier Mme Marie-France Benoît, directrice du développement.

 

À 5,5 %, Québec demeure l'endroit où le taux d'inoccupation est le plus bas du pays (voir tableau). L'équilibre se situe autour de 7 % à 8 %, estime la directrice.

 

«À ce taux-là, les locataires auront plusieurs choix et les propriétaires auront aussi des clients. Quand on arrive à 10 %, 11 % et 12 %, c'est sûr qu'il y a beaucoup plus de locaux offerts et les propriétaires sont plus énergiques dans leur offre d'espaces.»

 

Immeubles de classe A

 

Les édifices de classe A ont connu une forte croissance ces dernières années. Le taux d'inoccupation dans cette catégorie est passé de 1,1 %, en 2008, à 8,5 %, à l'heure actuelle.

 

«Il y avait à peine 35 000 pieds carrés vacants dans tout le marché de classe A à Québec. C'est peu», a poursuivi Mme Benoît.

 

À elle seule, la firme d'avocats Ogilvy Renaud, qui quittera la Colline Parlementaire à l'automne, occupera des bureaux d'une superficie de 40 000 pieds carrés dans le nouveau Complexe Jules-Dallaire.

 

Selon les données compilées par Altus InSite, le marché de Québec absorbe en moyenne 275 000 pieds carrés par année depuis 2005, ce qui laisse de la place à d'autres projets futurs. On sait que Cominar a fait l'acquisition dernièrement des terrains de l'hôtel Gouverneur, à Sainte-Foy, dont elle devrait prendre possession au cours de l'hiver.

 

La demande pour des édifices de classe A a augmenté à Québec et la vague pour les bâtiments certifiés LEED y est pour quelque chose.

 

«Les nouveaux projets sont tous LEED et, pour les locataires, c'est un critère assez important pour qu'ils déménagent», ajoute Mme Benoît.

 

Dans la métropole

 

Près de 1,3 million de pieds carrés ont été livrés dans la métropole, où la demande a été moins soutenue en raison de la récession. Dans la région de la Capitale-Nationale, près de 25 % du marché locatif est occupé par le gouver nement, ce qui assure une certaine stabilité.

 

* * *

TAUX D'INOCCUPATION

 

* Calgary 11,6 %

 

* Toronto 11,1 %

 

* Montréal 11,1 %

 

* Winnipeg 10,5 %

 

* Edmonton 9,8 %

 

* Vancouver 9,5 %

 

* Halifax 7,8 %

 

* Ottawa 6,9 %

 

* Québec 5,5 %

 

Note: Pour le marché des édifices à bureaux au Canada, au 2e trimestre de 2010. Source Altus InSite