ville-marie Appartements Dorchester - 37 étages

[acpnc]

Pourquoi mettre tant d'emphase sur un phénomène ponctuel qui disparaitra de lui-même avec le développement d'autres projets au centre-ville. En fait tout est une question de perspective et d'angle de vue. Une ville n'est jamais un tableau statique, mais un décor qui change constamment en fonction des projets qui sont proposés à un moment ou à un autre. Avant on se plaignait du désert urbain de R-L ouest couvert de lots vacants et de stationnements de surface.

Maintenant qu'une majorité de ces terrains sont disparus suite à la construction d'une série de nouvelles tours, on se plaint maintenant en les qualifiant de piquets de clôture comme si cela avait été planifié volontairement. Pourtant c'est bien davantage un concours de circonstances, puisque (sauf exception) les promoteurs de ces nouveaux édifices ont individuellement décidé de construire au maximum de la hauteur permise. C'est donc davantage le marché vigoureux de ce secteur qui a poussé les constructeurs à rentabiliser le plus possible leurs investissements.

Qu'on se rassure il y a encore un beau potentiel de croissance et des terrains disponibles dans les environs qui pourront éventuellement corriger cette vue de l'esprit bien temporaire, pour laquelle il n'est pas nécessaire d'entretenir une telle fixation.

[SameGuy]

I think the problem is the layout of our height limits, not just the coarse granularity (30/60/80/120/120+). Other cities have height and COS (floor area ratio) limits but somehow spread their tall and shorter buildings throughout the CBD and inner suburbs, and not just a small area in the core of downtown. Having more realistic COS limits also helps maintain variety in heights and designs (can you say “Quinzecent”?).

[Dominic723]

il y a 52 minutes, acpnc a dit :

Pourquoi mettre tant d'emphase sur un phénomène ponctuel qui disparaitra de lui-même avec le développement d'autres projets au centre-ville. En fait tout est une question de perspective et d'angle de vue. Une ville n'est jamais un tableau statique, mais un décor qui change constamment en fonction des projets qui sont proposés à un moment ou à un autre. Avant on se plaignait du désert urbain de R-L ouest couvert de lots vacants et de stationnements de surface.

Maintenant qu'une majorité de ces terrains sont disparus suite à la construction d'une série de nouvelles tours, on se plaint maintenant en les qualifiant de piquets de clôture comme si cela avait été planifié volontairement. Pourtant c'est bien davantage un concours de circonstances, puisque (sauf exception) les promoteurs de ces nouveaux édifices ont individuellement décidé de construire au maximum de la hauteur permise. C'est donc davantage le marché vigoureux de ce secteur qui a poussé les constructeurs à rentabiliser le plus possible leurs investissements.

Qu'on se rassure il y a encore un beau potentiel de croissance et des terrains disponibles dans les environs qui pourront éventuellement corriger cette vue de l'esprit bien temporaire, pour laquelle il n'est pas nécessaire d'entretenir une telle fixation.

Cette perspective ne disparaitra jamais, il n'y a pas de potentiel de développement au sud, c'est dans la côte et c'est l'autoroute, donc oui ce paysage va rester. Encore plus au sud, on est dans une marre de 3-4 étages donc aucune la aussi. On s'est plains oui, mais est-ce que juste le développement de tours de gabarit identique était nécessairement la meilleure solution ? Pas nécessairement.

Les piquets de clôture ne sont pas accidentel. On a zoné en hauteur sur le long de René-Lévesque et moins haut juste au nord, donc tout développement qui veut se faire en hauteur va devoir suivre le même corridor. Si on avait bien réfléchis, on aurait anticipé ce genre de problème. Juste à René-Lévesque à l'est de Atateken... des piquets mais de plus petites envergures... Oui le marché pousse à développer au maximum, donc justement faut être plus flexible au visuel que ce maximum de développement va créer et pas juste blâmer le promoteur qui exerce son droit.

La ville à des outils, mais pourrait en avoir d'autres pour rendre le développement plus harmonieux, mais on décide de rester dans un carcan inflexible. On peut just prendre l'exemple des YUL. On aurait forcer que les 2 tours jumelles soient désaxées, on aurait déjà limiter de la rangé de tour en rang d'oignons. Pour le Dorchester, la seule partie qu'on peut aller à 120m dans tout l'îlot c'est coller sur le boulevard, donc si on a avait permis du 120m dans le milieu et réduit sur le boulevard, on aurait pas eu un mur aveugle de cette envergure et on aurait désaligner une tour de plus.

Pour le Quinzecent, on était pas obligé de construire la tour collé sur le coin Guy & René-Lévesque, on aurait la ville aurait dû forcer pour qu'elle soit plus au sud, juste ça, on aurait vue une différence. Donc watch out avec le 1600 René-Lévesque O. qui s'envient, on va être rendu à 5 piquets au sud du boulevard de gabarit, hauteur et alignement semblables.

[FrancSoisD]

7 hours ago, acpnc said:

Pourquoi mettre tant d'emphase sur un phénomène ponctuel qui disparaitra de lui-même avec le développement d'autres projets au centre-ville. En fait tout est une question de perspective et d'angle de vue. Une ville n'est jamais un tableau statique, mais un décor qui change constamment en fonction des projets qui sont proposés à un moment ou à un autre. Avant on se plaignait du désert urbain de R-L ouest couvert de lots vacants et de stationnements de surface.

Maintenant qu'une majorité de ces terrains sont disparus suite à la construction d'une série de nouvelles tours, on se plaint maintenant en les qualifiant de piquets de clôture comme si cela avait été planifié volontairement. Pourtant c'est bien davantage un concours de circonstances, puisque (sauf exception) les promoteurs de ces nouveaux édifices ont individuellement décidé de construire au maximum de la hauteur permise. C'est donc davantage le marché vigoureux de ce secteur qui a poussé les constructeurs à rentabiliser le plus possible leurs investissements.

Qu'on se rassure il y a encore un beau potentiel de croissance et des terrains disponibles dans les environs qui pourront éventuellement corriger cette vue de l'esprit bien temporaire, pour laquelle il n'est pas nécessaire d'entretenir une telle fixation.

Comme dit @Dominic723, ces piquets risquent d'être quasi-permanents, peu importe qu'un autre 120 m finisse par être construit sur le lot du VA bldg. de Concordia, immédiatement à l'O d'une tour de Devimco qui fera probablement autour de 185 m (car située à plus de 32,5 m au-dessus du niveau de la mer). Mtl ne remportera pas de prix d'excellence pour la bévue urbanistique que représente ces paliers grossiers!

Bien sûr qu'entre la petite mer de stationnements entre les 1250 et 1600 RL, dont les "bras" s'étendant jusqu'à SteC et au-delà sont heureusement en voie de se tarir Vs la clôture de 120 m à 6 piquets (le CCÉ sera bientôt caché au S), je préfère de loin cette clôture!

Toutefois, un item manquant dans tes observations est la déconnexion entre le plan directeur d'urbanisme (adopté en 1992 et n'ayant été mis à jour qu'une seule fois en 2012, 20 ans plus tard -- mise à jour basée entre autres sur les dynamiques immobilières des 20 années précédentes, qui étaient moroses!) puis la dynamique du marché des ~5 dernières années.

Cette déconnexion vient justement à la fois saper une partie non négligeable du potentiel immobilier, et par ricochet accroître la pression qui mène toujours à davantage d'étalement urbain, et qui exacerbera aussi le façadisme et les démolitions à moyen terme dans le cv...

Une triste manifestation de cette incurie pourrait être la poursuite de la flambée du coût pour se loger (via une pénurie d'unités au centre pour répondre à la demande, notamment de la classe moyenne et les ménages à revenus précaires), puis un accroissement d'immeubles abandonnés, non entretenus (faute de pouvoir défrayer un compte de taxes en hausse fulgurante), qui risqueront éventuellement d'être incendiés, démolis...

Je ne souhaite pas surtout insinuer qu'il failler laisser les promoteurs faire comme bon leur semble, mais vraiment mieux encadrer le développement de notre ville, pour ne pas nous ramasser avec un cv qui soit un espèce de GT sur les stéroïdes.

6 hours ago, SameGuy said:

I think the problem is the layout of our height limits, not just the coarse granularity (30/60/80/120/120+). Other cities have height and COS (floor area ratio) limits but somehow spread their tall and shorter buildings throughout the CBD and inner suburbs, and not just a small area in the core of downtown. Having more realistic COS limits also helps maintain variety in heights and designs (can you say “Quinzecent”?).

✔ 16 / 25 / 44 / 65 / 80 / 120 / 200 m.

❌ It's missing a 100 m limit IMHO, and another one of either 150 or 160 m.

[acpnc]

Il y a 3 heures, FrancSoisD a dit :

Comme dit @Dominic723, ces piquets risquent d'être quasi-permanents, peu importe qu'un autre 120 m finisse par être construit sur le lot du VA bldg. de Concordia, immédiatement à l'O d'une tour de Devimco qui fera probablement autour de 185 m (car située à plus de 32,5 m au-dessus du niveau de la mer). Mtl ne remportera pas de prix d'excellence pour la bévue urbanistique que représente ces paliers grossiers!

On aura beau dénoncer autant qu'on voudra et mettre le focus sur cet état de fait, rien n'y changera. Chaque promoteur avait le droit de construire jusqu'à la limite de hauteur et la Ville n'avait aucun moyen pour les en dissuader. À noter qu'aucun n'a demandé une dérogation pour aller plus haut et ainsi varier un peu le tableau.

Il n'y a pas non plus un fonctionnaire municipal spécial dont le pouvoir serait d'intervenir directement sur l'aspect général du centre-ville. Chaque permis étant accordé indépendamment de tout autre et analysé selon des règles et des recommandations attachées au lot concerné (pas toujours très compréhensibles pour le commun des mortels, on l'a vu dans plusieurs cas). 

Donc face à une avalanche de demandes qui n'a pas dérougi depuis plusieurs années, je ne suis pas surpris du résultat plus ou moins heureux que plusieurs constatent et dont je partage aussi la déception.

Toutefois une fois que notre indignation a été exprimée que pouvons-nous faire de plus? Dans Sim City on peut idéaliser la ville et la remodeler à volonté. Mais dans la vraie vie c'est une autre histoire, car une foule d'intérêts divergents s'entrechoquent. Par ailleurs chacun essaie de tirer le maximum d'avantages d'une situation donnée.

J'en conclus que plus rien n'est simple dans le développement trop rapide de nos villes, où tout est devenu hyper complexe. En plus chacun met de la pression pour pouvoir construire le plus vite possible, encaisser ses profits et passer aussitôt à un autre projet, car le temps c'est de l'argent.

Morale à retenir: vite et bien vont rarement ensemble.

[dlesko]

il y a 13 minutes, acpnc a dit :

Chaque permis étant accordé indépendamment de tout autre et analysé selon des règles et des recommandations attachées au lot concerné

Ça c'est quelque chose qu'il faudrait revoir selon moi. Chaque nouvel édifice important influe sur la masse globale du centre ville. L'idée du plan d'urbanisme est de rendre la chose harmonieuse et non pas "réfléchie" si je puis dire, parce que dans ce cas on peut voir tout de suite une anomalie. Comme dans une vigne, par exemple, on peut tout de suite se rendre compte d'un alignement "réfléchie". 

[3dimensions]

Comme j'ai déjà dit il y a des lunes sur le même sujet - comme quoi c'est récurant - cette clôture devient une anomalie et donc une curiosité qui rend cette cette partie de la ville unique... mille manières de sortir du lot..  celle-ci en est une. 

[KOOL]

Il y a 9 heures, acpnc a dit :

À noter qu'aucun n'a demandé une dérogation pour aller plus haut et ainsi varier un peu le tableau.

Source ? 😉

[FrancSoisD]

12 hours ago, acpnc said:

On aura beau dénoncer autant qu'on voudra et mettre le focus sur cet état de fait, rien n'y changera. Chaque promoteur avait le droit de construire jusqu'à la limite de hauteur et la Ville n'avait aucun moyen pour les en dissuader. À noter qu'aucun n'a demandé une dérogation pour aller plus haut et ainsi varier un peu le tableau.

Morale à retenir: vite et bien vont rarement ensemble.

Un fait intéressant est qu'au cours de la longue période de disette immo du cv et au début du présent "boum", une vaste majorité de promoteurs construisaient des projets moins haut que les limites de hauteurs! Le PDU màj en 2012 semble avoir tablé sur cette dynamique, comme si le marché allait demeurer aussi anémique pour des décennies.

Par ex.: Altitude, CLofts, Concorde, Icône, L'Avenue, Rocca... (Je me trompe p-ĕ partiellement, ayant été moins au courant des limites pré-màj. du PDU.)

Puis la pâte à levé dans GT (suite logique de la CduMultimédia), ensuite le QdG voisin, suivis de l'O du cv, le QI, le QdS, le ctr et l'E du cv. Un % considérable d'immeubles atteignent leur plafond. 🔝

Quant aux dérogations, il me semble que ces projets (entre autres) en auront bénéficié:

- Canvar (HiltonGI... Smith?);

- CF (TdC 2-3... la 1 aussi? Go pour une tour mixte de 200 m au 750 Peel!);

- Devimco (AugLouis, Maestria).

Je me questionne quant à Altoria, Laur&ntC, LB, M9 4, Séville, Zénith, entre autres.

[acpnc]

Il y a 4 heures, KOOL a dit :

Source ? 😉

Il n'y a rien de documenté sur le sujet, cependant dès qu'une dérogation est demandée, elle est publiée par la Ville et fait l'objet de discussions officielles et de consultations dans l'arrondissement. Donc on l'aurait su.

 

Il y a 12 heures, dlesko a dit :

Ça c'est quelque chose qu'il faudrait revoir selon moi. Chaque nouvel édifice important influe sur la masse globale du centre ville. L'idée du plan d'urbanisme est de rendre la chose harmonieuse et non pas "réfléchie" si je puis dire, parce que dans ce cas on peut voir tout de suite une anomalie. Comme dans une vigne, par exemple, on peut tout de suite se rendre compte d'un alignement "réfléchie". 

Je suis d'accord, mais quelle autorité aurait le pouvoir de décider sans être taxée d'agir arbitrairement? Dans l'élaboration du PPU on établit des zones d'élévations maximums et de densité, qui ne sont pas automatiquement atteintes sauf si le marché l'impose exceptionnellement. Comme ce fut le cas ici sur ce court segment de R-L qui s'est développé dans un temps record, où chaque promoteur à voulu profiter du maximum permis parce que la demande le justifiait.

Encore une fois par souci d'équité tout le monde est soumis aux mêmes règles sous peine de poursuite. Il aurait fallu prévoir que chaque demande atteindrait le plafond permis et trouver un moyen d'éviter l'effet obtenu. De son côté la Ville ne peut pas proposer de son propre chef des dérogations (en brisant les règles de son propre PPU, sans consultation préalable) sans qu'elles soient offertes en amont ou rétroactivement à tout le monde. Ce qui aurait fort probablement conduit au même résultat, mais en plus haut.

On voit bien que bâtir une ville harmonieuse est bien plus difficile que dans un jeu vidéo. Dans la vraie vie il y a une foule d'intervenants en provenance de différentes sources, qui vont vouloir faire valoir leur point de vue (plus ou moins agressivement) sans égard à leur voisin. On parle alors de gestes individuels qui s'additionnent un peu à l'aveuglette dans le paysage urbain et qui peuvent donner parfois des résultats étonnants qui ne sont malheureusement pas toujours souhaitables.