ville-marie L'Avenue - 50 étages

[monctezuma]

Malheureusement, on ne peut rien tirer de ce blogue/article comme le projet Avenue était supposement 60% vendu depuis presque trois mois. Si le 46e, 47e et 48e étages étaient tous vendus ainsi qu’un dizaine de studios, ceci ajoutera facilement 5% au ventes. Je suggère aux participants d’être un peu plus scrupuleux à propos de ce qu’ils lisent peu importe la source. Sinon, ce forum deviendra très rapidement un carrefour pour les néophytes. Maintenant, on a rumeur contre rumeur et des foules des renseignements louches. Franchement, je ne crois ni l’une ni l’autre. Tout ce qu’on peut deviner de cette controverse est que le projet Avenue sera soit modifier substantivement ou repousser à une date lointaine si les ventes n’atteindraient pas un niveau assez élevé.

 

Il faut aussi rappeler que Maxime Bergeron est le même journaliste qui a soutenu l’idée que le projet Univers sera limité à une quarantaine d’étages. Stéphane Côté réfuterais cette proposition avec énormément du plaisir. M. Bergeron a aussi émis la suggestion que l’Icone atteindra 40 étages et 145 mètres, ce qui sera disputé par les architectes du projet. Jusqu’aujourd’hui, M. Bergeron n’a suivi aucune démarche pour rectifier ses erreurs.

 

M. Bergeron a réalisé une courte entrevue téléphonique avec M Broccolinni. En quoi est-ce que ces paroles rapportées sont "rumeurs" ?? Lorsque l'info vient directement du promoteur, c'est plutôt crédible non ? Je ne vois pas en quoi on ne devrait pas accorder d'importance à l'article de M Bergeron qui puise ses infos directement à la source !?

[MALED1ZIONE]

M. Bergeron a réalisé une courte entrevue téléphonique avec M Broccolinni. En quoi est-ce que ces paroles rapportées sont "rumeurs" ?? Lorsque l'info vient directement du promoteur, c'est plutôt crédible non ? Je ne vois pas en quoi on ne devrait pas accorder d'importance à l'article de M Bergeron qui puise ses infos directement à la source !?

 

Alors, vous n’avez pas lu l’article de M. Bergeron très soigneusement. Pouvons-nous croire un rapportage qui fait des suggestions qui sont directement réfutable par l’information bien connue et établie? Je vais peindre toutes les détails catégoriquement pour que vous n’ayez plus de doutes:

 

La Tour des Canadiens, par exemple, s’est affichée à une quarantaine (cinquantaine, la hauteur des tours de 44 et 50 étages était estimée entre 140 et 175 mètres) d’étages, avant d’augmenter les plans à 62 (faux, la hauteur maximale de l’édifice conçu était 61 étages selon le propre rapportage de Bergeron -->http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201202/24/01-4499225-la-tour-avenue-des-canadiens-amputee-de-20-etages.php)

 

Cette tour de 50 (48) étages du promoteur Broccolini prévoit un volet commercial d’une quinzaine d’étages (faux, il n’y a que 8 étages commerciaux, ceux qui constituent le podium, prévus selon la maquette du projet actuel. Le neuvième étage servait comme espace récréatif. Les étages résidentiels commerceront à partir de 10e ou 11e selon la parole de développeur et le plus haut étage résidentiel se situera au 48e étage. C’est fortement probable que M. Broccolini attribue deux étages mécaniques au toit.)

 

Les ventes de condos atteignent aujourd’hui 60% (c’était bien le cas depuis trois mois.)

 

Il soutient néanmoins que les ventes vont “très, très bien”. (Et, alors !)

 

le promoteur attendre possiblement d’avoir prévendu 80% des unités avant de lancer les travaux (évidemment, M. Bergeron a lu cela :

Dès qu’une rumeur soit divulguée, il faut vérifier si elle est plausible. Personnellement, je ne la crois pas même si un des émetteurs du tuyau était très convaincu à propos de destin du projet Broccolini. Il faut tenir compte que le tour Broccolini comprend 8 étages d’espace commerciale louable sur un espace de 15000 pieds carrés, 31 étages résidentiels de 7000 pieds carrés, et 7 étages de 5000 pieds carrés. En effet, il y a 372000 pieds carrés d’espace disponible. Si 60 pourcent des unités avec une superficie moyenne de 750 pieds carrés, disant 195 unités, est déjà vendu, 146250 pieds carrés ou 39 pourcent de la superficie globale était vendu à $500/ pied carre. Le développeur ne retient que 20 pourcent du prix de vente avant la construction, donc $15 million. Ce n’est que 7,5 pourcent des fonds nécessaire pour financer un projet de $200 million.)

 

Il faut aussi noter que le développeur prévoit 11 pieds pour la hauteur de plafond à partir de 42e étage. Alors, le développeur n’aura pas le droit d’ajouter plus que 4 étages sans contrevenir les limites de hauteur imposé par la ville. Cet édifice ne comptera pas plus que 52 étages au fur et à mesure que la configuration de son toit soit conservée.

Modifié 9 février 2013 par MALED1ZIONE

[MtlMan]

Maledizione, j'ai du mal à te croire toi. Ça sent tellement fort la médisance et le travail de sappe contre un concurrent ton affaire, que c'en est étouffant. On sait que les journalistes se trompent souvent, mais affirmer une entrevue avec une source et rapporter le contraire de ce qui a été dit, c'est passible de sévères conséquences. Broccolini dit expressément qu'il n'est pas vrai que le projet sera amputé, et spécifie même envisager d'ajouter des étages.

 

Me semble que ça peut pas être plus clair. Bien sûr, ça se peut qu'il mente, mais là, on peut pas savoir.

 

Tu empeste le troll, man. Ça devient profondément irritant.

[dabruk]

En tous cas, j'espère juste que le projet L'Avenue se réalisera conformément aux rendus déjà présentés: cette tour a de la gueule! Bien plus ambitieuse et fluide que la Tour des Canadiens ou Rocabella; projets qui sont d'un banal (voire d'une laideur) conternant! Effectivement l'acharnement de MALED1ZIONE est curieux...

[man with the golden gun]

Mois aussi j'espère que la tour de l'Avenue va se construire car de tous les projets annoncés c'est sans contredit le plus beau et le plus intéressant,avec une petite mention spéciale pour le projet Univers près de la Tour de la Bourse.La Tour des Canadiens est intéressante pour sa hauteur mais son architecture est assez drabe.

[Kevin]

Mois aussi j'espère que la tour de l'Avenue va se construire car de tous les projets annoncés c'est sans contredit le plus beau et le plus intéressant,avec une petite mention spéciale pour le projet Univers près de la Tour de la Bourse.La Tour des Canadiens est intéressante pour sa hauteur mais son architecture est assez drabe.

 

Drabe comme ces promoteurs, c'est normal!

[MALED1ZIONE]

Maledizione, j'ai du mal à te croire toi. Ça sent tellement fort la médisance et le travail de sappe contre un concurrent ton affaire, que c'en est étouffant. On sait que les journalistes se trompent souvent, mais affirmer une entrevue avec une source et rapporter le contraire de ce qui a été dit, c'est passible de sévères conséquences. Broccolini dit expressément qu'il n'est pas vrai que le projet sera amputé, et spécifie même envisager d'ajouter des étages.

 

Me semble que ça peut pas être plus clair. Bien sûr, ça se peut qu'il mente, mais là, on peut pas savoir.

 

Tu empeste le troll, man. Ça devient profondément irritant.

 

J’essaye tout simplement de vous convoyer l’information qui est à ma disponibilité. Vous avez certainement le droit de désavouer ce que je propose, ainsi que la réciproque.

 

Broccolini dit expressément qu'il n'est pas vrai que le projet sera amputé, et spécifie même envisager d'ajouter des étages. --> Pourquoi faut-il présumer que le vigntenaire mente? Aucune décision à propos de la maquette finale du projet ne sera prise avant que la construction démarrera. Je suis parfaitement d’accord! Par contre, il y a certains individus bien placés dans l’industrie qui ne croient pas à sa faisabilité. C’est possible que l’information se soit échappée de la Groupe Broccolini, mais c’est plus probable que ces gens ont tiré leurs conclusions à partir d’une évaluation fiscale.

 

Je vous ai donné mon opinion. A l’instar, selon Bergeron, le promoteur a déclaré qu’il « attendra d’avoir prévendu 75% des unités avant de lancer la construction. Il espère atteindre ce seuil avant Noël. »

 

http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2012/11/01/tour-des-canadiens-presque-confirme/

 

Maintenant, ce chiffre s’est augmenté à 80 pourcent. Selon mes calculs, entre 85 et 90 pourcent des unités devrait être vendu avant que la construction commencera.

 

Broccolini a vendu un étage au complet la semaine dernière –le 47e–, pour environ 4 millions de dollars. Le 48e a aussi trouvé preneur. Les acheteurs de ces deux unités d’environ 5000 pieds carrés seraient des gens d’affaires montréalais --> Ceci ne devrait pas être un mensonge non plus. Par contre, les penthouses sont normalement les unités qui sont les plus difficiles à vendre. Il n’y a pas beaucoup du monde qui payerait 4,75 millions de dollars (taxes incluses) pour un condo qui ne se pourrait pas être livré avant 2017. D’un grand coup de chance, la Groupe Broccolini a trouvé trois? En même temps, le promoteur avait la malchance de n’être pas capable d’augmenter son chiffre de ventes depuis le mois de novembre. (Davantage, il en reste deux penthouses avec des finitions et moulures de meilleure qualité dans le Tour des Canadiens qui sont disponible à 1,7 million de dollars chaque. Il n’en reste pratiquement rien d’autre.) Je suis assez confiant que le chiffre de ventes s’augmentera à plus de 90 pourcent si c’était le cas parce que les unités en bas sont plus abordables et les unités à partir de 42e étage ont tous des plafonds de 11 pieds et la même vue. Franchement, je crois à des autres circonstances :

 

1) Les promoteurs/développeurs ont réservé les penthouses pour eux-mêmes.

2) Les penthouses étaient bloqués avant qu’une décision soit prise à propos de la maquette finale du projet.

ou

3) Les promoteurs ont bloqués les penthouses pour qu’ils puissent vendre ces unités à un prix plus élevé à une date ultérieure (semblable, mais pas identique, à ce que faisait Richard Hyland).

 

Le jeune homme de 24 ans –son cousin Anthony Broccolini, en charge du projet, a 30 ans– reconnaît qu’aucune entente n’a été signée pour l’hôtel, mais il affirme que des discussions sont en cours. --> Alors, cela pourrait être un pieux mensonge. Selon les derniers renseignements de la Groupe Broccolini, l’intégration d’un hôtel dans le complexe était abandonnée. Voilà un perçu de la dernière conception :

 

5 niveaux de stationnement se composant de 250 espaces pour les résidents

2 étages se composant de boutiques haut-de-gamme

6 étages bureaux

9e – espace commun récréatif dédié exclusivement aux résidents de volet condominium

10e – unité résidentielle avec terrasse privée

11-41e - unités résidentielles avec plafonds de 9 pieds

42-44e - unités résidentielles avec plafonds de 11 pieds

45-48e – penthouses

 

Selon le rapportage de Bergeron, ils retiennent toujours la possibilité d’incorporer un hôtel dans le complexe. Ça pourrait être l’incertitude ou le désespoir. Quelque chose n'est pas à sa place.

 

Dans ce qui concerne le mérite et le caractère du projet, je crois que Page et Steele ont conçu un édifice très joli et qu’il sera grand dommage s’il ne serait pas réalisé. Tout de même, il faut être pragmatique et tenir compte de limitations fiscales liées à un projet d’une telle envergure. J’espère sincèrement que vous interprétez les tabloïdes internationaux et financiers avec plus d’assiduité par rapport aux circulaires « architecturales ».

 

Par exemple, ça m’étonne que personne dans ce forum n’a observé que les chiffres de Maxime Bergeron par rapport aux hauteurs de l’Icône (145 mètres), un édifice exclusivement résidentiel de 38 étages et l’Avenue (175 mètres), un édifice de 48 étages avec un volet commercial, des plafonds plus hauts et un toit immense, sont incongrues et ridicules. Il ne faut faire qu’un seul calcul accessible à un écolier pour réfuter la suggestion :

 

175 mètres x 38 étages résidentiels = 45,86 étages résidentiels < < 48 étages mixtes

145 mètres

 

Franchement, je n’ai aucune idée d’où provient le chiffre 175 mètres comme la hauteur totale de l’édifice est inférieure à la somme des composantes, basilaire (36 mètres), volet résidentiel (environ 130 mètres) et toit (17 mètres). Cela dépasse 182 mètres.

 

Le problème, vois-tu, c'est que Maxime Bergeron cite ses sources, soit M Broccolinni.

 

De ton côté, nous devons savoir tes sources ? Vrai que tu avances des faits intéressants, mais d'où tiens-tu ces informations ? Sans source citée, c'est de l'air et ça ne vaut pas grand chose.

 

Svp, permet-nous de te donner de la crédibilité et informe-nous de tes sources.

 

Je comprends très bien votre appréhension, mais, pour des raisons bien évidentes, je ne suis pas à la liberté à identifier les sources qui m’ont confié la rumeur. Si je le fais, croyez-vous qu’ils vont me faire confiance à l’avenir? Comme vous-même, j’étais incrédule à propos de la suggestion que la Groupe Broccolini supprimera des étages. Alors, ils étaient énormément certains que la construction démarrera au début du mois d’avril.

 

Donc, les identités de mes sources ne sont plus importantes comme on peut établir tous ce qu’ils viennent de dire à partir des paroles de M. Broccolini. En même temps, les commentaires récents de Bergeron ne servent pas aux intérêts de la Groupe Broccolini. Alors, même s’ils viennent juste de vendre 3 étages au complet qui géraient une promesse financière de 2,4 millions de dollars dès le début de la construction, ils vont repousser cette date assez loin pour qu’ils puissent vendre 80% des unités. Selon moi, ce n’est pas logique et corrobore ainsi les opinions de mes sources. À mon avis, cet article ne devrait jamais être publié.

 

(Il faut préciser un peu ce que je viens de dire. La Groupe Broccolini a décidé de permettre un peu de la flexibilité par rapport aux dépôts. Selon leurs intentions initiales, 20% devrait être déposé dès le début de la construction. Comme il n’en restait qu’un couple de mois avant cette date, ils étaient ouverts à la négociation de paiement de 10% après le début de la construction. Alors, maintenant, cela n’a plus d’importance.)

 

Je suis désolé que je ne puisse plus vous offrir. Alors, je n’ai aucune intention de convaincre, plutôt d’informer.

 

 

 

 

 

CONDOS CENTRE BELL CANADIENS MONTREAL – CONDOS À VENDRE MONTREAL, CONDO MONTREAL

 

 

Condo Montréal – Condos Centre Bell

 

Patrice Groleau, propriétaire de l’Agence McGill immobilier, Condo Montréal

Montréal, 30 juillet 2012

 

Condos Centre Bell - Plusieurs articles parlent d’une surabondance de condos dans le secteur du Centre Bell à Montréal; voici ma théorie à ce sujet.

 

Les condos d’une des premières tours du secteur du Centre Bell, le Crystal de la Montagne à Montréal, avait connu une bonne vélocité de vente à l’époque pourquoi ? Elle était la seule tour condo en hauteur disponible dans le secteur; avec aucune compétition à proximité.

 

Aujourd’hui, la première tour condo annoncée dans les environs du Centre Bell, connait un bon départ avec une mise en marché traditionnelle pour la vente de condos des grandes villes canadiennes soit un 10% des condos sous le coût de construction réservés aux investisseurs qui suivent le promoteur de projet en projet. Ensuite un 20% des condos au prix coûtant dont ont pu bénéficier quelques privilégiés et les plus rapides, puis un 10% d’acheteurs réguliers pour un total de 40% de condos vendus (aux dires des vendeurs). Il faut comprendre qu’avec un marché du condo à Montréal qui connaît une vigueur actuellement, il n’est pas difficile de vendre des condos neufs au prix coûtant ou sous le prix coûtant. Le défi réside dans le 70% de condos vendus avec profit. Le 30% de condos “sacrifiés” pour arriver au quota de ventes pour financement (et donc de construction) ne doit pas être pris en compte dans les statistiques de ventes des projets de condos utilisant cette technique. Nous avons vu dans le passé des projets utilisant cette technique de vente de condos, vendre 50% de leurs condos en 2 semaines mais prendre plus de 5 ans pour vendre la balance qui devient plus chère que le marché pour compenser le manque à gagner sur le premier 30%. Cette technique que j’ai baptisé la “technique Toronto” ne fonctionne pas aussi bien qu’on peut le croire à Montréal.

 

La majorité des grands promoteurs québécois n’utilisent pas cette technique. Ils privilégient d’avantage un équilibre de prix sur l’ensemble des condos disponibles dans un projet. Ainsi, que vous soyez le premier ou le dernier acheteur les prix sont équilibrés. La différence entre le premier et dernier acheteur réside dans la disponibilité des condos, la flexibilité de modification des aménagements des condos, les promotions ponctuelles, le délai avant l’occupation et les hausses possibles en lien avec les hausses du marché et des coûts de construction .

 

Le problème aujourd’hui avec les condos du Centre Bell réside dans le fait que 5 tours majeures de plusieurs de centaines de condos chacune pour un total de +2000 condos ont toutes été annoncées en même temps. Elles n’auront pas tous le même succès; si elles avaient été lancées les unes après les autres, les ventes de condos auraient possiblement connu un rythme normal. Mais en ce moment, tant que les détails complets des différentes tours de condos ne seront pas dévoilés à 100%, les acheteurs de condos attendront pour prendre leur décision. Achèteriez-vous un condo si dans un mois vous pourriez connaitre: le prix, les superficies, les visuels de la tour compétitrice de l’autre côté de la rue? Bref les acheteurs sont en pause, dès que les 5 tours auront mis cartes sur table, ils prendront leur décision. Mais le problème est là, des tours à 500$ et 600$ le pied carré ne représentent pas le budget de la masse. Les ventes seront donc divisées et diluées par 5 tours. Une des tours a réalisé, selon les vendeurs, 20 ventes de condos en un peu plus de 4 mois. Des condos qu’on peut imaginer près du prix coûtant. Donc, on peut voir que ce n’est pas prêt à se vendre rapidement pour celle-ci. Le problème est que certains de ces promoteurs ne sont pas habitués à ces rythmes de ventes plus longs (quoi que normaux). Les montages financiers, la rémunération du personnel ne sont pas planifiés pour de tels délais. L’autre problème majeur pour ces condos est que ce secteur n’est pas aussi prisé par les Montréalais que d’autres quartiers populaires. Le quartier qui va le plus bénéficier de la situation est le secteur de District Griffin (Griffintown) avec des services de proximités, le bord de l’eau, voisin du Vieux Montréal mais surtout de meilleurs prix. Donc si vous recherchez un condo à Montréal dans cette gamme de prix, privilégiez le Vieux-Montréal, à meilleur prix allez-y pour District Griffin!

 

L’agence immobilière McGill immobilier qui représente les plus grands projets et promoteurs de condos à Montréal est reconnue comme l’agence la plus sélective dans les projets qu’elle accepte de représenter. Avec une équipe de haut niveau dans l’analyse approfondie du marché immobilier montréalais, seuls les meilleurs projets dans les conditions optimales sont retenus. Alors pour un gage de sécurité sur la qualité du projet, du promoteur et surtout du condo dans lequel vous allez investir à Montréal, recherchez un projet immobilier mis en marché par la véritable agence du condo à Montréal… McGill immobilier l’originale !

 

 

 

 

 

À part de ça, toutes mes informations se proviennent des promoteurs, des développeurs et des dessins architecturaux. Vous pouvez vous renseigner aussi. Par exemple,

 

As soon as someone argues the whole "how can one be taller than the other with less floors" stuff, remember Altitude is 124m with 33 floors and Hilton Garden Inn is 118m-119m with 38 floors. The floor heights in the base of Icone could be huge, and the average ceiling level in the condos could be 3.7 metres high. Altitude's are 3.75 metres on average. Cite sources, give us facts, and maybe we'll start believing what is clearly just an opinion.

 

Exactly the opposite is true here. Avenue and Roccabella have the higher ceilings. The ceilings in Icône are limited to 9 or 10 feet, only 18 feet in the lobby:

 

http://www.iconecondos.com/fr/description/

Modifié 8 février 2013 par MALED1ZIONE

[monctezuma]

J’essaye tout simplement de vous convoyer l’information qui est à ma disponibilité. Vous avez certainement le droit de désavouer ce que je propose, ainsi que la réciproque.

 

Le problème, vois-tu, c'est que Maxime Bergeron cite ses sources, soit M Broccolinni.

 

De ton côté, nous devons savoir tes sources ? Vrai que tu avances des faits intéressants, mais d'où tiens-tu ces informations ? Sans source citée, c'est de l'air et ça ne vaut pas grand chose.

 

Svp, permet-nous de te donner de la crédibilité et informe-nous de tes sources.

[Chris1989]

As soon as someone argues the whole "how can one be taller than the other with less floors" stuff, remember Altitude is 124m with 33 floors and Hilton Garden Inn is 118m-119m with 38 floors. The floor heights in the base of Icone could be huge, and the average ceiling level in the condos could be 3.7 metres high. Altitude's are 3.75 metres on average. Cite sources, give us facts, and maybe we'll start believing what is clearly just an opinion.

[WestAust]

Le document de location des espaces a bureau de l'Avenue, avec le plan du premier etage de stationnement + RDC

http://www.espacelistings.com/pdflive/36221.pdf