Né entre les rapides

Généralement, la meilleure tête à Papineau, c'est le Marché. Il réflète les préférences agrégées des clients (ceci en situation de concurrence dite pure et parfaite, qui suppose aussi que tous les agents économiques, acheteurs comme vendeurs, ont une parfaite connaissance des alternatives qui s'offrent à eux). En pratique, c'est différent; la question est: dans quelle mesure y a-t-il des distorsions? Quoi qu'il en soit, il peut être rationnel, selon les circonstances, de choisir de louer plutôt que d'acheter, même si le calcul des paiements (hypothèque, taxes, frais de condos) favorise l'option d'acheter. La première raison est la la plus grande flexibilité offerte par le choix de louer. Acheter puis mettre en vente peu de temps après (par exemple un an ou deux) implique d'assumer d'importants frais de transaction; certes, en période de forte inflation des prix de l'immobilier, il arrive que le gain (appréciation du condo) dépasse les frais sus-mentionné; mais on ne peut pas se fier à la performance récente pour anticiper la croissance future. Quelqu'un qui s'attend à déménager dans une autre ville/région/pays à brève échéance devrait être moins enclin à acheter. Une seconde raison (ou considération) tient à l'usage alternatif des fonds qui seraient autrement investis dans l'achat du condo; cela dépend beaucoup des circonstances individuelles. A l'heure actuelle, si la seule alternative consiste en des dépôts bancaires (ou quasi-équivalents) dont le rendement après inflation et impôt est marginalement négatif, elle n'est guère attrayante et favorise l'achat; l'espérance de gains avec des placements en bourse est supérieure, mais elle comporte une dimension de risque qui est différemment perçue selon les individus (normalement, une personne plus jeune aura beaucoup moins d'aversion au risque, parce que son horizon est plus étendu).

Super d'avoir introduit des éléments sentimentaux dans un rappel de l'époque tournant autour de l'année 1966. C'est un complément indispensable aux photos et aux chiffres. On retrouvait une atmosphère semblable dans d'autres villes en Occident, mais Montréal avait cette saveur particulière découlant de la combinaison de son nord-américanicité (encore sensiblement plus riche à l'époque que l'Europe) et de sa francité. Fait notable, la Ville de Québec n'avait pas encore tout à fait rejoint ce nouveau monde (mon épouse est née et a grandi à Québec, et la famille de mon père s'y trouve encore; en particulier, l'emprise de l'Église se faisait encore sentir). Le délabrement de certains quartiers montréalais? -- Oui, mais quand on n'y habitait pas, même si on avait (vaguement) conscience desdits délabrements, cela n'entachait pas notre enthousiasme: on était bien plus attiré par la nouveauté qui fleurissait ailleurs. Aussi, une considération à ne pas oublier: l'âge que certains d'entre nous avions à cette époque: on ne vit pas les choses de la même façon à l'adolescence qu'à un âge "avancé". Idem pour les ados d'aujourd'hui. Ah! Ça réveille des souvenirs, des sensations. L'écoute des chansons et pièces musicales des périodes passées est un procédé auquel j'ai régulièrement recours quand je souhaite me replonger dans différentes périodes de ma vie: pas seulement les années 60, mais encore plus les 70, ,80, 90 etc. Mémoire associative.

Merci pour les photos d'archives. Cette frénésie était bien palpable en effet. Ce qu'on ne savait toutefois pas à l'époque, c'est qu'elle allait être suivie, dès 1968 à Montréal (mais pas dans l'ensemble du Canada), d'une forte déprime, notamment sur le marché résidentiel. Anecdoctiquement, mon père avait acheté une maison neuve en 1966, mais la précédente maison subséquemment mise en vente ne trouva preneur qu'en 1968, à vil prix; le problème n'était pas un manque de demande, mais la frilosité des banques prêteuses. En rétrospective, j'ai pensé que la Crise d'Octobre 1970 avait été "favorisée" par les mauvaises conditions économiques de ces années. Ce ne serait donc pas un hasard que Robert Bourassa, élu chef du PLQ, fit sa célèbre promesse des "100,000 emplois en 1971" lors de la campagne électorale de 1970 qu'il remporta: le besoin était criant. (1973 fut une année record avec 125,000 emplois crées). 55 ans plus tard, aujourd'hui en 2021 (et depuis quelques années déjà), Montréal connaît à nouveau une période faste, malgré la pandémie. Je suis toutefois plus optimiste quant à l'avenir. La raison en est que les fondements économiques de Montréal sont plus solides qu'ils ne l'étaient. Beaucoup plus d'emplois basés sur les connaissances, beaucoup moins dans les "secteurs mous" dont on s'est largement départi; et aussi, des finances publiques provinciales plus saines (comparativement en tout cas avec celles de l'Ontario). Un point commun entre les deux époques, c'est une accélération des investissements publics. Une différence importante, c'est l'évolution démographique, en termes de taux de croissance, mais surtout en termes de la moyenne d'âge: sur ce point, les perspectives apparaissent moins brillantes qu'avant, même si à court terme l'effet d'un ralentissement (du nombre de nouveaux arrivants sur le marché du travail) se traduit par un resserrement du marché favorisant une plus croissance plus rapide des salaires. (On pourrait élaborer sur toutes les implications de l'évolution démographique, mais ça nous éloignerait de la comparaison des portraits pris à date fixe). Plusieurs autres choses sont différentes, mais une qui nous intéresse particulièrement est la requalification des vieux secteurs, avec une emphase sur la fonction résidentielle "en ville". Il y a 55 ans, on était encore à l'époque de la ruée vers la banlieue et l'abandon voire la démolition de secteurs urbains entiers.

Oui la question se pose toujours et nous en avons parlé sur ce forum. Mais nous ne décidons pas. Alors, qui est interpellé? -- La Ville, le promoteur, les deux? La Ville a accordé le permis de construire en connaissance de cause. Et le promoteur a aussi décidé de lancer le projet en connaissance de cause. Chacun espère peut-être que l'autre assumera les coûts afférents à la suppression des petits bâtiments disgracieux. La Ville aurait le pouvoir de le faire en procédant par expropriation pour fins d'utilité public, comme un parc. Le promoteur ne dispose pas d'un tel pouvoir, mais il peut à sa discrétion offrir un montant faramineux pour faire l'acquisition des lieux -- sans garantie évidemment qu'il réussirait. C'est dans l'intérêt des deux (Ville et promoteur du Maestria) que lesdits immeubles disparaissent. Idée pour discussion: le promoteur du Maestria pourrait offrir une somme à la Ville, pour aider celle-ci à procéder à l'expropriation --une façon de partager les coûts de l'opération. L'hypothétique parc appartiendrait évidemment à la Ville, et serait accessible à tous les citoyens, mais l'environnement du Maestria serait rehaussé (embelli). Je pense qu'il serait malheureux de ne pas procéder à une telle opération avant la fin de la construction du Maestria, car autrement, la configuration architecturale du bas des tours derrière les petits immeubles serait "adaptée" à cet environnement indésirable --par exemple des murs aveugles.

Oui mais... on pourrait se demander à quoi sert un phare quand il n'y a pas de voies d'eau navigables importantes à proximité et donc pas de capitaines de bateaux à guider. -- A moins de prétendre que ce phare en remplace un qui avait été érigé il y a très très longtemps, quand la Mer de Champlain (12,000 ans av. J.-C.) recouvrait ces terres. La légendaire Tour de Babel (500 ans av. J.-C.) est beaucoup plus "récente". Il serait donc plus appropriée de surnommer une telle tour à Brossard la "Tour de Babel-Brossard". (On aime bien les noms composés, ils ont un je-ne-sais-quoi de moderne)

Dans le même ordre d'idée si comme tu dis "Mieux savoir d'où on vient pour savoir où on va", je porte à votre attention (notamment aussi à celle de @MtlMan) un autre rapport plus ancien: le Rapport Higgins-Raynauld-Martin (1970) intitulé "Les orientations du développement régional". Il me semble qu'encore de nos jours en 2021, des tiraillements subsistent, parmi la population, les instances gouvernementales et les "experts", entre les tenants (partisans) de politiques visant à favoriser le développement de Montréal et ceux qui (au contraire) voudraient favoriser celui des "régions". Tout au long des cinquante dernières années, cela a donné lieu à des politiques favorisant tantôt l'une tantôt les autres. Des perceptions contrastées ont aussi pris racine, par exemple entre un "Montréal locomotive économique du Québec" et le visiblement péjoratif "Mourial". Je pense que le fait que Montréal se soit remarquablement redressée dernièrement malgré tous les obstacles (réels et fabriqués) témoigne de la vitalité et de l'attractivité de l'agglomération (je parle de la RMR, pas spécialement de la région administrative). Je noterai aussi (sans élaborer cette fois) que des facteurs exogènes hors du contrôle des gouvernements ont joué un rôle positif dans l'essor de Montréal, alors que dans la période précédente, de tels facteurs ont eu des effets globalement négatifs. En terminant, j'aimerais souligner deux points qui bien que n'étant pas strictement d'ordre économique, affectent pour l'un, l'allocation efficiente des ressources et l'autre, la perception de la performance. 1) Les mesures affectant la mobilité des ressources (humaines et matérielles) à l'intérieur de la RMR); et 2) Le découpage arbitraire de l'ensemble socio-économique de la RMR en cinq entités ("régions administratives") pour lesquelles on présente des statistiques. Par exemple, si on écrit que la région administrative de Montréal a un taux de chômage plus élevé que la moyenne provinciale, on sous-entend que l'économie est sous-performante, alors qu'en réalité, il se peut qu'il y ait eu une importante croissance nette de l'emploi, mais que plusieurs (peut-être même la majorité) soient occupés par des personnes habitant dans les régions administratives adjacentes. Idem pour les statistiques portant sur le revenu personnel. (Je comprend l'utilité et la pertinence du découpage pour des fins administratives, mais pas pour des diagnostics de la performance économique)

Ce n'est certainement pas que j'ignore les principaux éléments de la transformation, que j'ai fréquemment évoqués au fil des ans sur ce forum. Dans mon message précédent, je souhaitais simplement prendre le pouls des autres membres -- ce qu'ils trouvaient le plus important. Ce que tu as mentionné dans ton message est une excellente énumération des principaux facteurs. Mieux encore, tu soulignes les faiblesses structurelles qui accompagnaient le boom des années 1960. Il y a quand même quelque chose de remarquable dans l'identification présente des facteurs de succès. Ce n'est pas tant que nous (je m'inclus) oublions certains autres facteurs positifs, mais le fait que des facteurs explicatifs négatifs qui occupaient une grande place dans l'opinion (y compris celle de plusieurs experts) ont simplement disparu (dans la réalité ou dans les perceptions). Il s'agit de 1) la "menace séparatiste" et 2) du fardeau fiscal trop élevé par rapport à ses concurrents.

Pour un instant, faisons abstraction des opinions divergentes à propos de la plus grande peur, et demandons-nous comment quelqu'un qui produit une quantité phénoménale de photos du jour réussirait à faire cela en se terrant dans le sous-sol de son bungalow.

Je veux bien être aussi positif et optimiste que toi, mais je ferai une remarque sur ton premier point et solliciterai des explications sur ton second: 1) "Ça ne paraît quasiment pas" dans les statistiques portant sur le taux de chômage et les revenus des particuliers, comme presque partout ailleurs au Canada, grâce à des mesures de stimulation fiscales et monétaires d'une ampleur sans précédent; en d'autres mots, ça tient sur des béquilles temporaires. Des secteurs comme la construction et les industries qui l'alimentent prospèrent, mais les services comme la restauration, l'hébergement et le divertissement fonctionnent péniblement et seulement à cause des subventions des gouvernements aux salariés (et moindrement aux entreprises). Mais comme on s'attend à ce que l'activité rebondisse fortement une fois la pandémie vaincue, grâce à la demande refoulée (pent-up demand), je suis plutôt optimiste pour l'avenir, à condition que les établissements survivent entretemps (et qu'ils retrouvent les employés qui se sont dirigés ailleurs). 2) Je suis parfaitement capable d'identifier des facteurs qui différencient l'économie montréalaise de notre temps de celle des années antérieures. Mais j'aimerais bien connaître tes vues: qu'est-ce qui est si différent, et qu'est-ce qui fait que Montréal serait si "hot hot hot" en comparaison de Toronto par exemple, au contraire du demi-siècle précédent. Pas nécessaire si tu veux de t'attarder sur le premier point; c'est sur le second que je souhaite découvrir des perspectives qui m'échappent peut-être.

Mon martien aime bien le contraste entre els deux photos Mon Martien aime bien le contraste entre les deux photos du même lieu prises à des époques différentes. Voulez-vous entendre son commentaire? -- "Les immeubles ont bien grandi, mais les Terriens ont perdu la très grande majorité de leurs effectifs: c'est comme s'ils étaient en train de s'éteindre. Le problème de la surpopulation semble avoir été résolu. Les nouveaux maîtres de la Terre sont faits de béton, d'acier et de verre". Il a fallu que je lui suggère d'aller faire un tour du côté des sous-sols proverbiaux...

Il y a un dicton tellement "célèbre" qu'il se dit dans plusieurs langues. "Il ne faut pas vendre la peau de l'ours avant de l'avoir tué" . L'ayant en tête, on ne se surprend plus de rien. C'est particulièrement vrai d'un ours qu'on avait pensé avoir tué à plusieurs occasions, mais qui se relevait toujours et encore. Il est exceptionnellement résilient. Pas tuable? Lors de la dernière saison de chasse, les chasseurs qui avaient pour mission d'abattre cet ours bleu une bonne fois pour toutes se sont laissés distraire par une proie encore plus attirante -- le REM de l'Est! Pendant un moment, ils ont abandonné leur traque de l'ours au profit de l'autre. Quelle n'est pas leur surprise de constater que l'ours est en train de leur échapper, et ce, sans assurance d'au moins ramener l'autre proie, qui pourrait bien s'avérer élusive aussi. La saison de la chasse est brève, et on ne sait jamais ce que nous réserve la prochaine. Besoin d'une traduction?

Les Québécois sont assez gentis pour laisser un peu de place aux "gens de l'extérieur", qui n'ont pas la chance d'être ici tous les jours. Mais ils accaparent un pourcentage (30%) infiniment plus élevé de l'offre que le maigre un millième de la population mondiale qu'ils regroupent. Si les parts étaient distribuées également, seulement 170 Québécois seraient admis. Et quand bien même aucun Québécois n'y allait, le festival demeurerait un attrait inestimable pour Montréal. Ce serait comme (attention à la comparaison bizarre que je m'amuse à faire) les Britanniques qui pêchent toutes sortes de poissons dans leurs eaux, dont leurs propres citoyens ne veulent pas, mais qui sont très recherchés par les Continentaux prêts à payer un bon prix pour les obtenir.

Aurait-on enfin résolu un problème qui mystifie l'humanité depuis l'antiquité, la quadrature du cercle? 😁Presque!

One of many is much better than the (only) one! C'est quand ça tourne carré que ça va mal.

C'est une question cruciale, qui concerne cependant davantage le tracé final (pas encore déterminé au moment où j'écrits ces lignes) du tramway entre Saint-Roch et d'Estimauville. La Gare du Palais, où arrivent les trains de Via Rail, est là pour rester je crois, quoi qu'il advienne du TGF. Je suis persuadé que le tramway sera complété et en service avant qu'un TGF soit en place.

Bien vu! Je trouve que c'est une combinaison harmonieuse.

Est-ce que ton verdict s'applique aussi à la rue Hurontario à Mississauga? Tu sais qu'à Toronto proprement dit, à part les tours à bureau et les tours résidentielles, qu'on retrouve au centre-ville mais aussi un peu partout par grappes, la plus grande partie du territoire (excepté les routes et les parcs industriels) est occupée par des maisons unifamiliales isolées, jumelées ou en rangées. C'est différent de Montréal où les "plex" sont prédominants dans la ville, et présents aussi dans certains secteurs de banlieue. Où trace t-on la ligne entre la "ville" et la "banlieue".

Ah! Ah! Ah! Tout le monde sait ça. J'ai juste voulu tricher un peu en prenant l'exemple de Mississauga. Ça m'ouvre toute grande la porte pour poser la question suivante: serais-tu satisfait si une tour de 60-65 étages (comme il dit) était érigée à Laval, Brossard ou Longueuil? On est toujours dans le grand Montréal !

A Mississauga alors! -- M3: 260 mètres, 77 étages.

Je comprends que le maire Régis Labeaume de Québec soit "resté sur sa faim" suite à ces annonces: la porte reste ouverte, mais il n'y a pas encore beaucoup d'air qui passe. John Tory, Jim Watson et Valérie Plante doivent avoir le même sentiment, bien que je le les ai pas entendus à ce sujet.

Beaucoup de gens habitant le Plateau ou Villeray par exemple possèdent une automobile, mais ça ne veut pas dire qu'ils l'utilisent quotidiennement pour leurs déplacements. De la même façon, ceux qui choisissent d'habiter à Griffintown font probablement leurs déplacements quotidiens à pied, mais ça n'empêche pas certains d'avoir une voiture, bien que d'autres, de plus en plus, choisissent plutôt la location à court terme pour des déplacements exceptionnels hors de la ville. J'ai un ami, pourtant beaucoup plus riche que la moyenne, qui a fait ce choix. Personnellement, j'ai une voiture depuis longtemps, mais je prenais quand même les TEC (autobus) pour me rendre au travail, même si c'était beaucoup moins facile que pour ceux habitant à proximité d'une station de métro. On trouve en banlieue des quartiers résidentiels essentiellement composés de maisons unifamiliales, et où la desserte par TEC est minimale; il n'y a peut-être pas beaucoup de résidents par tronçon de rue, mais au total, le quartier est assez peuplé mais faiblement relié au réseau routier, de telle sorte que la congestion routière est intense aux points d'accès: pas mieux.

OK. Tu faisais allusion au secteur au nord de Concorde, pas au projet sur Léo-Lacombe. Dan mon précédent message, j'avais déjà écrit que je partageais ton interrogation quant à la décision de barrer une rue donnant accès au Logix. Quant aux rues déconnectées, bien oui je connais le cas du boulevard du Souvenir; il y a toujours eu l'obstacle (franchissable, mais à un prix) des voies ferrées, et il y a maintenant l'opposition de certains résidents qui veulent préserver une friche...). Dis-moi si la question se poserait différemment si le tronçon entre le boulevard des Laurentides et l'avenue Ampère avait porté un autre nom (que Souvenir); certes c'est dans le même axe que le chemin/boulevard à l'ouest de la voie ferrée, mais j'ai considéré le lien comme étant seulement sur papier. Idem historiquement pour le boulevard de la Concorde: d'abord un grand tronçon à Duvernay avec de courts prolongements à St-Vincent-de-Paul et Pont-Viau, une section étroite de part et d'autre du boulevard des Laurentides (Pont-Viau et LDR--paroisse St-Claude) et un court tronçon à voies divisées jusqu'à la 12e avenue, et finalement, totalement déconnecté, un court tronçon à partir du boulevard Laval jusqu'à Place Deauville (approx.). Des travaux coûteux sur plusieurs années ont mené à la situation actuelle: 1) élargissement du tronçon de part et d'autre du boulevard des Laurentides, comportant des expropriations, sous l'administration du maire Jacques Tétrault; 2) tunnel sous les voies ferrées et raccordement avec la courte partie ouest; 3) viaducts surplombant l'autoroute des Laurentides et raccordement avec le boulevard Notre-Dame qui a lui aussi été prolongé jusqu'au raccordement. Boulevard Cartier: viaduc surplombant les voies ferrées, dans les dernières années de la ville indépendante de Laval-des-Rapides; et plus tard, raccordement, en passant sur les terrains de l'INRS (anciennement Institut de microbiologie et d'hygiène) entre l'avenue Micro (à l'ouest de l'A-15) et la 58e avenue (ancienne paroisse Saint-Norbert à cheval sur LDR et L'abord-à-Plouffe devenue partie de Chomedey). Mais ce n'est pas qu'à Laval qu'on retrouve des "rues déconnectées", parfois, il y a des obstacles coûteux à franchir, notamment des voies ferrées; d'autres fois, ça semble être le résultat d'un choix délibéré. A Montréal, le boulevard Cavendish fournit un bon exemple des deux cas: côté sud, voies ferrées et querelles inter-municipales; côté nord, le prolongement jusqu'à Henri-Bourassa, rejoignant le boulevard Toupin existant, interdit la circulation nord-sud entre Cavendish et Toupin. Et puis il y a les innombrables sens uniques en directions opposées qui font en sorte que des rues ne sont plus connectées. Sur la Rive-Sud, il n'y a qu'une seule rue (Chemin de Chambly) franchissant le boulevard Wilfrid-Laurier (r- 116) et les voies ferrées, sur la longue distance séparant le boulevard Taschereau de l'A-30. Dans l'Ouest-de-l'Île, par exemple entre Kirkland et Pierrefonds, il n'y a pas d'obstacles, mais ça n'empêche pas les liaisons routières d'être rarissimes. A Gatineau, le cas de deux tronçons séparés d'un boulevard (des Grives) a été "réglé" en choisissant de modifier le nom d'un des deux tronçons (maintenant Louise-Campagna) plutôt que de procéder au raccordement. L'idée, si c'en est une, semble consister à limiter le potentiel d'interconnexion entre les quartiers et à forcer les déplacements motorisés à emprunter quelques rares axes "dédiés". Pour aller voir ton ami habitant à 200 mètres à vol d'oiseau, tu dois parcourir quatre kilomètres en voiture, ou emprunter une piste cyclable/piétonnière qui elle relie directement les deux secteurs.

Pourrais-tu spécifier svp à quelle décision tu fais allusion? -- Si c'est à propos de l'accès routier au Logix (rue barrée, comme le rapporte @vivreenrégion), je partage ton interrogation. Si c'est ce développement "Club District Concorde" le long de la nouvelle rue Léo-Lacombe (qui remplace l'ancienne Montée du Moulin*), c'est autre chose. Pour ma part, il s'agit de maximiser l'impact de la station de métro Concorde, malgré les contraintes originales du site. * à distinguer de la Montée du Moulin dans le quartier Saint-François)

A ce compte-là, on ne construirait plus rien nulle part. Dans le cas du projet "Club District Concorde", on se trouve à deux pas du métro à pied. J'ose croire que ceux qui seront attirés par ce projet le feront, pour une bonne part, à cause de la proximité du métro. C'est le principal attrait de ce projet.

Voila une excellente analyse, qui inclut une foule de détails cruciaux qui étaient peut-être inconnus de ceux qui ne sont pas familiers avec le coin. Le potentiel (de redéveloppement) était fortement réduit, tant par l'exiguïté du site que par la présence de nuisances. Même aujourd'hui, avec la démolition de la plupart des établissements industriels et la construction d'infrastructures neuves (rues, parcs), des contraintes demeurent. On n'a toujours qu'une étroite bande de terrains entre la voie ferrée et une ligne de transmission de l'électricité. On sait que la décision de construire une station de métro à cet endroit n'était pas dans les plans initiaux; elle a été décidée après coup (afterthought), pour des considérations techniques (trop grande distance entre les stations Cartier et Montmorency). Logiquement, l'idée de redévelopper les environs pour profiter de la présence de cette station est venue après aussi. Le site à Brossard est incomparable, par sa grande taille et son potentiel. Il ne m'apparaît nullement surprenant qu'il se soit développé non seulement plus rapidement, mais surtout à une échelle beaucoup plus considérable. Dernier point: la proximité d'une station de métro (ou éventuellement une station de REM) ne constitue pas une condition suffisante pour provoquer/entraîner des développements immobiliers importants. Commencez par examiner les abords de plusieurs stations de métro sur le territoire de Montréal, toutes ouvertes bien avant les trois établies à Laval: vous en trouverez plusieurs où pratiquement rien n'a changé (ou dans quelques cas: n'avait changé jusqu'à tout récemment).