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Centre culturel tchèque et hôtel

Citation

Emplacement: terrain de volleyball extérieur au coin de Séminaire et Olier
Hauteur en étages: 
Hauteur en mètres: 
Coût du projet: 
Promoteur: George Syrovatka/Centre tchèque inc
Architecte: 
Entrepreneur général: 
Début de construction: 
Fin de construction: 
Site internet: 
Lien webcam: 
Autres images: 
Vidéo promotionnelle: 
Rumeurs: 
Autres informations: Terrain appartenant à Parcs Canada, mais l'homme d'affaires George Syrovatka/Centre tchèque inc. a un bail pour une location de 99 ans coût de 1$ pour ce terrain depuis 2002.

 

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Bizarre qu'il n'y ait aucune discussion sur ce projet d'un Centre culturel tchèque et hôtel sur le terrain de volleyball extérieur au coin de Séminaire et Olier datant de 2010 qu'un de mes voisins m'a mentionné cette semaine.

Le propriétaire du terrain est Parcs Canada, mais  l'homme d'affaires George Syrovatka/Centre tchèque inc. a un bail pour une location de 99 ans coût de 1$ pour ce terrain depuis 2002.

L'un d'entre vous aurait de l'information sur ce projet depuis cet article de la Gazette en octobre 2010?

 

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https://www.pressreader.com/canada/montreal-gazette/20101008/283953173928783

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Bonjour, première fois que j'écris sur MtlUrb (mais ça fait plusieurs mois que je visite, et beaucoup plus depuis quelques jours, grâce à ScarletCoral). Je suis le voisin qu'elle mentionne.

Plusieurs personnes se sont aussi penché sur cette situation, et d'autres resources ont été trouvées...

L'article plus haut est de 2010

Un article de 2005: http://mtqmontreal.blogspot.ca/2005/07/czech-project-on-canal.html 

Et je cite ici le texte d'un jugement de 2017 de la Cour Supérieur du Québec :
 

Quote

 

Centre Tchèque inc. c. Procureur général du Canada (Sa Majesté la Reine du Chef du Canada)

2017 QCCS 56

COUR SUPÉRIEURE

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

MONTRÉAL

 

 

 

N° :

500-17-029796-060

 

 

 

DATE :

Le 10 janvier 2017

______________________________________________________________________

 

SOUS LA PRÉSIDENCE DE

L’HONORABLE

SERGE GAUDET, j.c.s.

 

______________________________________________________________________

 

 

LE CENTRE TCHÈQUE INC.

Demandeur

c.

PROCUREUR GÉNÉRAL DU CANADA au nom de Sa Majesté la Reine du Chef du Canada

Défendeur

et

AGENCE PARCS CANADA

Mise en cause

 

______________________________________________________________________

 

JUGEMENT

(sur demande déclaratoire)

______________________________________________________________________

 

[1]          Le Centre Tchèque inc. (« le Centre ») désire obtenir de la Cour certaines conclusions de nature déclaratoire dans le cadre d’un contrat conclu avec la Couronne fédérale et concernant la construction d’un centre culturel et communautaire au bord du Canal de Lachine, à Montréal.

[2]          Le Procureur général ne conteste pas la recevabilité procédurale du recours déclaratoire entrepris, mais il est en désaccord avec les conclusions recherchées.

1.            Contexte

               

[3]          La Couronne fédérale est propriétaire des terrains bordant le Canal de Lachine, un site historique national qui, à ce titre, est géré par l’Agence Parcs Canada (« Parcs Canada »).

[4]          En juin 2001, dans le contexte d’une revitalisation des abords du Canal de Lachine, M. George Syrovatka, au nom du Comité pour l’établissement d’un centre culturel tchèque, demande à la Couronne fédérale d’obtenir la jouissance d’un terrain bordant le Canal afin d’y ériger un centre culturel et communautaire[1]. Selon les recherches préalables effectuées par M. Syrovatka, le zonage de ce terrain, situé dans l’Arrondissement Sud-Ouest de la Ville de Montréal, permet à la fois des usages communautaires et commerciaux.

[5]          Une rencontre est alors organisée à laquelle participe notamment la ministre du Patrimoine de l’époque, Mme Sheila Copps, qui se montre favorable au projet. Selon le témoignage de M. Syrovatka, Mme Copps est cependant soucieuse quant à la question du financement du centre puisque le Gouvernement fédéral ne souhaite pas le subventionner de manière récurrente. M. Syrovatka dit alors l’avoir rassurée en lui indiquant que le projet inclura un aspect commercial qui financera les opérations du centre. Nous y reviendrons.

[6]          Le 28 novembre 2001, Parcs Canada informe M. Syrovatka que « steps are being taken to transfer the land, which is located at the corner of Séminaire and Olier streets, to the Committee for the Establishment of the Czech Centre »[2].

[7]          Des rencontres et négociations s’ensuivent entre M. Syrovatka et les représentants de Parcs Canada, notamment M. Laurent Tremblay.

[8]          En juin 2002, M. Syrovatka constitue le Centre Tchèque inc. (le demandeur) comme personne morale à but non lucratif selon la partie II de la Loi sur les corporations canadiennes[3].

[9]          Le 28 août 2002, par contrat établi devant notaire, le terrain est cédé en emphytéose pour un terme de 99 ans et pour la somme de 1 $[4]. Selon la clause 7.2 de ce contrat d’emphytéose, le Centre Tchèque doit ériger sur le terrain :

« a building to be used as a centre for the acivities [sic] of the Czech Community and other communities and making other Improvements consisting of the works and plantations as described in the preliminary plans and specifications prepared by                 Architect[5], a copy of which is annexed hereto (…), any alteration to the said plans and specifications must receive the prior written approval of the Owner.[6]

[10]       Une copie des plans sommaires de l’édifice projeté, préparés par V. J. Syrovatka[7], architecte, est effectivement annexée au contrat d’emphytéose. Ils montrent un édifice de quatre étages qui contient des salles d’exposition et de concert, un restaurant, un bar et des boutiques d’artisans et de souvenirs au rez-de-chaussée. Les plans montrent également des salles de réunion, de convention, de réception et de lecture, ainsi que 36 pièces qualifiées d’« accommodations » aux étages supérieurs[8].

[11]       Cependant, les plans détaillés qui ont par après été soumis par le Centre Tchèque aux autorités municipales dans le cadre du processus d’obtention des permis de construction (« plans P-8 ») font plutôt état d’un édifice plus imposant de 6 étages, comportant plus de 70 chambres et incluant plusieurs équipements destinés à l’exploitation commerciale d’un hôtel luxueux, dont une piscine sur le toit. Ces plans[9] ont été préparés par une firme d’architecte de New York, The Stephens B. Jacobs Group, spécialisée notamment dans l’élaboration de plans d’hôtels.

[12]       Or, pour être autorisé à construire un tel édifice sur le terrain en question, le Centre devait obtenir des autorités municipales une dérogation aux règlements d’urbanisme applicables. Dans une lettre adressée à M. Syrovatka en date du 27 février 2004, Mme Nancy Shoiry, chef de la division d’urbanisme de l’Arrondissement Sud-Ouest, fait état des étapes à suivre pour que le Centre puisse obtenir l’autorisation réglementaire souhaitée, ce qui nécessite notamment la tenue d’une consultation publique[10].

[13]       Au début de 2005, alertés par les avis de consultations publiques quant à la nature et la portée du projet d’édifice soumis aux autorités municipales[11], les représentants de Parcs Canada réagissent. Le 20 janvier 2005, Mme Francine Émond, alors directrice de Parcs Canada pour l’ouest du Québec, transmet une lettre à M. Syrovatka[12]. Elle y indique que Parcs Canada a récemment appris que l’édifice projeté avait été modifié de manière importante « and has now been primarily designed to be used as an hotel ». Elle rappelle que le terrain a été cédé en emphytéose pour l’érection d’un centre communautaire et que des plans avaient été annexés au contrat, lesquels ne pouvaient être modifiés sans approbation préalable. Elle exige en conséquence que le Centre Tchèque soumette à Parcs Canada, dans les dix jours, les plans détaillés de l’édifice projeté, à défaut de quoi Parcs Canada sera en droit de demander la résiliation du contrat d’emphytéose.

[14]       Mme Émond communique également avec les autorités municipales pour les aviser de la situation[13]. Le processus d’autorisation règlementaire est suspendu.

[15]       M. Syrovatka demande alors la tenue d’une rencontre avec les représentants de Parcs Canada. Celle-ci a lieu le 31 janvier 2005 et un compte-rendu en est dressé[14]. Les représentants de Parcs Canada indiquent que les plans soumis aux autorités municipales (plans P-8) ne correspondent pas à ceux annexés au contrat et que Parcs Canada s’interroge « quant à la vocation réelle de l’immeuble envisagé puisque l’hôtellerie semblait prendre le dessus sur le centre communautaire culturel ». M. Syrovatka indique que les plans originaux ont dû être modifiés afin de correspondre aux critères urbanistiques du secteur et que si l’édifice comporte six étages plutôt que quatre « c’est que le zonage du secteur l’obligeait à en avoir 6 ». M. Syrovatka explique également que, pour des raisons économiques, le Centre, qui est un organisme à but non lucratif, devait « rentabiliser l’investissement en s’associant avec un partenaire hôtelier »[15]. Il est alors convenu que Parcs Canada allait analyser le dossier à la lumière des nouvelles informations transmises.

[16]       Le 11 février 2005, Mme Émond informe M. Syrovatka que le projet d’édifice est rejeté. Parcs Canada est d’avis que le projet ne correspond pas aux conditions du contrat d’emphytéose, le terrain ayant été cédé aux fins de la construction d’un centre culturel et communautaire, tel que décrit dans le document remis à la ministre Copps en 2001. Or, l’édifice projeté diffère considérablement de celui présenté à Parcs Canada « in particular regarding the number of storeys, the number of rooms and the building’s vocation ».[16] Selon Mme Émond :

With a hotel of more than 70 rooms equipped with a swimming pool, a restaurant and a sports centre, we believe that the commercial dimension of the project presented now takes precedence over the cultural and community vocation.

Parks Canada Agency cannot accept the construction of a building which would not meet the terms and essence of the emphyteutic contract made with the Czech Center inc. The building to be constructed cannot exceed four (4) storeys and its vocation must be strictly a cultural and community center, as agreed[17].

[17]       Le 24 février 2005, M. Syrovatka réplique que le projet soumis est conforme à la lettre et à l’esprit du contrat emphytéotique. Il soutient que les plans soumis avec le contrat n’étaient que préliminaires et ne sont d’ailleurs pas conformes à la réglementation municipale et aux exigences urbanistiques du secteur. Il soutient également que les aspects commerciaux du projet (« accommodation, restaurant and recreational facilities ») étaient inclus dans les plans préliminaires et sont essentiels pour le financement du Centre. Il termine sa lettre en indiquant que « as soon as our plans will become final, the Czech Centre inc. will present them to you in accordance with its obligations under the Emphyteutic Lease. »[18]

[18]       Le 29 juin 2005, la Couronne dépose un préavis de résiliation de l’emphytéose, au motif notamment[19] que le Centre « has failed to follow the plans and specifications attached to the Emphyteusis, which was to erect a building to be used for the activities of the Czech Community and other communities» et également que le Centre « has failed to obtain the prior approval of Her Majesty before modifying the said plans and specifications »[20].

[19]       En 2006[21], devant l’impasse, le Centre Tchèque intente des procédures devant la Cour supérieure pour obtenir un jugement déclaratoire visant à valider son interprétation de l’entente. 

[20]       Insistant sur le caractère préliminaire des plans annexés au contrat, le Centre maintient que ce n’est qu’après que les plans finaux auront été approuvés par les autorités municipales qu’il y aura lieu d’obtenir l’approbation de Parcs Canada aux termes de la clause 7.2 du contrat d’emphytéose. Le Centre Tchèque soutient par ailleurs que l’approbation de Parcs Canada n’est nullement nécessaire aux termes de la clause 7.2 tant et aussi longtemps que le projet soumis à la Ville respecte le ratio original des aires servant aux usages culturels et commerciaux prévu dans les plans préliminaires annexés au contrat, soit environ 70 % pour les usages commerciaux et 30 % pour les usages culturels ou communautaires. Étant d’avis que les plans P-8 soumis aux autorités municipales respectent ce ratio, le Centre Tchèque estime que l’approbation de Parcs Canada n’est pas nécessaire pour qu’il puisse aller de l’avant avec ces plans, même si ceux-ci montrent un édifice de 6 étages qui diffère substantiellement des plans préliminaires annexés au contrat d’emphytéose.

[21]       Le Centre en conclut que le préavis de résiliation du 29 juin 2005 serait donc prématuré et illégal.

[22]       Parcs Canada conteste les conclusions recherchées, s’en tenant à la position exprimée à la lettre de Mme Émond du 11 février 2005.

[23]       En 2008, pendant l’instance, le Centre Tchèque soumet de nouveaux plans (plans P-22) montrant cette fois un édifice de 4 étages et comportant 36 chambres[22] et modifie sa demande pour ajouter des conclusions subsidiaires. Advenant que ses demandes principales soient rejetées, il demande à la Cour, à titre subsidiaire, de déclarer que ces nouveaux plans sont en conformité avec le contrat d’emphytéose et ne requièrent donc pas l’approbation préalable de Parcs Canada.

[24]       Au début de l’instruction, le Centre Tchèque modifie à nouveau sa demande afin d’ajouter une nouvelle conclusion visant à faire déclarer que le contrat d’emphytéose « is to provide a site for the construction of a Community Center including a commercial component consisting of guest overnight accomodation facilities, boutiques, a restaurant and various other services ».

[25]       Ces modifications ont été contestées par le Procureur général du Canada, mais a été autorisée par le Tribunal dans la mesure où elle ne modifiait pas la nature du débat entre les parties[23].

2.            Analyse

[26]       Il est manifeste que les parties ne s’entendent pas sur le sens à donner à la clause 7.2 du contrat d’emphytéose et qu’elles font face à une difficulté réelle dans la mise en œuvre d’un acte juridique au sens de l’art. 142 C.p.c. D’ailleurs, tel que mentionné d’entrée de jeu, le Procureur général du Canada ne conteste pas la recevabilité procédurale du recours déclaratoire entrepris, mais conteste vigoureusement les conclusions recherchées au mérite.

[27]       Dans ce contexte, il s’agit donc de trancher les questions suivantes, toutes en rapport avec la clause 7.2 du contrat d’emphytéose :

1.      Le Centre Tchèque a-t-il raison de prétendre que l’approbation de Parcs Canada[24] n’est pas requise avant que les plans finaux de construction aient été approuvés par les autorités municipales ?

2.      Le Centre Tchèque a-t-il raison de prétendre que les plans P-8 ne requièrent pas l’approbation de Parcs Canada dans la mesure où ces plans respectent le ratio des usages originalement prévu aux plans préliminaires, soit environ 30 % pour les aires servant aux usages culturels et 70 % pour les aires servant aux usages commerciaux ?

3.      Le Centre Tchèque a-t-il raison de prétendre que toute modification apportée aux plans P-8 ne requerra pas l’approbation préalable de Parcs Canada dans la mesure où le ratio ci-dessus décrit est respecté ?

4.      Subsidiairement, le Centre Tchèque a-t-il raison de prétendre que les plans P-22 sont en conformité avec le contrat d’emphytéose et ne requièrent donc pas l’approbation de Parcs Canada ?

5.      Enfin, le Centre Tchèque a-t-il raison de prétendre que le contrat d’emphytéose prévoit l’érection d’un centre communautaire qui inclut une composante commerciale « consisting of guest overnight accomodations facilities, boutiques, a restaurant and various other services » ?

 

[28]       Les trois premières questions, qui soulèvent essentiellement les mêmes éléments de faits et d’analyse en lien avec les plans P-8, seront d’abord traitées ensemble.

A.       L’approbation de Parcs Canada était-elle nécessaire avant de soumettre les plans P-8 aux autorités municipales ? (questions 1, 2 et 3)

[29]       Selon le témoignage de M. George Syrovatka, la clause 7.2 du projet de convention qui lui a été transmise par les représentants de Parcs Canada a été modifiée à sa demande pour spécifiquement prévoir que les plans qui seraient annexés à l’entente seraient « préliminaires ». Ce qualificatif, qui ne se trouvait pas dans le projet de convention transmis en avril 2002 par les représentants de Parcs Canada[25] a en effet été ajouté à la version finale signée en août de la même année[26].

[30]       Selon le Centre, dans la mesure où les plans annexés au contrat d’emphytéose sont ainsi qualifiés de « préliminaires », il est évident que ces derniers devaient être modifiés afin d’obtenir les permis de construction requis de la part des autorités municipales.

[31]       M. Bernaquez, qui travaillait pour la division d’urbanisme de l’arrondissement du Sud-Ouest sous la direction de Mme Shoiry, a confirmé, lors de son témoignage, que les plans annexés au contrat d’emphytéose sont en effet beaucoup trop sommaires pour permettre l’émission de permis de construction.

[32]       Le Centre en conclut que l’approbation préalable mentionnée dans la portion finale de la clause 7.2 du contrat d’emphytéose n’est donc requise qu’après que les plans auront été finalisés et approuvés par les autorités municipales.

[33]       Le Tribunal n’est pas d’accord.

[34]       Même s’il s’agit de plans préliminaires plutôt que de plans finaux, il n’en demeure pas moins que selon les termes du contrat « any alterations  to the said plans and specifications must receive the prior written approval of the Owner » (nous soulignons).

[35]       Le Tribunal ne retient pas l’interprétation du Centre selon laquelle l’approbation de Parcs Canada ne devait être donnée qu’à l’égard des plans finaux, tels qu’approuvés par les autorités municipales, et ce même s’il y a eu des modifications aux plans en cours de route.

[36]       Tout d’abord, une telle interprétation est clairement incompatible avec les termes non équivoques de la clause 7.2 qui exigent une approbation préalable de la part de Parcs Canada. En second lieu, il semble illogique que l’approbation de Parcs Canada ne soit donnée qu’à la fin du processus d’obtention des permis, puisque, si le propriétaire refuse les modifications à ce moment, tout le processus d’obtention des permis de construction devrait alors être repris depuis le début, ce qui n’aurait guère de sens et entraînerait un gaspillage de temps et de ressources.

[37]       Aussi, il faut en conclure que si des modifications (« alterations ») sont apportées aux plans annexés au contrat, celles-ci doivent d’abord être approuvées par Parcs Canada (représentant la Couronne fédérale, le propriétaire du terrain).

[38]       Il ne faut pas confondre en effet la confection de plans plus détaillés avec l’élaboration de plans modifiés. Certes, pour obtenir les permis de construction de la part des autorités municipales, il fallait établir des plans beaucoup plus détaillés que ceux annexés au contrat d’emphytéose. Or, selon le témoignage de l’expert en architecture retenu par le demandeur[27], il aurait été possible de présenter des plans détaillés sur la base des paramètres généraux indiqués aux plans préliminaires. Cependant, en l’espèce, le Centre Tchèque ne s’est pas contenté de soumettre aux autorités municipales des plans plus détaillés respectant les paramètres et spécifications établis par les plans préliminaires, il a modifié en substance l’allure et la nature de l’édifice projeté.

[39]       En effet, les plans qui ont été soumis aux autorités de la Ville de Montréal dans le cadre du processus de l’obtention des permis de construction (P-8) sont, à plusieurs égards, substantiellement différents des plans préliminaires annexés au contrat d’emphytéose. Ces derniers prévoyaient un édifice cruciforme de quatre étages qui n’occupait pas tout le terrain, lequel incluait 36 chambres pour des « accommodations ». À première vue, un tel édifice respectait les normes de hauteur (12,5 m) et de densité en vigueur. Or, les plans P-8 soumis aux autorités municipales montrent plutôt un édifice beaucoup plus imposant, qui occupe tout l’espace disponible, qui comporte six étages et plus de 70 chambres et qui inclut les équipements requis pour opérer un hôtel sophistiqué, incluant une piscine sur le toit. De toute évidence, un tel édifice ne respectait pas les normes en vigueur en termes de hauteur et de densité et c’est précisément pour cette raison que le Centre a été dans l’obligation de demander à la Ville de Montréal une autorisation réglementaire afin de pouvoir déroger aux normes de construction alors en vigueur.

[40]       Il suffit d’ailleurs jeter un coup d’œil aux plans préliminaires annexés au contrat et aux plans P-8 pour immédiatement constater qu’il ne s’agit pas du tout du même édifice.

[41]       Le Tribunal n’a donc aucune hésitation à conclure que les plans P-8 qui ont été soumis aux autorités municipales sont substantiellement différents des plans préliminaires annexés au contrat et que donc, l’approbation préalable de Parcs Canada était nécessaire pour que le Centre puisse obtenir des permis de construction sur la base de tels plans.

[42]       Dans son témoignage, M. Syrovatka a fait valoir que ce serait le personnel de la division d’urbanisme de l’Arrondissement Sud-Ouest qui lui aurait suggéré de demander de pouvoir déroger à la réglementation en vigueur afin de pouvoir dépasser la hauteur et la densité prescrites. Cependant, les employés de la division d’urbanisme de l’Arrondissement Sud-Ouest[28], dans leurs témoignages, ont démenti cela,  expliquant que ce n’est pas leur rôle de s’immiscer dans un projet et que, sauf rares exceptions, ils ne vont jamais exiger ni même suggérer qu’un projet de construction dépasse le cadre réglementaire prescrit. Ils vont plutôt, si une telle demande de dérogation est présentée par un citoyen et s’il y a lieu de le faire, accompagner ce dernier dans ses démarches afin d’obtenir des autorités décisionnelles la dérogation souhaitée.

[43]       Le Tribunal retient de la preuve que c’est précisément ce qui s’est produit en l’espèce. Le Centre Tchèque, en collaboration avec son partenaire hôtelier[29], souhaitait ériger un édifice plus imposant pouvant abriter un hôtel sophistiqué de plus de 70 chambres, ce qui nécessitait d’obtenir une dérogation aux normes règlementaires en vigueur. Le Centre a donc soumis aux autorités de la Ville de Montréal une demande d’autorisation réglementaire ayant pour but de permettre une hauteur et une densité supérieures à celles prescrites par la réglementation en place, ce qui nécessitait notamment la tenue d’une consultation publique[30], laquelle a alerté Parcs Canada.

[44]       De toute façon, le fait que les modifications apportées au projet d’édifice aient pu être suggérées par les employés de l’Arrondissement, comme le soutient M. Syrovatka, ne changerait strictement rien à l’affaire. En effet, peu importe qui est à l’origine de la modification, à partir du moment où le projet soumis aux autorités municipales diffère substantiellement des plans préliminaires annexés au contrat d’emphytéose, le consentement préalable (et écrit) de Parcs Canada était nécessaire selon les termes clairs de la clause 7.2.

[45]       De la même manière, le fait que le projet, tel que modifié, puisse respecter le ratio des aires des usages culturels et commerciaux que montraient les plans préliminaires n’a pas non plus d’importance[31]. Par les termes clairs du contrat, Parcs Canada s’est expressément réservé le droit d’approuver au préalable toute modification aux plans préliminaires quant à l’édifice qui devra être construit sur son terrain. Une telle exigence contractuelle n’a rien d’illégal et Parcs Canada est en droit d’en exiger le respect.

[46]       En effet, en principe, l’emphytéote, sous réserve du fait qu’il est tenu de faire des améliorations durables à l’immeuble[32], a pour le reste les mêmes droits que ceux d’un propriétaire. Cependant, l’acte constitutif d’emphytéose peut apporter des limitations aux prérogatives de l’emphytéote, notamment pour protéger les droits du véritable propriétaire[33]. En l’espèce, l’exigence prévue à la clause 7.2 du contrat d’emphytéose vise précisément à protéger les droits de la Couronne en lui permettant de conserver le contrôle effectif des modifications pouvant viser l’édifice devant être construit sur le terrain donné en emphytéose, celui-ci se trouvant sur un site historique national.

[47]       Or, non seulement l’interprétation suggérée par le Centre Tchèque est manifestement incompatible avec les termes clairs de la clause 7.2 du contrat d’emphytéose, mais elle pourrait emporter, si elle était retenue, des conséquences inacceptables. En effet, selon l’interprétation que propose le Centre, ce dernier pourrait, par exemple, demander aux autorités municipales un permis pour la construction d’un gratte-ciel de 25 étages, voire davantage, qui serait occupé à 70 % par un hôtel de luxe. L’autorisation de Parcs Canada ne serait aucunement nécessaire pourvu que 30 % des surfaces de ce gratte-ciel soient consacrés à des fins culturelles et communautaires.

[48]       Rien dans la preuve ne permet de croire que l’intention commune des parties était de laisser au Centre Tchèque une telle marge de manœuvre, et, en fait, le contrat prévoit précisément le contraire. En principe, les termes clairs d’un contrat sont censés être le fidèle reflet de l’intention commune des parties et, sauf à démontrer par une preuve prépondérante que tel n’est pas le cas, il y a lieu de les appliquer[34].

[49]       Selon le Tribunal, l’interprétation proposée par le Centre à cet égard est non seulement contraire aux termes clairs et non équivoques de la clause 7.2 du contrat, mais elle est en outre incompatible avec la nature de l’acte et des circonstances entourant sa conclusion[35]. Après tout, il s’agit de la cession en emphytéose, pour une durée de 99 ans[36], d’un terrain appartenant à la Couronne et faisant partie d’un site historique national. Dans ce contexte, on peut comprendre que Parcs Canada ait voulu garder la main haute sur le type d’édifice qui y sera construit, comme le prévoit le contrat.

[50]       Le Tribunal conclut que l’autorisation écrite de Parcs Canada devait être obtenue par le Centre Tchèque avant de soumettre aux autorités municipales les plans P-8 et que le défaut de le faire constitue un manquement à ses obligations contractuelles.

[51]       Il faut donc répondre par la négative aux trois premières questions et rejeter les conclusions qui leur sont associées.

B.       Le Centre a-t-il raison de prétendre que les plans P-22 sont en conformité avec le contrat d’emphytéose ? (question 4)

[52]       Advenant que ses conclusions principales concernant les plans P-8 soient rejetées, le Centre Tchèque demande à la Cour de déclarer, à titre subsidiaire, que les plans P-22 soumis pendant l’instance sont en conformité avec le contrat d’emphytéose et avec les plans préliminaires qui y sont annexés.

[53]       Encore là, le Tribunal ne peut faire droit à cette demande.

[54]       En effet, même si les plans P-22 montrent un édifice de quatre étages et qui n’inclut que 36 chambres, comme dans les plans préliminaires, il demeure que ces plans font état d’un projet d’édifice qui diffère substantiellement des plans préliminaires et ce, à plusieurs égards. La forme de l’édifice n’est pas la même, ni l’espace qu’il occupe sur le terrain, les divisions et volumes internes sont substantiellement différents, et il y a deux niveaux de stationnement plutôt qu’un seul. Encore là, il suffit de jeter un coup d’œil sur les deux plans en question pour constater immédiatement qu’il s’agit d’un projet différent de celui annexé au contrat, même s’il s’agit d’un édifice moins imposant que celui montré sur les plans P-8.

[55]       En conséquence, selon les termes de la clause 7.2 du contrat, il est nécessaire que le Centre obtienne l’approbation préalable de Parcs Canada pour aller de l’avant avec un tel projet d’édifice. Ce n’est pas au Tribunal de déterminer si ces nouveaux plans sont ou non acceptables, cette faculté étant réservée, par les termes du contrat, au propriétaire du terrain, et donc à la Couronne représentée par Parcs Canada.

[56]       Il faut donc également répondre par la négative à la quatrième question et rejeter les conclusions qui y sont associées.

C.        Le Centre Tchèque a-t-il raison de prétendre que le contrat d’emphytéose prévoit l’érection d’un centre culturel qui inclut une composante commerciale « consisting of guest overnight accomodations facilities, boutiques, a restaurant and various other services » ? (question 5)

[57]       Ce qui oppose véritablement les parties à ce sujet est la question de savoir si le contrat d’emphytéose prévoit ou non l’exploitation d’un hôtel pour financer les activités du centre.

[58]       Les dispositions du contrat ne sont pas claires à cet égard.

[59]       La clause 7.2 prévoit que le terrain est donné en emphytéose dans le but d’y ériger un édifice « to be used as a center for the activities of the Czech and other communities ». Il n’y a pas là de mention d’une quelconque exploitation hôtelière. Il n’y a pas non plus de référence claire à l’exploitation d’un hôtel dans le document présenté à la ministre Copps et décrivant la nature du projet envisagé[37]. Cependant, les plans préliminaires annexés au contrat indiquent bel et bien la présence de 36 chambres (« accommodations »), lesquelles occupent la plus grande partie des second, troisième et quatrième étages de l’édifice projeté.

[60]       Selon le témoignage de M. Syrovatka, lors des négociations ayant mené à la conclusion du contrat d’emphytéose, il avait été entendu que les activités du Centre seraient financées par des activités commerciales. M. Syrovatka affirme que cela était notamment important pour la ministre Copps car celle-ci, bien que favorable au projet de centre culturel, était soucieuse de ne pas avoir à le financer par des subventions récurrentes ou encore voulait éviter que Parcs Canada reste aux prises avec un édifice non terminé en raison d’un manque de fonds.

[61]       Selon M. Syrovatka, il fut donc entendu au moment des négociations ayant mené à la conclusion du contrat que les activités du Centre seraient notamment financées par l’exploitation d’un hôtel, ce qui explique la présence d’un nombre relativement important de chambres (« accommodations ») sur les plans préliminaires annexés au contrat.

[62]       Parcs Canada est en désaccord. Selon Parcs Canada, le contrat ne mentionne aucunement qu’il y aura exploitation hôtelière dans l’édifice projeté. Par ailleurs, la présence de chambres, tel qu’indiqué aux plans préliminaires ne signifie pas qu’il y aura exploitation hôtelière. De telles chambres peuvent être utilisées par des étudiants, des chercheurs ou des professeurs à des fins culturelles. Parcs Canada prend notamment appui sur le fait que le document de présentation que M. Syrovatka a présenté à la ministre Copps[38] ne mentionne aucunement que des activités commerciales serviront à financer les activités du Centre, ce document indiquant plutôt que le centre recueillera des fonds par des frais d’inscription, des donations ou des subventions.

[63]       Le Tribunal considère cette fois que la position du Centre doit être retenue.

[64]       Tout d’abord, mentionnons que le témoignage de M. Syrovatka à cet égard n’a pas été contredit. En fait, le Tribunal ne peut s’empêcher de souligner que le Procureur général du Canada a choisi de ne pas faire témoigner les personnes qui ont participé aux négociations ayant mené à la conclusion du contrat d’emphytéose, bien que la présence de tels témoins avait d’abord été annoncée. Les représentants de Parcs Canada qui ont témoigné, soit Mesdames Julie Talbot et Francine Émond, n’ont pas participé aux négociations ayant mené à la conclusion du contrat d’emphytéose. Elles n’ont donc pas de connaissance personnelle quant à la teneur des négociations ayant mené à l’entente.

[65]       Certes, la crédibilité de M. Syrovatka, à de nombreux égards, a été mise à mal au moment de son contre-interrogatoire. Ainsi, en réponse aux questions de l’avocat du Procureur général, M. Syrovatka a maladroitement tenté de minimiser le rôle joué par M. Henry Kallan, une personne qui exploite directement ou indirectement de nombreux hôtels de luxe à travers le monde, et qui a collaboré avec le Centre dans l’élaboration du projet présenté aux autorités municipales par les plans P-8. Or, de toute évidence, M. Kallan a joué un rôle important dans la transformation du projet original, qui, de par les plans P-8, tenait davantage de l’hôtel de luxe que d’un centre culturel. Ces plans P-8 ont été élaborés par The Stephen B. Jacobs Group, une firme d’architecte spécialisée dans l’élaboration de plans d’hôtel et qui a participé à la conception de nombreux hôtels du groupe HK Hotels appartenant à M. Kallan. Dans son témoignage, M. Syrovatka a dit ignorer qui avait payé pour la confection des plans élaborés pour le Centre Tchèque, laissant même entendre qu’il se pouvait que la firme américaine n’ait pas encore été payée, ce qui est difficile à croire. Pour le Tribunal, il est clair que la confection de ces plans a été demandée et payée par le groupe de M. Kallan et que ce dernier cherchait à exploiter un hôtel sophistiqué sur le site donné en emphytéose par Parcs Canada, comme il l’a d’ailleurs publiquement annoncé sur l’Internet[39].

[66]       Par ailleurs, les explications données par M. Syrovatka quant aux raisons ayant mené à la modification des plans de l’édifice, ne sont pas crédibles. Il a d’abord tenté de faire croire aux représentants de Parcs Canada, lors de la rencontre du 31 janvier 2005, que les plans avaient été modifiés afin de les rendre conformes aux exigences de la réglementation municipale, ce qui était inexact et trompeur. Il a par ailleurs indiqué au Tribunal que c’est à la suggestion des employés de l’Arrondissement Sud-Ouest que les plans avaient été modifiés, ceux-ci ayant suggéré de bâtir un édifice plus imposant, ce que ces derniers témoins ont formellement démenti lors de leurs témoignages.

[67]       La crédibilité de ce témoin est donc sujette à caution et le Tribunal en est bien conscient.

[68]       Cela dit, le témoignage de M. Syrovatka quant à l’exploitation d’un hôtel pour financer les activités du centre, non seulement n’a pas été contredit par des témoins ayant participé aux négociations contractuelles, mais est corroboré par des indices objectifs importants.

[69]       Tout d’abord, et surtout, la clause 7.2 de l’acte d’emphytéose réfère expressément à des plans préliminaires, lesquels ont été annexés au contrat, signés par les parties et font partie de la minute du notaire. Ces plans préliminaires font donc partie intégrante de l’entente intervenue entre les parties. Or, ceux-ci font état de 36 chambres. À la rigueur, on peut penser que quelques chambres peuvent être nécessaires pour loger temporairement certaines personnes (étudiants, chercheurs, artistes) dans le cadre des activités d’un centre culturel. Mais 36 chambres qui occupent la plus grande partie de trois étages sur quatre, cela n’est guère compatible avec un usage qui serait purement accessoire à un centre culturel ou communautaire. La présence de ces 36 chambres aux plans préliminaires, jointe à un restaurant (avec cuisine) et un bar au rez-de-chaussée, et de salles de réunion, de convention et de réception aux étages supérieurs, vient étayer de manière importante le témoignage de M. Syrovatka quant au fait que l’exploitation d’un hôtel était prévue par les parties pour financer les activités du centre culturel.

[70]       Ensuite, il y a la lettre du 27 février 2004 de Mme Shoiry, alors directrice de la division d’urbanisme de l’Arrondissement Sud-Ouest, par laquelle celle-ci expliquait à M. Syrovatka les étapes à suivre pour obtenir la dérogation réglementaire alors souhaitée en relation avec le projet prévu aux plans P-8. Cette lettre mentionne notamment que le Centre doit rapidement obtenir l’autorisation de Parcs Canada afin de procéder à certains aménagements paysagers sur une partie d’un lot contigu, mais non visé par le contrat d’emphytéose. Le 18 mars 2004, afin d’obtenir l’autorisation requise à cet égard, M. Syrovatka a retransmis à Mme Talbot de Parcs Canada la lettre de Mme Shoiry[40]. Or, dans son objet, la lettre de Mme Shoiry indique en caractère gras qu’elle concerne un « Projet Hôtel et centre culturel Tchèque [41]».

[71]       Or, non seulement Parcs Canada n’a pas réagi à cette mention de projet d’hôtel et de centre culturel, mais l’autorisation demandée par le Centre d’effectuer les aménagements paysagers sur le lot contigu a été accordée par Mme Émond. En dépit des explications données par Mesdames Talbot et Émond quant au fait qu’elles n’ont pas sur le coup accordé d’importance à l’objet de la lettre de Mme Shoiry, mettant plutôt l’accent sur la demande d’autorisation alors recherchée, il est assez difficile de croire que les représentants de Parcs Canada aient pu accorder une telle autorisation sans réaliser qu’elle était liée à un projet d’hôtel et de centre, ce que la lettre de la Ville de Montréal mentionnait bien en évidence.

[72]       Cela tend à confirmer que la présence d’un hôtel sur le site donné en emphytéose n’avait rien de bien surprenant pour les représentants de Parcs Canada. Ce qui les a alertés en janvier 2005, ce n’est donc pas la présence d’un hôtel en tant que tel sur le site, mais plutôt le fait que celui-ci était devenu l’élément essentiel du projet.

[73]       À cet égard, le langage utilisé par Parcs Canada dans sa lettre du 11 février 2005, par laquelle le projet visé par les plans P-8 est rejeté, est significatif. Mme Émond écrit notamment :

With a hotel of more than 70 rooms equipped with a swimming pool, a restaurant and a sports centre, we believe that the commercial dimension of the project presented now takes precedence over the cultural and community vocation[42]. (Nous soulignons)

[74]       Ce langage indique que le projet original pouvait comporter un aspect commercial, mais que ce dernier ne doit pas en devenir l’élément essentiel.

[75]       Un langage similaire avait d’ailleurs été utilisé par les représentants de Parcs Canada lors de la rencontre du 31 janvier 2005, où ceux-ci ont souligné à M. Syrovatka que le nombre de chambres avait doublé par rapport aux plans préliminaires et que « l’hôtellerie semblait prendre le dessus sur le centre communautaire et commercial »[43]. Un tel choix de mots implique que l’hôtellerie faisait partie du projet original, quoique de manière moins importante.

[76]       Il est donc étonnant que Parcs Canada, dans sa lettre du 11 février 2005, exige que le projet de centre soit dépouillé de tout aspect commercial.

[77]       Le Tribunal conclut que, nonobstant le manque de crédibilité de M. Syrovatka quant à plusieurs autres éléments de son témoignage, la preuve prépondérante établit que le contrat d’emphytéose conclu par les parties prévoit un aspect commercial pour financer le centre, notamment l’exploitation d’un hôtel sur le site. Cependant, selon les termes de la clause 7.2 du contrat, cet aspect commercial et hôtelier ne doit pas dépasser le cadre de ce qui est prévu aux plans préliminaires annexés, à moins d’obtenir l’autorisation écrite et préalable de Parcs Canada. L’exploitation d’un hôtel sur le site est donc possible selon les termes du contrat mais, sauf autorisation de Parcs Canada, celle-ci doit se limiter aux paramètres généraux indiqués aux plans préliminaires annexés au contrat d’emphytéose quant au nombre de chambres ou aux services offerts aux clients.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[78]       ACCUEILLE en partie la demande pour jugement déclaratoire du Centre Tchèque inc.;

[79]       DÉCLARE que la convention d’emphytéose (D-1) prévoit la construction d’un centre culturel qui inclut un aspect commercial permettant l’exploitation d’un établissement hôtelier (guest overnight accommodation facilities), de boutiques, restaurant et autres services mentionnés aux plans préliminaires annexés à la convention d’emphytéose et ce, uniquement dans le cadre des paramètres généraux établis par lesdits plans préliminaires.

[80]       REJETTE les autres conclusions recherchées par le demandeur Centre Tchèque inc.

[81]       Chaque partie devant assumer ses frais de justice, incluant les frais d’expertise, vu le sort mitigé du recours.

 

 

 

 

 

 

__________________________________

Serge Gaudet, j.c.s.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Me Stéphane Sigouin

Bernard et Brassard

Procureurs du demandeur

 

Me Pierre Salois et

Me Nicholas Banks

Procureur du défendeur et de la mise en cause

 

 

Dates d’audience :

8-9-10-11 et 14 novembre 2016

     

 

 

[1]      Pièce P-2.

[2]      Pièce P-3.

[3]      Pièce P-1. Le nom du Centre est ici reproduit selon sa dénomination officielle, avec un «T» majuscule.

[4]      Pièce D-1.

[5]      Le notaire ayant reçu l’acte, dans une déclaration écrite déposée pour valoir témoignage (Pièce D-8), a indiqué avoir omis par erreur d’indiquer le nom de l’architecte à la clause 7.2 au moment de finaliser l’acte.

[6]      Clause 7.2 du contrat d’emphytéose, Pièce D-1.

[7]      Il s’agit du père de M. Syrovatka.

[8]      Pièce D-1, p. 59 à 68. La copie de ces plans a été signée par les parties et annexée à la minute du notaire qui a reçu l’acte (D-1, p. 68).

[9]      Pièce P-8.

[10]    Pièce P-6.

[11]    Les représentants de Parcs Canada ont indiqué dans leurs témoignages que les avis de consultation publique avaient notamment donné lieu à des appels de la part de voisins qui avaient manifesté leur mécontentement quant à la nature et à la portée du projet soumis aux autorités municipales.

[12]    Pièce P-9.

[13]   Pièce P-10.

[14]   Pièce P-11.

[15]   La rencontre porte également sur l’obligation du Centre de procéder à la décontamination du site, une autre de ses obligations contractuelles. Cela a finalement été fait à l’été 2005 et ne fait plus l’objet du litige entre les parties.

[16]   Idem.

[17]   Pièce P-12.

[18]    Pièce P-13.

[19]    Le préavis mentionne également le défaut d’avoir procédé à la décontamination du site, défaut qui a cependant été remédié par la suite, tel que mentionné ci-dessus.

[20]    Pièce P-14.

[21]    Le tribunal souligne que l’audition de l’affaire a été remise à plusieurs reprises, à la demande de l’une ou l’autre des parties, ce qui explique la longue durée de l’instance.

[22]    Pièce P-22.

[23]    Procès-verbal du 8 novembre 2016. D’autres demandes de modification n’ont par ailleurs pas été autorisées.

[24]    L’Agence Parcs Canada représente Sa Majesté aux fins du contrat d’emphytéose, étant la gestionnaire du site historique du Canal de Lachine.

[25]    Pièce P-24.

[26]    Pièce D-1.

[27]    M. François Hogue, architecte.

[28]    Témoignages de Mme Shoiry, directrice de la division d’urbanisme de l’Arrondissement Sud-Ouest à l’époque pertinente, et M. Bernaquez, qui travaillait sous sa supervision et qui était responsable du projet présenté par le Centre Tchèque.

[29]    M. Syrovatka a indiqué dans son témoignage qu’après la signature du contrat d’emphytéose, il avait cherché un partenaire pour l’exploitation de l’hôtel et finalement choisi M. Henry Kallan, dont le groupe HK Hotels possède de nombreux établissements hôteliers à travers le monde.

[30]    Pièce P-6.

[31]    Pour cette raison, le Tribunal n’a pas à analyser la preuve présentée par les experts respectifs des parties quant à la comparaison des ratios des aires des usages culturels et commerciaux des plans préliminaires annexés au contrat et des plans P-8. Cf. le rapport de DMA, architectes du 24 février 2006 (pièce P-21, pour le Centre Tchèque) et le rapport de Régis Côté & associés, architectes, de juin 2006, pour le Procureur général du Canada (pièce D-4), ainsi que le compte-rendu d’une rencontre entre ces experts visant à expliquer les écarts de leurs conclusions respectives (pièce D-7).

[32]    Art. 1195 C.c.Q.

[33]    Art. 1200 C.c.Q.

[34]    Sobeys Québec inc. c. Coopérative des consommateurs de Ste-Foy, 2005 QCCA 1172, par. 52; Haddad c. Groupe Jean Coutu PJC inc., 2010 QCCA 2215, par. 56 et 57; Coopérative Fédérée de Québec c. Rémillard, 2009 QCCA 73.

[35]    Art. 1426 C.c.Q.

[36]    Le terme du contrat est de 99 ans et le loyer payable est de 1 $ pour cette durée : Pièce D-1, clauses 9 et 10.

[37]    Pièce P-2.

[38]    Idem.

[39]    Pièce D-12 (un communiqué de HK Hotels faisant état de projets de développement en Amérique du Nord) : « The second property – a hotel and spa – is currently under development on the Lachine Canal in Montreal, Quebec. The property has been designed by architect Stephens B. Jacobs and interior designer Andi Pepper. »

[40]    Pièce P-7.

[41]    Reproduit tel quel.

[42]    Pièce P-12.

[43]    Pièce P-11.

Bref, étant un voisin du terrain, et ayant acheté en ayant comme information que ce terrain appartenait à Parcs Canada (donc je pensais lié au Canal-de-Lachine), ce fut toute une douche froide d'apprendre qu'il y avait un vieux vieux projet de construire un centre culturel/hotel sur les lieux...

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Hmm si on lit les conclusions du tribunal à la fin, il semble donc que le centre culturel tchèque a eu un gain de cause partiel et pourrait avoir un hôtel de 4 étages (plutôt que 6). Vraiment déprimant, on a si peu de terrains récréatifs en bordure du canal!

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dans l'article de la Gazette de 2005, ça dirait que l'arrondissement avait approuvé le projet
« Montreal's Southwest borough initially approved the project, which conforms with local zoning. But the plan was dropped from the council agenda this month, in light of the lease dispute. The issue could come up for discussion at the Aug. 2 council meeting, borough mayor Jacqueline Montpetit said. »

Mais il y a eu le PPU et changement d'administratation tant à la Ville qu'à l'Arrondissement, je me demande si le promoteur doit repasser devant le conseil pour faire approuver le tout.

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il y a 20 minutes, ScarletCoral a dit :

dans l'article de la Gazette de 2005, ça dirait que l'arrondissement avait approuvé le projet
« Montreal's Southwest borough initially approved the project, which conforms with local zoning. But the plan was dropped from the council agenda this month, in light of the lease dispute. The issue could come up for discussion at the Aug. 2 council meeting, borough mayor Jacqueline Montpetit said. »

Mais il y a eu le PPU et changement d'administratation tant à la Ville qu'à l'Arrondissement, je me demande si le promoteur doit repasser devant le conseil pour faire approuver le tout.

S'il y a eu émission d'un permis, ce dernier n'est plus valide après un certain temps si les travaux n'ont pas été réalisés. Il devra donc faire une nouvelle demande.

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Il y a 22 heures, jerry a dit :

Hmm si on lit les conclusions du tribunal à la fin, il semble donc que le centre culturel tchèque a eu un gain de cause partiel et pourrait avoir un hôtel de 4 étages (plutôt que 6). Vraiment déprimant, on a si peu de terrains récréatifs en bordure du canal!

Si peu !!? À moins que le vélo, la marche, les pique-niques, le flânage et les bains de soleil ne soient pas récréatifs ? Dans ce cas, je comprends. Mais quand on regarde les belles villes ayant un cours d'eau qui s'insinuent en elles, la majorité ont des berges (parfois même des rives) occupées par des bâtiments. Certes, il faut permettre aux gens un accès terrestre au canal, mais il faut également, il me semble, que les plaisanciers qui naviguent aient aussi un spectacle architectural à regarder. En fait, je suis de ceux qui veulent encore plus de densité pour notre canal. Mais ce n'est qu'une préférence de ma part.  

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1 hour ago, 3dimensions said:

Si peu !!? À moins que le vélo, la marche, les pique-niques, le flânage et les bains de soleil ne soient pas récréatifs ? Dans ce cas, je comprends. Mais quand on regarde les belles villes ayant un cours d'eau qui s'insinuent en elles, la majorité ont des berges (parfois même des rives) occupées par des bâtiments. Certes, il faut permettre aux gens un accès terrestre au canal, mais il faut également, il me semble, que les plaisanciers qui naviguent aient aussi un spectacle architectural à regarder. En fait, je suis de ceux qui veulent encore plus de densité pour notre canal. Mais ce n'est qu'une préférence de ma part.  

Récréatif : Volleyball de plage? Tennis? Badminton? Pas beaucoup de lieux de disponible pour ces activités dans Griffintown... Personnellement (et j'habite une tour à condo justement sur le canal, donc je sais que ma position est questionable), il y a beaucoup de tours le long du canal (surtout à Griffintown), et beaucoup de tours en devenir (Bassins du Havre), et pas beaucoup de lieux/couloirs verts entre le Canal et les rues au nord...
En plus, le terrain appartient à Parcs Canada, on pourrait s'attendre à ce que ce soit un parc là (et on laisse les autres terrains appartenant à des particuliers pour construire les tours). :)

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