Limite de hauteur à 200m, pour ou contre ?

[Né entre les rapides]

Il y a 1 heure, mtlurb a dit :

Restons courtois.

Sérieusement, c'est quand la dernière fois qu'un promoteur a voulu construire plus haut, mais que le plan l'en a empêché?

Montréal est une ville pauvre au niveau nord américain, plus on construit haut, plus ça coûte cher... et y a pas d'appétit pour cela pour l'instant. Donc, c'est un débat assez théorique.

"Plus c'est haut, plus ça coûte cher": c'est aussi mon opinion, que j'ai déjà exprimée à ma façon sur ce fil.  Mais précisons: ce qui coûte plus cher en termes de superficie de plancher, c'est la construction.  Ça n'inclut pas le coût du terrain sur lequel l'immeuble est érigé.  La hauteur optimale, en dehors de toutes considérations de zonage, dépend 1) du coût du terrain et 2) de la demande pour des espaces utilisables sur un site particulier ou équivalent, généralement à proximité.  Exprimé simplement: plus le terrain est cher, plus ça prend d'étages pour le rentabiliser.

1) Le coût (donc le prix) du terrain n'est pas le fruit du hasard.  Il est lui aussi le produit des interactions du marché, autrement dit le prix le plus élevé qu'un promoteur est prêt à offrir.

2) Justement, le prix le plus élevé (pour un terrain) qu'un promoteur est prêt à offrir dépend de son évaluation des profits qu'il escompte sur l'immeuble qu'il projette de construire -- une fonction de la demande d'espaces, des coûts de construction, ainsi que, bien entendu, de la concurrence.  A son tour, ladite demande est fonction des conditions actuelles et projetées de l'économie de la ville.

Cela dit,

a) Une ville peut être riche, mais s'il y a une abondance de terrains offrant des caractéristiques/avantages similaires, le prix du terrain pourra néanmoins être comparativement modeste, ce qui diminue l'intérêt de construire en hauteur.  Une ville peu densément construite mais dotée d'un imposant réseau autoroutier dispose logiquement d'un grand nombre de sites capables d'accueillir de nouvelles constructions facilement accessibles par automobile. 

b) D'autres motifs que la minimisation du coût unitaire d'un espace peuvent néanmoins dicter des construction en hauteur: dans ce cas, c'est typiquement un client spécifique qui recherche une valeur ajoutée intangible, par exemple le prestige et/ou une grande visibilité.  

c) La corrélation entre la richesse d'une ville et la hauteur maximale de ses immeubles n'est pas invariable (n'est pas toujours vérifiée); même chose pour la taille de son économie ou encore la disponibilité (abondance ou rareté) de terrains qui conviennent.  Mais quand tous ces facteurs sont rassemblés (richesse, taille, rareté relative de terrains), il y a évidemment plus de chance d'y retrouver des immeubles de grande hauteur.

d) Si on peut (presque) dire que l'offre de terrains convenables est limitée, on doit noter que des investissements massifs dans des infrastructures de transport peuvent changer la donne, conférer à certains sites antérieurement négligés une grande valeur -- un grand potentiel pour accueillir profitablement des immeubles de grande hauteur.  (J'ai toujours en tête l'exemple de Canary Wharf dans l'est de Londres, mais évidemment on ne peut pas répéter ce succès n'importe où  -- il fallait bien qu'une demande latente existe ou était prévisible).  

[universityst]

On 2022-08-01 at 10:20 PM, Rocco said:

 

I guess the beautiful sun keeping us all worm and happy is government and city professionals...

[Né entre les rapides]

Il y a 11 heures, universityst a dit :

I guess the beautiful sun keeping us all worm and happy is government and city professionals...

"Worm" as a combination of warm and worn (out).  Not equally appreciated by all animal species (I belong to one of these).

Quelle relation avec la discussion sur la limite de hauteur à 200m?  -- La discussion s'est refroidie quand la température s'est élevée: pure coïncidence ou relation de cause à effet?.   

[KOOL]

Le 2022-08-01 à 22:30, mtlurb a dit :

Sérieusement, c'est quand la dernière fois qu'un promoteur a voulu construire plus haut, mais que le plan l'en a empêché?

Au début des Nineties une proposition de 75 étages pour la tour IBM-Marathon a été refusée par la Ville. 

Et au passage merci à Denis (pas le gars du TOM, l'autre) pour les TDC 2 et 3 qui font 168m et non 120m. 

Merci aussi à Valérie pour toutes les mises en chantier précipitées afin de devancer le règlement 20/20/20.

 

[job]

11 hours ago, KOOL said:

Au début des Nineties une proposition de 75 étages pour la tour IBM-Marathon a été refusée par la Ville. 

Et au passage merci à Denis (pas le gars du TOM, l'autre) pour les TDC 2 et 3 qui font 168m et non 120m. 

Merci aussi à Valérie pour toutes les mises en chantier précipitées afin de devancer le règlement 20/20/20.

 

Il y a aussi le Rocabella, qui initialement voulait construire une seule tour ... 

[KOOL]

Ah bon, je savais que la Ville avait demandé une amélioration de la qualité du revêtement mais j'ignorais pour une seule et unique tour. Elle devait faire uniquement 147m comme les jumelles actuelles où ça devait être plus haut pour compenser (après tout le terrain était zoné 120+) ? 

[job]

1 hour ago, KOOL said:

Ah bon, je savais que la Ville avait demandé une amélioration de la qualité du revêtement mais j'ignorais pour une seule et unique tour. Elle devait faire uniquement 147m comme les jumelles actuelles où ça devait être plus haut pour compenser (après tout le terrain était zoné 120+) ? 

Je ne me souviens pas l'hateur mais de mémoire c'était du 65 étage qui était voulu ... 

[KOOL]

il y a 21 minutes, job a dit :

Je ne me souviens pas l'hauteur mais de mémoire c'était du 65 étage qui était voulu ... 

Damned, quel dommage !!! Cette info m'avait complètement échappé. 

Imaginez le skyline à partir du Kondiaronk si elle avait été placée sur le côté Ouest de l'îlot car en bonus on aurait pu admirer l'Avenue dans toute sa splendeur. 

[Rocco]

"plus de 60 étages" selon cet article de La Presse de 1970.

[KOOL]

il y a 15 minutes, Rocco a dit :

"plus de 60 étages" selon cet article de La Presse de 1970.

Oui mais on parlait du Rocca qui n'est pas sur le lot auquel tu fais allusion.  Ceci dit, les 60 étages du CP n'avaient pas été refusés par la Ville, le projet avait tout simplement été abandonné tout comme celui de la Tour Bonaventura (80 étages, 325m) de 1964 sur le lot du 1000 DLG.

Et avant les Rocca il y avait eu une autre proposition, le 1300, une tour de 180m.