COVID-19: L'effet sur l'économie et sur l'immobilier à Montréal

[vivreenrégion]

Le problème actuel aussi c'est l'évaluation de la valeur marchande. Tous les comparatifs d'il y a 6-12 mois ne tiennent plus. Les évaluateurs vont probablement tous donner un prix inférieur à la valeur marchande actuelle dans le marché de surenchère. Ils basent leur calcul en fonction de l'évaluation municipale et des comparatifs des ventes dans le secteur. Le problème c'est que d'ici 2 ans, les prix en surenchère vont probablement devenir les prix plancher. En regardant les maisons à vendre sur Centris et Proprio Direct, presque toutes les maisons à vendre à Laval sont en vente à des prix entre 130k$ et 200k$ plus cher que l'évaluation municipale. À moins que la ville n'augmente l'évaluation municipale de 20-25% pour se mettre à niveau, l'évaluation municipale risque de toujours être très inférieure au prix du marché actuel.

[Né entre les rapides]

il y a 40 minutes, vivreenrégion a dit :

Le problème actuel aussi c'est l'évaluation de la valeur marchande. Tous les comparatifs d'il y a 6-12 mois ne tiennent plus. Les évaluateurs vont probablement tous donner un prix inférieur à la valeur marchande actuelle dans le marché de surenchère. Ils basent leur calcul en fonction de l'évaluation municipale et des comparatifs des ventes dans le secteur. Le problème c'est que d'ici 2 ans, les prix en surenchère vont probablement devenir les prix plancher. En regardant les maisons à vendre sur Centris et Proprio Direct, presque toutes les maisons à vendre à Laval sont en vente à des prix entre 130k$ et 200k$ plus cher que l'évaluation municipale. À moins que la ville n'augmente l'évaluation municipale de 20-25% pour se mettre à niveau, l'évaluation municipale risque de toujours être très inférieure au prix du marché actuel.

En quoi est-ce un problème?

L'important, c'est que l'évaluation municipale soit consistante, au sens où des propriétés comparables soient évaluées également, et que des propriétés qui valaient deux fois plus continuent d'être évaluées à un montant deux fois plus élevé.  Ce qui compte pour un propriétaire, c'est le montant des taxes foncières qu'il doit payer.  Supposons (pour simplifier) que 1) les besoins de la ville sont inchangés; 2) le taux de taxation soit établi de façon à ce que le rendement appliqué sur l'assiette fiscale (i.e. la somme des valeurs foncières telles qu'évaluées par la ville) suffise à atteindre le montant des dépenses: il s'ensuit que si la "véritable" valeur marchande s'était accrue de disons 40%, il suffirait de diminuer le taux de taxation pour arriver au même résultat (en termes de taxes à payer).  

Le seul effet visible d'une sous-évaluation systématique, c'est que l'évaluation foncière ne pourrait plus servir de guide pour établir un prix de vente concurrentiel.  

[vivreenrégion]

Il y a 3 heures, Né entre les rapides a dit :

En quoi est-ce un problème?

L'important, c'est que l'évaluation municipale soit consistante, au sens où des propriétés comparables soient évaluées également, et que des propriétés qui valaient deux fois plus continuent d'être évaluées à un montant deux fois plus élevé.  Ce qui compte pour un propriétaire, c'est le montant des taxes foncières qu'il doit payer.  Supposons (pour simplifier) que 1) les besoins de la ville sont inchangés; 2) le taux de taxation soit établi de façon à ce que le rendement appliqué sur l'assiette fiscale (i.e. la somme des valeurs foncières telles qu'évaluées par la ville) suffise à atteindre le montant des dépenses: il s'ensuit que si la "véritable" valeur marchande s'était accrue de disons 40%, il suffirait de diminuer le taux de taxation pour arriver au même résultat (en termes de taxes à payer).  

Le seul effet visible d'une sous-évaluation systématique, c'est que l'évaluation foncière ne pourrait plus servir de guide pour établir un prix de vente concurrentiel.  

C'est exactement ce qui se produit actuellement. Le seul problème est le peu de vente au total ce qui implique d'utiliser des données de l'été et l'automne 2020.  En circulant sur les sites de vente, il est très difficile de croire que les vendeurs utilisent le prix de la valeur marchande de la maison. J'en conclue que pour 2021, estimer la valeur d'une propriété va être très difficile et on risque plutôt d'aller à la pêche en mettant un prix jugé élevé mais concurrentiel. C'est surtout important d'avoir une bonne estimation pour ceux qui vont dans la surenchère. Les banques ne vont pas nécessairement par défaut approuver de financer une maison qui est très au-dessus de sa valeur marchande.

[Rocco]

Revenir en ville après 38 ans: https://lp.ca/cuWj6H

[santana99]

Il y a 3 heures, Rocco a dit :

Revenir en ville après 38 ans: https://lp.ca/cuWj6H

 

Il y a 3 heures, Rocco a dit :

Revenir en ville après 38 ans: https://lp.ca/cuWj6H

Qui voudrait vivre à Boucherville ou à Brossard ? La vie de banlieue c'est l'enfer du "rêve américain" !

Des piscines hors-terre et des voisins bruyants à perte de vue, en voulez-vous en v'la ! Des Roger et des Ginette qui vous pourrissent la vie !

Moi c'est la campagne ou un quartier de Montréal qui a conservé son âme ! Il y en a ! Entre les deux, c'est la médiocrité, l'enfer climatisé ! Non merci !

La banlieue c'est aussi le tout-voiture, comme le souligne la dame dans l'article. J'ai beau avoir une voiture, que j'utilise le moins possible en passant, je n'aime pas les voitures. En banlieue, c'est le règne de la bagnole !

 

[Né entre les rapides]

Il y a 8 heures, santana99 a dit :

 

Qui voudrait vivre à Boucherville ou à Brossard ? La vie de banlieue c'est l'enfer du "rêve américain" !

Des piscines hors-terre et des voisins bruyants à perte de vue, en voulez-vous en v'la ! Des Roger et des Ginette qui vous pourrissent la vie !

Moi c'est la campagne ou un quartier de Montréal qui a conservé son âme ! Il y en a ! Entre les deux, c'est la médiocrité, l'enfer climatisé ! Non merci !

La banlieue c'est aussi le tout-voiture, comme le souligne la dame dans l'article. J'ai beau avoir une voiture, que j'utilise le moins possible en passant, je n'aime pas les voitures. En banlieue, c'est le règne de la bagnole !

 

Bien d'accord pour le portrait tracé à grands traits.

Mais il faut se méfier des généralisations (ni toi ni la dame de l'article cité par Rocco n'avez toutefois commis cet impair):  j'écris juste au cas.

-  Un quartier de Montréal qui a "conservé son âme": oui pour un quartier qui a une âme conviviale, mais en acceptant que ladite âme puisse être différente de celle qu'elle était anciennement  -- par exemple le Plateau Mont-Royal embourgeoisé.

- Un quartier de Montréal qui n'avait pas particulièrement d'âme à sa naissance, mais qui l'a acquise au fil du temps, souvent grâce à des apports étrangers subséquents qui l'ont diversifié. 

- Un quartier de Montréal qui avait une âme tourmentée l'a peut-être conservée, mais ce ne l'a pas rendu attrayant pour autant.

- Un quartier ou un arrondissement de Montréal qui n'était naguère qu'une banlieue avant d'être annexé, par exemple Pierrefonds, n'a pas magiquement acquis une âme.  C'est encore une banlieue sous un autre nom.  Et à l'autre extrémité de l'Île, à RDP, même si les récents développements domiciliares sont plus denses, je ne trouve pas l'atmosphère particulièrement romantique.

- Il y a des banlieues mornes et il y a des banlieues agréables;  certes les deux partagent une forte dépendance envers l'automobile pour les déplacements, mais certaines se distinguent par un accès privilégié à des attributs naturels très recherchés, par exemple la proximité d'un grand plan d'eau; avec le temps, des commerces et des restaurants locaux créent des points de rassemblement accessibles à pied, et des résidents qui ne se connaissaient pas à l'origine finissent par tisser une véritable communauté  -- un peu comme un village à la campagne, sauf que les lumières de la grande ville ne sont pas loin.

- La banlieue comme manifestation du "rêve américain" n'est pas une exclusivité nord-américaine.  En France notamment, où l'espace est relativement abondant et peu cher, la réalisation dudit rêve a transformé les environs lointains de Paris (au-delà de la Petite Couronne), en une version peut-être encore plus américaine que canadienne de ce rêve: aujourd'hui, la Grande Couronne regroupe environ 44% de la population totale, devant la Petite Couronne (37%) et la Ville de Paris (près de 20% seulement).  En rase campagne ou autour d'anciens noyaux villageois, on découvre d'innombrables "lotissements pavillionnaires" avec des centres commerciaux isolés où on ne se rend qu'en automobile.  Parfois, en riant, je me demande si ce n'est pas un relent du Facteur Cheval et de son Palais idéal.  Mais non: c'est encore aujourd'hui le rêve français de plusieurs  -- pas des super-riches évidemment.

- Individuellement, ton choix tel que tu le décris est très bien, mais malheureusement il n'est pas accessible à tous.  Idéalement, il faudrait trouver des moyens de faire en sorte que tout le monde soit capable de se (re)créer des environnements humains chaleureux, même s'ils ne peuvent pas égaler les avantages des quartiers centraux.  

 

[santana99]

Il y a 11 heures, Né entre les rapides a dit :

Bien d'accord pour le portrait tracé à grands traits.

Mais il faut se méfier des généralisations (ni toi ni la dame de l'article cité par Rocco n'avez toutefois commis cet impair):  j'écris juste au cas.

-  Un quartier de Montréal qui a "conservé son âme": oui pour un quartier qui a une âme conviviale, mais en acceptant que ladite âme puisse être différente de celle qu'elle était anciennement  -- par exemple le Plateau Mont-Royal embourgeoisé.

- Un quartier de Montréal qui n'avait pas particulièrement d'âme à sa naissance, mais qui l'a acquise au fil du temps, souvent grâce à des apports étrangers subséquents qui l'ont diversifié. 

- Un quartier de Montréal qui avait une âme tourmentée l'a peut-être conservée, mais ce ne l'a pas rendu attrayant pour autant.

- Un quartier ou un arrondissement de Montréal qui n'était naguère qu'une banlieue avant d'être annexé, par exemple Pierrefonds, n'a pas magiquement acquis une âme.  C'est encore une banlieue sous un autre nom.  Et à l'autre extrémité de l'Île, à RDP, même si les récents développements domiciliares sont plus denses, je ne trouve pas l'atmosphère particulièrement romantique.

- Il y a des banlieues mornes et il y a des banlieues agréables;  certes les deux partagent une forte dépendance envers l'automobile pour les déplacements, mais certaines se distinguent par un accès privilégié à des attributs naturels très recherchés, par exemple la proximité d'un grand plan d'eau; avec le temps, des commerces et des restaurants locaux créent des points de rassemblement accessibles à pied, et des résidents qui ne se connaissaient pas à l'origine finissent par tisser une véritable communauté  -- un peu comme un village à la campagne, sauf que les lumières de la grande ville ne sont pas loin.

- La banlieue comme manifestation du "rêve américain" n'est pas une exclusivité nord-américaine.  En France notamment, où l'espace est relativement abondant et peu cher, la réalisation dudit rêve a transformé les environs lointains de Paris (au-delà de la Petite Couronne), en une version peut-être encore plus américaine que canadienne de ce rêve: aujourd'hui, la Grande Couronne regroupe environ 44% de la population totale, devant la Petite Couronne (37%) et la Ville de Paris (près de 20% seulement).  En rase campagne ou autour d'anciens noyaux villageois, on découvre d'innombrables "lotissements pavillionnaires" avec des centres commerciaux isolés où on ne se rend qu'en automobile.  Parfois, en riant, je me demande si ce n'est pas un relent du Facteur Cheval et de son Palais idéal.  Mais non: c'est encore aujourd'hui le rêve français de plusieurs  -- pas des super-riches évidemment.

- Individuellement, ton choix tel que tu le décris est très bien, mais malheureusement il n'est pas accessible à tous.  Idéalement, il faudrait trouver des moyens de faire en sorte que tout le monde soit capable de se (re)créer des environnements humains chaleureux, même s'ils ne peuvent pas égaler les avantages des quartiers centraux.  

 

Bravo pour ton commentaire nuancé. Je connais bien la France. La banlieue dans son acception la plus banale n'est pas propre à l'Amérique du Nord évidemment. En France, la banlieue de Paris est à la fois agréable et horrible. On ne comparera pas l'ouest parisien, St-Germain-en-Laye, et des villes de la banlieue totalement sinistrées comme la Courneuve et Stains, qui sont le reflet de disparités sociales et économiques.

Je ferais tout de même une distinction. En France, que je connais bien, les villes de banlieue sont souvent anciennes, ont un vrai centre-ville, et une véritable identité, ce qui n'est le cas de beaucoup de villes de banlieue nord-américaines plus récentes, interchangeables, et sans patrimoine historique. 

Oui, certaines banlieues peuvent être agréables, mais personnellement le concept même de banlieue me fait horreur.

Et tu as raison, certains quartiers de Montréal en périphérie, comme Pierrefonds et RDP, peuvent être assez démoralisants.

La banlieue épouse un certain modèle de développement économique et social, ne nous le cachons pas, dont l'étalement urbain est le symptôme le plus évident. Ce modèle, qui gaspille énormément de ressources et contribue au réchauffement climatique, est en phase terminale à mon avis.

Quand même le FMI déclare aujourd'hui qu'il faut davantage taxer les plus riches, et que les États-Unis sont en pointe pour imposer davantage les Gafa et les multinationales, ce qui est heureux, quelque chose est en train de changer ! Espérons que cela se traduise en gestes concrets.

Les plus grands combats en ce début de XXIe siècle : l'environnement évidemment, mais aussi la lutte contre la pauvreté, une meilleure redistribution des richesses.

Vivre à Montréal n'est pas donné aujourd'hui, je suis d'accord, mais on peut encore vivre à la campagne sans grands moyens, à condition de pouvoir s'éloigner et de le vouloir.

 

 

 

 

[p_xavier]

Tout ces discussions sur l'étalement urbain, c'est pratiquement un étalement dû à l'immigration. Donc, on réduit pratiquement les chances des locaux d'avoir une maison pour des raisons d'un ponzi scheme migratoire. Est-ce qu'il y a des études sur la corrélation entre les taux d'immigration et la qualité de vie des gens?

[andre md]

Il y a 2 heures, p_xavier a dit :

Tout ces discussions sur l'étalement urbain, c'est pratiquement un étalement dû à l'immigration. Donc, on réduit pratiquement les chances des locaux d'avoir une maison pour des raisons d'un ponzi scheme migratoire. Est-ce qu'il y a des études sur la corrélation entre les taux d'immigration et la qualité de vie des gens?

La covid-19 a pousser les ventes des unifamiliales c'est ce qui a le plus augmenter comme prix de vente.  Les immigrants n'ont pas grand chose a voir avec cela.

D'ailleurs les prix de l'immobilier ont grimper partout meme dans les maritimes. 

[p_xavier]

12 hours ago, andre md said:

La covid-19 a pousser les ventes des unifamiliales c'est ce qui a le plus augmenter comme prix de vente.  Les immigrants n'ont pas grand chose a voir avec cela.

D'ailleurs les prix de l'immobilier ont grimper partout meme dans les maritimes. 

Dû aux restrictions d'offre principalement.  Le % d'unifamiliales va continuer de dimunuer avec les nouvelles constructions pour accommoder les nouveaux arrivants.

D'où mon commentaire sur l'immigration et la qualité de vie. On n'aurait principalement pas d'étalement urbain si la population n'augmenterait pas. Bref c'est boboche comme raisonnement j'en conviens mais le lien est là pareil. Plus la population augmente, moins de maisons unifamiliales sont disponibles en %.  Hausse de prix car les gens veulent des unifamiliales, phénomène dans les grandes villes Vancouver et Toronto avec une haute immigration. Donc je me demandais s'il y avait des études sur le sujet.