Né entre les rapides

Je suis certainement d'accord pour dire aussi que Saint-Laurent est une rue «fortement identitaire et reconnue». Mais j'aimerais revenir sur le cas de la rue Saint-Hubert, dans sa portion hyper commerciale dite «Plaza Saint-Hubert». Je maintiens ce que j'écrivais le 16 février dernier, soit, en deux mots, une vocation devenue locale. Ce que j'ajoute aujourd'hui, c'est que la transformation de la composition démographique, socio-économique et peut-être même ethnique du quartier environnant (qui est quand même densément construit) devrait se répercuter sur l'offre commerciale de la Plaza. Il n'est pas nécessaire que le résultat soit éblouissant. L'important, c'est que la rue conserve/retrouve sa vitalité, et qu'elle contribue ainsi, à sa façon, à la viabilité du quartier.

Le promoteur peut faire valoir des arguments en sa faveur, mais il ne saurait avoir la prétention d'avoir fait une démonstration incontestable. Cette appréciation revient au secteur public appellé à l'appuyer, s'il y a lieu, en fonction de sa propre évaluation des avantages/désavantages qui en découleraient pour la communauté. Logiquement, si ladite appréciation s'avérait négative, il serait mal venu d'y investir des fonds publics et d'accorder des permissions relevant de sa discrétion. Face à cette éventualité (pas d'appui public), le promoteur pourrait alors être amené à réviser son projet de fond en comble. A l'heure actuelle, toute mon attention se porte sur les intentions du gouvernement à ce sujet.

Ça réveille de très vieux souvenirs, d'une façon pas mal confuse: la Palestre Nationale, la Nouvelle Palestre Nationale (Centre Paul-Sauvé), le club de hockey Junior de Montréal (plus tard Canadien Junior). C'est seulement par des recoupements avec d'autres événements de ma vie que je parviens à déduire(?) que ça s'est passé dans les années 1960-65, quand j'étais enfant. Vu du Sault-au-Récollet, Rosemont apparaissait très urbain, très densément peuplé. A mille lieues aussi du Eaton's sur Sainte-Catherine, ou de la plage du Cap Saint-Jacques. Ces choses sont dites pour traduire l'impression ressentie par un petit garçon pour qui l'Île de Montréal était un vaste univers. Après, ce fut le métro, Expo67, le cegep, l'université, l'envolée! Les JO de 1976? Bof, ce qui reste imprégné dans la mémoire, c'est le fiasco de la construction du stade... Des années plus tard, on la traversait, du pont-tunnel L.-H. Lafontaine au pont de l'Île aux Tourtes, en étant soulagé de l'avoir fait rapidement et en ne pensant à rien d'autre. C'était autour de 1980, on savait, pour le déclin...Puis vaguement, à distance, Jean Doré, Pierre Bourque, Gérald Tremblay. Une promenade comme un pèlerinage, dans le Quartier latin, dans le Vieux, sur le Mont-Royal, peut-être une tentative de retracer des éclats de la gloire passée... Pourtant, la flamme couvait. Aujourd'hui, le feeling montréalais est tout autre! Un flash-back revisité de la fin des années 1950/début 60! Est-ce que cela a quelque chose à voir avec le retour en force du style des fifties? Assurément non, mais c'est un peu comme si je vivais une deuxième vie! Voyez comment l'évocation d'un batiment démoli peut stimuler!

Ça valait quand même la peine de faire ces choix «architecturaux», quand on pense à l'envolée poétique que ça inspire.

Je partage ton avis sur ces points, et je ne suggère nullement que le(s) gouvernement(s) s'immisce(nt) dans ces décisions, qui relèvent du privé. Le rôle du gouvernement est de s'assurer que les lois et règlements d'application générale sont respectés. Par ailleurs, s'agissant de la stabilité financière des banques, l'intervention gouvernementale (puisqu'il y en a une) s'exerce au niveau macro, pas au niveau du financement d'un projet particulier: Loi sur les banques, Loi sur les faillites. Cependant, tout ce qui précède ne concerne que le «questionnement» d'un investissement privé. La question des externalités n'y trouve pas sa place (elle est ailleurs). A partir du moment où un projet (qu'il soit privé ou public) est susceptible de générer des effets externes importants, je pense qu'il est souhaitable que le gouvernement, à titre de représentant des intérêts de la collectivité, se penche sur ces considérations. (J'ai souligné le mot «importants» pour indiquer que je trouverais ridicule que le gouvernement se mêle d'analyser des projets anodins). Une autre question survient lorsque la réalisation d'un projet privé requiert des investissements (ou d'autres formes de concession) de la part du gouvernement (routes, tarif d'électricité, permissions, etc.). Souvent, le gouvernement, en considération de son analyse des avantages nets pour la société (communément appellés «retombées économiques) se montre disposé à investir des sommes considérables. Quand les avantages anticipés sont moins évidents, il y a moins/peu d'empressement à le faire. Dans ce cas, le promoteur peut être amené à revoir ses options. En général, on ne s'attend pas à ce qu'un gouvernement, dans un régime de libre-entreprise, cherche à entraver la concurrence; son rôle est bien davantage du côté de la lutte aux pratiques monopolistiques/oligopolistiques, prédatrices, dumping etc. Par contre, au niveau local/municipal, pour des considérations qu'on peut englober dans une approche urbanistique holistique, on peut concevoir une réglementation qui limite le nombre d'établissements dans un secteur donné. Le «hic» dans le projet (Royalmount Quinze 40), c'est qu'il est situé dans une autre municipalité que celle dont certains secteurs sont susceptibles d'être affectés (J'exclus le cas de Rockland, par souci de simplification). Tout compte fait, dans ce dossier, je pense que l'issue dépendra de la conjonction de l'analyse de rentabilité privée (dans laquelle on ne s'immisce pas) et de l'analyse publique qui devrait déterminer l'étendue et la portée (s'il y a lieu) d'une participation publique aux travaux d'infrastructures devant assurer des accès adéquats au site. Je serai très curieux d'observer les décisions qui seront prises, car elles fourniront (implicitement) un bon indice quant aux orientations fondamentales du gouvernement. Les mots choisis par les spin doctors attireront aussi mon attention car, au-delà des décisions, les arguments employés seront le reflet d'une analyse particulière de ce qui à leur avis touche les citoyens/électeurs.

Vue de haut, en direction de la sortie! (Une simple remarque, pas une critique) Chacune des perspectives a son intérêt propre.

I suppose you are well familiar with the concept of externality. May I suggest that you include it in your analysis. In the particular case of this project, you might still come up with a postive verdict. But it would have the merits of having been assessed from the perspective of the common good, not merely the profitability of a private investment.

Très bon point. Normalement, les données sur les mises en chantier d'unités d'habitation incluent toutes les catégories (incluant les logements locatifs). Par contre, quand on parle de ventes, je ne vois pas comment on pourrait inclure les logements locatifs. La distinction devient d'autant plus cruciale, maintenant que la part du locatif est à nouveau significative. Plus généralement, je pense que cela serait bien si les analysts+journalistes canadiens spécialisés dans l'immobilier résidentiel accordaient une plus grande attention à l'évolution dans le secteur locatif. Aux USA, on en parle souvent dans CityLab, un webmag hébergé par The Atlantic.

Carbonleo a obtenu, de Ville Mont-Royal, la permission de constuire. Ceci est acquis, et je ne le remets pas en question. Par contre, on ne connait pas (publiquement à tout le moins) les engagements (s'ils existent) de la Ville de Montréal et (surtout) du Ministère des Transports du Québec, en matière d'amélioration des accès. Il peut s'agir de travaux routiers, mais aussi d'accès à la station de métro De la Savane. Cela soulève une question de coûts, mais également de permission. S'agissant des coûts sus-mentionnés, je remarquerai que, considérant l'ampleur des investissements requis pour le projet proprement dit, il ne serait pas déraisonable d'imaginer que Carbonleo puisse offrir une participation financière substantielle, sans que cela ne compromette la rentabilité globale du projet. S'agissant de la «permission», l'analyse est moins directe, plus délicate: Montréal et le MTQ doivent décider en fonction de leur appréciation des impacts, tant positifs que négatifs, que le projet pourrait avoir.

Dans le contexte de toutes les idées qui circulent, je trouve dommage que le projet de Train de l'Est, dans lequel on avais mis tant d'espoir et tant d'argent, semble avoir si peu d'impact, au point qu'on réfléchit (propose, dessine, ...) à de nouvelles infrastructures, comme s' il (le T de l'E) n'existait pas. En toutes choses, un produit cheap qui ne fonctionne pas, c'est déjà trop cher. La prochaine fois, il faudra faire ses devoirs plus sérieusement.

Dans ce cas, il se pourrait que le phénomène méritant analyses et commentaires serait une attractivité accrue de la zone du centre-ville à titre de lieu d'implantation de résidences, par rapport à des quartiers plus éloignés à Montréal et en banlieue.

C'est vrai, mais il y a une importante leçon à tirer de ce phénomène. Laquelle? --Je sais qu'elle n'a rien à voir en particulier avec le métro. Mais s'embarquer dans cette discussion serait trop hors-sujet.

Bien oui! C'est arrivé à des marques autrefois célèbres, et ça peut se produire à nouveau. Le parcours du sommet aux abysses peut être long et sournois, ou soudain et sans appel. Parfois, vient le temps où le déclin est inéluctable malgré tous les efforts pour le contrer. Dans d'autres cas, il est pleinement assumé, avec pour seule ambition le souci de maximiser les avantages (par exemple les profits, s'il agit d'une entreprise à but lucratif) pendant qu'il reste encore un peu de vernis sur la substance. Il serait possible d'aller encore beaucoup plus loin dans cette analyse, mais j'ai peur qu'on s'éloigne un peu trop du sujet: stop pour moi!

Je note que ce sont toutes des idées qui, si elles sont validées, pourraient tout aussi bien s'appliquer à n'importe quelle nouvelle ligne du métro.

Un très bon point. On a le boom facile de nos jours!

La réponse que je vais te donner n'a pas de prix... = Ceux pour qui payer très cher recèle (contient) une valeur inestimable, comme une impression d'exclusivité. On peut considérer ça comme une forme de snobisme. N'empêche, pour le producteur et/ou vendeur, c'est un aspect important dans une stratégie marketing. Les exemples sont nombreux, dans la catégorie des biens et services dits «de luxe». L'inverse est également vrai: un bien ou un service offert à un prix anormalement bas peut susciter la méfiance du consommateur. Inconsciemment, il aura tendance à l'associer à une qualité moindre. Supposer que l'homo economicus est un être rationel est une hypothèse courante, mais qui se trouve parfois contredite dans les faits.

On dirait bien que non! Une bonne partie de l'article de LaPresse porte sur l'activité au centre-ville; c'est bien, mais j'aurais aussi aimé voir les chiffres correspondant pour le reste de la RMR. Tout ce qu'on a par ailleurs, ce sont les données pour l'ensemble de la province, toutes catégories confondues, avec une brève note sur l'apport particulier des apartements locatifs.

Il y tellement de différences entre les rendus postés que j'ai de plus en plus de difficulté à caractériser le projet.

High but not out of wack. Fully expected. Thanks for sharing your experience! It's the whole package that justifies the prices, thus your positive recommendation. p.s. If Habs are horrid, this makes it another good reason to satisfy one's craving for fun at the Taverne!

Dans ce cas précis, la définition de «backyard» doit être assez élastique! C'est peut-être parce que l'enjeu est plus métropolitain que purement local. Sans attendre la levée de la première pelletée de terre, des groupes de petits? commerçants ont déjà fait savoir leur opposition. Ce qui demeure inconnu pour moi, c'est la position de la Ville de Montréal* (et de l'Agglomération), ainsi que celle du MTQ (qui sera logiquement interpellé) * Inutile de me rappeller que le site est à Ville Mont-Royal, mais...

Ligne rose: un «plan» peut-être, au sens d'un tracé proposé, mais le pouvoir décisionnel pour son financement ne relève pas de l'hôtel de ville de Montréal. Affirmer qu'il suffit «d'établir une priorité» pour «obtenir ce qu'on veut» serait bien trop facile. Quand Jean Drapeau a lancé son projet initial de métro, il disposait des moyens de le mettre à exécution. Ce n'est absolument pas le cas aujourd'hui, quelle que soit la «force» du maire. En ce sens, pour un(e) candidat(e) à la mairie de Montréal, promettre un quelconque investissement lourd en transport en commun va au-delà de ses moyens. Tout ce qu'il/elle peut faire, c'est de promettre d'en faire une priorité parmi les dossiers qu'il/elle défendra. Je trouve ça assez loufoque que certains candidats à la mairie mettent plus d'emphase sur des dossiers qu'ils ne contrôlent pas, plutôt que de s'attarder sur des aspects sur lesquels la ville dispose de toute l'autorité nécessaire. Je n'ai aucun doute qu'il y a suffisamment de matière de ce côté. Si je voulais discuter du bien-fondé de cette proposition de «Ligne rose», je ne m'encombrerais pas des arguments qui ressemblent à des concours de popularité ciblant les électeurs des secteurs géographiques les plus susceptibles d'être séduits par cette promesse (et de voter en conséquence!) pas parce les électeurs ne le méritent pas, mais parce que le candidat ne peut pas par sa seule volonté tenir sa promesse. Ça ne coûte pas cher de vendre du rêve. Et c'est encore mieux lorsqu'on n'est pas contraint de répondre à «la question qui tue»: «Mais comment allez-vous financer votre projet», puisque la question ne se pose même pas au niveau de la mairie!

Merci pour toutes ces précisions. Je n'ai cité qu'une petite partie de votre réponse, bien que l'ensemble soit pertinent. J'apprécie fortement que vous ayez fait allusion à plusieurs moyens concrets par lesquels des sources de financement pourront être trouvées pour réaliser la vision. J'approuve également votre énoncé quant au rôle crucial de la Ville (prendre charge), car c'est probablement seulement à ce niveau que tous les bienfaits économiques et sociaux qui en découleraient peuvent être internalisés dans une analyse avantages/coûts. Cela demeurera néanmoins un exercice colossal de démonstration (à l'effet que les dépenses engagées susciteraient des retombées conséquentes, car il y aura inévitablement un délai temporel (lag) entre les unes et les autres)

Mais voyons donc! Je faisais référence à mon commentaire du 6 octobre (à 21:17), pas à celui de Rocco (à 18:36) auquel je répondais. La confusion venait peut-être de là.

C'était un simple suivi d'une hypothèse émise le 6 octobre dernier! Ça illustre le fait que Rocco est un personnage brillant, en dépit des airs qu'il aime souvent se donner. Et Cmoimeme a certainement raison quant au fait qu'un condo au centre-ville ne fait pas rêver tous ceux qui auraient le moyen d'en acheter un, fut-il dans une TDC.

Egalement à considérer: un «joueur majeur» déjà établi à Montréal, qui serait à la recherche de locaux plus performants et/ou plus prestigieux. Il resterait à tenir compte du potentiel de sous-location des locaux existants, si le bail existant s'étend au-delà de la date à laquelle le 750 Peel, par exemple, deviendrait disponible.