longueuil Place Charles-Lemoyne – 30, 25 étages

[acpnc]

Accorder autant d'importance et d'émotions à une installation provisoire dont l'usage a pourtant bien servi sa fonction durant 60 ans, c'est vraiment être à côté de la plaque et n'avoir rien compris dans l'industrie de la construction.

Quand on a construit cet édicule on s'attendait à un développement beaucoup plus soutenu au métro Longueuil que ce qui s'est vraiment passé. On avait même prévu construire plusieurs tours semblables au tandem Port de Mer, qui ne se sont finalement jamais matérialisées, parce que la demande n'y était tout simplement pas. Est-il encore besoin de répéter une fois de plus sur Mtlurb que c'est le marché qui dicte le développement et quand la demande n'y est pas, il ne se passe rien.

J'ai moi-même vécu un an en 1980 dans ce complexe résidentiel isolé de tout et enclavé au milieu d'un réseau d'autoroutes. Moi qui croyais que le simple fait d'être directement relié au métro était un avantage réel qui compensait son éloignement, j'ai vite déchanté. En 1981 je revenais soulagé au centre-ville, en me promettant que je ne me ferais jamais plus prendre dans ce genre de cul de sac. Combien d'autres montréalais ont fait le même parcours que moi? On ne le saura jamais, mais ce que je peux dire c'est qu'il y avait un grand roulement de locataires déçus à chaque année, qui fuyaient ce bruyant désert d'asphalte poussiéreux loin de tous les services. 

Or il y avait un énorme terrain vague couvert en partie d'immenses stationnements comme paysage urbain, pas très invitant comme quartier résidentiel. En plus les quelques tours à logements qui ont suivi ce sont développées à l'arrière du Port de Mer, donc plus loin encore de l'édicule lui-même. Par ailleurs développer le site de l'édicule était loin d'être prioritaire, puisqu'il était bien plus logique et économique de construire sur les nombreux terrains vagues et ainsi éviter la contrainte que représentait la station de métro.

Alors tant que l'espace a été disponible, les promoteurs on ignoré le potentiel de la station de métro, beaucoup plus complexe sur le plan logistique et bien plus cher à développer en comparaison. Ce qui fait que 60 ans plus tard, suite à un très lent développement étalé sur des décennies, la rareté de l'espace a fini par avoir raison de ce dernier lot.

Ce qui m'amène à dire que le mot provisoire est un terme plutôt vague dont la définition est: qui existe, se fait en attendant autre chose, ou d'être remplacé. Il n'y a effectivement aucune limite de temps attachée à cet adjectif, puisqu'on parle d'une situation transitoire basée normalement sur des facteurs externes, par nature eux-mêmes imprévisibles. Alors oui provisoire peut aussi bien signifier 60 ans que seulement quelques années selon le contexte qui prévaut à ce moment là.

En terminant prenons le cas de l'Hôtel Laurentien à Montréal (1000 chambres) coin Peel et René-Lévesque. Il a été construit en 1948 et démoli en 1978. https://en.wikipedia.org/wiki/Laurentian_Hotel

Trente ans d'existence pour un bâtiment de cette importance qui ne se voulait pourtant pas provisoire. C'est évident qu'on ne savait pas qu'on allait s'en débarrasser aussi vite à cause du marché qui en a décidé autrement. C'est en fait l'exemple inverse pour la station de métro Longueuil et Place Charles-Lemoyne, dont on ignorait la lente stagnation à venir. 

Donc ici pas besoin de déchirer sa chemise, la froide réalité du marché a toujours été le facteur déterminant qui a fait et défait même les plus beaux projets dans le développement des villes. Ici c'est est rigueur, rigueur, rigueur parce que c'est la raison seule qui dicte les décisions, en ne laissant aucune place pour la sentimentalité ou les plus vives émotions.

 

[KOOL]

il y a une heure, acpnc a dit :

Est-il encore besoin de répéter une fois de plus sur Mtlurb que c'est le marché qui dicte le développement et quand la demande n'y est pas, il ne se passe rien.

C'est vrai pour les promoteurs frileux qui agissent en réactivité et qui répondront à la demande... avec quelques années de délais suivant l'importance du projet. 

Perso je penche plus vers la maxime « If you built it, they will come » prêchée par les promoteurs pro-actifs. 

[acpnc]

Il y a 2 heures, KOOL a dit :

C'est vrai pour les promoteurs frileux qui agissent en réactivité et qui répondront à la demande... avec quelques années de délais suivant l'importance du projet. 

Perso je penche plus vers la maxime « If you built it, they will come » prêchée par les promoteurs pro-actifs. 

Tout dépend du contexte, personne ne se lance dans un investissement de plusieurs dizaines de millions sans une étude de marché appropriée, les prêteurs l'exigent et les actionnaires s'y attendent. Encore moins face à une demande anémique qu'on peut clairement constater après coup. D'ailleurs tous les sites sont loin d'être égaux. Au coeur de la ville la rentabilité est plus évidente et on peut être davantage pro-actif que dans un site éloigné, enclavé, bruyant et désertique en matière de services de proximité. C'est pour cela que le développement de la Place Charles-Lemoyne s'est fait par étapes sur plusieurs décennies et de manière plutôt organique, un projet à la fois et en complémentarité avec ce qui existait déjà. 

Tant mieux si aujourd'hui les projets explosent tout autour, car ce n'est plus le vide abyssal du début. Mais il aura fallu beaucoup de temps pour attendre des conditions vraiment favorables et créer une masse critique suffisante pour lui insuffler un élan définitif.

[Né entre les rapides]

Il y a 14 heures, KOOL a dit :

Perso je penche plus vers la maxime « If you built it, they will come » prêchée par les promoteurs pro-actifs. 

Je connais bien cette maxime et je l'ai mise à la poubelle il y a longtemps.

Il est vrai qu'elle semble parfois se vérifier, mais ce n'est qu'une apparence.  Ce sont les conditions économiques et démographiques qui ont créé des opportunités, que des promoteurs dits "pro-actifs" ont eu l'instinct ou l'intelligence de détecter en premier, et d'agir avant les autres.  Leur succès était quasiment assuré, car ils répondaient à une demande réelle.  D'autres les ont suivi, ajoutant à l'impulsion initiale.  En ce sens, oui ils ont construit, et les clients sont apparus.  Dans des conditions favorables, le succès sera permanent.

Mais on ne peut pas faire cela dans le vide et penser réussir.  S'il n'y a pas de demande potentielle, aucune offre n'y changera quoi que ce soit  -- à l'exception bien sûr de la demande temporairement induite par les travailleurs et les entreprises venus participer à l'effort de construction.  Mais ce sera un feu de pailles.  Une fois les travaux terminés, tout s'arrête, si on ne trouve pas d'usages productifs aux actifs construits.  

La Chine d'aujourd'hui fournit de nombreux exemples de complexes résidentiels et commerciaux ayant mobilisé d'énormes ressources matérielles et humaines mais qui sont restés inoccupés.  Je ne pense pas que les promoteurs croyaient sincèrement à la maxime susmentionnée,  mais ils se sont lancés quand même, parce que leurs profits ne semblaient pas dépendre du succès commercial de l'opération, mais plus simplement des activités de construction proprement dites: ça pouvait fonctionner parce que les gouverneurs locaux/régionaux, anxieux de stimuler l'activité économique dans leurs villes/régions, poussaient les banques (qu'ils contrôlaient) à avancer les fonds nécessaires.  Ce qui arriva ensuite, faute de clients, est une situation qui normalement entraîne la faillite, sauf que les banques ont été contraintes de garder dans leurs livres des actifs auxquels on continue d'attribuer une valeur quand ils n'en ont plus-- évitant ainsi techniquement la faillite.  La solvabilité est une fiction.  L'unique question qui demeure est: qui ramassera les pots cassés?  Si c'est la collectivité chinoise dans son ensemble, l'effet sera peut-être suffisamment dilué pour maintenir la stabilité. 

[XplorateUrbain]

Progression de la démolition 

[acpnc]

Le 2022-05-28 à 10:29, KOOL a dit :

C'est vrai pour les promoteurs frileux qui agissent en réactivité et qui répondront à la demande... avec quelques années de délais suivant l'importance du projet. 

Perso je penche plus vers la maxime « If you built it, they will come » prêchée par les promoteurs pro-actifs. 

 

Le 2022-05-29 à 01:26, Né entre les rapides a dit :

Je connais bien cette maxime et je l'ai mise à la poubelle il y a longtemps.

Il est vrai qu'elle semble parfois se vérifier, mais ce n'est qu'une apparence.  Ce sont les conditions économiques et démographiques qui ont créé des opportunités, que des promoteurs dits "pro-actifs" ont eu l'instinct ou l'intelligence de détecter en premier, et d'agir avant les autres.  Leur succès était quasiment assuré, car ils répondaient à une demande réelle.  D'autres les ont suivi, ajoutant à l'impulsion initiale.  En ce sens, oui ils ont construit, et les clients sont apparus.  Dans des conditions favorables, le succès sera permanent.

Mais on ne peut pas faire cela dans le vide et penser réussir.  S'il n'y a pas de demande potentielle, aucune offre n'y changera quoi que ce soit  -- à l'exception bien sûr de la demande temporairement induite par les travailleurs et les entreprises venus participer à l'effort de construction. 

Un exemple patent à Montréal qui confirme que cette maxime n'est que du vent: le défunt centre commercial Place Marc-Aurel-Fortin à RDP pratiquement terminé et qui a finalement été démoli n'ayant jamais réussi à attirer suffisamment de commerces pour ra rentabilité. https://mtlurb.com/topic/9319-à-la-recherche-dun-vieux-centre-commercial/

 

[XplorateUrbain]

[XplorateUrbain]

[FrancSoisD]

On 2023-02-20 at 1:04 PM, XplorateUrbain said:

Oh! cool: Longueuil aura-t-elle droit à une mini-PVM? 😅

À moins que... (les membres de mon âge ou plus comprendront!) 🌖😬

[SKYMTL]

Man, I miss the persistent headers at the top of each page showing WHAT'S being built and pertinent information.   

Do we have any idea what's going into this space?  

All I see is the Sir Charles Condos on Devimco's site:  https://www.sircharlescondominiums.com/

And that's ~25 floors, certainly not 40.