COVID-19: L'effet sur l'économie et sur l'immobilier à Montréal

[Rocco]

Le prix des maisons aura pratiquement grimpé de 100% en 5 ans. Les salaires ont-ils grimpé de 100%?

[Wave Arts]

il y a 3 minutes, Rocco a dit :

Le prix des maisons aura pratiquement grimpé de 100% en 5 ans. Les salaires ont-ils grimpé de 100%?

Je me dis qu'il me reste encore 8 ans, mais plus ça avance, moins j'ai espoir de pouvoir m'acheter un 3 et demi au centre ville en guise de première propriété.

[Né entre les rapides]

Il y a 2 heures, Rocco a dit :

Le prix des maisons aura pratiquement grimpé de 100% en 5 ans. Les salaires ont-ils grimpé de 100%?

Dans un message antérieur, tu avais toi-même une explication de cette apparente contradiction (discrepancy en anglais est plus précis) ; des taux d'intérêts hypothécaires au niveau historiquement le plus bas.  

Je ne pense pas que cela explique la totalité du mouvement, mais il demeure en effet que les paiements hypothécaires ont augmenté beaucoup moins rapidement que les prix, de sorte que le seuil d'abordabilité ne s'est pas détérioré. 

[andre md]

6 hours ago, Né entre les rapides said:

Dans un message antérieur, tu avais toi-même une explication de cette apparente contradiction (discrepancy en anglais est plus précis) ; des taux d'intérêts hypothécaires au niveau historiquement le plus bas.  

Je ne pense pas que cela explique la totalité du mouvement, mais il demeure en effet que les paiements hypothécaires ont augmenté beaucoup moins rapidement que les prix, de sorte que le seuil d'abordabilité ne s'est pas détérioré. 

Dans mes cours d'économie a l'école on m'a appris que les taux d'intéret variaient en fonction de l'inflation depuis plusieurs année on a une inflation basse. Ce qui explique en bonne partie les bas taux d'interet. Merci en bonne partie a la Chine pour cette cette inflation faible. 

[Né entre les rapides]

il y a 4 minutes, andre md a dit :

Dans mes cours d'économie a l'école on m'a appris que les taux d'intéret variaient en fonction de l'inflation depuis plusieurs année on a une inflation basse. Ce qui explique en bonne partie les bas taux d'interet.

Ça, c'était à l'époque où on pensait que la gestion macro-économique était une simple question de "fine-tuning" .  Depuis Ben Bernanke et son "helicopter money" et jusqu'à nos jours, la théorie (autrefois) dominante a été jetée par-dessus bord (mais le verdict final n'a pas encore été rendu).  Pour l'instant, l'inflation mesurée par les variations de l'indice des prix à la consommation (IPC) reste basse, mais cela s'accompagne d'une hausse importante du prix des actifs  -- dont l'immobilier.  Et si on regarde les valeurs mobilières (dont les actions en bourse), on voit aussi que leurs prix, mesurés en fonction de leurs profits (price/earning ratios: P/E) sont excessivement élevés.  Mais ça aussi ça s'explique:  l'investisseur compare le rendement qu'il peut obtenir sur le marché monétaire avec le rendement obtenu en bourse, et il choisit le second; avec des bas taux d'intérêt, il peut aussi emprunter à bas coût, et dégager néanmoins un gain en se contentant d'un rendement modeste sur son investissement en bourse. (Et tout cela sans compter les effets de la spéculation).

Le taux d'intérêt, c'est le prix, le loyer du capital.  Le prix est censé amener l'offre et la demande à l'équilibre.  Classique.  Mais alors, quand les grandes banques centrales à l'unisson "créent de la monnaie", et l'offrent aux banques d'affaires à un taux (prix) très bas, ces dernières n'ont pas besoin d'offrir davantage aux épargnants (individus et fonds de retraite par exemple). Aussi, si les banques centrales acquièrent des obligations (emprunts) des Etats, ceux-ci peuvent plus facilement assumer leurs services de la dette: ils encourent des déficits, ce qui veut dire qu'ils dépensent plus qu'ils ne recueillent d'impôts et taxes.  Cela stimule la demande (directement, ou indirectement quand les Etats distribuent de l'argent aux particuliers).  Qu'arrive-t-il aux prix?  -- Ça dépend de l'état de la demande par rapport à l'offre.  On voit déjà que les prix des  produits en pénurie ou encore pour lesquels l'accélération de la demande ne peut pas être satisfaite instantanément, augmentent.  

Le coeur de mon message aujourd'hui, c'est que les grandes banques centrales interviennent lourdement, pour soutenir les déficits des Etats.  Ce n'est absolument pas un cas de politiques fiscals et monétaires dites "neutres".  On prétend que c'est viable aussi longtemps que "l'inflation" (alias l'IPC) reste basse.  Mais on ferme (officiellement)  les yeux sur l'inflation du prix des actifs.  Les conséquences, si elles sont examinées, ne sont pas "rapportées".  Les avis des économistes sont très partagés, mais puisque cette "dismal science" est tout sauf objective, plutôt très teintée d'idéologie, on ne trouvera jamais de consensus.  Cela vaut la peine alors d'observer le comportement, les choix des grands investisseurs.  

Taux d'intérêt bas parce que que l'inflation est basse: oublie ça!  Et si tu n'es pas convaincu, demande toi ce qui arriverait si l'inflation augmentait substantiellement: normalement (i.e. anciennement, traditionnellement), les taux d'intérêts augmenteraient; mais maintenant, avec des niveaux d'endettement très élevés, des hausses de taux seraient catastrophiques.  Nous sommes prisonniers des taux bas, c'est comme une dépendance à une drogue.  Sauf que, si pour maintenir les taux bas les grandes banques centrales persistaient à créer de la monnaie, c'est l'hyper-inflation qui surgirait: on recommence à zéro, l'épargne ne vaut plus rien, les dettes ne valent plus rien, toute la richesse se concentre entre les mains de ceux qui détiennent des actifs tangibles libres de dette.      

Le grand défi, pour les grandes* banques centrales et pour les gouvernements responsables, ce sera d'opérer une transition en douceur pour minimiser les convulsions pendant le retour à l'équilibre.  

il y a une heure, andre md a dit :

Merci en bonne partie a la Chine pour cette cette inflation faible. 

J'ai cité séparément cette partie de ton message, parce qu'il fait appel à des facteurs distincts.

1) Oui, les importations à bas coûts en provenance de la Chine (et d'autres, plus petits) ont contribué à maintenir l'inflation à un niveau faible.  Mais ça ne concerne que les biens (goods), pas les services, qui constituent la plus grande partie des dépenses des particuliers en Occident, et dont la production est très majoritairement faite sur place (santé, finance, transport, mise en marché etc.)

2) Les surplus commerciaux chinois (et japonais, etc.) ont été transformés en réserves de devises étrangères (surtout USD); quand ils ont été utilisés pour des achats à l'étranger, ce fut soit pour des matières premières (Australie), ou pour des actifs (immobilier, entreprises) plutôt que des productions (américaines par exemple): cela a fait en sorte qu'il n'y a pas eu de pression significative sur la demande de produits (américains par exemple) qui en aurait fait monter les prix et qui se serait répercuté sur les coûts (salaires etc) de l'ensemble de l'économie.  Or, les surplus sus-memtionnés ne se poursuivront pas encore très longtemps, et la volonté d'accumuler des devises (e.g. USD) diminue.  En d'autres mots, le miracle de l'inflation basse induite par la Chine s'étiolera: on ne peut pas compter là-dessus indéfiniment.    

[Rocco]

Un moment donné le prix des maisons sera tellement haut que même à 0% l'hypothèque va coûter cher! J'ai hâte de voir ça. Ils vont peut-être bien nous payer un jour pour emprunter!!

[andre md]

Il y a 2 heures, Rocco a dit :

Un moment donné le prix des maisons sera tellement haut que même à 0% l'hypothèque va coûter cher! J'ai hâte de voir ça. Ils vont peut-être bien nous payer un jour pour emprunter!!

Au danemark hypotheque negative.

https://www.google.com/amp/s/amp.theguardian.com/money/2019/aug/13/danish-bank-launches-worlds-first-negative-interest-rate-mortgage

Il y a 4 heures, Né entre les rapides a dit :

Ça, c'était à l'époque où on pensait que la gestion macro-économique était une simple question de "fine-tuning" .  Depuis Ben Bernanke et son "helicopter money" et jusqu'à nos jours, la théorie (autrefois) dominante a été jetée par-dessus bord (mais le verdict final n'a pas encore été rendu).  Pour l'instant, l'inflation mesurée par les variations de l'indice des prix à la consommation (IPC) reste basse, mais cela s'accompagne d'une hausse importante du prix des actifs  -- dont l'immobilier.  Et si on regarde les valeurs mobilières (dont les actions en bourse), on voit aussi que leurs prix, mesurés en fonction de leurs profits (price/earning ratios: P/E) sont excessivement élevés.  Mais ça aussi ça s'explique:  l'investisseur compare le rendement qu'il peut obtenir sur le marché monétaire avec le rendement obtenu en bourse, et il choisit le second; avec des bas taux d'intérêt, il peut aussi emprunter à bas coût, et dégager néanmoins un gain en se contentant d'un rendement modeste sur son investissement en bourse. (Et tout cela sans compter les effets de la spéculation).

Le taux d'intérêt, c'est le prix, le loyer du capital.  Le prix est censé amener l'offre et la demande à l'équilibre.  Classique.  Mais alors, quand les grandes banques centrales à l'unisson "créent de la monnaie", et l'offrent aux banques d'affaires à un taux (prix) très bas, ces dernières n'ont pas besoin d'offrir davantage aux épargnants (individus et fonds de retraite par exemple). Aussi, si les banques centrales acquièrent des obligations (emprunts) des Etats, ceux-ci peuvent plus facilement assumer leurs services de la dette: ils encourent des déficits, ce qui veut dire qu'ils dépensent plus qu'ils ne recueillent d'impôts et taxes.  Cela stimule la demande (directement, ou indirectement quand les Etats distribuent de l'argent aux particuliers).  Qu'arrive-t-il aux prix?  -- Ça dépend de l'état de la demande par rapport à l'offre.  On voit déjà que les prix des  produits en pénurie ou encore pour lesquels l'accélération de la demande ne peut pas être satisfaite instantanément, augmentent.  

Le coeur de mon message aujourd'hui, c'est que les grandes banques centrales interviennent lourdement, pour soutenir les déficits des Etats.  Ce n'est absolument pas un cas de politiques fiscals et monétaires dites "neutres".  On prétend que c'est viable aussi longtemps que "l'inflation" (alias l'IPC) reste basse.  Mais on ferme (officiellement)  les yeux sur l'inflation du prix des actifs.  Les conséquences, si elles sont examinées, ne sont pas "rapportées".  Les avis des économistes sont très partagés, mais puisque cette "dismal science" est tout sauf objective, plutôt très teintée d'idéologie, on ne trouvera jamais de consensus.  Cela vaut la peine alors d'observer le comportement, les choix des grands investisseurs.  

Taux d'intérêt bas parce que que l'inflation est basse: oublie ça!  Et si tu n'es pas convaincu, demande toi ce qui arriverait si l'inflation augmentait substantiellement: normalement (i.e. anciennement, traditionnellement), les taux d'intérêts augmenteraient; mais maintenant, avec des niveaux d'endettement très élevés, des hausses de taux seraient catastrophiques.  Nous sommes prisonniers des taux bas, c'est comme une dépendance à une drogue.  Sauf que, si pour maintenir les taux bas les grandes banques centrales persistaient à créer de la monnaie, c'est l'hyper-inflation qui surgirait: on recommence à zéro, l'épargne ne vaut plus rien, les dettes ne valent plus rien, toute la richesse se concentre entre les mains de ceux qui détiennent des actifs tangibles libres de dette.      

Le grand défi, pour les grandes* banques centrales et pour les gouvernements responsables, ce sera d'opérer une transition en douceur pour minimiser les convulsions pendant le retour à l'équilibre.  

J'ai cité séparément cette partie de ton message, parce qu'il fait appel à des facteurs distincts.

1) Oui, les importations à bas coûts en provenance de la Chine (et d'autres, plus petits) ont contribué à maintenir l'inflation à un niveau faible.  Mais ça ne concerne que les biens (goods), pas les services, qui constituent la plus grande partie des dépenses des particuliers en Occident, et dont la production est très majoritairement faite sur place (santé, finance, transport, mise en marché etc.)

2) Les surplus commerciaux chinois (et japonais, etc.) ont été transformés en réserves de devises étrangères (surtout USD); quand ils ont été utilisés pour des achats à l'étranger, ce fut soit pour des matières premières (Australie), ou pour des actifs (immobilier, entreprises) plutôt que des productions (américaines par exemple): cela a fait en sorte qu'il n'y a pas eu de pression significative sur la demande de produits (américains par exemple) qui en aurait fait monter les prix et qui se serait répercuté sur les coûts (salaires etc) de l'ensemble de l'économie.  Or, les surplus sus-memtionnés ne se poursuivront pas encore très longtemps, et la volonté d'accumuler des devises (e.g. USD) diminue.  En d'autres mots, le miracle de l'inflation basse induite par la Chine s'étiolera: on ne peut pas compter là-dessus indéfiniment.    

En argentine inflation qui frole les 50% taux d'interets hypothecaire qui peut atteindre jusqu.'a 60% dépendemment de la mise de fond initial. 

Turquie inflation 15% Hypoteque 18.5%

https://www.macrotrends.net/countries/TUR/turkey/inflation-rate-cpi#:~:text=Turkey inflation rate for 2019,a 0.1% increase from 2015.

https://www.theglobaleconomy.com/Turkey/mortgage_interest_rate/

ca confirme les base de l'econome dans mes cours a l'ecole.

 

[Né entre les rapides]

Il y a 4 heures, andre md a dit :

Au danemark hypotheque negative.

https://www.google.com/amp/s/amp.theguardian.com/money/2019/aug/13/danish-bank-launches-worlds-first-negative-interest-rate-mortgage

En argentine inflation qui frole les 50% taux d'interets hypothecaire qui peut atteindre jusqu.'a 60% dépendemment de la mise de fond initial. 

Turquie inflation 15% Hypoteque 18.5%

https://www.macrotrends.net/countries/TUR/turkey/inflation-rate-cpi#:~:text=Turkey inflation rate for 2019,a 0.1% increase from 2015.

https://www.theglobaleconomy.com/Turkey/mortgage_interest_rate/

ca confirme les base de l'econome dans mes cours a l'ecole.

 

Bien sûr, je sais tout cela.  C'est pourquoi dans mon message précédent je faisais référence aux "grandes" banques centrales: j'avais mis un astérisque pour commencer à expliquer la différence avec les pays dont l'économie est fragile et dont la monnaie n'a pas la confiance des marchés --à juste titre.  Mais l'explication n'est pas apparue (texte effacé par erreur, à une heure tardive). 

[lma13]

9 hours ago, Rocco said:

Un moment donné le prix des maisons sera tellement haut que même à 0% l'hypothèque va coûter cher! J'ai hâte de voir ça. Ils vont peut-être bien nous payer un jour pour emprunter!!

I dont think so. Look at toronto or vancouver. Real estate costs doubles what it costs in MTL. Salaries are not double of here. Theres always going to be people who can afford it.

[Né entre les rapides]

Il y a 11 heures, Rocco a dit :

Un moment donné le prix des maisons sera tellement haut que même à 0% l'hypothèque va coûter cher! J'ai hâte de voir ça. Ils vont peut-être bien nous payer un jour pour emprunter!!

@andre md t'a fourni un excellent exemple de ce qui n'est plus de la fiction mais une réalité.  Ceci dit, le coût annuel d'une habitation ne se limite pas au paiement de l'hypothèque: il y a les taxes municipales et scolaires, les assurances, l'énergie (électricité et autres), l'entretien (sur une longue période l'équivalent de 2% annuellement de la valeur du bâtiment, l'internet, etc.)  Au total, ce n'est pas gratuit.

 

Il y a 2 heures, lma13 a dit :

I dont think so. Look at toronto or vancouver. Real estate costs doubles what it costs in MTL. Salaries are not double of here. Theres always going to be people who can afford it.

Les paiements hypothécaires sont proportionnels au montant de l'hypothèque.  Ce fardeau ne représente toutefois qu'une fraction du revenu disponible;  en supposant que les autres dépenses du ménage sont sensiblement égales parmi les grandes villes, ceci implique qu'il n'est absolument pas nécessaire de disposer d'un revenu deux fois supérieur pour assumer une hypothèque deux fois plus élevée.  D'autres facteurs que des écarts de revenu (entre Toronto et Montréal, pas vraiment Vancouver) expliquent l'importante différence dans le niveau des prix de l'immobilier résidentiel.