Né entre les rapides

Si on utilise le critère de la hauteur par rapport au niveau de la mer, l'édifice Marie-Guyart à Québec (anciennement Complexe "G"), qui ne fait pourtant que 126 mètres à partir du sol, demeure un concurrent sérieux avec ses 221 mètres d'altitude au dessus du niveau de la mer au 31 e étage là où se situe l'Observatoire de la Capitale. Comme une personne qui mesure 1,75 m mais qui porte des talons de 15 cm! Aussi, l'entourage (de l'édifice ou de la personne) influence beaucoup la perception de grandeur. La personne mesurant 1,75 m est petite à côté d'un joueur de basketball, mais grande à côté de sa grand-mère qui mesure seulement 1,60 m. De la même façon, l'édifice Marie-Guyart se distingue de loin. A Montréal, aucun des édifices que vous mentionnez ne se détachera véritablement du profil du centre-ville. Ça prendrait quelque chose comme 300 m pour vraiment se démarquer du reste.

Cette fois-ci, je parlerai un peu plus d'immobilier et un peu moins d'économie, avec une seule question. Qu'arriverait-il aux nouveaux résidents des zones périurbaines et des régions éloignées si la grande majorité des emplois naguère localisés au centre-ville y retournaient? Par "nouveaux résidents", j'entends ceux qui avaient quitté leurs domiciles en ville parce que leurs tâches pouvaient être effectués en télé-travail, donc à partir de n'importe où à condition que l'internet à haute vitesse soit disponible. Naturellement, des distinctions s'imposent. 1) Entre ex-locataires et ex-propriétaires en ville. 2) Entre les zones péri-urbaines et les régions éloignées. On obtient une matrice 2x2, donc quatre cas: 1a) Ils auront plus de flexibilité pour retourner en ville, si les conditions post-covid favorisent cette option, mais ils pourraient s'attendre à payer des loyers plus élevés, si leurs précédents apartements bénéficiaient du contrôle des loyers. 1b) La difficulté sera double: réussir à vendre leur maison nouvellement acquise à un prix correct, et en trouver une autre en ville à un prix abordable. 2a) A court terme, il sera toujours possible de demeurer relativement loin de leur lieu de travail au centre-ville, mais ce sera au prix d'un temps de déplacement fortement augmenté -- probablement plus élevé que les conditions qui prévalaient pré-covid, à cause du plus grand nombre de personnes se retrouvant dans cette situation incomfortable. Pour ceux qui étaient en fin de carrière ça pourrait aller, mais pour les autres, la perspective de devoir consacrer trop de temps en déplacement (présumément en voiture pour au moins une bonne partie du trajet) deviendra vite insupportable. 2b) Ceux qui avaient fait le choix de s'établir en régions éloignées avaient soit 2b1) pris la précaution de conserver leur domicile en ville, sachant qu'un retour au travail en ville ne serait pas viable en demeurant en région éloignée, ou bien 2b2) ils avaient décidé de s'établir définitivement dans l'une desdites régions, en vue de la retraite ou d'amorcer une nouvelle carrière. Je ne sais pas combien de personnes, en nombres absolus et en proportion du total des "exilés", sont dans l'une ou l'autre des quatre cas sus-mentionnés. Il serait utile de connaître ces données, car ça fournirait un bon indice de la gravité (ou non) des conséquences d'un retour massif des emplois au centre-ville. Si vous voulez commenter ce message, n'oubliez pas qu'il est fondé sur une hypothèse: inutile donc de commencer par une réfutation de l'hypothèse, car ça compromettrait la discussion dans cette ligne.

Ce que je comprends, sur la base des informations disponibles, est que: 1) Le financement du prolongement de la ligne bleue était et demeure assuré. 2) Les enjeux liés au projet de REM de l'Est incluent notamment la question de la station de correspondance à Lacordaire: qui paierait (STM ou CDPQ-i, ou les deux)? Dans les plans de prolongement de la ligne bleue et donc dans le financement qui y était attaché, cette station de correspondance n'existait pas. 3) Le litige avec CF concernant l'expropriation de terrains aux Galeries d'Anjou n'est pas (encore) réglé. Il me semble toutefois que ça ne devrait pas retarder la mise en chantier du prolongement, sauf que... (point suivant) 4) Dans les deux cas précédents, des coûts supplémentaires pourraient être imputés au projet de la ligne bleue. On pourrait faire valoir que ce serait injuste, et insister pour que ces coûts supplémentaires soient assumés par la CDPQ-i pour Lacordaire et par le Gouvernement pour les Galeries d'Anjou, mais on ne sait jamais... 5) Si le Gouvernement insiste, comme il l'a fait dans le cas du projet de tramway à Québec, que le budget alloué pour la ligne bleue ne doit absolument pas être dépassé, et que les coûts sus-mentionnés compromettent le respect de cette exigence, il s'ensuivrait une obligation de réduire l'envergure du projet. Je pense toutefois que cela n'aurait pas de sens si cette réduction voulait dire ne pas se rendre jusqu'aux Galeries d'Anjou. Mais le scénario a un précédent. 6) Il y a par ailleurs un point "obscur", soit la crainte exprimée à mots couverts à l'effet que la ligne bleue et le REM de l'Est se disputeraient une partie de la même clientèle, alias un chevauchement. Je pense que si le prolongement de la ligne bleue était déjà chose faite, la responsabilité du chevauchement pourrait être incontestablement imputée au projet du REM de l'Est dans sa forme actuelle. Mais puisque ni l'un ni l'autre n'existent ailleurs que sur papier, le débat risque de se poursuivre encore un temps. J'entrevois plusieurs issues (outcomes) possibles, mais je n'ose pas les exposer pour le moment...

On veut "tout, tout, tout!" Donc on promet "tout tout tout!" Vraiment? -- Ce n'est pas très futé. Un bon jour la majorité des électeurs rejettera cette approche trop naïve, irréaliste à souhait. Le seul "tout" que je suis disposé à appuyer, c'est un engagement à prendre en compte les intérêts et les préférences de tous les électeurs-citoyens concernés. C'est consistant avec une conception de la démocratie où le chef élu se voit d'abord comme un représentant, un porte-parole des citoyens; l'opposé, c'est une conception de la politique où le chef se voit comme celui (ou celle) qui conduit la population dans la "bonne direction" en fonction de ses propres intuitions. (Réfléchissez bien aux implications du mot souligné). (Ce message aurait dû se retrouver dans le fil réservé aux discussions politiques. Je l'ai fait à regret sur le fil consacré au prolongement de la ligne orange parce que les discussions précédentes m'y ont amené)

High class! Non non, c'est de la mixité bien assumée!

Ce qui revient à dire que la "silhouette" de Montréal est une considération primordiale, devant l'économie urbaine, les transports, la préservation des milieux naturels et l'étalement urbain. Comme un jeu où l'objectif est de confectionner la plus belle maquette.

(extrait du message complet) Je comprends bien le reste de ton message, mais pas la logique décrite ci-dessus. Je ne nie pas que ça fasse partie de la réalité (des banlieusards qui possèdent également un chalet et qui y passent leurs fds), mais je serais bien surpris d'apprendre que c'est la majorité. J'imaginais plutôt que les options qui se présentent à ceux qui en ont les moyens sont 1) Habiter en ville et avoir un chalet (ou une maison secondaire qui en tient lieu), ou 2) Habiter en banlieue (une espèce de compromis entre la ville et la campagne) et faire occasionnellement des sorties en ville durant la fds. Je sais que l'option 1) est courante en France. Je connais aussi des gens au Québec qui habitent en banlieue et ont quand même un chalet-- mais ce n'était pas typique quand j'étais en position d'observer le phénomène. Il faut dire aussi qu'il y a "chalet et chalet", au sens où certains sont de vastes demeures luxueuses tandis que d'autres sont de simples cabanes ("shacks") où on se rend pour la pêche et/ou la chasse, souvent avec des amis sans y amener la petite famille. Inversement, surtout dans les très grandes villes, quelqu'un aura un pied-à-terre en ville mais sa véritable résidence sera à la campagne.

C'est un cas apparent d'asynchronie (terme rare, proche d'asynchronisme), c'est-à-dire, dans le contexte de cette discussion, que les exigences de la ville ont été (fort probablement, je ne connais pas la date) édictées avant que n'apparaissent les effets de la pandémie sur le commerce de détail dans la ville. L'idée en soi n'est pas mauvaise: il s'agit d'offrir aux résidents de l'immeuble (aux étages supérieurs) l'opportunité de faire (certaines de) leurs courses sans avoir à se déplacer. Les résidents des immeubles voisins peuvent aussi en profiter. En quelque sorte, on tente de reproduire le modèle ancien de la mixité partielle des fonctions --quand les gens se déplaçaient surtout à pied. La question que tu soulèves revient à se demander si c'est une erreur dans le contexte d'aujourd'hui. Ma réponse appelle des nuances: 1) C'est un modèle utile en autant que cela réponde aux préférences des résidents de l'immeuble et des environs immédiats, mais seulement pour des biens de consommation très courante (par exemple du pain et du lait, des fruits et des légumes en petites quantités, des produits de soin et d'hygiène) qu'on ne veut pas aller chercher plus loin qu'il ne le faut -- si la rue ou les environs immédiats n'offrent pas cette opportunité parce qu'ils sont à vocation strictement résidentielle. 2) C'est vraiment dépassé si les concepteurs ont en tête de créer de toutes pièces un pôle commercial qui prétendrait attirer des clients pour des biens et des services qu'on ne se procure pas tous les jours. Consacrer l'entièreté du rez-de-chaussée d'un nouvel immeuble à des fins commerciales me semble exagéré. Dans les quartiers densément peuplés qui comportent habituellement une rue commerciale à proximité des résidences, l'utilité est douteuse. Ce que j'observe, par exemple sur la rue Saint-Denis, c'est qu'il y a une demande pour convertir des espaces (en rdc ou en demi sous-sol) à usage présentement commercial, en espace résidentiel -- en d'autres mots le fin contraire de l'exigence d'espaces commerciaux au rdc des nouveaux immeubles. Curieusement, et à l'opposé de l'exemple précédent, il y a d'autres cas en ville mais encore plus en banlieue, où un besoin existe pour des établissements commerciaux de proximité, mais dont l'implantation est interdite en vertu des règlements de zonage en vigueur. Conclusion: agir avec discernement, pas d'une manière dogmatique. Le zonage doit être raffiné partout en ville. Chaque quartier a ses caractéristiques propres. Et n'essayez pas de créer de nouveaux pôles commerciaux alors qu'ils sont déjà en surnombre.

- 28,5 millions, c'est une somme insignifiante par rapport aux dommages causés et qui ne sont pas encore terminés. - Revoir la fiscalité municipale oui; ça peut vouloir dire un certain nombre de mesures distinctes, dont: a) alléger le fardeau des taxes foncières imposées aux propriétaires des locaux à vocation commerciale; il faudra en contrepartie augmenter la part assumée par les propriétés résidentielles, à moins que (voir notamment b) b) que la province remette aux villes une portion de la TVQ perçue dans chaque municipalité. - "mettre au pas certains propriétaires...": c'est difficile de porter un jugement au cas par cas, mais la ville pourrait exiger que l'hypothétique baisse des taxes foncières soit pleinement répercutée (à la baisse naturellement) sur les loyers exigés; par ailleurs, l'idée de pénaliser les propriétaires de locaux inoccupés peut sembler séduisante, mais son application serait pleine d'embûches (déterminer la véritable cause); on peut aussi présumer que les propriétaires (dont les "mauvais") agissent rationellement; ainsi, s'ils choisissent d'exiger des loyers tellement élevés qu'ils ne trouvent pas preneurs au moment présent, c'est qu'ils "calculent" que cela leur ouvrira l'opportunité de louer à plus cher dans l'avenir, ou encore que l'immeuble (ou le terrain sur lequel il est érigé) pourra être revendu à profit plus tard: c'est une forme de spéculation, et les moyens pour la contrer ne diffèrent pas de ceux qu'on peut considérer à l'égard des autres formes. - Globalement, je n'écarte pas l'hypothèse selon laquelle l'offre commerciale peut dans certains cas être trop abondante par rapport aux conditions du marché: un assainissement visant à rehausser la rentabilité de ces activités passe alors par une réduction de l'offre, en d'autres mots la fermeture définitive d'un certain nombre d'établissements. Depuis toujours c'est un processus d'ajustement ayant cours dans tous les secteurs de l'économie, et il n'y a pas de raisons pour que les commerces en soient exemptés.

Je ne pense pas que @Rocco l'avait oublié; il a ajouté des considérations supplémentaires. Ce que tu mentionnes avait déjà été souligné dans un précédent message, et il a sans doute cru bon de ne pas le répéter. Dans ce fil comme dans les autres, c'est l'ensemble des contributions des membres qui façonne le portrait. L'erreur qu'il nous arrive tous de commettre, c'est de s'en tenir aux plus récents commentaires: inévitable sans doute, et pas grave en fin de compte.

Sur ce point, tu as parfaitement raison. Mais parfois, ce sont les résidents qui s'opposent à la présence de ces services de proximité. Le zonage ne le permettait pas, et ils ne veulent pas de changement.

Tu as raison, mais il n'y a pas que cela, ce n'est pas qu'une question de préférences personnelles. Les sociétés humaines ont besoin, depuis très longtemps, de grandes concentrations d'habitants (et de toutes les infrastructures que cela suppose) pour produire les biens et les services (y compris les connaissances) typiques des sociétés avancées. Les villages avec leurs campagnes environnantes n'ont jamais pu guère produire que les biens et services essentiels les plus élémentaires. De nos jours, pratiquement tous les biens et services consommés dans les villages proviennent des villes et des grands complexes agricoles et industriels conçus et financés dans les villes, sans parler des importations et des exportations internationales essentielles à la prospérité. Essayez d'imaginer les 18 millions d'habitants du sud de l'Ontario et du Québec répartis dans des villages de 1,000 habitants chacun! -- Ça en prendrait pas moins de 18,000, et des infrastructures de transport capables de supporter un nombre incalculable d'échanges en tous genres. Ça commencerait à ressembler à une immense banlieue difforme, impotente. La vie dans les villages n'est possible que parce que des infrastructures de transport (y compris aussi les communications) les maintiennent en contact étroit avec les villes. C'est une "option" qui s'offre seulement à une minime partie de la population.

Encore plus! -- Des stationnements à ciel ouvert disséminés parmi quelques maisons victoriennes survivantes, des pâtés de maisons édentés (s'accorde avec pâtés), des devantures criardes dissimulant de belles façades classiques, les moindres espaces occupés par une mer de voitures... On en demande pour s'édifier, pour s'instruire du temps d'avant; et pour faire encore mieux, on compare avec les images du temps d'avant l'avant. Aujourd'hui, un martien y verrait peu de différence avec les villes bombardées d'Europe 75 ans après. Mais tout n'est pas pour le pire: plusieurs secteurs disparus et reconstruits depuis ne payaient pas de mine, et étaient voués à une revalorisation radicale tôt ou tard, pour peu que la ville poursuive son expansion et se départisse de ses verrues témoins d'un passé moins glorieux.

(extrait du texte cité) Trop facile, naïf comme solution. Les citoyens des "villes" sont de loin les principaux contributeurs aux revenus des gouvernements. La "solution" ne ferait que déplacer le fardeau fiscal (notamment des Montréalais), sans l'alléger, à moins de penser que ce fardeau supplémentaire pourrait être assumé uniquement par les (beaucoup moins nombreux) citoyens des régions rurales. De deux choses l'une: ou bien les revenus ordinaires des villes retrouveront leur niveau normal, post pandémie, ou bien une baisse permanente de ces revenus devra s'accompagner d'une baisse aussi permanente des dépenses. La première éventualité est la plus vraisemblable, auquel cas des aides supplémentaires des gouvernements n'auraient qu'un caractère très provisoire. Dans la seconde éventualité, ce serait la consécration d'une nouvelle réalité où les villes pèsent moins lourd dans l'économie et la société en général. Naturellement, ce genre de message ne plaira pas à plusieurs, en commençant par ceux qui sont (et pourraient être durablement) les plus durement affectés par les transformations qui se profilent (mais dont on ne connait pas encore le dénouement final). Pour l'administration municipale de Montréal, ce sera quand même de bonne guerre que d'aller "réclamer de nouvelles ressources financières..." Elle pourrait obtenir un certain succès. Mais elle devra aussi apprendre à vivre avec les résultats, qui ne seront probablement pas à la hauteur de ses attentes, et ne pas faire comme si n'avait rien changé. Ce n'est toutefois pas avant 2022-23 qu'on commencera à y voir plus clair.

Là nous sommes d'accord!

Quand je parlais des "secteurs plus à l'ouest", cela aurait dû être clair dans le contexte qu'il s'agissait du centre-ville de Montréal dans l'axe René-Lévesque. Pas du tout la même chose que l'Ouest-de-l'Île.

Peut-être aussi "se payer" un viaduc franchissant la voie ferrée à mi-chemin entre Taschereau et le chemin de Chambly, avec des raccodements aux prolongements projetés? Il y a plus de quatre kilomètres séparant ces deux boulevards. Sur toute cette distance, la ville est séparée en deux. Et il n'y a pas de traversée non plus entre le chemin de Chambly et l'A-30. Pas surprenant que les trop rares points où des traversées sont possibles soient congestionnés. A titre de comparaison, Laval dépense 25 millions pour le viaduc de la future rue Michel-Ange franchissant l'A-440, à mi-chemin entre le viaduc du boulevard René-Laennec et l'A-19, une distance de seulement un km. Ou encore: Brossard qui s'est payé le viaduc du boulevard Du Quartier enjambant l'A-10?

C'est très bien situé: station de métro L'Assomption, et pas très loin de l'Hôpital Maisonneuve-Rosemont et du Parc Olympique/Parc Maisonneuve/Jardin Botanique. Le "no man's land", ce sont des installations industrielles dont certaines pourraient avantageusement être remplacées à brève échéance par de nouveaux immeubles résidentiels. Cette future transformation serait beaucoup plus aisée que dans Griffintown, où il faut composer avec le morcellement des propriétés et l'impératif de conserver certains bâtiments patrimoniaux. Et pourquoi, dans le temps, une station de métro à cet endroit plutôt que près de la rue Dickson? -- Il y a bien sûr l'argument de l'hôpital M-R, mais aussi le fait que c'est à distance égale entre les stations Viau à l'ouest et Cadillac à l'est.

J'adore découvrir des points de vue différents, et celui-ci en est un de plus. L'accumulation de ces images dans ma mémoire me permet de procéder à un exercice mental sublime (transcendant?). Voici comment: vous observez le skyline en personne ou en photo d'un certain angle, et vous ajoutez à votre perception ce que vous ne voyez pas mais dont avez une image en tête. C'est comme voir les deux côtés d'une même médaille simultanément, mais en plus excitant encore, parce que le nombre d'angles, à l'horizontale comme à la verticale, de près et de loin, est virtuellement infini! Et ce n'est pas tout: à chaque fois que s'ajoute un élément notable dans le paysage, il faut restructurer toute notre compréhension de l'ensemble. En cas de faille, on crée des incongruités, heureusement sans gravité parce que tout se passe dans notre tête.😁

Bien des hypothèses, bien des scénarios, la plupart fort défendables, même si on peut percevoir des différences en accord avec les biais naturels de chacun "prêchant pour sa paroisse". La réalité qui se dévoilera à mesure que le temps passe n'apparaît pas trop extrême dans la majorité des cas. Voici quand même quelques remarques qui je l'espère enrichiront un peu la discussion: - Les "urbains" qui se sont "exilés" en banlieue, proche et éloignée, ont pour la plupart acquis des maisons existantes: où sont allés les vendeurs? Et si la tendance de "l'exil" se poursuivait, comment pourrait-elle se manifester, sachant que le zonage agricole limite l'étalement urbain et que les espaces disponibles au-delà de cette zone sont encore plus éloignés et encore moins capables de soutenir une urbanisation viable, aussi diffuse soit-elle? - Le télé-travail, même s'il devait demeurer un phénomène permanent post-covid, n'a pas nécessairement besoin d'être exercé à partir d'un lieu éloigné du centre; on peut aussi bien le faire à partir d'un logement à Montréal, en autant qu'on dispose de l'espace nécessaire. - Il n'y a pas que le travail (y compris le télé-travail) dans la vie; l'accès aux établissements de santé, d'éducation, de culture et de divertissement sont aussi importants. Dans la grande périphérie de Montréal, ces établissements sont relativement rares, et on ne peut pas s'attendre à ce que ceux qui dépendent du secteur public notamment (hôpitaux, écoles, universités) bénéficient d'une grande expansion à court et à moyen terme: les nouveaux résidents de ces secteurs en prendront conscience assez rapidement; c'est également le cas des infrastructures de transport (routes, TEC) qui s'avéreront vite inadéquates. Aussi, l'accès aux beaux espaces naturels n'est pas chose acquise en banlieue: quand au-delà du hameau de nouvelles maisons unifamiliales entourées chacune de son jardin privé, il n'y a que des terres agricoles (cultivées ou en friches) ou occasionnellement de petits boisés privés, on reste prisonnier de son petit espace; dans l'ensemble, c'est beaucoup moins intéressant qu'un logement montréalais à proximité d'un grand parc (naturel ou bien aménagé) ou des rives du fleuve, de la rivière des Prairies ou même du canal Lachine. - L'évolution démographique continuera d'être un facteur déterminant: on peut la "décomposer" en quelques dimensions distinctes: 1) la croissance de la population (fortement dépendante de l'immigration nette); 2) le vieillissement (qui impacte la nature des services requis, dont la localisation est plutôt centralisée); et 3) la formation nette (positive ou négative) de nouveaux ménages comprenant de jeunes enfants. - Comme cela a déjà été dit, pour la plupart des gens, le choix d'un type et d'un lieu d'habitation n'est pas d'abord lié aux perspectives de rentabilité de "l'investissement". Consacrons (donc) ce dernier paragraphe à la perspective des investisseurs. Comme il se doit (dans notre société), ce sont les perspectives de profit qui motivent leurs décisions. Ils considéreront l'ensemble du tableau, et pas leurs propres préférences personnelles. Commençons par examiner les options qui s'offrent à eux. Devons-nous faire une distinction entre le très petit investisseur qui peut seulement faire l'acquisition d'un logement ou d'une maison, et le plus grand investisseur qui peut envisager plus d'options, y compris la construction d'un nouveau grand complexe, l'acquisition des terrains pour une construction future, ou encore l'achat d'un complexe existant? -- Je choisis de faire cette distinction, et de me concentrer sur les grands investisseurs. 1) Mettre en chantier bientôt ou attendre? 2) Miser sur le centre-ville, ou les quartiers périphériques de Montréal, ou la banlieue? 3) Si on est globalement pessimiste. 1) Bientôt ou attendre? -- La demande ne sera probablement pas au rendez-vous bientôt, mais elle le sera peut-être à nouveau quand le projet sera complété. Aussi, les coûts de construction diminueront-ils ou augmenteront-ils dans les prochainnes années? 1 bis) A défaut de mettre en chantier bientôt, on peut aussi acquérir des sites (bâtis ou pas) et faire des remembrements permettant le lancement ultérieur de grands projets. 2) Centre-ville, quartiers de M ou banlieue? -- Les promoteurs ont chacun leur spécialité. Dans l'immédiat, le centre-ville semble moins prometteur, mais le type de projets qu'on peut y ériger et remporter un succès commercial se reproduit difficilement dans les autres quartiers et en banlieue. 3) Chercher à se départir des actifs immobiliers: terrains, immeubles ou les deux? Et pour faire quoi avec le produit des ventes? Ça dépend des investissements alternatifs qui se présentent et de leurs perspectives de rendement. Si des ventes se produisent, ça voudra dire que d'autres investisseurs ont une vue plus positive de l'avenir de l'immobilier à Montréal. S'il y a peu de transactions, ça signifiera que les vues des grands convergent; s'il y en a beaucoup, ça indiquera une prévalence de vues divergentes.

On dirait bien que c'est la cas. Mais je ne m'attendais pas à ce que Rocco en personne ait son propre fantôme à ses côtés, capable d'intervenir en sa faveur. Le plus bizarre, c'est qu'il porte le même nom que le vrai. A la réflexion, ce n'est guère surprenant: comment expliquer autrement l'extraordinaire faculté d'ubiquité du personnage nous offrant quotidiennement autant de photos d'endroits différents! Surhumain. Mon propre fantôme* n'a jamais voulu quitter les lieux où se sont produits les événements tragiques dont il a eu connaissance, et il continue d'errer dans les parages du 44 45 degrés nord 79 53 degrés ouest, trop loin de Montréal pour s'infiltrer dans MtlUrb. Je lui ai souvent rendu visite, sur la terre ferme et les eaux environnantes, de jour et de nuit, mais les ondes qu j'ai perçues étaient brouillées. Croyez-moi, c'est encore plus effrayant! * Les gens croient à tort que les fantômes sont uniquement une manifestation d'une personne décédée, et que par conséquent ils ne pourraient pas avoir amorcé leur propre existence bien avant ladite personne. Rien de plus faux! Le fantôme dont je vous parle a près de 400 ans, et il est immortel.

Est-ce qu'ils proposent aussi de payer leur part des coûts supplémentaires de cette option? Si cette "belle REMtropolitaine" a un tel impact ici, imagine dans les secteurs plus à l'ouest, logiquement...

Moyenne et médiane sont deux indices complémentaires; à eux deux, ils ne capturent pas toutes les facettes de la réalité, mais c'est un bon départ. On peut y ajouter le taux de pauvreté, considérant que cette dimension devrait inspirer les politiques sociales. La courbe de distribution du revenu disponible (après impôts et transferts) est plus "aplatie" (égalitaire) que celle du revenu avant impôts. Si dans chacune des entités (pays, provinces, villes) comparés, la forme de la courbe de distribution des revenus était identique, la fiabilité de la médiane serait plus grande. Autrement, on peut "échapper" de grandes différences (parmi les entités) aux extrémités inférieures et supérieures de la courbe. Les différences dans le coût de la vie doivent être pris en compte; dans les comparaisons internationales, on utilise la PPA (parité de pouvoir d'achat) par opposition au taux de change courant. Une analyse plus fine devrait aussi tenir compte des différences dans la composition du "panier' de consommation de biens et services, en fonction des classes de revenus.

Une fois de plus, je souligne les limitations du recours à la médiane à titre de valeur comparative. Mais je ne vais pas l'expliquer pour une énième fois.

Bravo mille fois pour cette intervention très étoffée, dont le style est de surcroît est coloré et agréable à lire, pas du tout rébarbatif. Pour l'instant, je me permettrai trois brèves "additions": 1) Il va de soi que la planification et l'aménagement du territoire doivent aller de pair avec des mesures fortes en faveur de l'accroissement de la part modale du TEC dans les déplacements. Ce n'est pas un exercice facile, car au mieux (sans parler des oppositions), il faut tenir compte du cadre bâti actuel (résidentiel, mais aussi commercial et industriel). Ce n'est pas comme planifier une ville à partir de zéro. 2) A la question fréquemment posée du pourquoi d'une augmentation plus rapide du nombre de véhicules automobiles que de celui de la population, il faut tenir compte (sans "l'excuser" pour autant) du fait que le nombre de ménages s'est accru plus rapidement que celui de la population -- un corollaire de la diminution de la taille des ménages, qui explique aussi que le nombre de logements a augmenté plus rapidement que la population, et que malgré tout il y a encore une pénurie. 3) Aussi, les décisions personnelles quant au lieu de résidence sont naturellement influencées par les lieux d'emplois; ce ne sont pas les travailleurs qui décident du lieu d'implantation de "leur" usine; si celle-ci se trouve en banlieue éloignée, ils auront tendance à s'en rapprocher, et sauf rare exception, ils s'y rendront en automobile. Multipliez ces cas, et vous obtiendrez un environnement saupoudré de hameaux résidentiels rattachés à des sites d'emplois majeurs mais dispersés, qui grossiront à mesure que la demande de services primaires justifiera leur venue. Cela n'a rien à voir avec ces "autres personnes" qui travaillent en ville mais qui insistent pour avoir leur maison individuelle avec grand terrain en banlieue. Deux phénomènes distincts qui appellent des réponses distinctes.