Né entre les rapides

Ça peut être discutable en général (on en discute ailleurs, et on sait que les avis sont partagés), mais si on limite notre discussion à ce cas spécifique, je pense que la conclusion est sans appel: haut ou moins haut ne répond pas à (ne résoud pas) certaines objections qui n'ont rien à voir avec la vue à partir du Belvédère Kondiaronk notamment. En lisant l'avis préliminaire du CCU du 15 octobre 2020 faisant référence au projet soumis à son examen, mon attention a été spécialement attirée par l'exigence de réaliser certaines études (énumérées dans l'avis) qui devront être soumises à l'arrondissement -- et je me dis: fort bien, mais qu'est-ce qui est sous-entendu? -- Que les conclusions desdites études devront "rassurer" l'arrondissement, ou (ce qui serait ridicule) qu'il suffira de réaliser ces études telles que demandées, peu importe ce qui en ressort? Il y a un autre aspect de la proposition (je parle du projet soumis, pas de l'avis du CCU) qui m'interpelle, même si ça n'a rien à voir avec l'urbanisme: il s'agit du montant total des compensations monétaires offertes, soit la somme de 1300000$ "pour de futurs logements sociaux", et d'un "montant annuel permanent" de 400000$ à l'église. Il faut calculer la valeur actualisée de ce flux, qui n'est pas indexé. Comment cela se compare t-il avec la valeur marchande d'un site semblable dans les environs? N'est-ce pas trop peu? Et poursuivant la discussion sur ce point, même en supposant que cette considération importe peu, je me demande: dans l'évaluation municipale pour fins de détermination des taxes foncières, quel montant serait attribué à la "valeur" du terrain?

(c-dessus un extrait de l'article cité par acpnc; j'ai mis le dernier paragraphe en caractères gras) Et bien voila. Déjà, avant même de tenir compte des très importants travaux de réfection des infrastructures existantes, j'avais émis des préoccupations envers le fardeau supplémentaire associé à l'exploitation des nouvelles lignes en construction ou approuvées (REM de l'Ouest et prolongement de la ligne bleue). Il était courant de penser que l'argent pour le REM et le métro venait "d'en haut", et qu'on pouvait en demander plus sans limites (REM de l'Est, lignes sur la Rive-Sud et à Laval, etc). S'y ajoutant (maintenant?) la prise de conscience des besoins de réfection de l'existant, il est plus que normal de s'interroger. S'interroger quant à quoi? -- Quant à la pertinence d'entreprendre prochainement de grands projets supplémentaires. En lieu et place, envisager des projets plus modestes mais dont l'utilité à court et à moyen terme est plus évidente -- par exemple une ou deux liaisons entre l'Est de Montréal et des stations terminales existantes du métro. Les grands travaux d'infrastructure de TEC ont été considérés comme une recette miracle contribuant à la fois à stimuler l'économie et à diminuer la production de gaz à effet de serre associés à la dépendance à l'automobile. Le raisonnement tient encore, mais il doit être pondéré avec d'autres considérations. La réalité nous rattrape déjà. Je ne souhaite pas qu'on s'enfonce davantage dans l'illusion que l'argent tombe du ciel et qu'il suffit de le saisir sans penser au lendemain. Parfois, les cadeaux sont empoisonnés. En ce qui a trait spécifiquement au métro (REM compris), je préfère un réseau moins étendu mais qui fonctionne, à un autre plus grand mais sujet à des pannes fréquentes.

Bien d'accord pour le portrait tracé à grands traits. Mais il faut se méfier des généralisations (ni toi ni la dame de l'article cité par Rocco n'avez toutefois commis cet impair): j'écris juste au cas. - Un quartier de Montréal qui a "conservé son âme": oui pour un quartier qui a une âme conviviale, mais en acceptant que ladite âme puisse être différente de celle qu'elle était anciennement -- par exemple le Plateau Mont-Royal embourgeoisé. - Un quartier de Montréal qui n'avait pas particulièrement d'âme à sa naissance, mais qui l'a acquise au fil du temps, souvent grâce à des apports étrangers subséquents qui l'ont diversifié. - Un quartier de Montréal qui avait une âme tourmentée l'a peut-être conservée, mais ce ne l'a pas rendu attrayant pour autant. - Un quartier ou un arrondissement de Montréal qui n'était naguère qu'une banlieue avant d'être annexé, par exemple Pierrefonds, n'a pas magiquement acquis une âme. C'est encore une banlieue sous un autre nom. Et à l'autre extrémité de l'Île, à RDP, même si les récents développements domiciliares sont plus denses, je ne trouve pas l'atmosphère particulièrement romantique. - Il y a des banlieues mornes et il y a des banlieues agréables; certes les deux partagent une forte dépendance envers l'automobile pour les déplacements, mais certaines se distinguent par un accès privilégié à des attributs naturels très recherchés, par exemple la proximité d'un grand plan d'eau; avec le temps, des commerces et des restaurants locaux créent des points de rassemblement accessibles à pied, et des résidents qui ne se connaissaient pas à l'origine finissent par tisser une véritable communauté -- un peu comme un village à la campagne, sauf que les lumières de la grande ville ne sont pas loin. - La banlieue comme manifestation du "rêve américain" n'est pas une exclusivité nord-américaine. En France notamment, où l'espace est relativement abondant et peu cher, la réalisation dudit rêve a transformé les environs lointains de Paris (au-delà de la Petite Couronne), en une version peut-être encore plus américaine que canadienne de ce rêve: aujourd'hui, la Grande Couronne regroupe environ 44% de la population totale, devant la Petite Couronne (37%) et la Ville de Paris (près de 20% seulement). En rase campagne ou autour d'anciens noyaux villageois, on découvre d'innombrables "lotissements pavillionnaires" avec des centres commerciaux isolés où on ne se rend qu'en automobile. Parfois, en riant, je me demande si ce n'est pas un relent du Facteur Cheval et de son Palais idéal. Mais non: c'est encore aujourd'hui le rêve français de plusieurs -- pas des super-riches évidemment. - Individuellement, ton choix tel que tu le décris est très bien, mais malheureusement il n'est pas accessible à tous. Idéalement, il faudrait trouver des moyens de faire en sorte que tout le monde soit capable de se (re)créer des environnements humains chaleureux, même s'ils ne peuvent pas égaler les avantages des quartiers centraux.

(ci-dessus le titre et un court extrait de l'article cité) "Plus d'agriculture urbaine": fort bien. Mais tendre vers l'autonomie alimentaire, c'est risible à l'échelle d'un quartier comme R-P-P. Ce serait comme passer de 0,01% à 0,1%: une multiplication par 10, mais encore très insignifiante. Et c'est sans compter que les intrants (engrais, semences, etc.) proviennent encore de l'extérieur. J'aurais applaudi l'annonce si elle avait fait référence à des objectifs et des valeurs plus réalistes et plus accrocheurs, comme faire découvrir aux citadins les plaisirs de l'horticulture. Attention: ce qui suit est une disgression pas trop gentille sur le thème de l'autosuffisance alimentaire... Même à l'échelle du Québec, où cet objectif d'autosuffisance alimentaire est brandi depuis une quarantaine d'années, il y a confusion entre une véritable autosuffisance et une balance commerciale équilibrée pour les produits alimentaires. Ainsi, la viande porcine à elle seule compte pour 20% des exportations "bioalimentaires" québécoises, suivie par (devinez quoi!) le "cacao et préparations". Dans ce second cas, le succès s'explique par le fait que le prix du sucre est plus élevé aux USA. On va survivre avec une diète composée de porc et de chocolat! Et quand bien même le Québec réussissait à produire localement presque tous les ingrédients de base pour son alimentation, ce serait fait avec l'apport d'éléments importés essentiels -- comme les engrais (qu'on produit en partie au Québec, mais avec des matières premières importées), la machinerie agricole, le carburant (on raffine ici du pétrole brut importé) etc. Pour la catégorie des céréales notamment (importante pour l'alimentation humaine mais autant sinon plus pour les animaux d'élevage), je n'oublie jamais que le territoire québécois, qui avait été jadis un exportateur de blé jusqu'au début du 19e siècle, avait crié famine dans les années 1830, les terres étant épuisées. Quelle miracle a t-il donc pu survenir pour qu'on produise à nouveau du maïs (surtout) et du blé aussi? -- La révolution verte! -- avec ses engrais miracles (pollueurs de l'eau et du sol cependant) et ses méthodes de production intensive. Idem en Europe occidentale, traditionnellement importatrice, dorénavant exportatrice. Un article du journal Le Monde en 2015 avait particulièrement attiré mon attention, tellement ça semblait invraisemblable; le titre de l'article: "L'Allemagne, championne de l'exportation de viande". Mais quand on prend connaissance des détails, on trouve ça moins drôle. On devrait plutôt parler d'industrie agroalimentaire, parce que c'est de cela qu'il s'agit. En même temps, il faut concéder que les jardins communautaires en milieu urbain sont extrêmement répandus dans ce pays, à tel point qu'un Américain en visite là-bas, voyant partout des cabanes bien alignées au milieu des petites parcelles cultivées, s'était étonné que les Allemands habitent dans de si modestes demeures... il avait confondu les remises de jardin avec des habitations! Excusez la longue disgression.

J'avais pleinement conscience que ça ne serait pas seulement deux correspondances -- pour la petite minorité des usagers en provenance du Grand Est qui se dirigent vers le Grand Ouest (un calque délibéré d'une nouvelle région de France). Pour la plupart des autres, il s'agit d'une "seule" correspondance supplémentaire. Pour ce qui est des trajets d'autobus possibles au départ et à l'arrivée de la portion du trajet en métro/REM, ils seraient nécessaires de toutes façons. En résumé: il s'agirait généralement d'une seule correspondance de plus. A comparer avec une "alternative" (l'actuel tracé proposé du REM de l'Est) qui serait sensiblement plus coûteux et dont l'année de mise en service serait beaucoup plus lointaine dans l'avenir. Si j'étais présentement un résident de l'Est de Montréal, je ne me soucierais probablement pas particulièrement du coût plus élevé (assumé par l'ensemble de la collectivité), mais j'accorderais une grande importance à une mise en service le plus tôt possible. Naturellement, pour un spéculateur qui est essentiellement intéressé par l'impact du REM sur la valeur de ses terrains, l'horizon de l'année de mise en service compte moins. De fait, je ne m'oppose pas d'une façon doctrinale à une ligne de REM se rendant directement au centre-ville; c'est seulement que je valorise une solution capable d'apporter des avantages tangibles le plus tôt possible; le reste viendra après.

D'accord avec toi, mais c'est déjà mieux (moins pire) que les bureaux et les chambres d'hôtels où les fenêtres sont toutes scellées. Dans ma propre vie: au bureau, malheureusement pas le choix, même quand la vue est extra; à l'hôtel, j'accorde toujours une préférence pour les chambres avec des fenêtres qui s'ouvrent, et encore mieux quand il y a un balcon -- mais c'est de plus en plus rare. Autrement, c'est la corvée des ascenseurs pour aller prendre une bouffée d'air frais dehors. Je sais aussi que je ne suis pas le seul à penser ainsi, mais je "comprend" les raisons de garder les fenêtres scellées. Pour un immeuble résidentiel locatif, j'imagine que la réglementation exige un minimum d'une petite fenêtre ouvrante; pour ma part, ça pourrait aller si l'appartement me servait de pied-à-terre, certainement pas si j'y habitais à plein temps. Quel "type" de locataire est attendu dans cet immeuble?

Il faudrait que tu envoies une pétition au ciel, demandant qu'il modifie le comportement humain, banissant les têtes de mule et insérant un réflexe universel de toujours prioriser le bien commun. En attendant, nous pauvres mortels sur terre devons recourir à des expédients tels la législation et les forces du marché, qui donnent des résultats généralement potables bien qu'imparfaits. Les promoteurs du Maestria n'ont pas attendu non plus le jour heureux que tu invoques: ils ont choisi d'aller de l'avant avec leur projet malgré les obstacles.

Les années 2020 et 2021 ne sont pas représentatives. La tendance lourde, c'est que la population totale de l'Île de Montréal est en croissance, propulsée par la somme d'un solde naturel positif (excédent des naissances sur les déces) et l'immigration internationale nette, supérieure à un solde migratoire interrégional déficitaire (banlieues+autres régions). Si personne ne quittait Montréal pour s'établir en banlieue ou en région, où iraient les nouveaux-venus? Les forcerait-on à s'établir loin de leurs communautés ancrées à Montréal? Qu'est-ce que ça donnerait de plus? Idem pour plusieurs Québécois des autres régions qui viennent s'établir à Montréal précisément pour profiter de la vie urbaine plus intense offerte au centre. Je trouve qu'on fait trop un drame du phénomène du déménagement de Montréalais en banlieue. On est très loin d'un abandon du centre (qui deviendrait un "trou de beigne") au profit de la périphérie. La RMR de Montréal est en croissance, et une partie de cette croissance se produit en dehors du centre. Normal. Si la population de la RMR se stabilisait (pas de croissance nette), les mouvements entre le centre et la périphérie s'atténueraient aussi. Le centre et la périphérie ont chacun leurs avantages et leurs désavantages; diverses politiques publiques peuvent contribuer à faire pencher les avantages du côté du centre, mais cela doit tenir compte de la réalité. Si par exemple la population de la RMR devait gagner un million d'habitants supplémentaires au cours des 25 prochaines années (correspondant approximativement à un taux de croissance annuel de 1%), il faudrait "voir" comment loger* ce million, sans tout reconstruire Montréal dont le bâti est comparativement bas comparé au coeur des villes européennes, ni chasser les entreprises et infrastructures grandes consommatrices d'espace (aéroport, gares de triage, etc.) * Pour souligner que l'espace requis par ménage ne se limite pas au logement, mais inclut aussi les services et le transport. Pour un seul ménage le besoin supplémentaire est imperceptible (inframarginal), mais pour 10000, 100000, un million, c'est substantiel, même avec une densité très élevée.

Of course @SameGuywas right, and I am pretty sure that the rest of us were also fully aware of the forthcoming incongruities. Somehow, we may have presumed that the promoters of Maestria knew what they were doing. And why not? -- If the project turns out to be a commercial/financial success, which is what really matters to them. The purchasers of units at higher elevations won't care either. For others, including the pedestrians who happen to discover the unsightly views from behind, there will a simple advice: please don't look this way! L'éventualité appréhendée par @acpnc a déjà été évoquée il me semble. Je ne me souviens pas que nos discussions avaient abouti à un quelconque consensus, mais je pense qu'elle est impensable. Si nécessaire, la ville pourrait toujours procéder à une expropriation pour fins de parc (ou un autre motif d'utilité publique). Les promoteurs du Maestria n'avaient pas et n'ont pas ce pouvoir de forcer les propriétaires des immeubles sis au 262-294 rue Sainte-Catherine ouest à les vendre.

L'article ne mentionne pas un rapport récent soumis par la CMM à la ministre des Affaires municipales et de l'Habitation en vertu de l'article 270 de la Loi sur la Communauté métropolitaine de Montréal. Le rapport recommande le Statu Quo pour les limites du territoire, ainsi que des ententes pluriannuelles pour le transport collectif. Diverses raisons vraisemblables sont invoquées contre une révision des limites du territoire. Mais il y a peut-être aussi une autre raison qui a pesé dans la balance: un agrandissement du territoire de la CMM afin que celui-ci corresponde plus adéquatement avec le territoire défini fonctionnellement par Statistique Canada, soit la Région Métropolitaine de Recensement (RMR), aurait pour effet de mettre en évidence la part (devenue) minoritaire de l'Agglomération de Montréal (i.e. l'Île de Montréal) dans l'ensemble ainsi agrandi (une CMM avec de nouvelles limites). Cela affecterait la gouvernance. En n'incluant pas ces municipalités périphériques (dites de "troisième couronne") dans la CMM, on les exclut du processus décisionel de celle-ci, tout en voulant leur imposer des règles qui correspondent aux intérêts de la CMM (actuelle). Un statut de colonies soumises à l'autorité impériale?

See Amvic system (Amvic Building System: Innovative Insulation Solutions). While I was aware of the technique, I did not know the name of this company. I just spotted the name "amvic" on the top right of the building as visible on Google map!

En quoi est-ce un problème? L'important, c'est que l'évaluation municipale soit consistante, au sens où des propriétés comparables soient évaluées également, et que des propriétés qui valaient deux fois plus continuent d'être évaluées à un montant deux fois plus élevé. Ce qui compte pour un propriétaire, c'est le montant des taxes foncières qu'il doit payer. Supposons (pour simplifier) que 1) les besoins de la ville sont inchangés; 2) le taux de taxation soit établi de façon à ce que le rendement appliqué sur l'assiette fiscale (i.e. la somme des valeurs foncières telles qu'évaluées par la ville) suffise à atteindre le montant des dépenses: il s'ensuit que si la "véritable" valeur marchande s'était accrue de disons 40%, il suffirait de diminuer le taux de taxation pour arriver au même résultat (en termes de taxes à payer). Le seul effet visible d'une sous-évaluation systématique, c'est que l'évaluation foncière ne pourrait plus servir de guide pour établir un prix de vente concurrentiel.

OK pour commencer par la partie "est" de ta ligne mauve, y compris le tronçon "nord-est" rejoignant RDP et MTL-N: offre des correspondances avec la ligne verte et la ligne bleue (prolongée). L'idée est de prioriser les déplacements vers des destinations "centrales" plus propices au TEC. Et en attendant que l'autre tronçon (dans l'axe de la voie ferrée du CN vers l'ouest) soit réalisé, les navetteurs qui voudraient se rendre jusqu'à une station du REM dans le nord-ouest où à YUL pourraient quand même emprunter la ligne bleue jusqu'à la station Edouard-Montpetit pour une seconde correspondance. Ceux qui trouveraient qu'un tel parcours serait excessif doivent se rappeller qu'à l'heure actuelle c'est pratiquement impossible de le faire en TEC, et que l'alternative de la voiture personnelle n'est guère attirante non plus aux heures de pointe. Prioriser, c'est accepter de ne pas tout avoir immédiatement. On commence par ce qui est le plus important et/ou ce qui a le plus d'impact.

Les routes du Québec aiment bien les flippeurs!

Houston y parvient en n'exerçant pas de contrôle sur l'étalement urbain, ce qui maintient le prix des terrains à un niveau très bas. Mais cela a d'autres conséquences pas mal moins drôles. Quant à la région de Chicago, elle est en déclin relatif prononcé; je sais que dans certaines villes de banlieue, le prix des maisons est ridiculement bas (mais les taxes foncières sont très élevées). En résumé, Houston et Chicago sont atypiques, chacune à leur façon. Detroit, Cleveland, Buffalo etc. sont aussi "très abordables", mais c'est n'est pas un signe de réussite mais l'effet de son contraire.

Chose certaine pour moi, ce ne sont pas les flippeurs qui sont la cause des loyers chers (la cherté étant un concept relatif, dans ce cas-ci par rapport aux revenus). Il est normal que le logement coûte plus cher dans une grande ville, parce que la concurrence pour l'espace est plus intense. En contrepartie, les salaires peuvent être plus élevés, grâce aux économies d'agglomération. Mais en réalité, il arrive souvent que des salaires bas sont offerts, à cause d'une surabondance de main-d'oeuvre insuffisamment qualifiée dont vont se prévaloir des employeurs. Si la main-d'oeuvre était parfaitement mobile, cette situation n'existerait pas; les personnes dont les qualifications ne justifient que des salaires comparativement bas migreraient vers des régions où le coût de la vie est plus bas, et des employeurs choisiraient ces localisations pour leurs établissements requérant ce type de main-d'oeuvre. Et dans les grandes villes "chères", les emplois modestes mais quand même essentiels au bon fonctionnement de la communauté seraient mieux payés. C'est pourquoi par exemple le salaire minimum est beaucoup plus élevé à San Francisco que dans l'Arkansas. Malheureusement, malgré ces petits ajustements, le problème de la cherté dans certaines grandes villes demeure très aigu; la mobilité en fonction du motif sus-mentionné ne fonctionne guère; il y a toutes sortes de raisons pour lesquelles des personnes disposant de peu de moyens habitent néanmoins dans ces villes -- par choix, par obligation ou simplement par incapacité. Parmi ces raisons, celle du choix délibéré est la plus fertile en potentiel d'explication. (Une autre fois...)

Je vote pour "B": c'est mal pensé.

On peut imaginer faire tout cela, mais je suis persuadé que ça ne va pas à la racine du problème. S'il est possible de réaliser un juteux gain de capital en procédant à une revente peu de temps après la date d'achat, c'est parce que les prix du marché ont augmenté substantiellement dans un court laps de temps. Un "flippeur" ou un spéculateur ne prospérerait pas dans un marché où les prix sont relativement stables (i.e. croissent au même rythme que l'inflation générale); les coûts de transaction grugeraient la totalité ou plus encore de l'accroissement des prix sur une courte période. La croissance excessive du prix du logement s'explique par la conjonction de nombreux autres facteurs. - La croissance des composantes du coût (à distinguer du prix) de l'offre de nouveaux logements: terrains, main-d'oeuvre et matériaux. On voudra porter une attention particulière à la hausse du prix des terrains, causée largement par une limitation voulue de l'étalement. - La hausse générale du prix des actifs, un corollaire de la baisse des taux d'intérêts. - L'évolution démographique: croissance de la population, accompagnée de la réduction de la taille des ménages, ce qui veut dire une demande multipliée du nombre de logements requis. Dans ce contexte, les mesures visant à limiter la hausse des loyers, mesures qui s'appliquent au stock de logements existants (après une période exemptée) ont eu pour effet de créer un gouffre entre la partie du marché bénéficiant de ces mesures (contrôles) et l'autre partie "libre". C'est ce gouffre qui incite des propriétaires et investisseurs à convertir leurs immeubles locatifs comparativement peu rentables en condominiums pouvant se vendre à des prix concurrentiels par rapport au logement neuf. Lesdites mesures s'avérant insuffisantes, les pouvoirs publics ont voulu intervenir pour accroître l'offre de logements à "prix abordables". Cela a pris différentes formes selon les époques/périodes, dont des encouragements fiscaux aux investisseurs, la construction "directe" de logements destinés aux ménages à faible revenu, et plus récemment des obligations faites aux promoteurs d'allouer une partie de leurs projets à des logements sociaux ou à prix abordables ou destinés aux "familles". C'est certain que toutes ces mesures auront un effet positif --pour les ménages qui pourront en bénéficier. Ma préoccupation de toujours, c'est que leur nombre est/pourrait être insuffisant, et que ça laisserait la majorité mal en point. p.s. Je n'ai pas cru utile de lire ni l'article de UBS concernant l'immobilier en Allemagne, ni celui de LaPresse à propos de Toronto et Vancouver, mais voici quand même mes commentaires sur ces sujets. - Allemagne, notamment Munich et Francfort. Prix surévalués, oui, si on s'en tient à la "règle" du rapport entre le revenu médian et le prix médian. plus riches. Mais la réalité, c'est que ceux qui paient ces prix élevés ne sont pas ceux qui gagnent ledit revenu médian. Le problème, c'est pour ceux qui habitaient dans la ville tout en ayant des revenus ordinaires et qui se trouvent incapables de payer les loyers plus élevés causés par l'afflux de nationaux ou d'étrangers ayant des revenus (ou des avoirs) plus élevés. Plus généralement en Allemagne, il est vrai que les loyers naguère abordables ont explosé: c'est d'abord le cas dans les villes/régions où la population continue de croître, tandis que les prix demeurent bas dans les autres régions qui sont économiquement sinistrées ou qui subissent un exode continu de leur population. On sait que les Allemands sont majoritairement locataires, beaucoup plus par exemple qu'au Royaume-Uni; une autre particularité, c'est que la propriété du parc locatif est concentrée entre les mains de quelques très grandes firmes. Il n'y a pas si longtemps, beaucoup de ces logements appartenaient à la collectivité); mais les communes (villes) ont été incitées à les "privatiser" -- je me souviens vaguement du cas de la ville de Dresde qui avait cédé tout son parc de logements publics à un prix équivalent à 10,000 USD (mon calcul) par logement. Naturellement, les transactions s'accompagnaient de "garanties" quant aux loyers futurs, mais j'étais curieux de voir la suite des choses. Aussi, à peu près à la même époque, on vit une vague de démolitions de logements construits après-guerre, notamment les "Plattenbau" (logements préfabriqués en béton, surtout à l'Est), parce qu'ils étaient considérés excédentaires (et ringards aussi par certains). Aujourd'hui, la pénurie est sévère à bien des endroits, mais les solutions apparaissent élusives. En particulier, je ne crois pas en l'efficacité d'un gel des loyers comme l'a édicté le "Sénat" (administration municipale et régionale combinée) de Berlin si ce n'est pas accompagné d'un ambitieux plan de construction de nouveaux logements. - Toronto et Vancouver. Des gens n'ont plus les moyens de rester dans leur ville. Bien oui. Eux ou leurs parents habitaient dans des quartiers à proximité du centre mais modestes. Mais leur ville a changé, elle a beaucoup grandi. Leurs quartiers jadis négligés sont devenus très attractifs, et les prix ont monté en conséquence. Supposons un instant qu'il soit "possible" (par un édit quelconque) de ramener les prix à leur niveau modeste d'antan: que feraient les millions de nouveaux-venus, dont certains ont les moyens financiers et une forte préférence pour habiter dans le "centre"? -- Seraient-ils contraints de choisir des lieux de plus en plus éloignés? -- C'est ce que font la plupart des nouveaux-venus, mais pas les plus prospères et les plus dynamiques qui gravitent autour du centre des affaires et des établissements culturels prestigieux. Si ces gens sont empêchés d'habiter au centre, ils ne seront pas attirés par Toronto ou Vancouver, parce que le Toronto ou Vancouver qu'ils recherchent n'est pas la lointaine banlieue. C'est tout le dilemme d'une grande ville en croissance: ce ne sont pas seulement les limites de la zone urbaine qui s'étendent, c'est aussi son coeur. Si on ne veut pas que le coeur s'agrandisse, il faudrait recréer une autre ville-aimant ailleurs, mais c'est rarement réaliste, parce qu'il faudrait d'un seul coup y amener tous les attraits de l'originale -- pas seulement un ensemble de tours rutilantes comme il s'en construit à Mississauga par exemple.

Tes arguments sont présentés très habilement, et ils méritent une réponse appropriée qui ne pourra pas et ne voudra pas être un simple rejet du revers de la main. Il faudra qu'elle soit nuancée. C'est évident que des "espaces dégagés" ne sont pas par eux-mêmes des gages de beauté ou de convivialité. Les vastes plaines sont tellement "dégagées" que tout ce qu'on y trouve à admirer est le ciel (Big Sky Country). D'accord aussi pour ton exemple de Houston. Dans mon esprit, l'idée d'un espace dégagé est valide quand il permet de bien distinguer les bâtiments qui l'entourent et qui en valent la peine. Je partage ton avis (que j'ai déjà exprimé à ma façon dans le passé) à l'effet que "C'est au sol que l'on marche, que l'on vit la ville, pas dans les airs". Je ne suis pas obsédé par les considérations de vue à partir du Mont-Royal ou de celui-ci à partir de divers sites au centre-ville. Sur le site en question, je ne suis pas plus en faveur d'une tour de 120 m que d'une autre faisant 200 m. On ne joue pas en effet à SIM City où un unique joueur décide "de placer les immeubles, les parcs et les rues à volonté". Je reconnais volontiers que la propriété des sites constructibles est morcellée, et qu'un promoteur spécifique n'a pas le loisir de choisir n'importe lequel site à son gré: il veut saisir les opportunités qui s'offrent à lui, comme ce cas où un terrain est en vente à côté de l'église St. Georges. Je pose néanmoins la question suivante: qu'arriverait-il si le terrain en question ne pouvait pas être construit? (i.e. le plan d'urbanisme ne le permettait pas). -- La demande pour des espaces résidentiels supplémentaires au centre-ville ne serait pas affectée, et pourrait être comblée autrement. Notre promoteur, toujours intéressé à en tirer profit, aurait recherché un autre site ayant des caractéristiques semblables en termes de localisation. Semblables, pas identiques évidemment. Ça ferait partie des règles du jeu. La ville ne s'en porterait pas plus mal. J'ai conscience que dans cette "affaire" ce ne sont pas seulement les intérêts d'un promoteur qui sont en jeu, mais aussi ceux des propriétaires du terrain: les bénéfices qu'ils peuvent espérer d'une vente dépendent de l'usage qui pourra en être fait. Le zonage existant en est la clef. Retirer (soustraire) des droits précédemment reconnus serait problématique. Mais rien n'oblige à en accorder davantage.

De nouveaux gratte-ciels (plusieurs même!) au centre-ville je veux bien, mais le site du 1001., av. des Canadiens n'est tout de même pas la seule possibilité restante. Il y a toute une différence entre s'opposer à un projet sur un site particulier, et s'opposer à tous les projets. Aussi, la délimitation fonctionnelle du centre-ville n'est pas une donnée fixe et immuable. Elle pourra évoluer, normalement dans le sens de s'étendre, comme elle l'a fait dans le passé.

PQI: un plan décennal, ce n'est pas plus qu'un avis d'intention, sauf pour des éléments pour lesquels des contrats ont été signés ainsi que, mais dans une moindre mesure, pour des projets déjà amorcés pour lesquels des contrats supplémentaires doivent être conclus pour les compléter. Exemples: le REM 1, la réfection du tunnel L-H Lafontaine, l'élargissement de l'autoroute Henri IV à Québec. Le gouvernement annonce un plan pour dix ans, mais en réalité c'est une mise à jour annuelle (en soustrayant l'année passée et en ajoutant une nouvelle dixième année). Ce n'est pas comme un plan pluriannuel ( de 3, 5 ou 10 ans, peu importe) qu'on ne réviserait pas avant la fin de la période couverte. C'est bien ainsi, parce que ça permet des rajustements au gré des circonstances changeantes, surtout quand il s'agit d'une période aussi longue. Aussi, pensez que si un plan sur 10 ans ne pouvait pas être amendé, ça signifierait que les gouvernements subséquents (normalement élus à intervalles de 4 ans) auraient les mains complètement liées, ce qui est pratiquement impensables; déjà, dans le régime actuel, les prochains gouvernements sont liés par les contrats signés par leurs prédécesseurs, qu'ils ne peuvent annuler qu'au prix de coûteuses compensations. Dans le cas du projet de REM de l'Est, on n'est pas encore rendu au stade des ententes fermes (ce serait avec la CDPQ-i), mais naturellement, ça n'empêche pas de prendre certaines mesures préparatoires, par exemple l'homologation de terrains qui seraient requis si le projet devait aller de l'avant; idem pour des études (qui coûtent de l'argent) pour confectionner des plans qui peuvent éventuellement ne pas servir si une décision est ultérieurement prise de ne pas procéder tel qu'il avait été prévu.

Pas mauvais de préserver ce site stratégique pour un projet "d'avenir". Autrement, des projets publics d'envergure devraient être localisés ailleurs, sur des sites moins avantageux et fort possiblement plus coûteux parce que soumis à la spéculation foncière. (Le site appartenant à la municipalité, la question du coût du terrain actuel est sans objet, à moins de considérer un hypothétique coût d'opportunité dans la perspective d'une vente au secteur privé pour des fins lucratives).

Ça ne me surprend nullement*. Le feu couvait déjà avant la pandémie. Celle-ci peut l'avoir simplement attisé. Le recours à des indices (primitifs à mon avis) comme le loyer moyen ou médian et le taux (global) d'inoccupation des logements obscurcit systématiquement la réalité. 1) Le parc de logements locatifs se divise entre les existants et les nouveaux. 2) Le taux d'inoccupation peut varier considérablement selon la catégorie de logements (petits ou grands, centraux ou périphériques). Si la demande demeurait "statique" -- pas de changement d'âge (chaque individu ne vieillit plus, les enfants restent des enfants, etc.!), pas de modification dans la taille des ménages, pas d'immigration (internationale, nationale ou régionale), tout le monde resterait chez soi et les mouvements dans les prix resteraient dans les paramèttres étroits des variations des coûts admissibles pour des hausses de loyer. Mais ce n'est évidemment pas le cas. Dans le dernier paragraphe de l'article cité, on fait état de mesures réclamées pour pallier au problème. Je pense que certaines de ces mesures pourraient avoir l'effet d'un pansement sur une plaie, mais qu'elles échoueraient à répondre durablement et efficacement au défi du logement abordable pour tous. Ça prend une analyse dynamique-- 1) de la demande, non seulement globale mais aussi de sa composition, et 2) de l'offre, en prenant soin a) de réaliser que le parc de logements existants n'est pas un acquis (son vieillissement réclame et réclamera des dépenses de plus en plus coûteuses pour le maintenir), et b) que le coût de construction des nouveaux logements dépasse largement le coût original des anciens. Aussi, dans le "régime actuel", qui n'est pas unique à Montréal, il n'y a pas assez d'incitation à adapter sa demande de logement à ses besoins qui évoluent dans le temps; par exemple, il est souvent plus avantageux de demeurer dans un logement devenu trop grand quand les enfants devenus adultes sont partis, parce que le loyer contrôlé du logement original est inférieur à celui d'un nouveau plus petit. On assiste alors à la scène déplorable de la coexistence de logements surpeuplés et de logements à moitié vides. Dans l'ensemble, le défi d'offrir des logements à prix "abordables" à tous ne devrait pas retomber exclusivement sur une "politique du logement" quelle qu'elle soit; dans un très grand nombre de cas, c'est l'insuffisance des revenus des ménages qui est en cause. * Ça peut sembler facile ou même prétentieux de dire ça maintenant que l'évidence transparaît, genre "je le savais", mais le fait est que j'avais précédemment identifié un phénomène plus ou mons connu dont on ne saisissait pas bien les implications, soit: l'écart important et grandissant entre les prix des logements locatifs existants sur lesquels un contrôle des loyers s'exerce, et ceux des nouveaux logements (y compris ceux issus de rénovations majeures).

J'adore tes histoires illustrées!

À propos d'immobilier en période Covid, un parallèle avec les marchés boursiers. Pas pour répéter ce qu'on sait déjà, soit la relation inverse (cet. par.) entre les taux d'intérêts et les prix. Mais pour autre chose: les marchés boursiers accordent une importance prédominante aux perspectives (de profits) futures; les performances courantes sont comparativement moins importantes. A preuve, des entreprises qui n'ont pas encore réalisé un dollar de profits (ou qui ont même subi des pertes depuis leurs créations) peuvent néanmoins avoir une valeur boursière astronomique. A l'inverse, une entreprise cotée en bourse qui réalise encore des profits (mais dont les perspectives d'avenir sont pauvres/négatives) peut malgré tout voir sa valeur boursière décliner; le rapport cours/bénéfices de ses actions est sensiblement inférieur à la moyenne, un bon indice. Sautons du côté du marché immobilier; séparons-le arbitrairement (pour simplifier la discussion) en deux segments: - A) les immeubles situés dans des secteurs qui ont profité de la crainte du Covid et dont les prix ont augmenté sensiblement plus que la moyenne (pas nécessaire de faire un dessin pour décrire lesquels et pourquoi); - B) les immeubles situés dans des secteurs qui ont (au moins relativement) souffert de la crainte du Covid, et dont les prix ont suivi une trajectoire moins favorable que les premiers. Ce sont les acheteurs et les vendeurs actifs qui par leurs décisions ont infléchi les prix dans une direction ou l'autre. Pas un acheteur unique et un vendeur unique. Un nombre suffisant grand d'acheteurs et de vendeurs pour que les prix du marché s'y conforment. Remarquez que je parle du passé (depuis environ un an) jusqu'au présent. Tournons notre regard vers l'avenir: si (probablement) et quand (j'aimerais bien le savoir!) la perspective d'un (certain) retour à la normale (avec tout ce que ça implique comme avantages et désavantages des localisations centrales par rapport aux localisations éloignées), si cette perspective dis-je en vient à former le nouveau consensus dans le marché (pas nécessaire que ce soit 100% des acteurs), je pense que les prix relatifs devraient se redresser en conséquence. J'insiste pour souligner qu'il n'est pas nécessaire que le retour à la normale soit déjà chose faite: il suffit que le "marché" estime que ça arrivera. En d'autres mots, des mouvements inverses de prix pourraient se faire sentir précocement. Et comme à la bourse, ce sont les premiers à avoir anticipé le renversement qui en profiteront le plus. En attendant, si vous êtes un investisseur plutôt prudent, n'achetez rien, mais commencez par vous demander si la trajectoire durant la dernière année poursuivra sa course ou bien si elle fera une pause (avant peut-être de même s'inverser plus tard). Dans le même ordre d'idée, si vous êtes locataire dans une zone centrale et que vous aviez songé à vous éloigner, dites-vous qu'au moment où vous aurez (futur proche) finalement déménagé, le mouvement inverse sera peut-être amorcé et que vous pourriez regretter votre décision. Il y a dix mois, les perspectives étaient différentes. Ce sont les mois suivants qui importent.