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L'immobilier européen lui aussi menacé


ErickMontreal
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L'immobilier européen lui aussi menacé

 

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17 août 2008 - 09h07

Agence France-Presse

Véronique Dupont,Paris

 

«Le contexte est très nocif. La crise risque d'être aussi grave qu'aux États-Unis, l'Allemagne faisant exception», estime Véronique Riches-Flores, économiste de la banque française Société Générale.

En effet, rappelle l'agence de notation financière Standard and Poor's, «dans la majorité des pays européens, les marchés du logement ont vécu un spectaculaire boom ces huit dernières années, d'ampleur comparable à celui des États-Unis».

 

L'Espagne, la Grande-Bretagne et l'Irlande sont les plus exposés car le marché immobilier y partage beaucoup de traits communs avec celui des États-Unis: une bulle des prix (jusqu'à 146% de hausse en Espagne depuis 2000), un endettement très élevé des ménages (120% du produit intérieur brut au Royaume-Uni, 110% en Espagne) et un système de prêts à taux variable qui alourdit la charge de la dette quand les taux remontent.

 

La consommation, qui avait été soutenue par la pratique du refinancement des emprunts immobiliers (avantageuse quand les prix montent) est maintenant fragilisée.

 

Résultat: SP présage une «correction majeure» au Royaume-Uni, une crise «longue et douloureuse» en Espagne, et un effondrement de la construction en Irlande.

 

«Les prix devraient perdre jusqu'à 30% par rapport à leur sommet dans les 18 prochains mois» dans ces pays, pronostique Véronique Riches-Flores.

 

Ils ont déjà cédé 8% depuis un an outre-Manche et devraient encore lâcher 17% d'ici mai 2009, estime SP.

 

En Espagne, les prix ont amorcé leur déclin ces derniers mois, et les ventes de logements urbains ont plongé de 34,3% par rapport à l'année dernière. Dans ce pays, l'envolée des prix s'est doublée d'un boom de la construction. L'impact du retournement immobilier sur l'économie en est d'autant plus violent.

 

En Italie, où 82% des citoyens sont propriétaires de leur logement, le taux d'endettement reste très faible, mais la conjoncture est particulièrement mauvaise, avec une croissance nulle attendue cette année.

 

D'après la chaîne d'agences Tecnocasa, les prix et les ventes de logements ont commencé à marquer le pas il y a un an après neuf années de hausse. La tendance devrait s'accélérer cette année: le centre d'étude Nomisma table sur une chute de 10% tant des ventes de logements que des prix.

 

Le nord de l'Europe est très vulnérable: les taux d'endettement y sont «proches de ce qu'on a dans les pays les plus exposés et les indicateurs conjoncturels ne sont pas bons», souligne Véronique Riches-Flores.

 

En Suède, où les prix ont pris plus de 80% depuis le début des années 2000, une baisse «de 10 à 20% est envisageable», juge Cecilia Hermansson, analyste de la banque Swedbank.

 

En France, où les prix ont également flambé, la pratique très majoritaire des taux fixe protège les ménages face à la hausse des taux. Ils sont en outre moins endettés qu'en Grande-Bretagne ou en Espagne. Mais pour les acquéreurs, les crédits deviennent plus difficiles à obtenir (11% de crédit en moins au premier semestre par rapport à 2007).

 

Standard and Poor's anticipe en France une «stabilisation ou un déclin modeste» des prix mais l'économiste de la Société Générale prévoit des baisses de prix allant jusqu'à 25% en province et 10% à Paris.

 

Seule exception: l'Allemagne, qui n'a pas connu de bulle immobilière et sort même de plusieurs années de marasme, ce qui la met à l'abri d'une chute de prix.

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