Étalement urbain -- Considérations supplémentaires.

[Né entre les rapides]

Ici comme ailleurs, les méfaits de l'étalement urbain sont documentés depuis longtemps, et diverses mesures ont été prises pour le contrer, avec un succès plus ou moins grand selon les cas.  Dans ce nouveau fil, j'aborde la question sous un angle différent, dans l'espoir que les discussions apporteront un éclairage utile sur les politiques afférentes.

Le point de départ de la discussion est à la fois rétrospectif et prospectif: il consiste à s'interroger sur la forme qu'aurait pris (passé) et prendrait (futur) le déploiement spatial des activités urbaines (résidence, emploi, services publics, loisirs,tourisme, industrie et commerce, transport, etc.)   si   des mesures plus contraignantes et plus efficaces avaient été/seraient prises pour contrer l'étalement.  On peut faire l'exercice dans l'abstrait, mais vaut mieux le faire dans un cas concret  -- en l'occurence la région de Montréal, parce que les circonstances propres à chaque ville sont susceptibles  d'influencer substantiellement les résultats (conclusions).  Mais notons d'abord que la notion d'étalement urbain contient deux dimensions distinctes: la densité des espaces construits (y compris les axes de transport), et l'étendue du périmètre "urbain" (à l'intérieur duquel des zones ne sont pas nécessairement construites).  

1) Qu'est-ce qui "consomme" de l'espace?  --a) les immeubles à fonction résidentielle y compris les terrains souvent plus vastes sur lesquels ils sont bâtis;  b) les immeubles (+ terrains) abritant les autres fonctions sus-mentionnées; c) les rues, routes, voies ferrées et toutes autres formes d'axes de transport en surface; et d) les parcs et autres espaces verts.

2) Que peut-on densifier?  -- La plupart des immeubles, en augmentant les hauteurs (sauf pour certaines fonctions industrielles et commerciales).

3) La longueur des axes de transport s'en trouverait-elle réduite?  -- Certainement, mais probablement pas autant proportionnellement, à moins que le TEC occupe une place plus importante dans les modes de déplacements des personnes  -- ce qui serait par ailleurs vraisemblable, parce qu'une densité plus grande rentabiliserait plus de parcours offerts en plus grande fréquence. 

4) Le transport des marchandises à l'intérieur de l'agglomération serait altéré  --comment, si on suppose que le volume serait inchangé?

5) Le transport des marchandises en provenance et à destination de l'extérieur serait altéré --comment?

6) Des activités économiques consommatrices de grands espaces et/ou qui imposent des nuisances locales (carrières, industrie lourde) pourraient-elles encore trouver leur compte dans un environnement dense?

7) Le prix des terrains constructibles (au sens où c'est permis) augmenterait-il, du fait de sa plus grande rareté relative?  Quel effet cela aurait-il sur le prix de l'immobilier, tant résidentiel que commercial/industriel?

huit*) Les personnes qui sont réticentes à vivre dans un milieu dense s'adapteraient-elles, ou bien seraient-elles inclinées à s'établir ailleurs?   -- S'il y en a des centaines, on n'en parle pas; s'il y en a des centaines de milliers, peut-être.  

9)  Quels seraient les effets combinés possibles des trois précédentes interrogations sur la population totale et la production intérieure brute de la RMR de Montréal?

10)  Les gains issus de la densification surpasseraient-ils les pertes sus-mentionnées?  (je pense que c'est concevable: on pourrait les identifier et les quantifier).

Maintenant, regardons Montréal:

M1) Il reste des espaces vierges ou sous-utilisés sur l'Île de Montréal.  Parmi les espaces vierges, on cherche à en conserver une bonne partie pour fins de parcs à vocation locale ou régionale.  Les espaces sous-utilisés comprennent des sites industriels désaffectés, dont certains se prêtent bien à d'autres usages, tandis que d'autres sont des sols contaminés qu'il n'est possible de requalifier qu'à grand frais.  Il y a aussi des sites à vocation commerciale grands consommateurs d'espace et de type banlieue d'une autre époque qui pourront (et sont déja pour certains) reconvertis. 

M2) Le bâti résidentiel montréalais comprend pour une bonne part des duplex/triplex que je ne considère pas comme étant de la haute densité, mais qui ne sont vraiment pas susceptibles d'être démolis.  Aussi, surtout dans l'ouest de l'Île, on trouve des quartiers résidentiels à basse densité qui ressemblent en tous points à ceux qu'on retrouve à l'extérieur.  En résumé: les démolitions ne sont pas à l'ordre du jour.

M3) Le territoire de l'Île accueille aussi des installations aéroportuaires et ferroviaires grandes consommatrices d'espace.  Dans d'autres grandes villes, ces installations sont maintenant établies en banlieue.  Je ne crois pas que c'est susceptible de changer avant longtemps à Montréal.

M4) Au total, le potentiel inexploité sur l'Île de Montréal n'est pas négligeable, mais il n'est pas et n'aurait pas été capable d'accueillir la moitié (un peu plus) de la population de la RMR qui habite à l'extérieur ainsi que les sites d'emplois et de services publics de proximité qui vont de pair.  La question, plus intéressante, est de "savoir" quelle part de l'expansion future peut se produire à Montréal.  La réponse dépendra en partie de l'ampleur de la croissance future; si c'était pour ajouter 500,000 habitants, ça ne serait pas la même chose que d'en ajouter quatre millions.   

M5) Quand on regarde le territoire urbanisé à l'extérieur de l'Île, on remarque d'abord une plus grande prévalence des résidences unifamiliales-- ce qui est "normal".  Idem pour les sites à vocation commerciale.  Mais on voit aussi que les plus récents développements, notamment dans la "première couronne", sont plus denses qu'avant -- souvent autant que dans les nouveaux développements à Montréal à l'extérieur du centre-ville.  Deuxièmememt, on remarque de nombreuses discontinuités dans les développements; on comprend assez bien les causes originales (développements à partir des noyaux anciens des villages, puis le long des axes routiers).  Maintenant, l'expansion spatiale dans la première couronne (et même la seconde)  est à son tour limitée par la rareté des terrains constructibles, notamment à cause des restrictions imposées par la protection des terres agricoles.  Les conséquences sont doubles: la première, c'est de forcer la densification des sites disponibles; la seconde, c'est de favoriser l'étalement urbain à très basse densité encore plus loin en périphérie.  Ce problème est reconnu, il reste à trouver des remèdes efficaces pour le contrer.  Je pense aussi que la question des discontinuités mérite une attention sérieuse qui pourrait résulter en des changements dans les politiques actuelles.

M6) L'expansion des axes de transport (routes et TEC) demeure au coeur des facteurs qui détermineront la localisation et la densité des développements futurs: cela concerne autant l'Île de Montréal que les banlieues proches et la lointaine périphérie.  Des conséquences "inattendues" sont possibles.

FIN (ce n'est pas une conclusion)  -- plusieurs points ont été soulevés, souvent laissés sans réponses, en attendant les vôtres.☺️ 

*  octo -- sha'té:kon -- a'tere -- ne veut pas s'écrire en chiffre arabe sur mon clavier, et ce n'est pas la première fois... ne me dites pas que cela a un rapport avec les Chinois et le sens  qu'ils accordent à ce chiffre!  -- parce que si j'appuie sur la touche  8 et que j'y appose ), j'obtiens 😎

 

 

[lma13]

Je ne pense pas que tu peux arrêter l'étalement urbain sans diminuer les prix des logements. La raison principale que les gens déménagent plus loins c'est parce que ca coute moins cher. Si une maison ou condo à mtl coutait le même prix qu'une maison a Chambly ou st-jean presque personne irait là-bas.

[p_xavier]

Il n'y aurait pas d'étalement urbain sans nouvelle population.  Le produit intérieur brut par habitant est stable. Donc l'immigration apporte peu de valeur de façon individuelle même si on a la perception que l'immigration apporte beaucoup pour la société, oui le PIB monte mais pas par individu.  Je ne suis aucunement contre l'immigration, j'essaie de décrire objectivement quoi je vois.  Ce qu'on voit avec les villes, c'est la limitation de la densité via du zonage stricte.  La population existante voit donc sa qualité de vie diminuée car les nouveaux logements sont plus dispendieux à cause de la recherche de grands logements.  L'industrie de la construction résidentielle et les secteurs connexes (courtiers etc.) par ces logements grugent le montant disponible pour les autres secteurs de services (restaurants).

Donc, on ne peut pas être à la fois pro-immigration et être contre l'étalement urbain sans toucher à la qualité de vie, autant financière que physique des résidents existants.  Le Canada a des espaces massifs pour être développés, l'enjeu est toujours que l'immigration est concentrées dans les grandes villes et font naturellement cet étalement.  Le Canada est probablement le seul pays que je connaisse qui n'a pas le concept de création de nouvelles villes.  À mes yeux ça ne serait plus de "l'étalement urbain" proprement dit mais la création d'un nouvel écosystème résidentiel, industriel et commercial.

Les limitations des villes contres l'étalement urbain (via les restrictions de densification) et l'immigration font en sorte que les prix sont insoutenables pour la classe moyenne.   C'est la Hong Kong-isation des villes Canadiennes et Australiennes. 

Solution? Comme Tokyo, retirer la majorité des règles de zonage et avoir des coûts de développements en conséquences (autant pour l'impact environnemental que sociétal du développement).

 

[vivreenrégion]

Il n'y a pas seulement le prix, il y a aussi la grosseur du terrain et son emplacement. Beaucoup de gens déménagent pour leurs enfants. Un condo à 300k$ à Montréal ou une maison avec 8,000pi² de terrain avec gros parc de quartier avec peu de trafic automobile. Il n'y a pas de meilleur entre les 2, seulement le choix que les gens veulent faire. Il va toujours y avoir de l'étalement urbain dans le Grand Montréal, mais il sera plus dense à l'intérieur de son territoire, qui by the way n'est pas encore plein.

[p_xavier]

10 hours ago, vivreenrégion said:

Il n'y a pas seulement le prix, il y a aussi la grosseur du terrain et son emplacement. Beaucoup de gens déménagent pour leurs enfants. Un condo à 300k$ à Montréal ou une maison avec 8,000pi² de terrain avec gros parc de quartier avec peu de trafic automobile. Il n'y a pas de meilleur entre les 2, seulement le choix que les gens veulent faire. Il va toujours y avoir de l'étalement urbain dans le Grand Montréal, mais il sera plus dense à l'intérieur de son territoire, qui by the way n'est pas encore plein.

Ce n'est plus un choix quand ladite famille ne peut se permettre qu'un condo d'une chambre.  Sa qualité de vie est baissée et fonder une famille pourrait ne plus être possible à cause de ces coûts.  

[Spiter_01]

Il faudrait en finir avec le snobisme urbain du Montréal centre (si ce n'est pas dans le périmètre de décarie/40/pie-ix et le fleuve aussi bien être mort). J'ai vraiment de la difficulté à comprendre comment une personnes maintenant dans sa trentaine n'arrive pas à comprendre que pour certains vivre en dehors de la ville c'est souhaitable. 

Montréal s'intègre depuis longtemps avec ses premières banlieue et ce depuis au moins le metro à Laval et encore plus avec le REM. Il est grand temps que les villes se parlent et développe un plan ensemble voire à peut-être même formellement partagé des services/infrastructures. Dans Ahuntsic on le vois immédiatement cette intégration. Les cyclistes qui vont à Laval pour pouvoir rouler sur le boulevard Lévesque avec un peu plus de tranquillité, les joueurs de tennis qui traverse le pont pour jouer à Laval quand les terrains du parc Nicolas-Viel sont tous réservé. Les coureurs de Laval qui viennent profité du parc Gouin et du parc de l'ile de la visitation. Sur une belle journée de fin de semaine le Parc de la Merci déborde et le gens traverse le pont ferroviaire pour aller au Parc Bernard-Landry. 

Si on veux vraiment combattre l'étalement urbain en 2ème et 3ème couronne on dois rendre les premières banlieue plus attrayante. Comment? En créant des banlieue plus densément peuplées (en convertissant les strips malls en développement mix) mais surtout des banlieue qui sont beaucoup plus proche de la ville en terme de mode de vie et pour s'y rendre.

Dans le cas de la rive-sud avec une meilleurs offre de transport en commun vers le centre-ville avec le REM et Léeo (parce que le centre-ville est déjà juste de l'autre coté du fleuve).

Pour Laval, axé sur le transport actif, le REV qui se rend juste qu'au pont viau est un excellent début, mais plusieurs ignore que 3 des 4 liens piétons/cyclistes (pont lachapelle, ile Perry et pont-viau) entre Laval et Montréal sont tous dans le même secteur de Ahuntsic-Cartierville un quartier avec beaucoup de développement et un potentielle aussi important du coté Lavallois. C'est une distance de moins de 300 mètre qui sépare les 2 villes dans ce secteur (un parc Laurier pour les urbains). Du coté Lavallois ca demande beaucoup d'investissement en surface; dans le transport actif, la qualité de ses artère pour créer des espaces de vie et non seulement des axes de transit surtout dans l'axe du pont lachapelle et Viau du coté montréalais un volonté de créer un nouveau pôle culturel avec de l'espace pour de nouvelle salle de théâtre ou de petit cinéma (Dans le secteur Chabanel)

 

 

 

[andre md]

Le 2021-07-13 à 15:33, p_xavier a dit :

Il n'y aurait pas d'étalement urbain sans nouvelle population.  Le produit intérieur brut par habitant est stable. Donc l'immigration apporte peu de valeur de façon individuelle même si on a la perception que l'immigration apporte beaucoup pour la société, oui le PIB monte mais pas par individu.  Je ne suis aucunement contre l'immigration, j'essaie de décrire objectivement quoi je vois.  Ce qu'on voit avec les villes, c'est la limitation de la densité via du zonage stricte.  La population existante voit donc sa qualité de vie diminuée car les nouveaux logements sont plus dispendieux à cause de la recherche de grands logements.  L'industrie de la construction résidentielle et les secteurs connexes (courtiers etc.) par ces logements grugent le montant disponible pour les autres secteurs de services (restaurants).

Donc, on ne peut pas être à la fois pro-immigration et être contre l'étalement urbain sans toucher à la qualité de vie, autant financière que physique des résidents existants.  Le Canada a des espaces massifs pour être développés, l'enjeu est toujours que l'immigration est concentrées dans les grandes villes et font naturellement cet étalement.  Le Canada est probablement le seul pays que je connaisse qui n'a pas le concept de création de nouvelles villes.  À mes yeux ça ne serait plus de "l'étalement urbain" proprement dit mais la création d'un nouvel écosystème résidentiel, industriel et commercial.

Les limitations des villes contres l'étalement urbain (via les restrictions de densification) et l'immigration font en sorte que les prix sont insoutenables pour la classe moyenne.   C'est la Hong Kong-isation des villes Canadiennes et Australiennes. 

Solution? Comme Tokyo, retirer la majorité des règles de zonage et avoir des coûts de développements en conséquences (autant pour l'impact environnemental que sociétal du développement).

 

Les gens habitent de plus en plus seul. Cela a forcement un effet sur la densité et l'étalement. J'habite a LaSalle les gens d'origine indienne que j'ai comme voisins sont nombreux a partager la meme habitation.  Ils densifie l'arrondissement en quelques sorte. 

Et autre chose Laval a beaucoup de terrain a dévellopé. Mais on  construit sur la couronne nord a la place. Le gouvernement devrait cesser de subventionner les bas cout des terrains en 2 iems et 3 ieme  couronne en construisant des routes , infrastructures, écoles etc... 

[Né entre les rapides]

Il y a 7 heures, andre md a dit :

Les gens habitent de plus en plus seul. Cela a forcement un effet sur la densité et l'étalement. 

Et autre chose Laval a beaucoup de terrain a dévellopé. Mais on  construit sur la couronne nord a la place. Le gouvernement devrait cesser de subventionner les bas cout des terrains en 2 iems et 3 ieme  couronne en construisant des routes , infrastructures, écoles etc... 

1) Oui.  C'est ce qu'on appelle le "desserement des ménages".  Des logements (parfois vastes) qui abritaient deux adultes et quatre, cinq, voire six enfants sont maintenant occupés par un couple avec un seul enfant, parfois aucun, et même une seule personne.  Par ordre décroissant, les ménages les plus nombreux comptent une ou deux personnes, devant les ménages en comptant 3, 4 ou 5.  Le résultat est un besoin de plus en plus de logements, même si la population totale n'augmentait pas.  On voit non seulement dans la Ville de Montréal, mais dans les secteurs les plus anciens des banlieues, où la population a diminué même si le nombre de logements (surtout des maisons individuelles) est resté stable.  Heureusement si je puis dire, cette courbe est une asymptote, au sens où, sauf exception, le nombre de personne par logement ne descendra pas en bas de un.  

2) Laval: il me semble qu'il ne reste pas tant d'espace à "développer", quand on soustrait a) la zone agricole et les terres inondables; b) l'espace occupé par les lignes de transmission d'électricité; c) les emprises d'autoroutes; et d) les zones tampons entre les secteurs résidentiels et les activités "nuisibles" comme les carrières, et dans une moindre mesure les industries.    Le potentiel peut se matérialiser par une réaffectation des usages existants, notamment les grands stationnements de surface et les bâtiments commerciaux à un étage     Eventuellement, les corridors des lignes de transmission pourraient être aussi réaffectés, en enfouissant les fils, comme je l'ai vu (à petite échelle toutefois) en banlieue rapprochée de Toronto.  

 

[andre md]

Il y a 8 heures, Né entre les rapides a dit :

1) Oui.  C'est ce qu'on appelle le "desserement des ménages".  Des logements (parfois vastes) qui abritaient deux adultes et quatre, cinq, voire six enfants sont maintenant occupés par un couple avec un seul enfant, parfois aucun, et même une seule personne.  Par ordre décroissant, les ménages les plus nombreux comptent une ou deux personnes, devant les ménages en comptant 3, 4 ou 5.  Le résultat est un besoin de plus en plus de logements, même si la population totale n'augmentait pas.  On voit non seulement dans la Ville de Montréal, mais dans les secteurs les plus anciens des banlieues, où la population a diminué même si le nombre de logements (surtout des maisons individuelles) est resté stable.  Heureusement si je puis dire, cette courbe est une asymptote, au sens où, sauf exception, le nombre de personne par logement ne descendra pas en bas de un.  

2) Laval: il me semble qu'il ne reste pas tant d'espace à "développer", quand on soustrait a) la zone agricole et les terres inondables; b) l'espace occupé par les lignes de transmission d'électricité; c) les emprises d'autoroutes; et d) les zones tampons entre les secteurs résidentiels et les activités "nuisibles" comme les carrières, et dans une moindre mesure les industries.    Le potentiel peut se matérialiser par une réaffectation des usages existants, notamment les grands stationnements de surface et les bâtiments commerciaux à un étage     Eventuellement, les corridors des lignes de transmission pourraient être aussi réaffectés, en enfouissant les fils, comme je l'ai vu (à petite échelle toutefois) en banlieue rapprochée de Toronto.  

 

A Laval contrairement a la couronne nord les terrains qui pourraient etre dévellopé sont clairsemé un peu partout. Par example quand on va sur St-Martin ouest il y a beaucoup de terrains  qui pourraient etre utilisé j'ignore si c'est zoné  agricole. Mais pour la couronne Nord le meme principle s'applique si je ne me trompe. Si on fait la somme de tout ca on peut etre surpris des possibilités cela represente une bonne superficie. 

Tu a raisons concernant les menages a 2 ou 1 personnes. Mes amis habitent Dans un vieux quartier de Brossard beaucoup de voisins retraités des couples ou veuf ou veuves habitant seul des unifamiliale resultat du vieillisement de la population.  L'ironie on se retrouve en manque de logement meme si la population augmente presque pas. Et les prix explose c'est une rareté artificiel. On le voit avec la covid les prix ont augmenté un partout au Canada alors que la population n'a Jamais aussi peu augmenté et meme dimininué Dans certain cas.

Bonne idée que tu amene la, d'enfouir les lignes a haute tension. Si les prix des terrains augmente encore plus cela pourraient inciter hydro-quebec a rentabiliser l'enfouissement en revendant des terrains ainsi disponible pour faire du dévellopement domiciliaire. 

[vivreenrégion]

Il y a 7 heures, andre md a dit :

A Laval contrairement a la couronne nord les terrains qui pourraient etre dévellopé sont clairsemé un peu partout. Par example quand on va sur St-Martin ouest il y a beaucoup de terrains  qui pourraient etre utilisé j'ignore si c'est zoné  agricole. Mais pour la couronne Nord le meme principle s'applique si je ne me trompe. Si on fait la somme de tout ca on peut etre surpris des possibilités cela represente une bonne superficie. 

Tu a raisons concernant les menages a 2 ou 1 personnes. Mes amis habitent Dans un vieux quartier de Brossard beaucoup de voisins retraités des couples ou veuf ou veuves habitant seul des unifamiliale resultat du vieillisement de la population.  L'ironie on se retrouve en manque de logement meme si la population augmente presque pas. Et les prix explose c'est une rareté artificiel. On le voit avec la covid les prix ont augmenté un partout au Canada alors que la population n'a Jamais aussi peu augmenté et meme dimininué Dans certain cas.

Bonne idée que tu amene la, d'enfouir les lignes a haute tension. Si les prix des terrains augmente encore plus cela pourraient inciter hydro-quebec a rentabiliser l'enfouissement en revendant des terrains ainsi disponible pour faire du dévellopement domiciliaire. 

Une très grande partie de l'ouest de l'île de Laval est zonée agricole, de même que le nord-est et l'est de l'île. Non seulement ça mais Laval s'est dotée d'un plan de zonage basé sur la densité et sur le nombre d'étage maximal permis. La majorité de l'île de Laval est zonée 30 logements par hectare et hauteur maximale de 6 étages. Le gens ne semblent pas comprendre que Laval agis de la même façon que n'importe quelle ville autonome et qu'elle veut se créer un centre-ville propre, là où les grosses tours à logements et tours à bureaux se retrouvent avec tous les services culturels et sportifs au même endroit. Tout ça relié par du transport en commun comme le Métro ou le REM ou des lignes de bus très fréquentes. Ensuite, plus on s'éloigne du centre-ville, plus la densité diminue et plus ça devient banlieue. L'idéologie des gens de Montréal semble être que Laval est déjà une banlieue et que tout son territoire devrait être densifié sur l'ensemble de son territoire.

On va se retrouver avec le même phénomène de centre-ville à Longueuil. Laval va servir de centre névralgique pour la Rive-Nord et Longueuil va avoir la même utilité pour la Rive-Sud. Si on voit une migration et de l'étalement urbain sur la Rive-nord c'est principalement à cause du prix élevé des logements à Laval. Je ne connais pas assez Longueuil pour dire la même chose mais ça doit être similaire.