Étalement urbain -- Considérations supplémentaires.

[Né entre les rapides]

Le 2021-08-07 à 16:30, vivreenrégion a dit :

Si on voit une migration et de l'étalement urbain sur la Rive-nord c'est principalement à cause du prix élevé des logements à Laval.

Le prix plus élevé (qui est explicable) est un facteur, mais il n'explique pas tout.

 Ce qui reste de terrains constructibles à Laval (compte tenu des limitations déjà mentionnées comme le zonage agricole et l'affectation d'importantes superficies à d'autres usages --routes, lignes de transmission, commerce et industrie-- serait absolument insuffisant pour satisfaire la demande  qui se manifeste sur la Rive-Nord.  Déjà, cette dernière est sensiblement plus peuplée que Laval, et le déploiement de nouveaux emplois, notamment industriels, y est plus imposant.  La transformation de l'Île Jésus, d'abord à prédominance agricole puis résidentielle pour ensuite constituer un bassin majeur d'emplois (commerces, industries, services), cette transformation dis-je est apte à se reproduire sur la Rive-Nord.  Aussi, l'offre de nouveaux logements à Laval se concentre de plus en plus dans des immeubles autres que des unifamiliales (isolées, jumelées ou en rangée): ce sont des condos et des logements locatifs.  C'est beaucoup plus facile, indépendamment du prix, de trouver des unifamiliales neuves sur la Rive-Nord, et ça demeure le choix préféré de nombreux ménages.

Mais il ne faut pas imaginer pour autant que la Rive-Nord continue de s'étaler sans limites et qu'elle n'accueille que des unifamiliales.  Là aussi, le PMAD de la CMM et le zonage agricole affectent fortement la typologie des nouveaux développements qui peuvent (encore) s'y déployer.  C'est pourquoi je pense qu'à l'heure actuelle, la préoccupation à l'égard de l'étalement urbain doit en toute priorité porter son attention sur les zones limitrophes (extérieures) de la CMM, là où le PMAD ne s'applique pas.  Le potentiel de dispersion spatiale y est encore plus grand, tandis que l'espoir d'une éventuelle consolidation (proximité des lieux de résidence et d'emplois et viabilité d'un réseau de TEC) y est bien moindre.  Notons que les dirigeants de la CMM en ont pris conscience, et qu'on peut s'attendre à des revendications plus appuyées de leur part auprès du Gouvernement du Québec, qui détient le pouvoir d'infléchir des tendances jugées non souhaitables.

[vivreenrégion]

Les seuls qui peuvent fusionner toutes les villes de la CMM pour en créer qu'une seule sont les élus au gouvernement provincial, aka, le Premier Ministre. La seule façon de réduire l'étalement urbain est de prendre les gens par surprise et intégrer toutes les villes en même temps. Tu mets ensuite une genre de barrière limite du territoire et tu n'investis plus aucun $ à l'extérieur de cette zone en transport en commun et en nouvelle route. Tu n'empêches pas les gens d'y déménager, on reste dans un pays de choix, mais tu crées un incitatif important pour ne plus y aller pour une vie de transit vers la CMM. i.e tu places la zone limite à l'extérieur des zones commerciales et industrielles, et tu places une taxe spéciale pour tous ceux qui sont à l'extérieur de la zone limite. Étant donné que tous les services commerciaux et industriels sont à l'intérieur de la zone limite, tous ceux qui sont de l'autre bord pour sauver du cash de maison vont devoir payer chaque fois qu'ils traversent la zone. Même ceux qui sont à l'intérieur qui veulent aller magasiner à l'extérieur. Fait une ville de 4M d'habitants, avec un périmètre bien défini, et construit à l'intérieur. De cette façon, on vient de détruire complètement l'étalement urbain.

[Invité]

3 hours ago, vivreenrégion said:

Les seuls qui peuvent fusionner toutes les villes de la CMM pour en créer qu'une seule sont les élus au gouvernement provincial, aka, le Premier Ministre. La seule façon de réduire l'étalement urbain est de prendre les gens par surprise et intégrer toutes les villes en même temps. Tu mets ensuite une genre de barrière limite du territoire et tu n'investis plus aucun $ à l'extérieur de cette zone en transport en commun et en nouvelle route. Tu n'empêches pas les gens d'y déménager, on reste dans un pays de choix, mais tu crées un incitatif important pour ne plus y aller pour une vie de transit vers la CMM. i.e tu places la zone limite à l'extérieur des zones commerciales et industrielles, et tu places une taxe spéciale pour tous ceux qui sont à l'extérieur de la zone limite. Étant donné que tous les services commerciaux et industriels sont à l'intérieur de la zone limite, tous ceux qui sont de l'autre bord pour sauver du cash de maison vont devoir payer chaque fois qu'ils traversent la zone. Même ceux qui sont à l'intérieur qui veulent aller magasiner à l'extérieur. Fait une ville de 4M d'habitants, avec un périmètre bien défini, et construit à l'intérieur. De cette façon, on vient de détruire complètement l'étalement urbain.

Fusionner toute la region métropolitaine dans une ville causerait beaucoup de problèmes au niveau des élections. Les villes périphériques détiennent la majorité de la population et ça causerait une politique qui favorise les banlieux. Donner plus de pouvoir à la CMM en terme de règlementation serait une meilleure solution selon moi. Par example, donner le droit de véto à la CMM pour tout les projets de ré-zonage. Il faudrait dorénavant la permission de la ville, du gouvernement provincial et de la CMM pour changer le zonage d'un terrain agricole ou un boisé. La CMM pourrait aussi imposer certain règlement d'urbanisme tel que remplacer les zonages unifamiliaux par des zonages mixtes à densité plus élevé. 

Je suis aussi d'avis qu'il faudrait mettre des péages sur tout les ponts de l'ile de Montréal et de l'ile Jésus. L'idée de taxer les voitures au km est aussi interessante. Peut-être en utilisant des cameras sur les autoroutes et les ponts. On devrait garder la construction de nouvelles routes à un minimum. Mais aussi investir dans le transport collectif en région pour un service local. 

Créer des barrières économiques avec les villes limitrophes ne serait pas démocratique ni compétitif selon moi. On pénaliserait des personnes qui ne le méritent pas et ça créerait aussi de la forte pression sur le marché immobilier de Montréal vu que les citoyens auraient un interet économique à aller vivre en ville. Le zonage stricte et le manque de nouveau terrain accentuerait les hausses de prix. Les villes doivent réduire leur étalement et améliorer leur bilan environmental en; imposant un urbanisme à échelle humaine dense  et mixte, en offrant des services de proximité, en protégeant les terres agricoles et les boisés, en taxant l'utilisation de la voiture entre les régions, en investissant dans des transports collectifs de qualité, en créant des voies de mobilité actives et en offrant des emplois locals. La CMM pourrait organiser et aider l'implémentation de ces solutions. 

C'est toujours difficle d'équilibrer le prix du logement et l'étalement urbain. Il existe tellement de facteurs qui viennent en jeu. Chaque solution a ces avantages et ces inconvénients. 

[acpnc]

Le Grand Montréal veut freiner l’étalement de sa troisième couronne

PHOTO EDOUARD PLANTE-FRECHETTE, LAPRESSE

La Communauté métropolitaine de Montréal voudrait que Québec limite la construction de nouveau quartiers résidentiels faits de maisons unifamiliales dans les municipalités au pourtour de son territoire.

Le Grand Montréal veut freiner l’étalement urbain en imposant des règles d’urbanisme plus strictes aux municipalités au pourtour de son territoire.

Publié le 14 septembre 2021 à 15h29

https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/2021-09-14/le-grand-montreal-veut-freiner-l-etalement-de-sa-troisieme-couronne.php

Philippe Teisceira-Lessard La Presse

La Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), présidée par Valérie Plante, voudrait que Québec limite la construction de nouveau quartiers résidentiels faits de maisons unifamiliales sur ces territoires. L’organisation vient d’en faire la demande dans un mémoire transmis au gouvernement.

« L’étalement urbain périmétropolitain a pris de l’ampleur au cours des dernières années et la pandémie pourrait l’avoir amplifié », souligne la CMM dans le document, rendu public mardi. « Il devient essentiel que la couronne périmétropolitaine soit régie par des règles de développement cohérentes avec celles appliquées sur le territoire de la CMM. »

Le développement des municipalités situées autour de la CMM - comme Saint-Jérôme, Saint-Jean-sur-Richelieu ou Saint-Colomban - échappe aux règles que se donnent les 82 villes situées à l’intérieur de ce territoire, comme Laval, Longueuil, Boisbriand ou Sainte-Julie.

En mars dernier, Mme Plante avait évoqué la possibilité pour Québec d’appuyer financièrement le poids fiscal du territoire agricole afin d’éloigner la tentation du développement immobilier sur des terres arables.

La mairesse et présidente de la CMM avait affirmé que la construction en série de bungalows est un modèle dépassé. Il faut « s’éloigner de la maison unifamiliale, qui a des coûts majeurs financiers pour les municipalités, mais [aussi] des coûts majeurs pour le territoire. Le développement des infrastructures, c’est horrible pour les terres, et en plus, on tombe avec le transport collectif [difficile à développer] », a-t-elle dit.

« Je continue de penser qu’il faut densifier, qu’il faut trouver des façons de créer des milieux de vie intéressants où les gens vont trouver leur bonheur », avait dit Valérie Plante, prônant « une densité à échelle humaine », pas nécessairement avec des immeubles d’une hauteur très élevée.

[acpnc]

Redevances de développement Des frais de 5000 $ par porte ? Ce n’est pas assez !

PHOTO CHARLES WILLIAM PELLETIER, COLLABORATION SPÉCIALE

Terrebonne impose aux promoteurs immobiliers une redevance de 5000 $ par logement.

Maxime Pedneaud-Jobin Collaboration spéciale

Vous avez bien lu, ce n’est pas assez^⁠1.

Publié à 6h00

https://www.lapresse.ca/debats/chroniques/2023-02-17/redevances-de-developpement/des-frais-de-5000-par-porte-ce-n-est-pas-assez.php

Les « redevances de développement » sont de nouveaux frais imposés par les villes, frais qui font hurler les promoteurs, mais qui devraient enchanter les citoyens, les environnementalistes, les urbanistes et les contribuables. Une vingtaine de villes du Québec ont adopté ou sont en voie d’adopter un règlement à cet égard.

Avant de vous expliquer le concept plus précisément, voici quelques chiffres pour justifier le titre de cette chronique.

Comme nous l’apprenions cette semaine, à Terrebonne, les redevances imposées aux promoteurs immobiliers s’élèvent à 5000 $ par logement et à Brossard, à 3527 $.

À Ottawa et à Toronto, elles s’élèvent respectivement à 21 878 $ et 55 012 $ par unité pour des immeubles d’appartements de plus de deux chambres à coucher. Vous avez bien lu : 55 012 $ par porte.

 

Mais ce n’est pas tout. Pour favoriser la densité, les redevances exigées pour la construction d’une maison unifamiliale vont jusqu’à 46 993 $ par porte à Ottawa et 93 978 $ à Toronto ! Plus le logement est loin du centre-ville d’Ottawa, plus la redevance coûte cher : c’est ce qui se fait de mieux en écofiscalité. Ces redevances sont payées une seule fois, au moment de la délivrance du permis de construction. Comme à Terrebonne et à Brossard, les projets de logement social et de logement abordable en sont exemptés. Certaines villes (comme Terrebonne) appliquent le même type de redevances aux projets institutionnels, industriels et commerciaux.

Expliquons le concept

La construction de nouveaux logements dans une ville génère des revenus de taxes foncières, mais elle génère également de nécessaires dépenses. En effet, avec la croissance, l’agrandissement des usines de traitement des eaux devient éventuellement incontournable, comme la construction de nouveaux postes d’incendie, de nouveaux centres communautaires, de nouveaux postes de police, de nouvelles bibliothèques, etc., tous des services de base auxquels les citoyens ont droit.

Ces dépenses sont présentement assumées grâce à la taxe foncière générale ou encore au service de la dette. C’est ce que les redevances corrigent, elles font payer les vrais coûts de la croissance urbaine par les promoteurs qui construisent les nouveaux quartiers et par ceux qui choisissent d’y habiter (parce que les promoteurs leur refilent une partie de la facture dans le prix des maisons). Grâce aux redevances, c’est dorénavant la croissance qui paie pour la croissance.

Ces frais peuvent réduire considérablement la pression sur la taxe foncière, donc permettre de consacrer une plus grande part de celle-ci à l’entretien des infrastructures existantes. À Vancouver, 75 % des investissements de la Ville sont faits grâce aux redevances. Mais ce n’est pas le plus important.

Les redevances permettent aussi d’orienter le développement quand elles augmentent en fonction de l’éloignement du centre-ville ou encore en fonction du type de logement (unifamilial ou multiple).

Grâce à elles, les promoteurs sont fortement incités à bâtir de la densité, aux bons endroits. La Ville de Mascouche réduit même les redevances si les édifices sont certifiés LEED (bâtiment vert) ! Dans un contexte d’urgence climatique, aucune ville ne devrait se passer d’un tel outil.

Les redevances permettent également de mieux planifier le développement urbain. Présentement, les villes construisent les nouveaux quartiers et, ensuite seulement, en fonction des fonds disponibles, elles construisent les infrastructures nécessaires aux nouveaux citoyens. Bibliothèques, pistes cyclables, parcs, postes de pompiers, postes de police supplémentaires arrivent des années après la construction des premières maisons.

Les redevances de développement permettent de construire les infrastructures nécessaires dès la construction du quartier, car les villes ont l’argent pour le faire et même l’obligation de le faire puisque les redevances ne doivent, légalement, servir qu’à ça.

L’équité envers l’État

Ce dernier argument en faveur des redevances est très important. Ce sont, en grande partie, les investissements publics qui déterminent la valeur d’une maison : la maison située à côté d’un parc, d’une bibliothèque ou d’un tramway vaudra plus cher à l’achat. Les redevances obligent, en quelque sorte, le promoteur à remettre à la collectivité la part des profits qu’il fait grâce aux investissements publics.

Et la crise du logement ?

Les redevances influenceront le prix des maisons, mais elles n’auront pas d’impact sur les vraies sources de la crise du logement : la lourdeur administrative à Québec et dans les villes, la croissance démographique, la spéculation sur les terrains laissés vacants, les réno-évictions, et, surtout, surtout, surtout, la faiblesse des investissements dans le logement social et abordable. Le logement abordable n’est pas juste une solution pour les plus démunis, c’est une solution pour tout le monde^⁠2.

Pour terminer, je vous dirais que faire payer la croissance par la croissance, accepter de payer les vrais coûts du développement urbain, c’est ce que nous aurions dû faire depuis longtemps. Bravo aux villes qui ont le courage d’agir.

1. Le titre fait référence aux permis de construction à Terrebonne.

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Multiplex à Terrebonne

Le coût des permis de construction « explose »

André Dubuc La Presse

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À l’instar de Brossard, Terrebonne va bientôt taxer les logements neufs. Un investisseur l’a appris à ses dépens. La somme à payer pour obtenir son permis de construction va passer de 5000 $ à 35 000 $ pour un immeuble de six logements dans le Vieux-Terrebonne.

Sauf exception, Terrebonne exigera des frais de 5000 $ par logement à son constructeur. À Brossard, la redevance s’élève à 3527 $ par unité. Dans les deux villes, les frais sont payables à la délivrance du permis de construction.

« J’ai deux terrains à Terrebonne », dit Chrystian Gauvin, qui a contacté La Presse après la parution vendredi d’un texte sur la redevance imposée à Brossard. « La facture explose. C’est 30 000 $ de plus pour le permis de construction. Ça représente environ 3 % du coût de construction du six-plex, sans le terrain. La banque n’accorde pas de financement avant l’émission du permis de construction. Je dois avancer l’argent moi-même. Pour un six-plex, c’est encore possible. Mais pour celui qui bâtit 30 logements, la facture commence à augmenter pas mal avant même de pouvoir se faire financer », souligne-t-il.

À l’exemple de Brossard, Terrebonne utilise des pouvoirs que Québec a accordés aux villes en 2016 dans le but de diversifier leurs sources de revenus.

« Terrebonne est en croissance, et cela implique des investissements majeurs pour les infrastructures, se justifie le maire Mathieu Traversy dans une citation envoyée par courriel. Nous avons fait le choix de mettre les promoteurs à contribution pour pouvoir continuer d’améliorer les services. »

« Par ailleurs, une exemption est prévue pour les logements sociaux et abordables afin d’encourager ces constructions dans un contexte de crise du logement. »

– Mathieu Traversy, maire de Terrebonne

L’argent récolté sera déposé dans un fonds qui servira à payer des infrastructures municipales devant desservir les nouveaux résidants. À Terrebonne, la redevance doit servir à financer des dépenses d’infrastructures estimées à 265 millions.

Selon les renseignements transmis par le ministère québécois des Affaires municipales à l’Union des municipalités du Québec (UMQ), 20 villes ont un règlement ou sont en voie d’en adopter un.

Facile d’imposer les futurs citoyens

Pour le pouvoir municipal, imposer une redevance de développement est une façon pratique d’éviter d’avoir à augmenter la taxe foncière, geste impopulaire chez les électeurs.

« C’est plus facile de faire payer des impôts à des citoyens qui n’existent pas que de faire payer des impôts à des citoyens qui existent, parce que les citoyens qui n’existent pas ne votent pas », dit, au téléphone, Jean-Philippe Meloche, professeur et directeur de l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage à l’Université de Montréal.

Pour ses défenseurs, la redevance est une façon de collectiviser une partie de la rente foncière plutôt que de la laisser à 100 % dans les mains du promoteur privé.

Une ville, par ses investissements au fil des ans, crée un environnement propice aux investissements résidentiels. Sans la redevance, le promoteur qui vend avec profit ses logements garde pour lui la totalité de cette rente à laquelle il n’a bien souvent pas contribué. En payant une redevance, le promoteur est obligé de partager une partie de son profit avec la collectivité.

Les villes ontariennes comme Toronto y ont recours abondamment depuis longtemps.

Rendre la densification fiscalement acceptable

Ce mode de taxation a aussi l’avantage, aux yeux de la professeure associée de gestion municipale Danielle Pilette, de rendre la densification plus acceptable aux yeux des résidants existants, car ceux-ci n’auront pas à payer pour les services municipaux des futurs résidants. Pensons à la nécessité d’augmenter la capacité de l’usine de filtration pour desservir un nouveau quartier. Une façon de lutter contre le syndrome « pas dans ma cour », en somme.

La façon dont la redevance est conçue au Québec, un montant fixe par logement basé sur un coût approximatif des services destinés aux nouvelles populations, a l’inconvénient de « surtaxer les projets de haute densité par rapport aux projets de basse densité », fait remarquer le professeur Meloche.

Comment en arrive-t-on à taxer les logements neufs avec une mesure pénalisant davantage les projets de haute densité en pleine crise du logement ?

« Si on avait la possibilité de diversifier autrement les revenus municipaux, s’il y avait un partage plus équitable de l’assiette fiscale, les villes ne seraient pas contraintes d’utiliser ce type de taxation. »

– Daniel Côté, président de l’Union des municipalités du Québec et maire de Gaspé

Le PDG de l’Institut de développement urbain du Québec, lobby des promoteurs, lui donne raison.

« Le gouvernement du Québec devrait intervenir pour financer les villes de manière à ce qu’elles n’aient plus à utiliser un moyen comme celui-là qui vient avec des conséquences : augmenter le prix pour l’accès à la propriété et augmenter le prix pour les portes locatives », critique Jean-Marc Fournier.

Pour le professeur Meloche, le montant des redevances au Québec demeure modeste comparativement à ce qu’on voit en Ontario. « Le gros du problème de l’accès au logement au Québec, il n’est pas dans la fiscalité, mais dans la lourdeur de la réglementation. »

Devimco pris par surprise à Brossard

En raison de ses plans pour la construction de 8000 logements à Brossard, Devimco parle à la Ville toutes les deux semaines, soutient son président, Serge Goulet. C’est pourtant en lisant La Presse vendredi matin qu’il a appris l’existence de la nouvelle taxe de 3527 $ sur les logements neufs. « On tend la main à la Ville. On veut les rencontrer pour discuter des modalités d’application de la redevance. Je suis d’accord comme promoteur pour mettre l’épaule à la roue. Mais pouvons-nous imaginer une application progressive de la redevance comme ce fut le cas avec la redevance servant à financer le REM [Réseau express métropolitain] ? », suggère-t-il.