MALED1ZIONE

Le droit de transformer la rue Drummond en artère bidirectionnelle était déjà confirmé.

Bien sûr! Début de construction: vers la fin de l’année 2013 Fin de construction: vers la fin de l’année 2016 Autres informations: * 62% vendu en date du 25 janvier 2013 FAUX Rumeurs: * 70% vendu au 28 février 2013 FAUX Vous aviez cette information détaillée depuis neuf jours : http://www.mtlurb.com/forums/showthread.php/20147-Le-Roccabella?p=163549#post163549 Malheureusement, vous ne l’avez pas lu.

No, the project is not in trouble. Believe me. It will go up, but not necessarily in its current form. You heard that the commercial (office) portion, about 120000 square feet, was rented out. You can actually verify directly that this is not the case by contacting the leasing authority and inquiring about availability. If the office portion were rented, this project would be going up on April 1st rather than before the end of the year. Sales have slowed since the beginning of the year and are stuck around 60 percent. This is the number that Michael and the sales team report persistently. To start construction, they need a sales figure similar to that of Altoria at the beginning of construction. If I recall correctly, it was 86 percent. Everything possible will be done to reach the required threshold for financing this project, but it is my understanding that if we reach September and sales do not hasten, the project will be transformed and construction will begin as soon as possible. Broccolini, Greenbaum and Carttera did not pursue this venture to lose money for their investors and, besides, a 40-storey 150 meter building is not too shabby.

Ce n’est pas tout à fait exact. L’Altoria sera visible à partir de l’extrémité est du Mont Royal au-delà du 500 Boulevard René Lévesque (toit vert), mais bien sûr pas à partir du belvédère.

Veuillez s'il vous plaît mettre à jour vos informations! http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2013/03/01/condos-100-projets-et-de-gros-rabais/ Vendredi 1 mars 2013 | Mise en ligne à 11h15 | Commenter Commentaires (111) Condos: 100 projets… et de gros rabais Photo Reuters Photo Reuters “Électros en inox inclus”; “25 000$ de rabais sur les unités sélectionnées”; “25 000$ pour meubler son condo”. Les cahiers immobiliers du week-end, dans les journaux montréalais, regorgent depuis quelques semaines de promotions du genre. La multiplication des mégaprojets de condos provoque une concurrence jamais vue entre les promoteurs, tout cela au moment où le marché s’assouplit. C’est dans ce contexte de frénésie mâtinée d’incertitude que se tiendront ce week-end les “visites libres” dans une centaine de projets neufs à Montréal. Un moyen comme un autre, pour les promoteurs, de faire connaître leurs produits. Dans la même veine, le groupe Broccolini a réuni hier soir une centaine de courtiers immobiliers au pavillon des ventes de son projet L’Avenue, à côté du Centre Bell. “C’était pour créer un buzz, une connaissance du projet auprès de la communauté des courtiers”, m’a expliqué ce matin le promoteur Michael Broccolini. Parmi les moyens utilisés pour générer un “buzz”, le groupe offrira au courtier qui génère le plus de ventes la location d’une Mercedes pendant deux ans. Malgré cette tactique de promotion, Broccolini assure que les ventes de la tour de 50 étages sont “au-delà” de ses attentes. (Ce n'est pourtant pas tellement exact ) Quelque 60% des unités seraient vendues, et il se dit assuré que la construction ira de l’avant. Il prévoit lancer les travaux avant la fin de l’année. Un autre promoteur –DevMcGill– semble connaître un bon succès avec ses récents projets. En entrevue la semaine dernière, Louis Conrad Migneault, vice-président marketing du groupe, m’a montré une série de courriels de confirmation des ventes récentes dans les différents projets du groupe. Les transactions sont encore nombreuses, dans toutes les gammes de prix, selon ces documents. “Dans l’ensemble, notre chiffres annualisés sont équivalents à ceux de l’année dernière”, a-t-il affirmé. S’il juge tout à fait “normale” la multiplication des projets de condos à Montréal, M. Migneault prévoit que certains projets n’iront pas de l’avant. “Ce qui est sûr, c’est que ce n’est pas le consommateur qui paie les coûts (d’un projet abandonné) et c’est normal. Le marché va trouver sa place.” Dans quelle mesure le marché s’ajustera-t-il? Les paris sont ouverts. Le droit de transformer la rue Drummond en artère bidirectionnelle était déjà confirmé. No, the project is not in trouble. Believe me. It will go up, but not necessarily in its current form. You heard that the commercial (office) portion, about 120000 square feet, was rented out. You can actually verify directly that this is not the case by contacting the leasing authority and inquiring about availability. If the office portion were rented, this project would be going up on April 1st rather than before the end of the year. Sales have slowed since the beginning of the year and are stuck around 60 percent. This is the number that Michael and the sales team report persistently. To start construction, they need a sales figure similar to that of Altoria at the beginning of construction. If I recall correctly, it was 86 percent. Everything possible will be done to reach the required threshold for financing this project, but it is my understanding that if we reach September and sales do not hasten, the project will be transformed and construction will begin as soon as possible. Broccolini, Greenbaum and Carttera did not pursue this venture to lose money for their investors and, besides, a 40-storey 150 meter building is not too shabby. Bien sûr! Début de construction: vers la fin de l’année 2013 Fin de construction: vers la fin de l’année 2016 Autres informations: * 62% vendu en date du 25 janvier 2013 FAUX Rumeurs: * 70% vendu au 28 février 2013 FAUX Vous aviez cette information détaillée depuis neuf jours : http://www.mtlurb.com/forums/showthread.php/20147-Le-Roccabella?p=163549#post163549 Malheureusement, vous ne l’avez pas lu. Alors, veuillez-vous avoir l’amabilité de m’expliquer comment la suite applique dans notre circonstance actuelle? Spécifiquement, à quoi sert un tel jeu? Merci en avance. Le troll malin Désigne un internaute qui cherche volontairement à déstabiliser les procédés de communication. Il comprend en général très bien le fonctionnement d’internet et sait qu’il est très facile de s’en servir pour manipuler ou provoquer. Il n'est pas à démontrer qu'il connaît parfaitement les mœurs des administrateurs qui modèrent le sujet de discussion cible. Il considère souvent l’espace de discussion sans autre intérêt que celui que peut représenter un jeu de rôle. Le but recherché est alors de faire vivre un personnage imaginaire, de gagner de la considération ou du respect en s’attribuant de fausses compétences ou en marquant des points sur d’autres intervenants arbitrairement considérés comme des adversaires pour le déroulement du « jeu ». Certains intervenants utilisent plusieurs personnages virtuels afin de les renforcer entre eux, ou de soutenir le personnage principal. Lorsque le personnage principal est découvert et banni ou en manque de prestige, le troll crée un nouveau personnage pour s'y substituer. Le troll malin n'a que rarement besoin d'insulter ou de devenir vulgaire pour provoquer. Les réponses agressives des personnes provoquées ont pour effet d'amuser le troll, qui verra qu'il a réussi à troller ces personnes, et qui les poussera de façon subtile[réf. nécessaire] et ironique à se ridiculiser encore plus.

Ils m’ont dit 30 mois pour la première tour (livraison automne 2015) et 18 mois pour la deuxième tour (livraison 2018). Par contre, Karen Wisdom a indiqué le mois de décembre dans une entrevue entretenue par une correspondante de la Presse : http://maison.lapresse.ca/habitation/immobilier/201303/05/01-4628007-cest-un-depart-autour-du-centre-bell.php

If you are willing to provide the financing, they will do as you ask. Would you like Mr. Greenbaum’s contact information? Be sure to have your bank account number(s) on hand!

If you are willing to provide the financing, they will do as you ask. Would you like Mr. Greenbaum’s contact information? Be sure to have your bank account number(s) on hand! Ils m’ont dit 30 mois pour la première tour (livraison automne 2015) et 18 mois pour la deuxième tour (livraison 2018). Par contre, Karen Wisdom a indiqué le mois de décembre dans une entrevue entretenue par une correspondante de la Presse : http://maison.lapresse.ca/habitation/immobilier/201303/05/01-4628007-cest-un-depart-autour-du-centre-bell.php La côte du Beaver Hall a une inclinaison de 9 pourcent. Donc, la dénivellation est de 7 mètres de côté est de la rue et de 8 mètres du côté ouest. En ce moment, la structure s’élève à 11 mètres (les deux premiers étages). On commence à construire le troisième étage. Alors, on peut maintenant estimer la hauteur réelle de l’édifice selon les normes de la construction. Je vais m’en servir des hauteurs de la Tour Deloitte (26 étages avec plafonds du 9 pieds en hauteur + toit équivalent à 5 étages) et du Courtyard Mariott (40 étages + toit équivalent à 1 étage) pour estimer les hauteurs des volets commerciaux et résidentiels, respectivement. Il faut tenir compte que la hauteur des plafonds dans le volet commercial du Tour Aimia est du 10 pieds au lieu du 9 pieds. 133 mètres / 31 étages = 4.29 mètres + 1 pied par étage = 4.595 mètres par étage x 8 étages = 36.76 mètres. 143 mètres / 41 étages = 3.49 mètres par étage x 25 étages = 87.2 mètres. 11 mètres + 36.76 mètres + 87.2 mètres = 134.96 mètres. Les premières esquisses dévoilées après l’ajout de trois étages supplémentaires ont montré un tour d’exactement la même hauteur que la Tour de la Banque Nationale (juste en dessous de 136 mètres à partir de la rue Viger). Une hauteur de 135 mètres était indiquée. Ça pourrait être la hauteur à titre officieux. Par contre, une photo posée sur le site internet révèle un tour d’à peu près 120 mètres : http://www.touraimia.com/images/renders/picture-2-1.jpg L'hôtel occuperait 12 étages. Mais non! Il n’en reste que trois étages ainsi que le toit. La hauteur de la structure actuelle, soit 133 metres, dépasse déjà celle du Complexe Desjardins Tour Est. Tout bouge rapidement ... En prévision du début de construction du projet LE VICTOIRE, nous sommes fiers d'annoncer que nos bureaux corporatifs sont maintenant déménagés à proximité du projet... 124, McGill - 2ième étage Montréal, Québec H2Y 2E5 GAGNEZ EN RAFFINEMENT Jusqu’au 15 juin, L’Avenue offre du style à vos déplacements. Les courtiers qui auront obtenu au moins trois offres fermes d’achat seront éligibles à un concours leur permettant de passer à la classe supérieure, la classe E. En effet, l’Avenue offrira à son partenaire le plus performant, une location de deux ans pour une berline Mercedes-Benz de série E 2013. Démarquez-vous. Surclassez-vous. COMMISION DE 4% OFFERTE AUX COURTIERS* *POUR UNE DURÉE LIMITÉE

Je vous conseille de vérifier l’information provenant de vos sources avant de l’émettre en publique. Cependant, lorsqu’il se sert de l’information que vous n’êtes pas capable de vérifier directement, veuillez indiquer de manière non équivoque qu’il s’agit d’une rumeur. D'après les dernières informations qui nous sont parvenues, le chiffre de vente chez Roccabella atteint 44,5% en tenant compte exclusivement des acquisitions effectuées depuis 70 jours pour lesquelles un dépôt de 10% fut déjà remis chez le notaire. En excluant les unités réservées, Icône est 60% vendu. La Tour des Canadiens est 99% vendu. Les ventes chez l’Avenue tournent autour de 60%. Quand même, il est difficile de deviner combien parmi ces unités étaient bloquées par le promoteur. J’ai la même information à propos de la Banque Toronto Dominion : Alors, il faudrait la préciser un peu. Broccolini et Carttera ont conclu une entente provisoire avec la Banque Toronto Dominion afin d’afficher leur bannière au 50e étage en échange d’un soutien financier. Toutefois, le promoteur risque d’aliéner un locataire pilier dans le cas échéant. Il faut aussi lire la suite: La circulaire d’où on tire cette information était diffusée par Marie-Eve Gingras-Gosselin (marie-eve@broccolini.com) le 13 novembre 2012. Pour connaître la disponibilité de l’espace bureau chez l’Avenue, veuillez contacter la Groupe Broccolini directement : http://broccolini.com/contact/inquiry. Dès qu'un locataire commercial signera un bail de location, je vous jure que la Groupe Broccolini l’identifiera. Je vous fournis des exemples concourant : http://www.touraimia.com/space-for-rent/available-spaces http://www.cadillacfairview.com/Notesdata/HR/CF_LP4W_LND_WebStation.nsf/page/Lancement+de+la+construction+de+la+tour+de+bureaux+du+centre-ville+de+Montr%C3%A9al+alors+que+Cadillac+Fairview+et+Deloitte+signent+un+bail Le périmètre de terrain appartenant au même titre de propriété n’était pas clôturé parce que la construction s’élancera bientôt, ni pour abriter ou cacher le bureau de ventes par rapport au projet sur l’autre bout du terrain. Tout simplement, la parcelle de Broccolini se continuera à servir comme aire de stationnement après que la construction du Roccabella commencera. Par rapport aux demandes de derogation majeures, la Groupe Broccolini les a déjà obtenus. Ils avaient même obtenu le droit de transformer la rue Drummond en artère bidirectionnelle. En ce moment, ils affrontent d’autres d’obstacles, particulièrement le financement et les contraintes liés au stationnement souterrain. http://mtlurb.com/forums/showthread.php/20374-L-Avenue?p=161154#post161154 http://mtlurb.com/forums/showthread.php/20374-L-Avenue?p=161831#post161831 Notamment, Tonio Broccolini fera tout ce qui est possible pour que ce projet soit réalisé. En contretemps, sa famille et son partenaire, Hillel Greenbaum, ne veulent pas perdre de l’argent au sein de leurs investisseurs ultra-fiables. Alors, il sera très important de lancer la construction même si l’envergure du projet devrait être diminuée. La raison pour laquelle vous avez de la misère à constater les hauteurs exactes des édifices prévues est tout simplement qu’ils n’existent pas. Pour chaque projet, il y a au moins cinq chiffres et un niveau de tolérance. La hauteur fournie à la Ville et aux institutions financières est normalement la plus basse. Une fois qu’un projet soit approuvé et le financement soit sécurisé, on donne la hauteur du promoteur qui est effectivement à la valeur maximale. Il y a aussi les chiffres de l’architecte et du bâtisseur qui sont plus exactes et ainsi la hauteur mesurée une fois que le projet soit complété. Je vous ai fourni les chiffres des architectes : http://mtlurb.com/forums/showthread.php/20150-Icône?p=159914#post159914 Évidemment, les normes de la construction et les considérations budgétaires obligent parfois le bâtisseur à diverger des plans originaux. Par exemple, le Courtyard Marriott atteindra le niveau de 40e étage de Complexe Desjardins Tour Sud quand il sera complété, disant 9 mètres de moins par rapport au tour voisin. Alors, vous avez raison. Il faut compter le 40e étage du Complexe Desjardins Tour Sud ainsi que le toit pour arriver à 152 mètres. Le Courtyard Marriott, même avec son toit, sera un peu plus bas. S’il y a lieu, la Ville établit la hauteur maximale en tenant compte des paramètres spécifiés dans la demande. Il faudrait donc que la Ville permet une marge de confort additionnel. Selon le cas, le développeur ne fournirait aucune hauteur qui dépasse une limite déjà établie. Parfois, ces limites sont quand même outrepassées. On a déjà l’exemple du Hilton Garden Inn. Heureusement, ils incorporent un niveau de tolérance.

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Avec seulement 56 suites sur 26 étages, ceux qui désirent investir chez Le Victoire vivront à une adresse remarquable sur une rue historique, le tout dans un environnement paisible : Le Vieux-Montréal qui, avec sa beauté architecturale et son style de vie se trouve qu’à quelques pas du Le Victoire. Les lieux comprendront un hall d’entrée impressionnant complètement vitré donnant vue sur la rue St-Jacques, un ascenseur-stationnement sur 5 niveaux de stationnement souterrain, un gymnase ultra moderne avec planchers en bois-franc et environnement yoga/pilates au 2ème étage muni d’une généreuse fenestration sur la rue Gauvin. Orientée Sud-Ouest, une piscine à longueur se trouvera aussi au 2ème étage avec coin salon sur la terrasse privée, ainsi que douches et salles de bains adjacentes. Pour votre ami fidèle, afin d’éviter toutes traces de pattes de Fido dans votre demeure, une station de lavage fera partie des installations souterraines. Caractéristiques des Suites – Toutes les suites chez Le Victoire bénéficieront de plafonds d’une hauteur somptueuse minimale de 11 pieds. Les suites Penthouse auront des plafonds de 12 pieds de hauteur. De plus et afin de respecter les caractéristiques historiques du bâtiment, les résidences situées aux 2ièmes et 3ièmes étages auront une rare hauteur de plafonds de 15 pieds. Les suites de condominium à style maison de ville et les suites penthouse offriront un espace mezzanine à aire ouverte, avec des plafonds exceptionnels de 23 pieds. Les cuisines de haute gamme chez Le Victoire sont conçues et fabriquées par GD Cuccine S.P.A. et importées directement du nord de l’Italie, une offre canadienne exclusive pour Le Victoire. Avec des armoires pleines et dessus d’armoires atteignant les cloisons situées à une hauteur de 10’8’, les cuisines chez Le Victoire offriront plus d’espace de rangement que tout autres projets en ville. Les comptoirs en pierre-cesar dans les salles de bains et cuisines, les électroménagers encastrés Miele ou Bosch reflètent la nature du design haut de gamme chez Le Victoire. Travertin naturel situé dans les entrées et les salles de bains complètent la plus haute qualité de planchers à grandes planches en chêne blanchi. Espace prévu pour laveuse/sécheuse à chargement frontal ou empilables. Un système de maison intelligente pour le contrôle du son, de la température, de l'éclairage, et de la surveillance vidéo pour l'accès aux résidences avec accès transcontinental à distance sera facilité par une application conçu pour iPhone/iPad. Les caractéristiques et traits chez Le Victoire se prêtent aux attentes de design d’une clientèle particulièrement distinguée.

L’administration de Point Zero visait un immeuble de 32 étages depuis quelques mois, même avant de négocier un contrat avec un locataire. Leur dilemme tournait autour de la démolition de l’édifice actuel, spécifiquement s’il vaut la peine de garder la charpente. L’édifice présenté dans la photo n’est qu’un tour de 28 étages mesurant environ 110 mètres. Je ne peux pas deviner s’il entrainerait une démolition partielle ou totale, mais je ne compte que 14 étages hôtelières au lieu de 18. Alors, des rendus avec 27, 28 et 30 étages étaient aussi fournis par les architectes. Deux possibilités : a) Mauvaise photo b) Accor a signé une promesse qui ne vise qu’un volet hôtelier de 14 étages Je vais me renseigner et afficher les informations ici : À part de ça, il faut lire plus attentivement : Ça veut dire que les travaux ne commenceront pas avant l’été, beaucoup de temps après le Roccabella qui est autofinancé. Un horizon de 12 à 18 mois indique que Point Zero gardera la charpente.

Il sera idéal de garder les hauteurs originelles. N’est-ce pas? Alors, un tour de 50 étages mesurant 175 mètres était prévu. Canderel va livrer exactement ça (mesurant juste en dessous de 174,5 mètres à partir de la voie AMT). Les hauteurs de deuxième et troisième tours devraient être entre 115 et 145 mètres (35-44 étages) et 83 mètres (25 étages) pour ne pas bloquer les étages penthouses du tour original. Comme toujours, le profit et les aspects logistiques vont déterminer l’envergure du projet final. Il faut tenir compte que c’est très difficile d’ériger un édifice avec plus de 40 étages résidentiels à Montréal à cause des contraints imposés par le stationnement souterrain. Pourtant, YUL sera un concurrent formidable si les phases subséquentes seraient lancées trop tôt. J’espère que vous comprenez que je préfère que les journalistes ne m’emploient pas comme réceptacle d’information scandaleux. Je viens de fournir une trousse de détails à propos des grands projets au centre-ville sur votre site et je vous suggère de vérifier chacun indépendamment. Je me suis entrepris de corriger les erreurs et d’ajouter de l’information telle que possible. Maxime n’avait aucun droit de publier un reportage fondé sur le tuyau de mon collègue. C’est certain qu’il y a des experts dans notre profession qui sont plus adeptes à deviner si un projet est réaliste selon les conditions économiques municipales. Mon cher 培僑, vous découvrirez très bientôt que ce n’est pas le cas. Je suis sincèrement désolé pour le malentendu. Pour le Tour des Canadiens, je crois que c’est Fisher et Paykel pour les unités de base et Fulgor pour les penthouses. Pour l’Avenue, c’est Liebherr et, pour le Roccabella, je crois que c’est De'Longhi. Unfortunately, I do not have any information about the kitchen cabinets. I hope that I spelled our friend's name correctly. Please correct me if I made an error.

L'Avenue Condos Offre À Durée Limitée Stationnements Disponibles Pour Les Résidences De 1 Chambre À Coucher | Jusqu'au 23 Fevrier, les acquéreurs de rêsidences d'une chambre à coucher ont la possibilité d'acheter une place de stationnement pour 55 000$ Architecture Sur Glace - À deux pas du domicile des Canadiens, les exploits sont une chose naturelle. C'est pourquoi, les 21, 23 et 28 fêvrier, Nicolas Godon, sculpteur de glace de renom, nous offrira une performance en direct. http://www.broccolini.com http://www.carttera.com lavenuecondos.com | 514-398-0123 Immoblier Baker est l'agence inscriptrice. Les Courtiers immobiliers sont les bienvenue. Prix et modifications techniques sujets à changements sans préavis. http://www.facebook.com/lavenuecondos twitter.com/LavenueMtl Comme il n’y aura que 250 espaces de stationnement disponibles pour les résidents, il faut commencer à poser des questions. Je manque l’audace de contacter le promoteur de nouveau pour lui demander si l’offre est rétroactive. Je présumerai, donc, que c’est bien le cas. Pourrait quelqu’un d’autre oser de le faire ce fois ci? Je vais reprendre mes calculs tout de suite. Vous n’avez pas compris, mon grand! Selon les rendus actuels, il n’y aura que 275 espaces de stationnement disponibles sur 5 niveaux. Il reste la possibilité d’augmenter ce chiffre à 300. Si tous les appartements auraient le droit à un espace de stationnement, le promoteur devra fournir 330 espaces (les propriétaires des penthouses ont le droit à au moins deux espaces). Alors, il y a deux possibilités : a) baisser les plafonds des niveaux de stationnement ou b) ajouter de stationnement au-dessus du niveau du sol. Voici les résultats si on présumait que tous les propriétaires des modèles Avenue des Canadiens et Sainte Catherine auront le droit à un espace de stationnement (un ajout de 84 espaces): Avenue 275 espaces de stationnement disponibles sur 5 niveaux (300 dédiés) 10e étage – une unité avec 2 espaces (2, décompte 2) 11e-26e – 10 unités (160, décompte 162) 27e-28e – 9 unités (18, décompte 180) 29e-36e- 8 unités (64, décompte 244) 37e – 6 unités (6, décompte 250) 38e -43e - 5 unités (30, décompte 280, il va falloir arrêter au 41e étage) 44e - 4 unités (4) 45e - 2 unités avec 2 espaces (4) 46e-48e - une unité avec 4 espaces (12) En plus, où stationneront les clients de l’hôtel prévu ? Par contre, voici les chiffres pour les autres projets. Après l’acquisition de terrain Accurso, 70 pourcent de quadrilatère appartient à M. Tartaglino. Tour des Canadiens 405 espaces de stationnement disponibles sur 9 niveaux (263 dédiés) Roccabella 640 espaces de stationnement disponibles sur 5 niveaux (8x70 étages = 560 dédiés) Savez-vous déjà la réponse? Moi, non plus! Donc, il va falloir continuer à fouiller.

Vous trouverez tous les informations que vous cherchez sur ces sites: http://t.co/ic03TJJd https://twitter.com/BenRabidoux

I must apologize for correcting you, once again. The penthouses cost about $855-875 (all inclusive: parking, locker and taxes) per square foot depending on the floor. They all have access to the 46th floor southeast-facing terrace measuring approximately 2500 square feet. Considering the high-end finishes in these units, it is a very good value compared to what is being offered across the street for approximately $930 per square foot. On the other hand, the best value overall can be found at Le Roccabella where the best units excluding the penthouse sell for $700 per square foot or less. Unfortunately, neither of the alternatives offers a south-facing terrace. The parking places cost $60000 + GST + PST = $68985. This accounts for about $35 per square foot of unit. Priority in choosing the location will be given to owners in order of descending price. Désolé! Il faut corriger les fausses déclarations. Vous vous trompez. Alors, je vais essayer de vous informer. Si l’Avenue soit amputée, le projet de Tartaglino bénéficiera le plus. Selon les esquisses actuelles, l’édifice obstruera les vues au sud-est. À partir de 36e étage, rien à part de la Tour des Canadiens empêcherait la vue du Fleuve St. Laurent. C’est bien sûr qu’ils préféreraient d’augmenter leurs ventes au-delà du seuil de 50 pourcent. Les propriétaires des unités à partir du 43e étage de côté nord de la Tour des Canadiens bénéficieront aussi parce que la vue vers le nord-est serait légèrement dégagée. Canderel et Cadillac Fairview n’ont pratiquement rien à gagné par le bilan résultant de l’amputation du volet commercial de l’Avenue. La Groupe Broccolini prévoit un ou deux étages d’espace détaillant dans leur complexe. Cela propulsera l’initiation d’une deuxième Tour des Canadiens au sud. En ce moment, il y avait un retrait de contrat. Donc, il en reste trois penthouses à vendre dans la Tour des Canadiens. C’est tout à fait vrai que les ventes pour tous les projets se sont ralenties pendant les deux derniers mois. En même temps, le prix pour les constructions nouvelles a grimpé d’au moins 0.2%. Croyez-vous honnêtement que Cadillac Fairview a un tel besoin d’assistance pour accélérer ses ventes? Dès l’introduction des unités aux 44e et 45e étages, depuis deux semaines, tout était vendu. Il faut être un peu plus réaliste. Unfortunately, that is all that is available from the 46th-48th floor, I believe! It is the best of the three floor plans as it will allow you to see the whole of Mont Royal, much of the river and a sliver of downtown. From the common terrace, you can view the whole St. Lawrence River. Not quite empty! Many of the units on the lower floors will likely be the object of one-year leases. You can see a similar situation unfolding at le Seville. Mind you, almost all of the projects will appear on the market in 2016. Should interest rates rise, the market will be forced to contend with a supply shock.

You are both correct and wrong. The taxation on the units at Crystal de la Montagne is based upon the 2009 evaluation rolls, which used the average acquisition cost of the units in the building net of taxes as a basis. Many of the units have doubled in value based on the most recent sales and will, therefore, be taxed much more heavily after 2013. Notarial fees scale in accordance with the size and value of the property. As for Altoria, Richard Hyland is trying to market the 35th floor penthouse for roughly $6 million plus taxes. The 5575 square foot unit includes both north and south facing terraces with a surface area totaling 1140 square feet. If you can afford to live there, enjoy! Altoria, along with Univers and Roccabella (Tour de la Montagne), will enjoy some of the most comprehensive views in the city. You misunderstood. The $76000 (municipal and school taxes) refers to the 35th floor of the Altoria. Par contre, aucun penthouse n’est déjà vendu. Alors, la valeur cadastrale sera établie à partir des ventes aux étages inferieurs. Si on présume une valeur approximative de $575 au pied carré, on arriverait à un niveau de taxation de 41000$. Mais, ce niveau se grimpera graduellement à 76000$ ou plus à partir de l’année 2017. The north side penthouse on the 38th floor of the Roccabella measures 2600 square feet and includes a 1366 square foot terrace. The total tax amounts to 1.27% of the assessed value. For this unit, the total is about $36000. Southwest (Fleuve St. Laurent), West (Westmount) and North (Mont Royal) should be completely unobstructed as Roccabella will easily clear the Icône. Northeast will be blocked by the CIBC tower. However, there should be a nice view of Boulevard René Lévesque (Downtown).

J’essaye tout simplement de vous convoyer l’information qui est à ma disponibilité. Vous avez certainement le droit de désavouer ce que je propose, ainsi que la réciproque. Broccolini dit expressément qu'il n'est pas vrai que le projet sera amputé, et spécifie même envisager d'ajouter des étages. --> Pourquoi faut-il présumer que le vigntenaire mente? Aucune décision à propos de la maquette finale du projet ne sera prise avant que la construction démarrera. Je suis parfaitement d’accord! Par contre, il y a certains individus bien placés dans l’industrie qui ne croient pas à sa faisabilité. C’est possible que l’information se soit échappée de la Groupe Broccolini, mais c’est plus probable que ces gens ont tiré leurs conclusions à partir d’une évaluation fiscale. Je vous ai donné mon opinion. A l’instar, selon Bergeron, le promoteur a déclaré qu’il « attendra d’avoir prévendu 75% des unités avant de lancer la construction. Il espère atteindre ce seuil avant Noël. » http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2012/11/01/tour-des-canadiens-presque-confirme/ Maintenant, ce chiffre s’est augmenté à 80 pourcent. Selon mes calculs, entre 85 et 90 pourcent des unités devrait être vendu avant que la construction commencera. Broccolini a vendu un étage au complet la semaine dernière –le 47e–, pour environ 4 millions de dollars. Le 48e a aussi trouvé preneur. Les acheteurs de ces deux unités d’environ 5000 pieds carrés seraient des gens d’affaires montréalais --> Ceci ne devrait pas être un mensonge non plus. Par contre, les penthouses sont normalement les unités qui sont les plus difficiles à vendre. Il n’y a pas beaucoup du monde qui payerait 4,75 millions de dollars (taxes incluses) pour un condo qui ne se pourrait pas être livré avant 2017. D’un grand coup de chance, la Groupe Broccolini a trouvé trois? En même temps, le promoteur avait la malchance de n’être pas capable d’augmenter son chiffre de ventes depuis le mois de novembre. (Davantage, il en reste deux penthouses avec des finitions et moulures de meilleure qualité dans le Tour des Canadiens qui sont disponible à 1,7 million de dollars chaque. Il n’en reste pratiquement rien d’autre.) Je suis assez confiant que le chiffre de ventes s’augmentera à plus de 90 pourcent si c’était le cas parce que les unités en bas sont plus abordables et les unités à partir de 42e étage ont tous des plafonds de 11 pieds et la même vue. Franchement, je crois à des autres circonstances : 1) Les promoteurs/développeurs ont réservé les penthouses pour eux-mêmes. 2) Les penthouses étaient bloqués avant qu’une décision soit prise à propos de la maquette finale du projet. ou 3) Les promoteurs ont bloqués les penthouses pour qu’ils puissent vendre ces unités à un prix plus élevé à une date ultérieure (semblable, mais pas identique, à ce que faisait Richard Hyland). Le jeune homme de 24 ans –son cousin Anthony Broccolini, en charge du projet, a 30 ans– reconnaît qu’aucune entente n’a été signée pour l’hôtel, mais il affirme que des discussions sont en cours. --> Alors, cela pourrait être un pieux mensonge. Selon les derniers renseignements de la Groupe Broccolini, l’intégration d’un hôtel dans le complexe était abandonnée. Voilà un perçu de la dernière conception : 5 niveaux de stationnement se composant de 250 espaces pour les résidents 2 étages se composant de boutiques haut-de-gamme 6 étages bureaux 9e – espace commun récréatif dédié exclusivement aux résidents de volet condominium 10e – unité résidentielle avec terrasse privée 11-41e - unités résidentielles avec plafonds de 9 pieds 42-44e - unités résidentielles avec plafonds de 11 pieds 45-48e – penthouses Selon le rapportage de Bergeron, ils retiennent toujours la possibilité d’incorporer un hôtel dans le complexe. Ça pourrait être l’incertitude ou le désespoir. Quelque chose n'est pas à sa place. Dans ce qui concerne le mérite et le caractère du projet, je crois que Page et Steele ont conçu un édifice très joli et qu’il sera grand dommage s’il ne serait pas réalisé. Tout de même, il faut être pragmatique et tenir compte de limitations fiscales liées à un projet d’une telle envergure. J’espère sincèrement que vous interprétez les tabloïdes internationaux et financiers avec plus d’assiduité par rapport aux circulaires « architecturales ». Par exemple, ça m’étonne que personne dans ce forum n’a observé que les chiffres de Maxime Bergeron par rapport aux hauteurs de l’Icône (145 mètres), un édifice exclusivement résidentiel de 38 étages et l’Avenue (175 mètres), un édifice de 48 étages avec un volet commercial, des plafonds plus hauts et un toit immense, sont incongrues et ridicules. Il ne faut faire qu’un seul calcul accessible à un écolier pour réfuter la suggestion : 175 mètres x 38 étages résidentiels = 45,86 étages résidentiels < < 48 étages mixtes 145 mètres Franchement, je n’ai aucune idée d’où provient le chiffre 175 mètres comme la hauteur totale de l’édifice est inférieure à la somme des composantes, basilaire (36 mètres), volet résidentiel (environ 130 mètres) et toit (17 mètres). Cela dépasse 182 mètres. Je comprends très bien votre appréhension, mais, pour des raisons bien évidentes, je ne suis pas à la liberté à identifier les sources qui m’ont confié la rumeur. Si je le fais, croyez-vous qu’ils vont me faire confiance à l’avenir? Comme vous-même, j’étais incrédule à propos de la suggestion que la Groupe Broccolini supprimera des étages. Alors, ils étaient énormément certains que la construction démarrera au début du mois d’avril. Donc, les identités de mes sources ne sont plus importantes comme on peut établir tous ce qu’ils viennent de dire à partir des paroles de M. Broccolini. En même temps, les commentaires récents de Bergeron ne servent pas aux intérêts de la Groupe Broccolini. Alors, même s’ils viennent juste de vendre 3 étages au complet qui géraient une promesse financière de 2,4 millions de dollars dès le début de la construction, ils vont repousser cette date assez loin pour qu’ils puissent vendre 80% des unités. Selon moi, ce n’est pas logique et corrobore ainsi les opinions de mes sources. À mon avis, cet article ne devrait jamais être publié. (Il faut préciser un peu ce que je viens de dire. La Groupe Broccolini a décidé de permettre un peu de la flexibilité par rapport aux dépôts. Selon leurs intentions initiales, 20% devrait être déposé dès le début de la construction. Comme il n’en restait qu’un couple de mois avant cette date, ils étaient ouverts à la négociation de paiement de 10% après le début de la construction. Alors, maintenant, cela n’a plus d’importance.) Je suis désolé que je ne puisse plus vous offrir. Alors, je n’ai aucune intention de convaincre, plutôt d’informer. CONDOS CENTRE BELL CANADIENS MONTREAL – CONDOS À VENDRE MONTREAL, CONDO MONTREAL Condo Montréal – Condos Centre Bell Patrice Groleau, propriétaire de l’Agence McGill immobilier, Condo Montréal Montréal, 30 juillet 2012 Condos Centre Bell - Plusieurs articles parlent d’une surabondance de condos dans le secteur du Centre Bell à Montréal; voici ma théorie à ce sujet. Les condos d’une des premières tours du secteur du Centre Bell, le Crystal de la Montagne à Montréal, avait connu une bonne vélocité de vente à l’époque pourquoi ? Elle était la seule tour condo en hauteur disponible dans le secteur; avec aucune compétition à proximité. Aujourd’hui, la première tour condo annoncée dans les environs du Centre Bell, connait un bon départ avec une mise en marché traditionnelle pour la vente de condos des grandes villes canadiennes soit un 10% des condos sous le coût de construction réservés aux investisseurs qui suivent le promoteur de projet en projet. Ensuite un 20% des condos au prix coûtant dont ont pu bénéficier quelques privilégiés et les plus rapides, puis un 10% d’acheteurs réguliers pour un total de 40% de condos vendus (aux dires des vendeurs). Il faut comprendre qu’avec un marché du condo à Montréal qui connaît une vigueur actuellement, il n’est pas difficile de vendre des condos neufs au prix coûtant ou sous le prix coûtant. Le défi réside dans le 70% de condos vendus avec profit. Le 30% de condos “sacrifiés” pour arriver au quota de ventes pour financement (et donc de construction) ne doit pas être pris en compte dans les statistiques de ventes des projets de condos utilisant cette technique. Nous avons vu dans le passé des projets utilisant cette technique de vente de condos, vendre 50% de leurs condos en 2 semaines mais prendre plus de 5 ans pour vendre la balance qui devient plus chère que le marché pour compenser le manque à gagner sur le premier 30%. Cette technique que j’ai baptisé la “technique Toronto” ne fonctionne pas aussi bien qu’on peut le croire à Montréal. La majorité des grands promoteurs québécois n’utilisent pas cette technique. Ils privilégient d’avantage un équilibre de prix sur l’ensemble des condos disponibles dans un projet. Ainsi, que vous soyez le premier ou le dernier acheteur les prix sont équilibrés. La différence entre le premier et dernier acheteur réside dans la disponibilité des condos, la flexibilité de modification des aménagements des condos, les promotions ponctuelles, le délai avant l’occupation et les hausses possibles en lien avec les hausses du marché et des coûts de construction . Le problème aujourd’hui avec les condos du Centre Bell réside dans le fait que 5 tours majeures de plusieurs de centaines de condos chacune pour un total de +2000 condos ont toutes été annoncées en même temps. Elles n’auront pas tous le même succès; si elles avaient été lancées les unes après les autres, les ventes de condos auraient possiblement connu un rythme normal. Mais en ce moment, tant que les détails complets des différentes tours de condos ne seront pas dévoilés à 100%, les acheteurs de condos attendront pour prendre leur décision. Achèteriez-vous un condo si dans un mois vous pourriez connaitre: le prix, les superficies, les visuels de la tour compétitrice de l’autre côté de la rue? Bref les acheteurs sont en pause, dès que les 5 tours auront mis cartes sur table, ils prendront leur décision. Mais le problème est là, des tours à 500$ et 600$ le pied carré ne représentent pas le budget de la masse. Les ventes seront donc divisées et diluées par 5 tours. Une des tours a réalisé, selon les vendeurs, 20 ventes de condos en un peu plus de 4 mois. Des condos qu’on peut imaginer près du prix coûtant. Donc, on peut voir que ce n’est pas prêt à se vendre rapidement pour celle-ci. Le problème est que certains de ces promoteurs ne sont pas habitués à ces rythmes de ventes plus longs (quoi que normaux). Les montages financiers, la rémunération du personnel ne sont pas planifiés pour de tels délais. L’autre problème majeur pour ces condos est que ce secteur n’est pas aussi prisé par les Montréalais que d’autres quartiers populaires. Le quartier qui va le plus bénéficier de la situation est le secteur de District Griffin (Griffintown) avec des services de proximités, le bord de l’eau, voisin du Vieux Montréal mais surtout de meilleurs prix. Donc si vous recherchez un condo à Montréal dans cette gamme de prix, privilégiez le Vieux-Montréal, à meilleur prix allez-y pour District Griffin! L’agence immobilière McGill immobilier qui représente les plus grands projets et promoteurs de condos à Montréal est reconnue comme l’agence la plus sélective dans les projets qu’elle accepte de représenter. Avec une équipe de haut niveau dans l’analyse approfondie du marché immobilier montréalais, seuls les meilleurs projets dans les conditions optimales sont retenus. Alors pour un gage de sécurité sur la qualité du projet, du promoteur et surtout du condo dans lequel vous allez investir à Montréal, recherchez un projet immobilier mis en marché par la véritable agence du condo à Montréal… McGill immobilier l’originale ! À part de ça, toutes mes informations se proviennent des promoteurs, des développeurs et des dessins architecturaux. Vous pouvez vous renseigner aussi. Par exemple, Exactly the opposite is true here. Avenue and Roccabella have the higher ceilings. The ceilings in Icône are limited to 9 or 10 feet, only 18 feet in the lobby: http://www.iconecondos.com/fr/description/

Alors, vous n’avez pas lu l’article de M. Bergeron très soigneusement. Pouvons-nous croire un rapportage qui fait des suggestions qui sont directement réfutable par l’information bien connue et établie? Je vais peindre toutes les détails catégoriquement pour que vous n’ayez plus de doutes: La Tour des Canadiens, par exemple, s’est affichée à une quarantaine (cinquantaine, la hauteur des tours de 44 et 50 étages était estimée entre 140 et 175 mètres) d’étages, avant d’augmenter les plans à 62 (faux, la hauteur maximale de l’édifice conçu était 61 étages selon le propre rapportage de Bergeron -->http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201202/24/01-4499225-la-tour-avenue-des-canadiens-amputee-de-20-etages.php) Cette tour de 50 (48) étages du promoteur Broccolini prévoit un volet commercial d’une quinzaine d’étages (faux, il n’y a que 8 étages commerciaux, ceux qui constituent le podium, prévus selon la maquette du projet actuel. Le neuvième étage servait comme espace récréatif. Les étages résidentiels commerceront à partir de 10e ou 11e selon la parole de développeur et le plus haut étage résidentiel se situera au 48e étage. C’est fortement probable que M. Broccolini attribue deux étages mécaniques au toit.) Les ventes de condos atteignent aujourd’hui 60% (c’était bien le cas depuis trois mois.) Il soutient néanmoins que les ventes vont “très, très bien”. (Et, alors !) le promoteur attendre possiblement d’avoir prévendu 80% des unités avant de lancer les travaux (évidemment, M. Bergeron a lu cela : Dès qu’une rumeur soit divulguée, il faut vérifier si elle est plausible. Personnellement, je ne la crois pas même si un des émetteurs du tuyau était très convaincu à propos de destin du projet Broccolini. Il faut tenir compte que le tour Broccolini comprend 8 étages d’espace commerciale louable sur un espace de 15000 pieds carrés, 31 étages résidentiels de 7000 pieds carrés, et 7 étages de 5000 pieds carrés. En effet, il y a 372000 pieds carrés d’espace disponible. Si 60 pourcent des unités avec une superficie moyenne de 750 pieds carrés, disant 195 unités, est déjà vendu, 146250 pieds carrés ou 39 pourcent de la superficie globale était vendu à $500/ pied carre. Le développeur ne retient que 20 pourcent du prix de vente avant la construction, donc $15 million. Ce n’est que 7,5 pourcent des fonds nécessaire pour financer un projet de $200 million.) Il faut aussi noter que le développeur prévoit 11 pieds pour la hauteur de plafond à partir de 42e étage. Alors, le développeur n’aura pas le droit d’ajouter plus que 4 étages sans contrevenir les limites de hauteur imposé par la ville. Cet édifice ne comptera pas plus que 52 étages au fur et à mesure que la configuration de son toit soit conservée.

Malheureusement, on ne peut rien tirer de ce blogue/article comme le projet Avenue était supposement 60% vendu depuis presque trois mois. Si le 46e, 47e et 48e étages étaient tous vendus ainsi qu’un dizaine de studios, ceci ajoutera facilement 5% au ventes. Je suggère aux participants d’être un peu plus scrupuleux à propos de ce qu’ils lisent peu importe la source. Sinon, ce forum deviendra très rapidement un carrefour pour les néophytes. Maintenant, on a rumeur contre rumeur et des foules des renseignements louches. Franchement, je ne crois ni l’une ni l’autre. Tout ce qu’on peut deviner de cette controverse est que le projet Avenue sera soit modifier substantivement ou repousser à une date lointaine si les ventes n’atteindraient pas un niveau assez élevé. Il faut aussi rappeler que Maxime Bergeron est le même journaliste qui a soutenu l’idée que le projet Univers sera limité à une quarantaine d’étages. Stéphane Côté réfuterais cette proposition avec énormément du plaisir. M. Bergeron a aussi émis la suggestion que l’Icone atteindra 40 étages et 145 mètres, ce qui sera disputé par les architectes du projet. Jusqu’aujourd’hui, M. Bergeron n’a suivi aucune démarche pour rectifier ses erreurs.

With everything included and taxes, it will cost you $2.84 million. You are very wrong! It is about $100000 (24k in condo fees and 76k in taxes, annually). Then , you must consider the tax on deed transfers, which amounts to $140000, the notarial fee, about $6000, and of course the mortgage interest.

Dès qu’une rumeur soit divulguée, il faut vérifier si elle est plausible. Personnellement, je ne la crois pas même si un des émetteurs du tuyau était très convaincu à propos de destin du projet Broccolini. Il faut tenir compte que le tour Broccolini comprend 8 étages d’espace commerciale louable sur un espace de 15000 pieds carrés, 31 étages résidentiels de 7000 pieds carrés, et 7 étages de 5000 pieds carrés. En effet, il y a 372000 pieds carrés d’espace disponible. Si 60 pourcent des unités avec une superficie moyenne de 750 pieds carrés, disant 195 unités, est déjà vendu, 146250 pieds carrés ou 39 pourcent de la superficie globale était vendu à $500/ pied carre. Le développeur ne retient que 20 pourcent du prix de vente avant la construction, donc $15 million. Ce n’est que 7,5 pourcent des fonds nécessaire pour financer un projet de $200 million. Comme les promoteurs ont de la misère à vendre les grandes unités aux étages supérieures, c’est possible de supprimer les étages les plus hautes et de les remettre en place des étages commerciaux. Ce n’est aucun désastre. Au contraire, c’est très intelligent. Une telle décision permettra la Groupe Broccolini et Carterra de diminuer le coût et l’envergure du projet et de vendre plus d’unités à un prix plus abordable. En ce moment, les meilleures unités du projet l’Avenue sont plus chères que les penthouses (alors, il n’en reste que deux en ce moment) comparable en superficie dans l’immeuble qui sera construit en face. De cette manière, tous les acheteurs conservera l’étage qui leur était promit. Selon moi, cela n’est que le dernier recours pour la Groupe Broccolini. S’ils veulent démarrer la construction plus vite, ils pouvaient supprimer entre 3 et 8 étages sans subir des répercussions sévères. Alors, c’est sûrement possible que le Tour des Canadiens sera enfin le plus haut édifice résidentiel en ville. Mais, avant qu’un sifflement échappe de la bouche de développeur de l’Avenue, je ne l’accepterai pas comme vérité. Big risks, rewards in mixed-use development Bookmark and Share 09 January 2013 By Alissa Ponchione Editor aponchione@hotelnewsnow.com -------------------------------------------------------------------------------- Story Highlights • Finding financing for mixed-use developments is hard, but spreading the risk amongst multiple entities can help mitigate losses. • A contract for mixed-use developments should include enforcement mechanisms that put pressure on the owner to comply with standards. • Mixed-use developments thrive in city centers where scarcity of land in urban areas attracts vertical multi-use projects. REPORT FROM THE U.S.—Developing the Radisson Blu Aqua Hotel Chicago mixed-use development—which houses a hotel as well as apartments, offices and condominiums—was no easy task. Finding financing proved to be difficult and legal red tape abounded. But the benefits outweighed the obstacles, according to the project’s developer. “Combining uses on top of each other, it makes for a synergistic use,” said Brian Gordon, VP of development for Magellan Development Group LLC, which developed the Chicago project that comprises 334 hotel rooms, 474 apartments and 262 condos. All apartments are 100% leased and condos are 100% sold, he said. “Complimentary amenities, shared parking, sharing costs split among all the different users so it operates more efficiently” are all beneficial, Gordon said. Brian Gordon Magellan Development Group “We want to do more of it,” he added. Financial planning Finding financing for mixed-use developments is hard—“probably harder” than a standalone project, Gordon said. “Nothing is easy,” he said. “Hotels are a class of real estate that is still hard to get loans on. … It’s a complicated transaction because of the moving parts. It is doable, but the banks require equity and security for that transaction.” Getting financing is “absolutely more difficult,” said Dan Leverett, executive VP and managing director of development at PM Realty. There’s more risk involved for the bank, and if the property is vertically mixed, then “you’re also taking multiple asset-class risks.” “You have an office underneath and a multifamily on top and retail at the base. There’s a different asset-class risk that comes into play,” he said. “Bankers worry about everything.” But John Lancet, director and partner at HVS’ Miami office, said spreading the risk between different usages provides an avenue for lenders familiar with how these uses operate with each other. “How they complement each other, that actually helps improve in some circumstances the business dynamic and financeability of the project.” The Radisson Blu Aqua Hotel Chicago is only one successful component of the mixed-use development, which includes office space, apartments and condominiums. “The overall risk could be mitigated by sharing uses,” he said. For a hotel connected to the mixed-use development, it might help lower operating costs for the hotel because the uses are spread out. “But on the flip side of that, I have seen some situations where the hotels share some space with the other uses … that depresses the earning potential for hotels,” he said. Legal woes Once financing is found, owners need to deal with the legal liabilities. Catherine DeBono Holmes, attorney at Jeffer Mangels Butler & Mitchell LLP, said it’s important to put in specific standards in contracts because “at the end of the day, you have to count on the owner to pay the cost of the common area, maintenance and to meet the standards. And sometimes they can’t do that.” The fear is an owner of one part of the development goes bankrupt and can’t pay their share of the project. “That’s the biggest risk: How do you deal with owners who can’t or won’t pay their fair share or meet your standards?” she said. “One of the things we do when we create a legal structure, not only setting standards, but what kind of penalties (or) enforcement mechanisms can we apply if people don’t comply with requirements,” she said. The trick is to work through what kind of enforcement mechanisms are available to put pressure on the owner to comply with the standards, DeBono Holmes said. Great risk, great rewards “Retail is a very big risk. Hotel is a big risk,” Leverett said. But it comes down to one simple choice that can turn those risks into great rewards: “Location, location, location,” he said. “You need to make sure you have the market for the asset class you’re thinking of developing.” PM Realty developed the Woodland Town Center, a horizontal and vertical mixed-used development in Houston, a city that is growing with business and transient travelers from around the world. And it’s “one of the most successful mixed-use developments in the world,” Leverett said. The 11 hotels in the Woodland Town Center, which include a Candlewood Suites, a Best Western, a Drury Inns, a Hilton Garden Inn and more, total a number of about 2,000 rooms, and achieved average daily rate, occupancy and revenue per available room numbers greater than competitors, he said. The Woodlands Waterway Marriott Hotel & Convention Center has seen strong occupancy and RevPAR numbers, he added. “It’s a story that’s a statement to proximity of office and other things … especially if you have meeting space,” he said. “The key is, if you have a mixed-use center, it has a variety of things going on,” which helps cover hotels during shoulder periods. The hotel serves as an anchor for other real estate uses, Lancet said. “It’s really about generating interests in other products, and the hotel is a source of those potential purchasers of those other products,” he said. Lancet, however, is not seeing a desire to develop hotel/condo mixed-use projects. “That’s a dying use.” Markets to watch Mixed-use developments are happening more and more, especially amid ramped up urbanization, said Jim Mouzourakis, senior managing director of hotel real estate services company Paramount Lodging Advisors. In the 1960s and 1970s in the U.S., urban sprawl meant cities were growing outward to the suburbs, but now people are heading back to city centers and developments are “going vertical rather than horizontal,” Mouzourakis said. This is because of a scarcity of land in urban markets, Lancet said. Additionally, luxury hotels benefit from mixed-use developments because it “can drive the (project) values,” he said. For example, Four Seasons or Trump Tower mixed-use developments bring with them a certain affluent image. “People are buying into that brand image. Combining your tower with Four Seasons, there’s this cache and extra amenities you’re buying into. This has a certain value added to some buyers compared to down the block with just the (condo) tower,” he said. “If done properly, it can be quite magical, where you get different components where some of the parts are greater than the whole.”

Les développeurs de Roccabella ont ajouté trois étages à l’édifice original. De plus, les deux premiers étages sont maintenant 23 pieds en hauteur et les étages à partir de 31e auront des plafonds de 11 pieds au lieu de 9 pieds. En tenant compte de toit, le Roccabella aura une hauteur effective de 44 étages résidentiels, disant 147 mètres. Par contre, le dessin de l’architecte indique que les tours seront au même niveau que le 34e étage de 1250 René Levesque, environ 143 mètres. Veuillez prendre note que le tour Drummond est 42% vendu en ce moment, sans tenir compte des unités réservés. Voici les chiffres pour les autres édifices : Avenue 182 m (165 m sans toit) 8 étages commerciaux, 40 étages résidentiels et toit de 5 étages Canadiens 168 m (174 m à partir de la voie AMT, 156 m sans toit) rez-de-chaussée double, 9 niveau de stationnement, 1 étage récréatif, 1 étage mécanique, 38 étages résidentiels et toit creux de 2 étages Univers 152 m 5 étages commerciaux et 40 étages résidentiels Roccabella 143 m 2 étages de 23 pieds, 28 étages résidentiels et 9 étages d'un hauteur commercial Le V 143 m (140 m sans toit) ses 35 étages actuels sont au même niveau que le 34e étage de Complexe Desjardins Tour Sud Altoria 130 m (126 m sans toit) 10 étages commerciaux, 24 étages résidentiels et toit de 1 étage Icone 130 m (124 m sans toit) le 38e étage dépasse légèrement l’édifice CCE selon la virtualisation, plus le toit de 2 étages Altitude 124 m (116 m sans toit) complété, il est au même niveau que le 30e étage de Place Ville Marie TOMS 122 m 1 étage de 18 pieds, 37 étages résidentiels, dont 5 étages de 10 pieds Garden Inn 122 m (127 m à partir du niveau de stationnement - rue de la Concorde, 117 m sans toit) 37 étages résidentiels et toit de 2 étages