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San Francisco, l’exemple à ne pas suivre

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À San Francisco, les conséquences désastreuses d’une pénurie de résidences montrent l’importance de s’attaquer à leur accessibilité. Avec un 1er juillet marqué par une crise du logement, les élus montréalais devraient en prendre note.

Il y a un an, ma conjointe et moi avons visité San Francisco. Vu la réputation libérale, moderne et riche de la ville, nos attentes étaient élevées. Or, une fois sur place, la réalité était tout autre.

À notre arrivée, nous avons tous les deux développé une toux sèche qui s’est résorbée lors de notre départ vers la vallée de Napa. Ce n’est probablement pas étranger au fait que la ville était au beau milieu de l’un de ses nombreux épisodes de smog. Année après année, le peu enviable palmarès des endroits les plus sévèrement touchés par le smog est en effet dominé par des villes californiennes.

Le prix des loyers, dont la médiane avoisine 3700 $ par mois pour un simple trois et demie, fait fuir les travailleurs vers la banlieue.

La durée des trajets quotidiens est l’une des causes de ces incidents de smog.

Quant aux artères commerciales, la plupart étaient dans un état tout à fait déplorable. L’itinérance, endémique dans plusieurs quartiers de la ville, y est pour beaucoup ; le nombre de sans-abri dans la région a augmenté de 60 % entre 2009 et 2017. Là encore, une étude suggère que l’inaccessibilité du marché immobilier est à blâmer.

En apparence bien différents, ces deux enjeux de santé publique ont donc en commun d’être causés par les coûts astronomiques du logement. La bulle technologique a en effet créé des emplois très bien rémunérés, augmentant ainsi la demande immobilière. En principe, la construction de nouvelles habitations aurait dû répondre à cette demande.

Or, pour 373 000 nouveaux emplois créés à San Francisco de 2009 à 2017, seulement 58 000 logements ont été construits.

De nombreux règlements municipaux contribuent en effet à restreindre l’offre résidentielle. Par exemple, la hauteur maximale des immeubles est limitée à 40 pieds pour la quasi-totalité du territoire de la ville. En vertu d’un autre règlement, des comités de citoyens peuvent bloquer des projets immobiliers pour des raisons aussi banales que « l’obstruction de la lumière du soleil, ou de la vue panoramique ». Quand on a investi plus de 1 million de dollars dans une propriété, toutes les raisons sont bonnes pour réduire l’offre et, au passage, faire fructifier son investissement…

COURAGE POLITIQUE DEMANDÉ

L’exemple (à ne pas suivre) de San Francisco devrait fournir des pistes de solution à l’actuelle crise du logement à Montréal. Jusqu’à récemment, la faiblesse relative de l’économie montréalaise, combinée à un exode vers la banlieue, suffisait à garder le marché immobilier relativement abordable. Avec un taux de chômage historiquement bas et un regain de croissance économique, le contexte a radicalement changé.

Tôt ou tard, des règlements devront être adaptés afin de faciliter la construction de nouveaux logements. Pour y arriver, les élus municipaux auront besoin d’une bonne dose de courage politique et devront cesser de prioriser indûment les intérêts des résidants actuels au détriment de ceux des citoyens futurs.

Comme le montre l’exemple de San Francisco, les conséquences d’un marché immobilier inaccessible, notamment l’étalement urbain et l’itinérance, sont trop importantes pour être balayées sous le tapis.

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22 hours ago, MtlMan said:

De nombreux règlements municipaux contribuent en effet à restreindre l’offre résidentielle. Par exemple, la hauteur maximale des immeubles est limitée à 40 pieds pour la quasi-totalité du territoire de la ville. En vertu d’un autre règlement, des comités de citoyens peuvent bloquer des projets immobiliers pour des raisons aussi banales que « l’obstruction de la lumière du soleil, ou de la vue panoramique ». Quand on a investi plus de 1 million de dollars dans une propriété, toutes les raisons sont bonnes pour réduire l’offre et, au passage, faire fructifier son investissement

Faut dire aussi que la quasi totalité de San-Francisco est construite en unifamiliales, ce qui amène un faible niveau de densité alors que la forte majorité de Montréal est de densité intermédiaire. Je pense que la particuliarité de Montréal s'observe surtout de quartier en quartier.

Le Plateau Mont-Royal est l'arrondissement ou je vois le plus une nécessité de revoir le zonage pour autoriser au moins deux étages de plus sur l'ensemble du territoire, idéalement entièrement du familial. Le secteur est très en demande et les terrains vierges constructibles se font de plus en plus rares. Le quartier devient de moins en moins accessible en conséquence. En parallèle, il faudrait, évidemment, régler le problème de la location à court terme permanente et les problèmes de mobilité en transport collectif. L'est en particulier ne bénéficie d'aucun mode de transport lourd.

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Si le phénomène était limité à la seule ville de San Francisco proprement dite, ce ne serait pas si grave, mais il est prévalent dans toute la région.

En effet, la ville "centrale" est petite  --121 km carrés (terre, excluant les eaux environnantes) pour près de 900,000 habitants.  Mais la région métropolitaine, qui comprend aussi Oakland et Hayward, s'étend sur plus de 9,000 km carrés et compte plus de 4,700.000 habitants.  Surtout, l'aire statistique combinée (Combined Statistical Area), qui inclut notamment San Jose,  approche les dix millions d'habitants!  L'opposition généralisée à des constructions résidentielles denses a naturellement pour effet de faire monter les prix à des niveaux stratosphériques, ce qui force  non seulement les pauvres mais aussi les gens occupant des emplois respectables,  à s'entasser à plusieurs dans une même maison ou à s'exiler très loin de leur lieu de travail (ou même de coucher dans leurs véhicules, pas de blagues).  

Ce que je veux dire, c'est qu'une plus grande ouverture à la densité de la part de la ville de San Francisco n'apporterait qu'une goutte d'eau au moulin.  La politique doit changer dans toute la région.

C'est différent pour Montréal, parce que la ville centrale occupe une place beaucoup plus importante dans l'ensemble urbain. (Vous connaissez les chiffres, j'imagine).  Par conséquent, des changements décidés par la Ville ont le potentiel d'avoir un impact majeur sur l'ensemble du marché métropolitain.

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Excellent partage merci. 

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Le 2019-07-05 à 10:22, MtlMan a dit :

Que veut dire "aire statistique combinée"? Et quel équivalent pour Mtl? Merci.

J'avance une hypothèse : il s'agit de régions  de recensement qui ont fini par se toucher. Par exemple, Saint-Jean-sur-Richelieu et Saint-Jérôme sont des « agglomérations de recensement » au sens de StatCan. Leurs frontières touchent celles de la « région métropolitaine de recensement » de Montréal. Si tu agrégeais toutes les données des « AR » et des « RMR » limitrophes, ça donnerait des « aires statistiques combinées ». 

J'y ai pensé après... https://en.wikipedia.org/wiki/Combined_statistical_area 

Sinon, cette lettre d'opinion est très intéressante. L'ensemble de la région est en effet reconnue pour la difficulté de construire et de densifier. L'opposition y est très forte, autant pour la préservation des sacro-saintes « valeurs de propriété » que pour le risque de voir des populations soi-disant douteuses s'installer, ou d'atteinte à un patrimoine (yeah, comme si toute la région était patrimoniale...) ou à l'environnement (parce qu'on sait comment du développement à basse densité est durable!).

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il y a 17 minutes, LBII a dit :

J'avance une hypothèse : il s'agit de régions  de recensement qui ont fini par se toucher. Par exemple, Saint-Jean-sur-Richelieu et Saint-Jérôme sont des « agglomérations de recensement » au sens de StatCan. Leurs frontières touchent celles de la « région métropolitaine de recensement » de Montréal. Si tu agrégeais toutes les données des « AR » et des « RMR » limitrophes, ça donnerait des « aires statistiques combinées ». 

J'y ai pensé après... https://en.wikipedia.org/wiki/Combined_statistical_area 

Sinon, cette lettre d'opinion est très intéressante. L'ensemble de la région est en effet reconnue pour la difficulté de construire et de densifier. L'opposition y est très forte, autant pour la préservation des sacro-saintes « valeurs de propriété » que pour le risque de voir des populations soi-disant douteuses s'installer, ou d'atteinte à un patrimoine (yeah, comme si toute la région était patrimoniale...) ou à l'environnement (parce qu'on sait comment du développement à basse densité est durable!).

Bien oui.  Dans mon message du 5 juillet, j'avais bel et bien utilisé une expression reconnue (Combined Statistical Area) ce n'était pas une invention de ma part.  Je pense que c'est un concept très pertinent quand on cherche à comprendre la dynamique d'une grande région urbaine, parce que les interactions entre les différentes composantes sont intenses, et qu'on ne doit pas les ignorer dans les analyses et les exercices de planification multidimensionnelle (transport, logement, etc.).  Pour la ville de San Francisco ça devrait être évident.  

Au Canada, c'est la région du Golden Horseshoe (9 millions d'habitants sur 10,000 km carrés) centrée sur Toronto, qui y correspond le mieux.  Le cas de Montréal est moins prononcé, parce que les villes assex proches de la région métropolitaine de recensement (RMR) sans en faire partie, par exemple Saint-Hyacinthe, ne sont pas assez populeuses pour exercer une influence significative sur la dynamique urbaine montréalaise.  N'empêche, ce serait bien d'y porter un peu d'attention.  Mais surtout, je pense que ce sont les limites trop restreintes de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) qui font problème, car elles excluent certains territoires faisant partie de la RMR (si nécessaire voir la méthodologie sous-jacente à la définition de ce concept). Heureusement,  dans la région de Montréal et au Québec en général, on ne trouve pas cette même opposition (qu'à San Francisco par exemple) à des constructions plus hautes/plus denses dans la plupart des  municipalités suburbaines ou périurbaines.  La diversité y est davantage acceptable et bien accueillie. Ironiquement, c'est peut-être sur l'Île de Montréal qu'on rencontrera localement le plus d'opposition à des projets de densification.

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