île-des-soeurs Symphonia MUZ - 42 étages

[KOOL]

Petite mise à jour tardive du titre et déterrage de fil un an plus tard. En principe ça devrait commencer au printemps 2023... un peu comme le REM. 

En attendant, ça fait toujours plaisir de relire des vieilleries comme celle-ci qui date d'un an : 

Quote

Marie-Andrée Mauger

4 mai 2022 · 

 

Au conseil d'arrondissement hier, le conseil s'est prononcé sur l'approbation de la dernière phase du développement Symphonia à la Pointe sud de L'Île-des-Soeurs, soit un bâtiment résidentiel de 42 étages. Une décision très difficile parce que - on ne se le cachera pas - un gabarit d’une hauteur de 42 étages est loin de correspondre à la volonté du conseil.

Le texte qui suit est long, mais je tiens à vous expliquer le contexte dans lequel les membres du conseil ont dû considérer ce projet. 

Le projet de 42 étages est conforme à la réglementation en vigueur, qui ne précise pas un nombre d'étages maximal. C’est d’ailleurs le cas à de nombreux endroits à IDS. 

Si, par le passé, cette absence de limite de hauteur n’a pas entraîné de tours excessivement hautes, rien ne mettait à l’abri l’arrondissement d’un tel développement.

C’est exactement ce qui s’est dessiné à la Pointe sud de L'Île-des-Soeurs, bien que pendant plusieurs décennies, des tours de moins de 20 étages y étaient prévues. 

On peut d’ailleurs trouver en ligne un article de La Presse qui date de 2005 et qui cite le maire de l’époque qui parle «de six nouvelles tours de 18 étages». 

À ce jour, une tour de 26 étages et une autre de 32 étages ont été construites. Une tour de 13 étages et une autre de 44 étages sont en construction. 

On voit que, en l’absence de paramètres réglementaires pour garantir les hauteurs, rien ne met à l’abri une municipalité face à l’évolution du plan d’affaires d’un développeur immobilier.

On l’a vu : la tour de 44 étages porte le nom VIU. Le développeur a revu son concept pour miser sur la hauteur et les vues qu’elle offre. 

Le conseil s'est prononcé sur la conformité du projet au regard de la réglementation en vigueur au moment du dépôt du projet, en 2021, plusieurs mois avant l’élection du nouveau conseil.

Lors d’un conseil spécial le 10 janvier dernier, le nouveau conseil s’est prononcé sur ce projet, en refusant d’accorder une dérogation à la réglementation. 

À la suite du conseil du 10 janvier, j’ai rencontré l’équipe de Symphonia. À cette occasion, j’ai abordé deux grands éléments :
1. la possibilité de revoir le gabarit de la dernière phase;
2. le souhait qu’ils organisent une soirée publique pour expliquer la dernière phase de leur projet et la vue d’ensemble de leur développement.

J’ai reçu une réponse écrite négative de la part de Symphonia, me disant, et je cite : «Développements Symphonia tient au maintien de l’intégrité du projet actuel, et ce, dans toutes ses composantes. Les investissements très importants qui ont été requis afin de nous amener là où nous sommes aujourd’hui justifient également cette décision. [...] Lors de notre rencontre, vous nous avez également demandé de tenir une réunion avec les résidents pour présenter le projet et recueillir leurs commentaires. Nous considérons que cette avenue n’est pas appropriée. Le projet procédant de plein droit, pareil type de consultation ferait inutilement naître de faux espoirs chez certaines personnes.»

La réponse reçue est très claire et ne laisse place à aucune possibilité.

Le projet a été soumis à nouveau, cette fois sans aucune demande de dérogation à la réglementation en vigueur. 

Vous vous demanderez peut-être pourquoi le projet est soumis au conseil, puisqu’il est conforme à la réglementation. 

Le projet est conforme au cadre normatif de la réglementation : hauteur, densité, ratio de stationnement, pente, etc., mais il est soumis à des plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA), qui reposent sur des critères sujets à évaluation, au regard des paramètres réglementaires. 

Par exemple, l’impact d’ensoleillement et l’impact éolien sont évalués, dans le contexte que rien ne limite la hauteur d’un bâtiment. On évalue si l’impact est raisonnable par rapport aux paramètres du projet ou si l'impact est excessif.

Ainsi, on peut lire au sommaire décisionnel que :
- l’impact des vues depuis le mont Royal est présent, mais limité;
- l’implantation du bâtiment proposée par le développeur est celle qui réduit au minimum l’impact d’ensoleillement;
- l’impact éolien n’excède pas la limite sur les trottoirs des voies publiques, mais excède la limite à un endroit du parc Maynard-Ferguson et que, compte tenu des plantations prévues (183 arbres), le couvert végétal réduira les impacts au fur et à mesure de leur croissance de manière à respecter les différents critères.

C’est dans ce contexte que le conseil a dû évaluer ce projet. Non pas à partir de nos opinions et visions sur l’aménagement souhaité du territoire.

Nous avons longuement mûri notre décision. Longuement soupesé le pour et le contre. Nous avons obtenu un avis juridique et consulté des avis juridiques passés.

Nous avons considéré en profondeur les risques auxquels le conseil exposerait l’arrondissement - et tous les résidentes et résidents de Verdun, qu’ils soient locataires ou propriétaires; car nous sommes tous des contribuables, directement ou indirectement.

Ces risques, vous vous en douterez - compte tenu des sommes investies et en jeu par le développeur, sont des poursuites judiciaires, par exemple : recours en révision judiciaire, recours en nullité de la résolution du conseil, recours en dommages et intérêts.

Nous avons fait des simulations d’impact sur le compte de taxes, car dans une poursuite, il doit y avoir provision d'un montant en vue de l'issue de cette poursuite. Montant qui peut s'élever à plusieurs dizaines de millions $, à la charge de l'arrondissement. 

La grande question que nous nous sommes posés est : 
Si le projet est conforme à la règlementation, si les critères des plans d'implantation et d’intégration architecturale sont, toute proportion gardée avec l’envergure du projet, raisonnablement respectés, sommes-nous équipés pour faire face une ou plusieurs poursuites judiciaires sans mettre à risque les finances de l'arrondissement?

Les membres du conseil ont évalué que ces risques étaient trop élevés, compte tenu des éléments présentés ci-haut. 

Néanmoins, nous nous sommes permis comme conseil de faire un vote divisé sur ce point, afin de démontrer notre opposition. Ne prenez pas au pied de la lettre les membres qui ont voté pour ou contre ce projet; nous avions convenu unanimement de ne pas exposer l'arrondissement à des poursuites. Ainsi quelques-uns d'entre nous se sont sacrifiés pour l'approbation...

LA SUITE DES CHOSES
Je vous annonce que nous avons adopté 2 mandats pour amorcer une planification à long terme de l’ensemble de IDS, pour protéger les futurs conseils et la population de telle situation, où l’on a le sentiment de ne pas contrôler le développement de notre territoire.

1. Nous réévaluerons et déterminerons des limites de hauteur pour l’ensemble de IDS, afin de s’assurer que, dans les décennies à venir lorsque le territoire sera appelé à se redévelopper, avec la fin des emphytéoses en 2065 ou pour toutes autres raisons, les élus en place ne feront pas face à des paramètres réglementaires trop permissifs qu’ils ne peuvent plus changer en raison de l’historique de ces paramètres, sans s’exposer à des poursuites paralysantes.

2. Nous conduirons une étude de circulation et une analyse économique sur la vitalité commerciale du territoire de L’Île-des-Sœurs. Ainsi, nous allons valider la capacité du réseau routier au regard du développement planifié, de l’arrivée du REM et de la refonte du réseau de bus. Nous voulons avoir l’heure juste sur l’offre commerciale et son potentiel, afin d’ajuster les paramètres réglementaires pour favoriser la vitalité économique de L’Île tout en conservant ses espaces verts et sa quiétude.

Je vous remercie,

Un jour il va quand même falloir qu'on m'explique pourquoi il y a des maires et mairesses qui s'insurgent contre la hauteur en cette période de manque de logements alors que ces derniers sont garants de taxes foncières supplémentaires à percevoir. 

 

Modifié 23 mai 2023 par mtlurb
Format

[Rocco]

il y a 32 minutes, KOOL a dit :

Un jour il va quand même falloir qu'on m'explique pourquoi il y a des maires et mairesses qui s'insurgent contre la hauteur en cette période de manque de logements alors que ces derniers sont garants de taxes foncières supplémentaires à percevoir. 

 

Car c'est payant politiquement? You know that.

[Djentmaster001]

Approved a 42-floor tower, then website says 38-floors, now website says 40-floors. Should we place bets now or? 

[Rocco]

Tiré de l'article ci-haut. J'en convient qu'à la fin de l'emphythéose de 99 ans avec Structures Metropolitaines, le territoire de ces immeubles pourra être redeveloppé. Il reste donc 42 ans. L'état des immeubles des Structures à ce moment sera probablement "beyond repair" et l'aménagement actuel sera vraisemblablement rasé et redéveloppé.

[KOOL]

Il y a 9 heures, Rocco a dit :

Car c'est payant politiquement? You know that.

Oui mais c'est pour ça que je suis encore plus consterné : les premiers à voter pour ce genre de maires ou mairesses anti-hauteur sont également les premiers à se plaindre du manque de logements.