Les bureaux continuent de se vider au Canada

[Nameless_1]

Les bureaux continuent de se vider au Canada

07:26

Le taux d’inoccupation des espaces de bureaux au Canada a atteint un sommet historique de 17,7 % au premier trimestre de 2023, selon CBRE, une firme-conseil en immobilier commercial. 

Dans les trois derniers mois, 2,7 millions de pieds carrés d’espace de bureaux sont devenus vacants à travers le pays. Plus de 80 % de cet espace inoccupé supplémentaire se trouve à Toronto.

Le total national a été principalement influencé par Toronto, où les locataires redimensionnent leurs bureaux à mesure qu'ils clarifient leurs besoins d'espace, peut-on lire dans un rapport publié mardi.

Dans la Ville Reine, 17,5 % des espaces de bureau sont vacants. Ce taux a quadruplé depuis la fin de l'année 2019. Il s'établissait alors à 4,2 %.

Mark Meehan, le directeur de recherche de CBRE, attribue cette hausse du taux d’inoccupation à plusieurs facteurs.

De nombreux employeurs continuent de jongler avec leur politique de télétravail, explique-t-il, et ceux qui y voient un modèle durable diminuent leurs espaces de bureaux.

Certaines entreprises décident également de réduire leurs dépenses en vue d’un potentiel repli économique.

Le secteur des technologies a par ailleurs connu une période trouble dans les derniers mois alors que de nombreuses entreprises ont procédé à des licenciements, remarque M. Meehan.

Mais le facteur le plus important de la hausse du nombre de bureaux vacants est la nouvelle offre d’espaces récemment construits, soutient-il.

Fin janvier, Shopify a par exemple remis sur le marché près de 350 000 pieds carrés d’espace de bureaux que l’entreprise tente de sous-louer après avoir renoncé à déménager une partie de son personnel dans un tout nouveau complexe à Toronto.

 

La compagnie de services de commerce en ligne Shopify avait prévu de louer plus de 31 580 mètres carrés dans le nouveau complexe The Well, au centre-ville de Toronto. (Photo d'archives)

Photo : Radio-Canada / Spencer Gallichan-Lowe

Sans les bureaux nouvellement construits, détaille M. Meehan, le taux d’inoccupation au centre-ville de Toronto serait de 8,2 %. Le taux actuel est de 15,3 %.

Des employeurs en réflexion

Le groupe Altus recense également une hausse des bureaux vacants au pays. Son vice-président aux solutions de données, Ray Wong, soutient que plusieurs entreprises évaluent encore la place qu’elles souhaitent accorder au travail à distance.

Veulent-ils ramener les employés au bureau? Et si oui, quelle forme ça prend? Est-ce que c’est trois ou quatre jours par semaine? illustre-t-il.

M. Wong estime que cette réflexion pourrait s’étendre pour les six prochains mois, ou même quelques années dans certains cas.

La question pourrait se poser pour la prochaine décennie aux yeux de M. Meehan.

Ajuster la manière dont une entreprise utilise son espace de bureaux est assez difficile, explique-t-il. Les baux commerciaux sont souvent de longue durée, ce qui empêche les employeurs de modifier la grandeur de leur espace à leur guise.

Plusieurs entreprises seraient aussi réfractaires à passer vers un modèle où les employés n’auraient pas de places assignées.

Quoi qu’il en soit, les employeurs chercheraient davantage de flexibilité en attendant de formuler officiellement leur politique de télétravail.

Je pense que la flexibilité était l’élément le plus sous-estimé dans les baux commerciaux avant la pandémie, soutient M. Meehan. Aujourd’hui, sa valeur est indéniable.

Selon les chiffres de CBRE, seule Montréal a enregistré une diminution substantielle de ses espaces de bureaux vacants. Edmonton, Toronto et Ottawa ont toutes atteint des records d’inoccupation dans leur région métropolitaine.

Avec 29,9 %, Calgary demeure la ville canadienne ayant le plus haut taux d’inoccupation de ses bureaux.

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1968800/teletravail-inoccupation-bureau-centre-ville

 

[mtlurb]

Montreal Office Figures Q4 2022

‒The vacancy rate in the Greater Montreal Area (GMA) increased by 80 basis points (bps) from the previous quarter reaching 17.0%, a new high since the onset of the pandemic, resulting in a decrease in net absorption.

‒The vacancy rate for Class A buildings in the Central Business District (CBD) decreased by 50 bps, while Class B vacancy increased by 110 bps, leading the overall vacancy to 16.0%, a 10‑bp increase quarter-over-quarter.

‒The suburban market suffered the most over the quarter, as both Class A and B assets contributed to increase the vacancy rate by 150 bps to 18.3%. The Midtown-East and South Shore submarkets recorded the highest increase in vacancy rate.

‒Sublets now represent 16.5% of all vacant space in the GMA. Demand for built-out offices continues to push market demand towards subleases, as the supply of direct turnkey suites continues to suffer due to construction costs and interest rates.

https://www.cbre.ca/insights/figures/montreal-office-figures-q4-2022

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L'équivalent d'une tour à bureaux sur 5 est vide...

[acpnc]

https://journalmetro.com/actualites/montreal/3046657/les-bureaux-du-centre-ville-se-remplissent/

[Le Roach]

Retour au centre-ville : qui suivra l’exemple de la Banque Royale ? : https://lp.ca/d5rBxA?sharing=true

[acpnc]

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2023-07-04/le-taux-d-inoccupation-des-bureaux-au-plus-haut-niveau-depuis-1994.php

Le taux d’inoccupation des bureaux au plus haut niveau depuis 1994

La Presse Canadienne

~3 minutes

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PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE

CBRE a souligné que les marchés canadiens des bureaux étaient aux prises avec la menace d’une récession, les hausses des taux d’intérêt, la faiblesse du secteur technologique, les locataires réduisant la taille de leurs espaces et la nouvelle offre d’espaces de bureaux.

(Toronto) Le taux d’inoccupation des bureaux au Canada a grimpé au deuxième trimestre pour atteindre son plus haut niveau depuis 1994, indique un rapport publié mardi par la société de services immobiliers commerciaux CBRE.

Selon l’entreprise, le taux d’inoccupation des bureaux à l’échelle nationale est passé à 18,1 % au deuxième trimestre, alors qu’il était de 17,8 % au premier trimestre.

Il s’agit du niveau le plus élevé depuis le premier trimestre de 1994, où il était de 18,6 %.

Cette augmentation est survenue alors que le taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville au deuxième trimestre a atteint 18,9 %, après s’être établi à 18,5 % au premier trimestre. Le taux d’inoccupation des bureaux en banlieue était de 17,1 %, en hausse par rapport à 16,9 %.

La société a précisé que les taux d’inoccupation dans les centres-villes au deuxième trimestre avaient légèrement augmenté dans tous les grands centres, à l’exception de Calgary et de la région de Waterloo.

CBRE a souligné que les marchés canadiens des bureaux étaient aux prises avec la menace d’une récession, les hausses des taux d’intérêt, la faiblesse du secteur technologique, les locataires réduisant la taille de leurs espaces et la nouvelle offre d’espaces de bureaux.

Note aux lecteurs : Une version précédente ne donnait pas les bons chiffres pour les données sur le premier trimestre pour le taux d’inoccupation d’ensemble, ainsi que pour ceux pour les bureaux des centres-villes et des banlieues.

[acpnc]

Attention, dévaluation des bureaux droit devant !

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PHOTO ALAIN ROBERGE, LA PRESSE

Doit-on s’inquiéter du taux élevé de disponibilité des bureaux au centre-ville ?

À Manhattan, les tours de bureaux vidées par le télétravail font craindre le pire pour les finances de la Ville de New York. « Worthless », titrait le New York Magazine en juillet. Montréal étant lui-même aux prises avec un taux élevé de disponibilité des bureaux de ses gratte-ciel, doit-on s’inquiéter ? État des lieux.

Publié à 1h23Mis à jour à 5h00

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André Dubuc La Presse

La Place Bonaventure (800, rue De La Gauchetière), la tour Bell du Complexe Bell Banque Nationale (aujourd’hui nommé 1001, Robert-Bourassa), la Tour de la Bourse (800, rue du Square-Victoria), le 1100, René-Lévesque, le 111, Robert-Bourassa, dans la Cité du Multimédia, et le siège social de SNC-Lavalin (Place Félix-Martin au 455, boulevard René-Lévesque) figurent parmi les tours du centre-ville ayant le plus de bureaux disponibles, selon une recension préparée par une agence immobilière à la demande de La Presse en date du 19 juillet dernier.

La superficie disponible varie de 20 000 à 35 000 mètres carrés (m^⁠2), l’équivalent de 1250 postes de travail dans chacune de ces tours. Les données peuvent avoir changé depuis.

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PHOTO ALAIN ROBERGE, LA PRESSE

Jusqu’à maintenant, les valeurs des tours de bureaux se seraient maintenues au centre-ville de Montréal, selon les experts, mais pour combien de temps ?

Un bureau disponible est un bureau prêt à accueillir rapidement un locataire, que son propriétaire touche ou non un loyer pour le bureau en question. Souvent, le taux de disponibilité additionne les bureaux vacants et les bureaux offerts en sous-location.

 

Le taux de disponibilité des bureaux varie entre 28 %, pour la Place Bonaventure, et 57 %, pour la Place Félix-Martin.

Au centre-ville, ce taux s’élève à 17 % en moyenne, selon l’étude de l’agence immobilière CBRE de juin dernier. Selon la firme de services immobiliers Groupe Altus, le taux risque fort de continuer son ascension pour atteindre 29 % d’ici 2027, à cause, entre autres, du vacuum causé par le déménagement des travailleurs de la Banque Nationale dans le nouveau siège social.

La situation propre à chaque immeuble peut toutefois évoluer rapidement. « On a tout récemment conclu une transaction à la Tour de la Bourse pour 100 000 pieds carrés [9300 m^⁠2], ce qui nous ramène dans les taux moyens de vacance actuels », signale Vincent Chiara, président fondateur du Groupe Mach, qui détient des participations dans l’immeuble. Pour ce qui est du 1100, René-Lévesque, il soutient que le taux d’inoccupation (et non pas de disponibilité) oscille entre 15 % et 16 %, ce qui n’a rien d’alarmant dans le contexte.

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PHOTO ALAIN ROBERGE, ARCHIVES LA PRESSE

Vincent Chiara, président fondateur du Groupe Mach

« Vous mettez dans vos chiffres la superficie de notre ancien hall d’exposition de tout près de 300 000 pi^⁠2 [28 000 m^⁠2] qui n’est pas et qui ne sera pas converti en espaces de bureau », dénonce Richard Hylands, président de Kevric, responsable de la gestion de ce mastodonte du centre-ville. « Ce n’est pas le Klondike, le marché actuel, mais ce n’est pas un tunnel noir », résume-t-il.

Les autres propriétaires concernés par notre compilation, Allied et GWL, n’ont pas donné suite à notre demande d’entretien.

Fonds de placement immobilier (FPI) coté en Bourse, Allied a publié son plus récent rapport trimestriel du 30 juin dernier dans lequel les chiffres concordent avec les nôtres dans les cas du 111 et du 1001, Robert-Bourassa.

La hausse marquée de la disponibilité dans les bureaux n’est pas sans conséquence.

À New York, on craint l’apparition d’une spirale où le taux d’inoccupation élevé se traduit par une baisse de valeur de l’immeuble, qui entraîne une baisse des taxes municipales, ce qui provoque un manque à gagner pour la Ville.

Cercle vicieux

Plus d’employés travaillent de la maison.

Les baux dans les tours ne sont pas renouvelés ou le sont avec une superficie réduite.

La valeur des immeubles de bureaux s’effrite.

Les recettes tirées des taxes foncières reculent, ce qui a un impact sur le budget de la Ville.

La Ville est dans l’obligation d’augmenter son taux de taxation ou d’imposer de nouveaux frais.

L’alourdissement du fardeau fiscal nuit à l’attractivité de la Ville auprès des talents et des entreprises.

Un professeur d’immobilier de la Columbia Business School, Stijn Van Nieuwerburgh, cité dans le New York Times, soutient que ses recherches prédisent une baisse de la valeur des gratte-ciel de Manhattan de 45 % d’ici 2029.

Pour sa part, la firme McKinsey estime que la valeur des immeubles de bureaux va reculer de 26 % entre 2019 et 2030, dans un scénario dit modéré. L’étude porte sur neuf métropoles, dont New York, San Francisco, Houston, Paris, Londres, Munich, Tokyo et Shanghai.

Jusqu’à maintenant, les valeurs se sont maintenues au centre-ville de Montréal, au dire des experts, mais pour combien de temps ?

L’heure de vérité sonnera quand les propriétaires renouvelleront leur financement, croit un vieux routier de la scène immobilière. « Quand une hypothèque arrive à échéance, le propriétaire s’assoit avec son créancier, explique Jean Laurin, associé et président pour le Québec de l’agence Avison Young. Le propriétaire va lui demander s’il peut restructurer le prêt ou rallonger l’échéance. De son côté, le banquier va lui demander s’il peut remettre de l’argent. C’est le genre de discussions qu’on a dans la vie quand ça va mal. »

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PHOTO CHARLES WILLIAM PELLETIER, ARCHIVES COLLABORATION SPÉCIALE

Jean Laurin, président pour le Québec de l’agence Avison Young

Les professionnels à qui nous avons parlé se sont montrés rassurants. Le système bancaire, plus réglementé au Canada, n’est pas le même qu’aux États-Unis, expliquent MM. Hylands et Chiara. Chez nos voisins du Sud, les prêts sont habituellement sans recours outre que l’immeuble sous hypothèque. Il est fréquent que les propriétaires remettent les clés au créancier quand les conditions se détériorent.

Les locataires ont le gros bout du bâton

À Montréal, ce à quoi on assiste pour le moment, c’est à la montée en gamme des locataires.

Les utilisateurs de bureaux profitent de l’échéance de leur bail pour réduire la superficie de 15 à 20 % et déménager dans un immeuble plus récent.

« Ce n’est pas catastrophique, tient à rassurer Vincent Chiara. Le loyer net effectif [ce qui reste dans les poches du bailleur une fois soustraites les douceurs consenties aux locataires] est en légère baisse. Il se situe entre 12 et 15 $ du pied carré, selon le magnat de l’immobilier, qui détient des participations dans le 1000, De La Gauchetière, le 1155, René-Lévesque Ouest et l’Édifice Sun Life. On n’est pas dans le marché de Calgary où des transactions se font avec un loyer net effectif de 0 $. »

N’empêche, avec la hausse des taux d’intérêt, l’inoccupation à la hausse et des loyers qui stagnent ou qui baissent, il semble inévitable que la valeur des immeubles de bureaux écope tôt ou tard.

« Les bureaux les plus modernes, comme le 1000, De La Gauchetière, performent très bien. Les taux de location de base sont même légèrement en hausse. En revanche, les immeubles plus vieux, de catégories B et C, vont souffrir », indique Brent Robinson, directeur général de l’agence Cushman & Wakefield au Québec.

Dans les immeubles B et C qui ont 20 ou 30 % d’inoccupation, il est possible de négocier ces jours-ci jusqu’à un an de loyer gratuit et avoir des allocations pour l’aménagement de locaux jusqu’à 75 $ du pied carré. De telles conditions vont avoir un impact sur la valeur de ces immeubles et, ultimement, c’est sûr que ça va affecter le budget de la Ville.

Brent Robinson, directeur général de l’agence Cushman & Wakefield au Québec

« Au Canada, les bureaux appartiennent à des institutions d’envergure », rétorque Richard Hylands, dont la société Kevric fait équipe avec le gestionnaire de la caisse de retraite des fonctionnaires fédéraux, Investissements PSP. Ils ont les moyens d’être patients. « On n’a pas vu de ventes de feu. Les propriétaires attendent que la tempête passe et que les taux d’intérêt redescendent », soutient-il.

https://www.lapresse.ca/affaires/marche-immobilier/2023-08-19/attention-devaluation-des-bureaux-droit-devant.php

[Le Roach]

Bon, là ont sort du pays des Licornes avec la conversion des tours à bureau en tours résidentiel. Cette édifice est juste en face de mon bureau. Il y en a plusieurs de vide au C.V. d'Ottawa alors j'espère que ça déboule vite en construction de nouvelle tours. 

https://obj.ca/groupe-mach-to-replace-former-dnd-building-with-residential-tower/

[Brick]

il y a 5 minutes, Le Roach a dit :

Bon, là ont sort du pays des Licornes avec la conversion des tours à bureau en tours résidentiel. Cette édifice est juste en face de mon bureau. Il y en a plusieurs de vide au C.V. d'Ottawa alors j'espère que ça déboule vite en construction de nouvelle tours. 

https://obj.ca/groupe-mach-to-replace-former-dnd-building-with-residential-tower/

Soyons optimiste, ce sont généralement les tours B qui sont converties en logement ce qui permet aux projets de tours A d'être construites. Tout le monde devrait y gagner.

Modifié 1 novembre 2023 par Brick

[KOOL]

Ce genre de petit bunker brutaliste de quelques étages ne vaut pas la peine d'être transformé en condos'. Tant mieux s'il est rasé pour être remplacé. 400 unités, c'est loin d'être négligeable sachant que le MAA (120m) en contient 300.  

Les tours qui seront converties en condos' seront soit bien situées et/ou avec de superbes vues en hauteur. Genre PVM ou CIBC qui ne sont plus des triple A.

[Brick]

il y a 10 minutes, KOOL a dit :

CIBC

Tu fais mal à mon coeur, je pleure. La plus belle tour de Montréal ne peut pas perdre sa vocation, bon, nin.