L'industrie du condo, un monde à connaitre.

[jp_mtl]

Dans l'ensemble, ce n'est probablement pas bien mieux à Montréal qu'à Toronto. C'est simple, qu'on fasse ici la liste des promoteurs réputés qui font des projets de qualité, qui tiennent leurs promesses, et qui se soucient véritablement de leurs clients. La liste ne sera pas très longue.

Pour les vitres, qu'elles soient à problème ou pas, elles ont une durée et doivent être éventuellement remplacées, et ça coûte très cher. Mais ça c'est quelque chose qu'un acheteur se doit d'anticiper.

[Vandersar10]

Montreal is going through its own condo boom (not as big as Toronto) at the moment. It seems that Montreal did not learn from Toronto's mistake in having the the developer design its neighborhoods and not the city. For example, Griffintown. 

The video shows how Vancouver took charge of designing its own city and the beautiful result. 

Anyone have any input on the quality of our condos in Montreal?...what will happen in 10-15 years...will they become slums?

[vanylapep]

Bonjour,

Comment choisirez-vous l'étage idéale si vous achetez un condo de 60 étages. Est-ce le plus haut le mieux?

[Né entre les rapides]

Le 2019-09-28 à 11:16, vanylapep a dit :

Bonjour,

Comment choisirez-vous l'étage idéale si vous achetez un condo de 60 étages. Est-ce le plus haut le mieux?

Les préférences sont subjectives, mais il y a quand même des indices pouvant nous guider dans notre choix:

- Le consensus du marché: les étages plus hauts se vendent plus chers  --ceux qui en ont les moyens les préfèrent, et sont disposés à y mettre le prix; si ce n'était pas le cas, les prix ne seraient pas plus élevés.

- Les hauteurs actuelles ou permises (pensez à l'avenir) dans les alentours: si une vue dégagée vous importe, il est nécessaire que votre condo soit à un niveau plus élevé que les voisins qui font face à votre bâtiment.  Cette question ne se pose pas si vous faites face à un vaste parc (pas une simple parcelle) .  Par exemple, si vous étiez sur la 110 e rue (bordure nord de Central Park à Manhattan), la vue resterait dégagée quelle que soit l'étage, ce n'est que l'angle de vue qui changerait; naturellement, si vous souhaitez embrasser d'un seul regard l'ensemble du parc et les tours du bas de Manhattan, vous devrez être situé très haut.  Par contre si l'espace libre (un parc ou un ensemble bas) est restreint, vous devez tenir compte des hauteurs qui l'environnent; si votre condo est moins élevé que ces hauteurs, votre horizon se limitera à celles-ci;  vous pourriez vous sentir "enfermé", mais vous pourriez aussi apprécier l'intimité de la chose.

- A partir d'une hauteur qui dépasse celle des voisins sur une bonne distance, c'est certain que vous pouvez voir plus loin en étant à plusieurs étages encore plus hauts que la hauteur sus-mentionnée, mais cette vue devient de plus en plus abstraite --comme une esquisse;  vous voyez moins bien les détails des éléments plus rapprochés, qui sont parfois plus intéressants que ce qu'on aperçoit au loin  --essayez par exemple d'imaginer les vues à partir des différents étages du projet Maestria.

- Si c'est la ligne d'horizon (skyline) qui vous attire davantage, ce n'est pas seulement la hauteur qui compte, mais aussi la distance: trop proche, vous êtes "dedans", vous ne pouvez pas distinguer l'ensemble; trop loin, ce n'est plus qu'un point de repère.  

[vanylapep]

il y a une heure, Né entre les rapides a dit :

Les préférences sont subjectives, mais il y a quand même des indices pouvant nous guider dans notre choix:

- Le consensus du marché: les étages plus hauts se vendent plus chers  --ceux qui en ont les moyens les préfèrent, et sont disposés à y mettre le prix; si ce n'était pas le cas, les prix ne seraient pas plus élevés.

- Les hauteurs actuelles ou permises (pensez à l'avenir) dans les alentours: si une vue dégagée vous importe, il est nécessaire que votre condo soit à un niveau plus élevé que les voisins qui font face à votre bâtiment.  Cette question ne se pose pas si vous faites face à un vaste parc (pas une simple parcelle) .  Par exemple, si vous étiez sur la 110 e rue (bordure nord de Central Park à Manhattan), la vue resterait dégagée quelle que soit l'étage, ce n'est que l'angle de vue qui changerait; naturellement, si vous souhaitez embrasser d'un seul regard l'ensemble du parc et les tours du bas de Manhattan, vous devrez être situé très haut.  Par contre si l'espace libre (un parc ou un ensemble bas) est restreint, vous devez tenir compte des hauteurs qui l'environnent; si votre condo est moins élevé que ces hauteurs, votre horizon se limitera à celles-ci;  vous pourriez vous sentir "enfermé", mais vous pourriez aussi apprécier l'intimité de la chose.

- A partir d'une hauteur qui dépasse celle des voisins sur une bonne distance, c'est certain que vous pouvez voir plus loin en étant à plusieurs étages encore plus hauts que la hauteur sus-mentionnée, mais cette vue devient de plus en plus abstraite --comme une esquisse;  vous voyez moins bien les détails des éléments plus rapprochés, qui sont parfois plus intéressants que ce qu'on aperçoit au loin  --essayez par exemple d'imaginer les vues à partir des différents étages du projet Maestria.

- Si c'est la ligne d'horizon (skyline) qui vous attire davantage, ce n'est pas seulement la hauteur qui compte, mais aussi la distance: trop proche, vous êtes "dedans", vous ne pouvez pas distinguer l'ensemble; trop loin, ce n'est plus qu'un point de repère.  

Merci! Effectivement, j'ai utilisé la Maestria pour tester les différentes vues. Je sais que c'est très subjectif, et je me disais que plus haut ne veut pas nécessairement dire plus belle vue. Par exemple, si on se situe au 58e étage du Maestria, on verra que le toit de la plupart des tours et on aurait une perspective de haut vers le bas sur tous les bâtiments. Je trouve que les grandes tours (comme la 1000 ou la PVM, etc) sont plus "étonnantes" vu du sol, ou vu du milieu. Ça nous permet de lever la tête pour voir son sommet, je sais pas si tu comprends ce que je veux dire. Mais ça reste que c'est une question de préférence.

Je me demandais s'il y a une considération au niveau du froid et du vent. Est-ce qu'une unité au 50e étage serait plus froid l'hivers qu'une a l'étage 30? Est-ce qu'il y a des facteurs négatifs d'être dans les 10 derniers étages (d'une tour de 60 étages). J'ai aussi entendu des gens qui disent que c'est beau haut, mais "trop" haut ça les rend insécure.

Quoi qu'il en soit, une unité plus haut se vend toujours plus cher qu'une unité plus bas, donc je présume que s'il y a des négatifs, ce n'est pas assez pour affecter le prix et qu'il y en aura toujours qui paierait pour plus haut?

Quel est l'augmentation de prix ($/pi2) en moyenne pour monter d'une étage?

Modifié 30 septembre 2019 par vanylapep

[Né entre les rapides]

il y a 13 minutes, vanylapep a dit :

Quel est l'augmentation de prix ($/pi2) en moyenne pour monter d'une étage?

Je ne sais pas*.  Mais le calcul devrait être facile à faire en prenant un échantillon représentatif.  Je suggérerais d'utiliser les variations en pourcentage plutôt qu'en valeur absolue, pour éviter les distorsions.  Et tant qu'à s'être rendu à ce stade de l'exercice, on pourrait aussi découvrir si la courbe de progression est indépendante du niveau moyen des prix dans chaque bâtiment.  Le plus grand défi de l'exercice se situe à l'étape de l'échantillonnage.

* C'est une question fort légitime, qui m'a toutefois  fait sourire parce que c'est comme une habitude que j'ai, de toujours poser une "question supplémentaire" après l'explication donnée par l'interlocuteur --typiquement l'enseignant quand j'étais élève au primaire et au secondaire, ou mes parents quand j'étais enfant: mon épouse, qui fut la première à m'en faire ouvertement la remarque,  me reproche encore gentiment cette habitude quand je "récidive".  Mais je n'ai pas l'intention d'y renoncer, car j'aime aller au fond des choses.😁

[ScarletCoral]

https://www.lapresse.ca/maison/immobilier/201910/25/01-5246927-lombre-des-coproprietaires-fantomes.php

L’ombre des copropriétaires fantômes

 

Publié le 29 octobre 2019 à 12h00
YVON LAPRADE
COLLABORATION SPÉCIALE

On les appelle les « copropriétaires fantômes ». Ils n’habitent pas leur condo, n’assistent pas aux assemblées du syndicat de copropriétaires et « oublient » de payer leurs charges de copropriété. Pis encore : ils refusent de cotiser pour apporter des améliorations au bâtiment. Dans certains immeubles du centre-ville, ces investisseurs sont une source de frustration pour les copropriétaires occupants.

 

« C’est un fléau, un véritable cauchemar pour les copropriétaires occupants ! Ce sont principalement des étrangers qui ont décidé de rentabiliser leur investissement par la location, tout en misant sur les rendements du marché immobilier », résume Michael Chetboun, à la tête de Sequoia Gestion immobilière, responsable de la gestion de 10 000 « portes » dans les immeubles de condos dans la grande région de Montréal.

Il ajoute : « C’est devenu un casse-tête, une source de conflits. On est aux prises avec des investisseurs qui ne prennent pas leurs responsabilités. Ils ont acheté dans les quartiers recherchés du centre-ville, dans Griffintown, par exemple, uniquement pour le rendement. On a de la difficulté à communiquer avec eux quand un problème se pose. »

Selon son évaluation, le pourcentage de copropriétaires « absents » est passé de 5 % à plus de 30 % depuis cinq ans.

Des assureurs réticents

Dans certains immeubles, le pourcentage de copropriétaires qui n’habitent pas leur condo — et qui le mettent en location pour rentabiliser leur investissement — dépasse les 50 %, observe M. Chetboun.

Or, plus un immeuble de condos est occupé par des locataires, plus les assureurs se montrent réticents à s’engager auprès des syndicats de copropriétaires.

« Il faut comprendre que les compagnies d’assurances, dans le marché de la copropriété, ont de plus en plus d’exigences, souligne Vincent Gaudreau, courtier en assurance de dommages. Elles vont demander au syndicat le taux de location d’un immeuble avant de s’engager. Sous les 40 %, ça peut aller, Mais au-delà du seuil de 50 %, des assureurs vont demander des surprimes de 20 à 25 %, et certains vont refuser carrément d’assurer. »

Le courtier constate en outre que les investisseurs qui vivent à l’étranger — et qui mettent leur condo en location — ne sont pas toujours assurés « correctement », ce qui peut s’avérer catastrophique s’il survient un bris majeur causé par leur locataire dans l’immeuble.

« Et on devine qu’ils ne prennent pas le temps de demander à leur locataire s’il a une bonne couverture en responsabilité civile… », ajoute M. Gaudreau.

Locataires contre occupants

Quoi qu’il en soit, la problématique des copropriétaires « absents » semble en voie de s’amplifier avec la présence, dans le marché, d’un nombre grandissant d’investisseurs qui veulent tirer avantage de la manne immobilière, constate, pour sa part, l’avocat Yves Joli-Cœur, secrétaire du Regroupement des gestionnaires et des copropriétaires du Québec (RGCQ).

C’est une réalité, un phénomène en plein développement. Cela pourrait devenir préoccupant [pour les copropriétaires occupants] si on n’encadre pas la location des unités en copropriété.

— Yves Joli-Coeur, avocat en droit de la copropriété

Il ajoute : « On a vu, dans le marché de Toronto, de gros investisseurs immobiliers qui ont pris le contrôle du syndicat de copropriétaires dans un immeuble. Ces investisseurs avaient pris soin d’acheter une majorité d’unités, qu’ils ont par la suite mises en location. Résultat : ils ont tassé littéralement les copropriétaires occupants dans la prise de décisions. Vous pouvez être assuré que ça risque de se produire également à Montréal [avec la vigueur immobilière et la flambée des prix]. »

Des relations difficiles

Et que faut-il penser des relations entre les copropriétaires occupants et ceux qui brillent par leur absence ? À cette question, Me Joli-Cœur répond que ça pose forcément des problèmes de « convivialité », une façon polie d’expliquer que ces conflits mettent de la pression sur le conseil d’administration du syndicat de copropriétaires.

« Bien entendu, ce n’est jamais ni noir ni blanc, et il y a toujours deux côtés à une médaille », soumet l’avocat dont la firme Grandpré Joli-Coeur est chargée des aspects juridiques entourant la vente des condos dans les tours des Canadiens. « C’est certain que ces questions-là se posent davantage dans les tours du centre-ville, où la location est plus populaire. »

Personne n’aime dénigrer sa propriété, de crainte de « déprécier la valeur de son immeuble de condos », ajoute Me Joli-Cœur.

Voilà qui explique, selon lui, pourquoi les copropriétaires mécontents — qui vivent dans des immeubles avec des taux de location de plus de 50 %, avec un taux élevé d’investisseurs absents — préfèrent régler leurs problèmes de gestion à l’interne. « Toutefois, dans mon travail, lors des assemblées de condos, je vois de plus en plus de copropriétaires occupants frustrés, dit-il. Ils ont acheté pour vivre dans un immeuble bien entretenu et ils se retrouvent parmi des locataires qui déménagent constamment. »

Le gestionnaire de condos doit lui-même arbitrer des conflits lorsque les copropriétaires investisseurs refusent de payer la note pour des dommages causés à l’immeuble par leur locataire.

« On se fait répondre qu’il n’est pas responsable ! On perd un temps fou à argumenter », déplore-t-il.

Un véhicule financier

Michael Chetboun tient cependant à préciser qu’il n’a rien contre la location d’immeubles en copropriété. « Il y a une majorité de locataires qui affichent un comportement exemplaire, reconnaît-il. Le véritable problème, ce sont plutôt les copropriétaires qui voient leur condo comme un véhicule financier, et non pas comme un bien immobilier. »

Tout ce qui les intéresse, c’est le rendement. Ils s’attendent à ce que le gestionnaire s’occupe de tout, et que s’il y a des problèmes, c’est le conseil d’administration qui va les régler.

— Michael Chetboun, dirigeant de Sequoia Gestion immobilière

Selon Michel Charlebois, président de l’Association des syndicats de copropriété du Québec (ASCQ), il est beaucoup plus simple de régler le cas d’un locataire délinquant que d’un copropriétaire qui ne respecte pas ses engagements.

« Si ça ne fait pas l’affaire avec un locataire, donne-t-il en exemple, on va devant la Régie du logement et on espère faire cesser le bail. Avec les copropriétaires, c’est autre chose ! Ils sont [de plus en plus] nombreux à investir dans l’achat d’un condo et à confier à un intermédiaire le soin de s’occuper de tout. »

Il observe, lui aussi, que les assemblées de condos se déroulent fréquemment avec une poignée de participants. « C’est particulièrement vrai dans Griffintown, et même à Tremblant », relève-t-il.

Le mot de la fin appartient à Hans Brouillette, directeur des affaires publiques à la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ). « Il faut se rendre à l’évidence que dans les immeubles de condos, les copropriétaires n’ont pas tous les mêmes intérêts, et tous n’ont pas le même mode de vie, résume-t-il. Il y a les jeunes acheteurs qui recherchent la quiétude, il y a ceux qui achètent dans le but de revendre [avec profit] et on retrouve les investisseurs qui optent pour la location. Les intérêts des uns ne sont pas nécessairement les intérêts des autres… »

[acpnc]

@ScarletCoral j'allais justement publier cet important article sur les problèmes de gestion (particulièrement) des grands immeubles à condos. Il faudra vraiment que le gouvernement mette de l'ordre dans ce fouillis, car ce sont les gens de bonne foi qui risquent de faire les frais des mauvais payeurs. On ne peut pas non plus blâmer les assurances de ne pas vouloir s'exposer à des risques inutiles sans avoir des garantis en contre-partie.

Vivement une politique gouvernementale exhaustive si on ne veut pas qu'une crise de confiance vienne durablement miner cette industrie anormalement indisciplinée.

[Né entre les rapides]

Il y a 4 heures, acpnc a dit :

@ScarletCoral j'allais justement publier cet important article sur les problèmes de gestion (particulièrement) des grands immeubles à condos. Il faudra vraiment que le gouvernement mette de l'ordre dans ce fouillis, car ce sont les gens de bonne foi qui risquent de faire les frais des mauvais payeurs. On ne peut pas non plus blâmer les assurances de ne pas vouloir s'exposer à des risques inutiles sans avoir des garantis en contre-partie.

Vivement une politique gouvernementale exhaustive si on ne veut pas qu'une crise de confiance vienne durablement miner cette industrie anormalement indisciplinée.

Supposons que vous (tous ceux qui ont une opinion sur le sujet) êtes les principaux conseillers du gouvernement sur ce dossier, quelles seraient vos recommandantions pour une "politique gouvernementale exhaustive" ?  (Je pose la question sérieusement, sans la moindre trace de dérision)

[acpnc]

Il y a 13 heures, Né entre les rapides a dit :

Supposons que vous (tous ceux qui ont une opinion sur le sujet) êtes les principaux conseillers du gouvernement sur ce dossier, quelles seraient vos recommandantions pour une "politique gouvernementale exhaustive" ?  (Je pose la question sérieusement, sans la moindre trace de dérision)

Il faudrait organiser un sommet pour l'industrie où tous les intervenants, incluant le gouvernement, seraient invités à apporter leurs points de vue et leurs solutions pour une politique mieux définie en ce qui a trait à tous les aspects du dossier. C'est-à-dire établir des règles claires et précises pour mieux encadrer le marketing, la vente, le service après vente, la gestion de l'immeuble, les obligations et responsabilités qui relèvent des partenaires et des syndicats de propriétaires.