L'industrie du condo, un monde à connaitre.

[acpnc]

En réponse à un souhait émis par mtlurb, j'ouvre un fil sur tout ce qui concerne l'achat, la gestion et tout ce qui est pertinent à ce type d'habitation, incluant des expériences vécues. Entendu qu'il ne s'agit pas ici de simplement dénoncer certaines pratiques, ou en encourager d'autres, mais surtout d'informer nos membres et d'échanger sur tout les aspects légaux, économiques et pratiques à propos de cette formule d'habitation devenue la plus populaire dans nos villes.

J'invite donc tout le monde à partager leurs connaissances, articles pertinents, trouvailles, commentaires et opinions afin d'apporter plus d'éclairage sur le sujet.

[acpnc]

Voici le lien que l'on pourrait considérer comme la bible de l'acheteur qui contient une foule d'informations, de références, de questions et réponses sur l'achat-le syndicat-la gestion-les assurances-les travaux-vos droits-ressources et boutique concernant le condo au Québec. 

http://fr.condolegal.com/code-civil-du-quebec/

La présente section inclut certains articles extraits du Code civil du Québec. Ceux-ci sont pertinents pour mieux comprendre le régime de droit de la copropriété divise au Québec. Ils sont accompagnés des commentaires du ministre de la Justice ou, pour certains amendements introduits en 2018 (surlignés en jaune), de commentaires formulés par Condolegal.com

Ces extraits ne sont pas exhaustifs. Il y a lieu, dans certain cas, de connaître d’autres dispositions législatives traitant de la copropriété divise pour une compréhension adéquate. À cet égard, l’internaute est invité à prendre connaissance de l’ouvrage intitulé Code de la copropriété divise, un ouvrage conçu et préparé par Me Yves Joli-Cœur et Me Yves Papineau, deux avocats chevronnés, afin de favoriser une connaissance de la jurisprudence et de la doctrine.

Avertissement : le texte des articles du Code civil du Québec et les commentaires du ministre de la Justice ne sont présentés qu'à titre informatif. En cas de divergence, la version officielle prévaut.

 

 

 

[acpnc]

Du condo de rêve à histoire d’horreur!

https://www.montrealguidecondo.ca/news/du-condo-de-reve-a-l-histoire-d-horreur/

Un des bons arguments que j’entends poussant les gens à acheter une habitation neuve est la simplicité: « En achetant du neuf, pas de soucis de vices cachés », « le neuf ça brise moins vite », « le neuf c’est garanti », etc. Bien oui! je crois qu’acheter une habitation neuve compte plusieurs avantages mais parfois certains soucis peuvent se présenter. Voici une de ces histoires d’horreur à vous donner le goût d’habiter dans une tente.

Tout commence au début mai 2015, Myriam cherche un condo dans le sud de Montréal, c’est sa première maison et elle trouve l’idée d’acheter une habitation neuve très alléchante. Elle finit par trouver un projet à son goût situé proche de son emploi, dans un quartier prometteur tout semble parfait pour Myriam. La seul problématique est que Myriam cherchait une unité de 1000 pieds carrés mais aucune unité était de cette dimension. Aucun souci, le vendeur lui donne la possibilité de joindre deux unités pour créer cette unité à son goût, cette unité de rêve. La livraison de cette unité est prévue pour décembre 2015.

En janvier, le projet n’est toujours pas livré, mais Myriam n’est pas dupe, elle sait que les livraisons sont souvent retardées. Pour s’assurer du suivi, elle va régulièrement visiter le chantier. Malaise, Myriam connaissant quelques normes en construction se rend compte que plusieurs éléments ne sont pas respectés. L’élément le plus inadmissible: il n’y a pas de membrane résistante à l’eau derrière la céramique dans la salle de bain. Des graves problèmes de moisissures sont déjà à envisager et elle n’a toujours pas emménagé. Myriam se dit que c’est sûrement un oubli, elle envoie donc un courriel au promoteur lui demandant si cela est normal. Malheureusement le courriel reste sans réponse.

Prenant son courage à deux mains, Myriam prend contact avec l’arrondissement pour demander les plans de son unité et obtenir de l’information sur cette fameuse membrane. Elle se rend alors compte que les plans remis à l’arrondissement font fi des modifications apportées pour obtenir la dimension qu’elle recherchait. Sous le choc, elle essaie de contacter le promoteur mais toujours pas de nouvelle. Elle explique donc elle-même les modifications à l’arrondissement qui interdit immédiatement cet agrandissement puisque une pièce ne comptera pas de fenêtre. Sidérée, Myriam essaye vainement de contacter son promoteur…

C’est en janvier 2016 que Myriam se fait convoquer pour l’inspection avant la prise de possession de l’unité. Myriam, consciente des nombreux soucis déjà constatés lors de sa visite sur le chantier, convoque un inspecteur pour analyser l’unité. Après une heure d’attente, le vendeur finit par arriver à l’unité pour ouvrir la porte. La situation est catastrophique:
– Trou dans la porte
– Comptoir (quartz – concept tendance) sans espace pour l’assise
– Douche non complétée
– Trou dans le mur
– Aucune ventillation
– Pas d’eau courante
– Deux tuyaux tombent dans la même (échangeur d’air + laveuse)
– Porte-patio installée à l’envers

Myriam refuse l’unité et demande de fixer toutes les incongruités avant qu’elle se présente au notaire. Elle parle aussi de la problématique de la pièce sans fenêtre, le vendeur lui dit que des corrections seront apportées pour satisfaire l’arrondissement. Peu après, Le promoteur l’informe d’un taux d’intérêt de 7% par jour si elle ne va pas prendre possession de son unité au notaire. Myriam fait analyser cette drôle de formalité par son avocat qui lui dit de ne pas la considérer et de garder espoir.

C’est finalement un mois plus tard que Myriam est réinvitée à visiter son unité cauchemardesque. Malgré le fait que plusieurs correctifs demandés n’aient pas été effectués, Myriam accepte l’unité. N’ayant pas dit son dernier mot, elle poursuit le promoteur pour le temps perdu et toutes les modifications qui n’ont pas été faites.

Myriam est entrée dans son condo en mai, il reste plusieurs problématiques dans son unité. Elle est très peu satisfaite de son achat. Elle en a fait par à ses copropriétaires qui la nomment vice-présidente du syndicat où elle ne cesse de trouver des problématiques aux promoteurs.

Myriam aujourd’hui cherche à dénoncer son condo cauchemar, toutes les problématiques n’ont toujours pas été résolues et certaines se sont ajoutées… Bref, le fin mot de l’histoire n’est pas pour aujourd’hui. Mais une morale se doit d’être tirée pour tout futur acheteur d’habitation : Vous ne serez jamais assez prudent, exigez des reçus, visitez le chantier régulièrement et retardez vos mises de fonds si vous avez un doute. Le site de Condo Legal offre une foule d’informations qui pourront vous aider à bien superviser la construction de votre nouveau condo afin qu’il reste… de rêve! Une habitation est un gros achat et vous devez sentir un lien de confiance entre vous et le promoteur.

* Myriam ne veut pas révéler sa vraie identité non plus que celle du promoteur afin d’éviter les poursuites inutiles, des pourparlers entre les deux parties sont encore en cours, à suivre.

** Images à titre indicatif seulement pour protéger les deux parties.

[jp_mtl]

Il y a un documentaire intéressant de la CBC: The Condo Game.

Je répète un peu ce que j'ai dit dans l'autre topic, pourquoi les acheteurs ne sont pas plus exigeants? La plupart des gens n'achèteraient pas une télévision d'une marque inconnue qui n'a pas encore été assemblée, mais pour un achat dans les 6 chiffres, certains font naivement confiance à des gens dont ils ne peuvent vérifier la réputation?

Dans le cas ci-dessus, je trouve assez bizarre cette idée de combiner 2 unités. On peut se demander immédiatement pourquoi le promoteur a accepté de se compliquer la vie, difficulté à vendre les unités? Pourquoi ne pas chercher ailleurs, ce n'est pas les projets qui manquent à Montréal?

[paulwillyjean]

3 hours ago, jp_mtl said:

Il y a un documentaire intéressant de la CBC: The Condo Game.

Je répète un peu ce que j'ai dit dans l'autre topic, pourquoi les acheteurs ne sont pas plus exigeants? La plupart des gens n'achèteraient pas une télévision d'une marque inconnue qui n'a pas encore été assemblée, mais pour un achat dans les 6 chiffres, certains font naivement confiance à des gens dont ils ne peuvent vérifier la réputation?

Dans le cas ci-dessus, je trouve assez bizarre cette idée de combiner 2 unités. On peut se demander immédiatement pourquoi le promoteur a accepté de se compliquer la vie, difficulté à vendre les unités? Pourquoi ne pas chercher ailleurs, ce n'est pas les projets qui manquent à Montréal?

Montréal était au tout début de son boom de construction en 2015. Les projets commençaient tout juste à arriver et l'impression générale était que le condo n'était pas une formule d'habitation assez populaire à Montréal (ville de locataire) pour que le phénomène dure.

[Né entre les rapides]

Il y a 6 heures, acpnc a dit :

Un des bons arguments que j’entends poussant les gens à acheter une habitation neuve est la simplicité: « En achetant du neuf, pas de soucis de vices cachés », « le neuf ça brise moins vite », « le neuf c’est garanti », etc. Bien oui! je crois qu’acheter une habitation neuve compte plusieurs avantages mais parfois certains soucis peuvent se présenter. Voici une de ces histoires d’horreur à vous donner le goût d’habiter dans une tente.

Pour l'instant, je me contenterai de commenter ce passage.

Les histoires d'horreur dans le "neuf", c'est du vrai.  Mais on ne s'en sort pas facilement.  Il serait tentant de dire "alors achetons de l'existant (du "vieux"), mais ça ne nous met pas à l'abri de mauvaises surprises, souvent pires.  Et s'il n'y a pas de surprises mais seulement des rénovations  qu'on prévoit faire exécuter par des entrepreneurs en rénovations, les choses ne se passent pas toujours aussi bien que dans les populaires émissions (québécoises, canadiennes-anglaises ou américaines) télévisées sur la rénovation (exception: il y avait une série britannique qui soulignait les malversations de certains rénovateurs peu scrupuleux).  Mais ce n'est pas seulement une question d'honnêteté: les travailleurs compétents  ne sont pas toujours faciles à trouver, ou leurs carnet de commande est surchargé et leur disponibilité aléatoire.  

Autre chose: si on tient à habiter dans un quartier spécifique, particulièrement si c'est dans le centre, les unités neuves disponibles qui nous conviendraient peuvent être rares: on est alors amené malgré soi à considérer un achat sur plan, avec tous les risques potentiels que cela comporte.  Parmi ces risques, l'un concerne un retard  (parfois considérable) dans la (date de) livraison.  En principe, plus le projet est gros, plus grand est le risque de retard.

Alors, pourquoi un condo plutôt qu'une maison?  -- Encore une fois parce que dans le centre, les maisons neuves sont rares, et surtout chères.  Les mises en chantier d'unités de condos sont maintenant dominantes.

Et pourquoi dans un quartier central plutôt qu'en banlieue?  --Parce que dans une ville comme Montréal (ou Toronto par exemple), les temps de déplacement sont importants: à moins de travailler en banlieue, c'est de plus en plus pénible d'y habiter et de consacrer des heures pour se rendre à son travail et en revenir.

Et pourquoi acheter plutôt que de louer?  --Parce qu'on n'a pas souvent le choix.  Et puis il y a ceux, encore nombreux, qui sont persuadés qu'un "placement immobilier" sera toujours une bonne affaire et qu'à l'inverse payer un loyer équivaut à jeter de l'argent par la fenêtre (ou à l'eau, c'est selon).

Et habiter dans une tente?  --Vous seriez surpris du nombre de personnes qui sont amenées ou contraintes  à faire ce "choix", particulièrement sur la Côte Ouest (Los Angeles, San Francisco/Silicon Valley, Seattle).  Non mais, sérieusement, le logement est devenu une préoccupation majeure dans nos sociétés.

Ce fil porte spécifiquement sur les condos, et je m'y conformerai dans mes prochains commentaires.  Ce que je voulais faire ressortir dans un premier temps, c'est qu'on a beau être conscient (plus ou moins) des risques associés aux condos,  on n'a pas vraiment le choix de plonger.  Les informations+conseils qui apparaîtront sur ce fil devraient nous apprendre à mieux nager.

[acpnc]

Il y a 5 heures, Né entre les rapides a dit :

Ce fil porte spécifiquement sur les condos, et je m'y conformerai dans mes prochains commentaires.  Ce que je voulais faire ressortir dans un premier temps, c'est qu'on a beau être conscient (plus ou moins) des risques associés aux condos,  on n'a pas vraiment le choix de plonger.  Les informations+conseils qui apparaîtront sur ce fil devraient nous apprendre à mieux nager.

C'est le but de ce fil, aider les acheteurs ou vendeurs éventuels à trouver réponses à leurs nombreuses questions. Je ne suis pas un expert, donc je m'en remets aux documents officiels d'informations fournis par le gouvernement ou d'autres organismes accrédités ou de défense des consommateurs. Aussi sur des expériences vécues pertinentes rendues publiques qui peuvent nous aider à mieux déceler les pièges et les difficultés rencontrées lors d'une transaction de vente ou d'achat, incluant la dynamique de vie en condos, les attentes et les obligations.

Comme le sujet est vaste, j'invite tous les participants à démontrer le plus grand sérieux, la plus grande objectivité et la meilleure foi possible pour que ce fil devienne une excellente référence dans le domaine. Donc ici pas d'accusation, ni d'opinions tendancieuses et non fondées. Protégeons aussi l'anonymat des personnes mentionnées le cas échéant, pour ne s'en tenir qu'à l'information utile qui peut servir à tout le monde. Rappelez-vous aussi que tout document publié doit être clairement identifié et accompagné de son lien officiel dans le but de respecter autant le droit d'auteur, que de travailler en totale transparence. 

[acpnc]

Il y a 10 heures, jp_mtl a dit :

Je répète un peu ce que j'ai dit dans l'autre topic, pourquoi les acheteurs ne sont pas plus exigeants? La plupart des gens n'achèteraient pas une télévision d'une marque inconnue qui n'a pas encore été assemblée, mais pour un achat dans les 6 chiffres, certains font naivement confiance à des gens dont ils ne peuvent vérifier la réputation?

Les acheteurs ne sont pas plus exigeants par manque d'expérience. Aussi parce qu'ils ignorent presque tout dans le domaine du condo (incluant leurs droits) et comme trop de gens, ne prennent pas la peine de bien s'informer avant de poser un geste aussi engageant.

Certains sont aussi intimidées par l'équipe des ventes surtout celles des projets importants. Ils ont peur de déranger et ne vont pas au fond des choses. Rappelons-nous que les vendeurs sont souvent des professionnels et que leur but est de convaincre d'acheter, pas nécessairement d'informer ni d'aller au devant des questions. Ici aussi la vente sous pression existe, elle peut être subtile mais combien efficace.

Finalement il y a autant de type d'acheteurs que d'individus. Chacun a ses propres priorités, attentes et exigences. Certains ne verront que l'aspect financier et oublieront la question de la qualité des matériaux ou du design. Ne penseront pas non plus à l'inévitable question de la revente ou ne pourront pas visualiser clairement la luminosité des lieux, l'orientation de leur unité ou la proximité des immeubles voisins existants ou futurs. Finalement ils ne s'informeront pas suffisamment sur la gestion de la propriété, les frais de condo et autres, les conditions d'occupation, de la location à un tiers ou les espaces communs qui trop souvent ne remplissent pas leurs promesses.

Rappelons-nous que le diable est dans les détails et qu'il est indispensable de trouver réponse à toutes nos questions avant de signer et qu'une réponse écrite doit toujours être exigée, parce que c'est la seule valable en cas de litige. Personnellement je procède généralement par courriel quand je veux conserver les réponses que j'archive ensuite dans un dossier.

En conclusion allez au fond des choses, comparez rigoureusement le produit et les prix avec la concurrence et méfiez-vous des coups de foudre, ils peuvent décevoir autant qu'en amour.

[acpnc]

J'ai repris la vidéo de la CBC publiée sur le fil de la Tour des Canadiens 3, parce qu'elle est vraiment pertinente sur le sujet. Un document percutant qui nous met en garde contre certains abus souvent manifestes dans un marché immobilier très actif comme ceux de Vancouver, Toronto et maintenant Montréal.

 

[vanylapep]

Il ne semble pas encore de cas d'abus du genre mentionné dans le documentaire, à Montréal non? Je n'ai pas encore entendu ce genre de cas.

Et le problème des vitres, Montréal a une vingtaines de tours vitrées (AIMIA, CGI, Québécor, TDC2, Deloitte, l'Avenue, etc), vous pensez que ces tours vont avoir des problèmes dans 10-15 ans?

Quelqu'un saurais le taux d'investisseurs étrangers vs Montréalais dans ces tours?

Modifié 4 septembre 2019 par vanylapep