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L'industrie du condo, un monde à connaitre.


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https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1788527/augmentation-frais-coproprietes-fonds-autoassurance-prevoyance

L’augmentation attendue des frais de condo devient réalité

Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec estime à 30 000 le nombre de copropriétés au Québec.

Photo : Radio-Canada / Ivanoh Demers

Mathieu Dion (accéder à la page de l'auteur)Mathieu Dion

le 28 avril 2021

Vivre en condo coûte de plus en plus cher. L'effet de plusieurs projets de loi adoptés dans les dernières années pour réformer le droit de la copropriété au Québec commence à se faire sentir sur les cotisations mensuelles. Beaucoup l'apprennent à leurs dépens lors des assemblées générales annuelles qui se tiennent présentement.

Et ce n’est qu’un début, surtout dans les copropriétés vieillissantes.

Depuis l’année dernière, les copropriétés ont l’obligation de se constituer un fonds d'autoassurance d’ici avril 2022. Sa valeur devra atteindre le montant de la plus haute franchise en cas de sinistre (dégât d’eau). Dans certains immeubles, elle peut atteindre 250 000 $. Lorsque le syndicat de copropriété y aura recours pour des réparations, le fonds devra être de nouveau capitalisé.

Cet été, il est en plus attendu que la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation finalise un règlement qui contraindra les copropriétés à mener une étude de fonds de prévoyance et à se conformer à cette analyse sur une période de 10 ans. Les fonds suffisamment renfloués sont l’exception à la règle.

Pour combler le manque à gagner, son ministère prévoit que les charges par copropriétaire devront bondir de 150 $ à 300 $ par année en moyenne. Près d'un ménage sur cinq demeure en condo à Montréal, un sur dix au Québec, selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (Association des professionnels de la construction et de l'habitation au QuébecAPCHQ).

De plus en plus difficile de reporter à plus tard

La présidente de SolutionCondo, avec près de 15 000 unités sous gestion, dit observer les augmentations. On a commencé à ramener les contributions des copropriétaires au niveau que va exiger la loi, indique Élise Beauchesne. Les gens qui comprennent qu’il va falloir le renflouer tôt ou tard ont commencé à augmenter leurs contributions. Mais pour plusieurs, ça demeure quand même flou pour le moment.

« Dans les immeubles, on voit beaucoup d'administrateurs vendre leur condo. Ça donne un signal que certaines personnes réalisent que le marché va changer. »

— Une citation de  Élise Beauchesne, PDG, SolutionCondo

Les défenseurs de la réforme insistent sur le fait qu’il s’agit d’un mal nécessaire pour assurer une équité intergénérationnelle dans les immeubles, mais des gestionnaires et des administrateurs s'inquiètent tout de même de la vitesse à laquelle les changements sont imposés.

Simion Matei, de Condovision Gestion immobilière, croit qu’il serait plus sage de les faire d’une manière plus progressive.

Tout ce qui n'a pas été fait en 25 ans, le gouvernement veut le faire cette année ou dans trois ans, déplore-t-il. Il y a littéralement des révolutions dans les immeubles. Les copropriétaires vont mettre les gestionnaires et les administrateurs dehors, mais oublient que, pendant les 20 dernières années, ils n’ont rien cotisé.

Les copropriétés plus anciennes frappées de tous côtés

Une copropriété lavalloise de 94 unités et de plus d’une trentaine d’années s’apprête à vivre une situation catastrophique. Juste changer les fenêtres, c’est deux millions de dollars, s’exclame la présidente du syndicat, Sylvie Sauriol. Quelques années plus tôt, elles coûtaient 700 000 $ de moins, mais l'explosion du prix des matériaux depuis le début de la pandémie change la donne.

Les nouveaux frais pour les fonds d’autoassurance et de prévoyance s'ajoutent donc aux travaux et mises aux normes inhérents aux plus vieilles constructions. Et elles sont nombreuses, d’après l’Association des professionnels de la construction et de l'habitation au QuébecAPCHQ : la moitié du parc des copropriétés a été construit avant l’an 2000.

Mme Sauriol admet se casser la tête en vue d’annoncer aux résidents la mauvaise nouvelle le mois prochain en assemblée générale. Si on veut se conformer, dit-elle, on parle d’une augmentation de 300 $ par mois. Il va falloir être inventif. Elle craint que certains d’entre eux ne soient pas en mesure d’assumer les cotisations supplémentaires, de quoi les forcer à vendre leur condo.

« Pour beaucoup de copropriétaires, pour ceux qui n’étaient pas habitués, ils ont le sentiment de devoir tout supporter d’une traite. C’est pour ça qu’il faut les accompagner le plus possible. »

— Une citation de  Paul Rodrigues, président, Galilehos

Pédagogie et planification

Un effort de pédagogie et de planification s'impose dans ce contexte, aux dires du président de Galilehos, Paul Rodrigues, qui offre également des services de gestion. Cet effort sera d’autant plus grand au sein des petites et moyennes copropriétés, majoritairement sans gestionnaire pour les conseiller.

Élise Beauchesne, de SolutionCondo, souligne à ce sujet que les petites copropriétés sont soumises aux mêmes règles, mais avec un plus faible nombre de gens pour assumer les dépenses.

Les prix pour mener les études de fonds de prévoyance sont d’ailleurs appelés à augmenter eux aussi avec l'afflux de demandes pour la trentaine de firmes spécialisées dans ce créneau.

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Il y a 14 heures, acpnc a dit :

https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1788527/augmentation-frais-coproprietes-fonds-autoassurance-prevoyance

L’augmentation attendue des frais de condo devient réalité

Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec estime à 30 000 le nombre de copropriétés au Québec.

Photo : Radio-Canada / Ivanoh Demers

Mathieu Dion (accéder à la page de l'auteur)Mathieu Dion

le 28 avril 2021

Vivre en condo coûte de plus en plus cher. L'effet de plusieurs projets de loi adoptés dans les dernières années pour réformer le droit de la copropriété au Québec commence à se faire sentir sur les cotisations mensuelles. Beaucoup l'apprennent à leurs dépens lors des assemblées générales annuelles qui se tiennent présentement.

Et ce n’est qu’un début, surtout dans les copropriétés vieillissantes.

Depuis l’année dernière, les copropriétés ont l’obligation de se constituer un fonds d'autoassurance d’ici avril 2022. Sa valeur devra atteindre le montant de la plus haute franchise en cas de sinistre (dégât d’eau). Dans certains immeubles, elle peut atteindre 250 000 $. Lorsque le syndicat de copropriété y aura recours pour des réparations, le fonds devra être de nouveau capitalisé.

Cet été, il est en plus attendu que la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation finalise un règlement qui contraindra les copropriétés à mener une étude de fonds de prévoyance et à se conformer à cette analyse sur une période de 10 ans. Les fonds suffisamment renfloués sont l’exception à la règle.

Pour combler le manque à gagner, son ministère prévoit que les charges par copropriétaire devront bondir de 150 $ à 300 $ par année en moyenne. Près d'un ménage sur cinq demeure en condo à Montréal, un sur dix au Québec, selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (Association des professionnels de la construction et de l'habitation au QuébecAPCHQ).

De plus en plus difficile de reporter à plus tard

La présidente de SolutionCondo, avec près de 15 000 unités sous gestion, dit observer les augmentations. On a commencé à ramener les contributions des copropriétaires au niveau que va exiger la loi, indique Élise Beauchesne. Les gens qui comprennent qu’il va falloir le renflouer tôt ou tard ont commencé à augmenter leurs contributions. Mais pour plusieurs, ça demeure quand même flou pour le moment.

« Dans les immeubles, on voit beaucoup d'administrateurs vendre leur condo. Ça donne un signal que certaines personnes réalisent que le marché va changer. »

— Une citation de  Élise Beauchesne, PDG, SolutionCondo

Les défenseurs de la réforme insistent sur le fait qu’il s’agit d’un mal nécessaire pour assurer une équité intergénérationnelle dans les immeubles, mais des gestionnaires et des administrateurs s'inquiètent tout de même de la vitesse à laquelle les changements sont imposés.

Simion Matei, de Condovision Gestion immobilière, croit qu’il serait plus sage de les faire d’une manière plus progressive.

Tout ce qui n'a pas été fait en 25 ans, le gouvernement veut le faire cette année ou dans trois ans, déplore-t-il. Il y a littéralement des révolutions dans les immeubles. Les copropriétaires vont mettre les gestionnaires et les administrateurs dehors, mais oublient que, pendant les 20 dernières années, ils n’ont rien cotisé.

Les copropriétés plus anciennes frappées de tous côtés

Une copropriété lavalloise de 94 unités et de plus d’une trentaine d’années s’apprête à vivre une situation catastrophique. Juste changer les fenêtres, c’est deux millions de dollars, s’exclame la présidente du syndicat, Sylvie Sauriol. Quelques années plus tôt, elles coûtaient 700 000 $ de moins, mais l'explosion du prix des matériaux depuis le début de la pandémie change la donne.

Les nouveaux frais pour les fonds d’autoassurance et de prévoyance s'ajoutent donc aux travaux et mises aux normes inhérents aux plus vieilles constructions. Et elles sont nombreuses, d’après l’Association des professionnels de la construction et de l'habitation au QuébecAPCHQ : la moitié du parc des copropriétés a été construit avant l’an 2000.

Mme Sauriol admet se casser la tête en vue d’annoncer aux résidents la mauvaise nouvelle le mois prochain en assemblée générale. Si on veut se conformer, dit-elle, on parle d’une augmentation de 300 $ par mois. Il va falloir être inventif. Elle craint que certains d’entre eux ne soient pas en mesure d’assumer les cotisations supplémentaires, de quoi les forcer à vendre leur condo.

« Pour beaucoup de copropriétaires, pour ceux qui n’étaient pas habitués, ils ont le sentiment de devoir tout supporter d’une traite. C’est pour ça qu’il faut les accompagner le plus possible. »

— Une citation de  Paul Rodrigues, président, Galilehos

Pédagogie et planification

Un effort de pédagogie et de planification s'impose dans ce contexte, aux dires du président de Galilehos, Paul Rodrigues, qui offre également des services de gestion. Cet effort sera d’autant plus grand au sein des petites et moyennes copropriétés, majoritairement sans gestionnaire pour les conseiller.

Élise Beauchesne, de SolutionCondo, souligne à ce sujet que les petites copropriétés sont soumises aux mêmes règles, mais avec un plus faible nombre de gens pour assumer les dépenses.

Les prix pour mener les études de fonds de prévoyance sont d’ailleurs appelés à augmenter eux aussi avec l'afflux de demandes pour la trentaine de firmes spécialisées dans ce créneau.

En coup de vent, deux remarques: 

1) Les nouveaux acheteurs devraient se méfier des vieux immeubles à condos et de ceux de piètre qualité: les prix demandés sont certes moins élevés, mais peut-être pas suffisamment pour compenser leurs déficiences qui ne tarderont pas à se manifester.

2) Dans le but d'amoindrir le choc d'une augmentation brutale des frais de condos, une partie de l'augmentation pourrait être "puisée" à partir de l'ajout d'une hypothèque dont le remboursement serait dû au moment de la vente future.  Ceci pourrait surtout s'appliquer dans les cas où la valeur marchande actuelle de l'unité dépasse largement le prix d'acquisition et l'hypothèque qui y est attachée (qui peut même avoir été remboursée intégralement).  Une formule semblable existe en France pour amoindrir le choc d'une hausse des taxes foncières résultant de l'appréciation de la propriété: l'actuel propriétaire a des revenus modestes, mais sa propriété a une grande valeur; il peut continuer à y habiter à peu de frais, jusqu'à la vente de la propriété; à ce moment, les taxes supplémentaires qui n'avaient pas été payées sont déduites du produit de la vente.  La création d'un "produit financier" facilitant ce genre de transactions devrait être envisagée.     

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À l'Ile des Soeurs, certains vieux immeubles comme "Les Verrières" qui ont maintenant 40 ans vont chercher près de 1000$/mois de frais de condo pour un 2 chambres à coucher. Et y'a des lumières (plutôt des veilleuses) qui sont prêt à payer ça, pour du vieux stock avec des armoires en mélamine et du tapis mur à mur! Pas pour rien que Les Verrières sont rendus un hospice pour vieillards fortunés. Bref, il est clair que la survie du "condo" dans les grosses tours est intenable à long terme. Imaginez les frais de condo au Victoria sur le Parc dans 40 ans!!! 

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Il y a 12 heures, Rocco a dit :

À l'Ile des Soeurs, certains vieux immeubles comme "Les Verrières" qui ont maintenant 40 ans vont chercher près de 1000$/mois de frais de condo pour un 2 chambres à coucher. Et y'a des lumières (plutôt des veilleuses) qui sont prêt à payer ça, pour du vieux stock avec des armoires en mélamine et du tapis mur à mur! Pas pour rien que Les Verrières sont rendus un hospice pour vieillards fortunés. Bref, il est clair que la survie du "condo" dans les grosses tours est intenable à long terme. Imaginez les frais de condo au Victoria sur le Parc dans 40 ans!!! 

C'est vrai que les condos vieillissants peuvent parfois réserver de mauvaises surprises avec des frais qui peuvent exploser avec le temps. Mais s'ils sont bien entretenus comme la majorité, ils ne devraient pas perdre de leur valeur, car aucun propriétaire n'a intérêt à négliger son bien, pas plus que les syndicats de propriété. De toute façon il y a plein de grands d'immeubles d'une autre époque (particulièrement à New-York) qui ont très bien traversé le temps et demeurent des valeurs sûres très prisés à cause notamment de leur excellente localisation.

Bien sûr rénover des tours de grande hauteur, surtout l'extérieur, peut paraitre prohibitif même partagé par des centaines d'occupants. Mais ce ne devrait être que de rares exception qui posent vraiment problème pour cause de vice de construction ou de matériaux de moins bonne qualité. À ce propos les codes du bâtiment ont dû faire leur travail, en s'assurant de la durabilité des constructions et de leur sécurité à long terme. 

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il y a 10 minutes, Né entre les rapides a dit :

J'aimerais qu'une discussion se poursuive sur le sujet des moyens d'amoindrir (amortir)  le choc des hausses brutales des frais de condos (point 2 dans mon dernier message).  Ça concerne immédiatement beaucoup de monde. 

Assez simple en pratique, difficile en réalité. Il faut des frais de condos "élevés" ou "bien ajustés" dès la première année de gestion de n'importe quelle nouvelle copropriété. Actuellement ils débutent toujours très bas car le promoteur fait miroiter des frais de condos raisonnables quand il vend ses unités. Et pour les copropriétés déjà construites depuis un certain temps il n'y a pas cent solutions. Soit une cotisation spéciale ou une hausse drastique immédiate. Je connais plusieurs qui ont eu des cotisations de 3k par année pendant 5 ans juste pour pas hausser brutalement les frais de condos pour ne pas dévaluer la valeur des unités de l'édifice. Triste spectacle. Encore là, quand tu donnes le pouvoir à des nobodys en mal d'attention de participer au CA de leur condo sur la simple base d'une élection à main levée à 10h du soir dans une AGA, ça donne le roman-savon du REM de l'Est à la grandeur des copropriétés du Québec.

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il y a 12 minutes, Rocco a dit :

Et pour les copropriétés déjà construites depuis un certain temps il n'y a pas cent solutions. Soit une cotisation spéciale ou une hausse drastique immédiate.

Vrai que des dépenses majeures d'entretien/réparation doivent être faites en urgence.  Tu mentionnes deux solutions couramment employées pour assumer ces dépenses.  J'en ai suggéré une autre, qui ne ferait pas disparaître par magie les coûts devant être assumés, mais qui en réduirait le choc pour les propriétaires existants.  Elle n'entraînerait pas une baisse de la valeur marchande, mais elle diminuerait le produit net de la vente (future).  A ma connaissance, on n'a pas (encore) recours à cette méthode au Québec (notamment), mais je ne vois pas ce qui l'empêcherait, à condition de créer un produit financier adapté.

Evidemment, ça n'élimine nullement la nécessité d'un meilleur encadrement de la gestion des condos, y compris l'exigence d'inclure dès le début des frais commensurables avec les besoins prévisibles d'entretien/réparation.         

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