SynosiK

Merci pour ce document West! Ils mettent vraiment l'emphase sur l'emplacement! J'espere vraiment voir cette tour monter!

Yeah, well I don't know about you but near 900$/sqft is a pretty shitty price to pay... and I bet this is without parking (at 65k a pop!) that's like 1 000 000$ for slightly more than 1000sqft LOL...

Merci Yvon! Juste savoir...habites-tu proche du projet ou as-tu acheté un unité pour prendre toutes ces photos?

They are not big penthouses if I look at the floor plans...the price after tax is about 1000-1100$/sqft. This is expensive for the surface you get. Like the biggest one is about 2000sqft if I remember and that is quite small...

How do you come with 76k in taxes a year? The 3000sqft penthouses of Le Crystal have 20k total in taxes a year....pretty far from 76k. And never heard of 6000$ notarial fees. Obivously, owning a penthouse is going to be expensive...but there's a limit to everything. I can't see people (even the rich) spending 100k+ in fees a year for a city like Montreal.

J'ai demandé les spécifications exactes de construction et la vendeuse m'a dit: 1 gypse + colombage metallique avec insulant + 3/4'' air + colombage metallique avec insulant + 1 gypse. Possiblement, elle n'était pas au courant et a dit ca en se basant sur un autre projet de Isocan. Les autres projets ont 2x gypse + colombage 4'' et insulant + 1'' air + colombage 4'' et insulant + 2x gypse. Les deux extras gypses font une très grande difference. Cela étant dit, c'est un peu un gamble à faire puisque le projet pourrait être très bien et donc pour le prix, c'est tout un investissement! Mais en même temps, il pourrais être plus cheap et accablé de défauts. Je crois aussi que le 0.20$/pi2 va augmenter dès que la piscine et gym seront construit. Personnellement, je considère ce projet en terme d'investissement et non en terme de résidence de choix. Je penses acheter deux unités adjacentes et démolir le mur mitoyen pour avoir une très grande unité ou bien tout simplement en louer une pour couvrir le gros de mes frais et taxes (investissement). Par contre, y vivre plus de 4-5 ans, impossible à dire avant d'y être. Mais c'est un peu suspect que le prix soit le même que les constructions en bois de Mondev...et Mondev c'est pas tellement de qualité...

Je suis passé par le bureau de vente aujourd'hui et je suis très surpris par les prix même après les explications. Les prix pour les unités d'envirion 900-1000 pi2 sont autour de 80 000 à 110 000$ de moins que les autres projets de Griffintown. Cependant, seulement les 50 premiers acheteurs ont pu profiter de cette pleine différence. Les finis intérieurs sont les plus cheap de tout les projets que j'ai visités (et je les ai tous visités). Et c'est probablement un des facteurs qui baisse le prix autant. Voici les points que je vois qui font baisser le prix (autre que no-marketing, pas de bureau de ventes et design/architecture plus simpliste): 1) Il n'y a pas d'électroménagés inclus (autour de 3500-5000$ pour laveuse, sécheuse, frigo, four/poêle, lave-vaisselle) 2) Plancher flottant en faux bois seulement (3-4$ du pi2 pour avoir du planché de bois d'ingénerie et 5-6$ du pi2 pour bois véritable en extra selon les nouveaux prix) 3) Les choix de finis pour cuisine et salle de bain sont de très basse qualité (comparativement aux autres projets) et il y a peu de choix 4) Plafond de 8'6'' de haut vs 9' pour les autres projets 5) Très peu d'unités avec une vue sur le canal lachine ou le centre ville puisque 'Gallery sur le Canal', 'Les Bassins' et 'District Griffin' cacheront le Canal Lachine pour la pluspart des unités (pas toutes). De plus, le centre-ville sera caché par un batiment adjacent de 15 étages (même que le Murray) ou bien par la deuxième tour du Murray. 6)Pas de casiers privés inclus comparativement à d'autres projets. Devis Techniques: 8)Insonorisation un peu moins bonne que les autres projets pour les murs mitoyens (1 vs 2 gypse et espace d'air plus petit)...mais le reste est très bien. 9)Fenêtres PVC intérieur vs full-aluminium pour beaucoup d'autres projets. 10)Robinetterie et quincaillerie plus cheap que les autres projets. Cela étant dit...il y a aussi beaucoup de bons points au Murrau tel les frais de condo à 0.2$/pi2 qui est le moins cher de tout Griffintown, les fenêtres de 8' de haut, la piscine et le gym de bonne dimension, le lounge au 14e et également les chambres d'invitées à louer pour la nuit. Et il en reste que le prix et les frais de condo sont les moins cher de tout Griffintown. Donc même en investissant pour des meilleurs finis intérieurs, acheter au Murray est un bon deal. Soyons honnête, sauf l'emplacement/vue et les plafonds de 8'6''....il n'y a pas grand chose qui n'est pas remplassable avec une rénovation! Je suis en dilemne d'annuler mon contrat d'achat à un autre projet pour acheter au Murray et soit me sauver 90 000$ ou bien gagner 250 pi2 pour le même prix!!!

Jerry, est-ce que tu sais qu'elles sont les dimensions des fenêtres au Bassin? Plafond de 9' et fenêtre de 7' avec une base au plancher et au plafond? J'étais surpris par la fenestration!

I am pretty sure that the penthouses get special custom made finishes. But I agree with you on the size. Unless you have a family or hosting events, you don't really need more than 1800 sqft (and that's still a lot and pushing it). I can't imagine the condo fees of a 5000sqft penthouse...at 35-40 cents/sqft that is about 22k a year! in condo fees. With tax, you must be paying near 50 000$ a year just to live in it, not considering mortgage! damn...

C'est quoi exactement ton dilemne? C'était un peu méli-mélo

I still prefer these 4 penthouses (especially the Altoria for being on the 35th floor!!!) Ritz Montreal: http://residences.ritzmontreal.com/pdf/PH10en.pdf and http://residences.ritzmontreal.com/pdf/PH20en.pdf Altoria: http://altoria.ca/en/plans-floor-35.php#ph3 M sur la Montagne: http://msurlamontagne.com/pdfs/507.pdf with top floor: http://msurlamontagne.com/pdfs/507P.pdf

Une tour de 40 étages à Griffintown serait completèment ridicule...mais d'accord pour détruire cette horreur... Il y a aussi les calèches Lucky-Luc sur le bord du canal qui devraient être nettoyées! Le propriétaire ne prends vraiment pas soin du terrain et c'est dégueulasse...

Merci yvon pour les photos! Ca va faire un beau changement un batiment moderne a ce coin la!

J'habite coin de la Montagne et St-Jacques (environ 300m du centre-bell) et je passe tous les jours devant cette construction. Je n'ai pas remarqué de changement dernièrement... Est-ce qu'ils ont une nouvelle méthode de démolition? Est-ce qu'ils démolissent les étages plus vite?

Ca fait comme 1 mois deja que la démolition hard core a commencé...ils ont déjà démoli 3-4 étages de l'ancien batiment et le trou aussi ca fait un bout qu'ils creusent...

Non. Je vais passer au bureau de vente (sur rendez-vous) semaine prochaine et demander qques questions!

Exactement! Il y a pleins de gens qui pourraient acheter au centre-ville mais préfèrent Outremont, Westmount...voir même Candiac et île Bizard parce que c'est plus calme. C'est pour ca que la clientèle du Roccabella n'est pas nécessairement la même que celle de Griffintown.

Ce sont des milieux de vie très différerents qui ne sont pas réellement comparable. Les prix non plus ne sont pas comparable... Griffintown sera beaucoup plus calme que le centre-ville, avec plus de parcs, le canal lachine, plus près des épiceries et du marché Atwater, plusieurs pistes cyclables, plus près du vieux-port. Les tours du centre-ville sont beaucoup plus près de l'action, du travail et des magasins, mais il n'y a pas de verdure et c'est plus bruyant. De plus, les prix ne sont pas du tout les mêmes! Parking Griffintown 25000$ vs 65000$ Downtown Prix Griffintown 340-370$/pi2 vs 440-500$/pi2 Downtown Et les frais de condo et taxes sont plus élevés Downtown. Donc pour les célibataires, les couples sans enfants et les retraités, le centre-ville est peut-être le meilleur choix, mais pour les plus jeunes, les couples avec 1-2 enfants ou même famille, Griffintown est le meilleur choix. Tous les projets dans Griffintown devraient voir le jour d'ici 2022 si les prix ne montent pas (possiblement une légère baisse, surtout pour les 1 chambre...il y a beaucoup trop de 700pi2 et moins dans le secteur).

Je suis d'accord avec toi sur ces points, mais il en reste que les prix de préventes sont inférieurs aux projets de 4 étages en bois moins bien placés au sud-ouest...

Exactement, parce que lorsqu'on calcul les revenues des ventes de tous les unités et de tous les stationnements, le total est d'environ 60-70M $. Si on prend en considération les coûts associés au design, à l'architecture, aux ingénieurs, au bureau de vente, aux représentants, au marketing et à l'acquisition du terrain, il ne reste pas beaucoup pour une construction de 2 batiments de 15 étages. Avec un prix moyen de construction de 100$/pi2, je trouve que ca fait risqué si des problèmes surviennent lors de la construction (ce qui est souvent le cas). J'ai pris un rendez-vous pour aller voir les unités restantes et possiblement acheter...mais je trouve que le prix est trop beau pour être vrai considérant le marché immobilier présentement. Quand c'est moins cher que la construction en bois pour du 3-4 étages, il y a quelque chose qui cloche selon moi. Et avant que je prenne ce risque, j'aimerais entendre les explications pour des prix si bas...Je sais que ca fait con de se plaindre de bas prix, mais j'ai pas envie de faire un cash down et que la companie fasse faillite lors de la construction ou un truc comme ca...C'est moins cher que du MONDEV cheap sacrebleu!

Est-ce que quelqu'un peut m'expliquer pourquoi ce project est-il 100 voir 150 000$ moins cher que les autres projets de Griffintown? Est-ce que la construction est de moinde qualité ou est-ce que le promoteur se prend un marge de profit moindre? Je ne comprends pas...parce que c'est vraiment un ordre de magnitude moins cher...il y a-t-il un risque?

I was reading again the contract for the condo I bought in Griffintown and it seems that if the promoters choose to annul the contract, I get my exact deposit back and I can't sue anybody (actually says I can't sue)...but then, there's seem to be no exact clause for if I annul the contract. I guess that if I annul, they keep my deposit? So Berston, read your contract and see what it says. Now I have a question for you follow mtlurb folks...what happens when the buyer annuls a contract? Does he get his deposit back minus 2.5% or something like that? Or do they keep the whole deposit?

If you sell to the Triomphe promoters, do you receive some kind of compensation, say a 5-10% interest on the deposit amount.

This seems extremely risky considering the amount of offer of luxury condos out there...relaunching with higher price point could kill the project entirely...unless time is no time constraint for the promoter.

Really? Is the project doing well in terms of sale? I thought it was pretty stagnant for the last couple months and that it was not doing to well....